再建築不可物件の査定額はいくら？相場や高く売る方法を解説！

再建築不可物件でも査定依頼・売却は可能

一度建物を壊すと建て替えができない再建築不可物件は、再建築可能な物件と比べて流動性は低いものの、査定依頼や売却自体は可能です。

ただし、一般個人の買い手をターゲットとする「仲介」では、売却が難航するケースがほとんどです。
仲介では居住用に不動産を探している一般の買い手をターゲットにするため、自由に建て替えができない物件はニーズが低いと言えます。

また、再建築不可物件は住宅ローン審査が通りにくく、買い手が現金一括購入できる層に限定されやすいため、仲介業者に査定を断られることも少なくありません。

一方で、再建築不可物件専門の不動産買取業者であれば、査定・買取に応じてもらえる可能性が高まります。
専門の不動産買取業者は再建築不可物件を運用・再販する豊富なノウハウを持っているため、通常の仲介業者では取り扱いが難しい物件でも査定・買取できる場合が多いのです。

そのため、再建築不可物件の査定を依頼するなら、再建築不可物件の取り扱い実績が豊富な業者を選ぶのがポイントです。

当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物件などの訳あり物件を専門に買い取る不動産買取業者です。
弊社では不動産の無料査定を随時実施しておりますので、所有する再建築不可物件の価値を知りたい方は、お気軽にお問い合わせください（なお、査定を依頼しても売却を強制することはありませんので、安心してご活用いただければ幸いです）。

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再建築不可物件の買取相場と査定のポイント

再建築不可物件の買取相場は、将来建て替えができないという制限によって再建築可能な同条件の物件よりも低くなる傾向にあります。
ここでは、買取相場のおおよその目安と、査定額に影響する要素を解説します。

再建築不可物件の買取相場は通常物件の3～7割程度

再建築不可物件の買取相場は、再建築可能な同条件の物件の3～7割程度です。
ただし実際の買取価格は、物件の立地や建物の状態、道路の種類などによって大きく変わります。

たとえば、駅から近く賃貸需要が見込めるエリアであれば、通常物件に近い価格での買取も期待できます。
反対に、郊外の物件や老朽化が進んだ物件であれば、相場の3割程度、あるいはそれ以下になるケースも少なくありません。

なお、再建築不可物件の相場の調べ方や買取価格の計算方法について詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。

関連記事：再建築不可物件の買取相場は一概に言えません！相場の計算方法を紹介

査定額に影響する要素

同じ再建築不可物件であっても、立地や建物のコンディションによって査定額は変動します。
不動産業者が物件を査定する際にどのようなポイントでチェックするのか、以下の表にまとめました。

たとえば、立地条件が良く軽微なリフォームで賃貸物件として活用できる見込みがあれば、投資家向けの物件として評価されることもあります。

反対に、建物自体の老朽化が激しく、大規模な修繕に多額のコストがかかる場合は、査定額が大幅に減額されることも少なくありません（具体的な要因は次章で解説します）。

再建築不可物件の査定額が安くなりやすい3つの理由

再建築不可物件の査定額が安くなりやすい理由は、概ね以下の3つに集約されます。

建て替えができない

再建築不可物件の査定額が安くなる最大の理由は、既存の建物を解体すると建て替えができない点にあります。

再建築不可物件は、建築基準法で定められた接道義務※を満たしておらず、現在の建物を解体すると新しく建物を建てられません。

参照元：e-Gov法令検索「建築基準法第43条」

一般個人の買い手は「古くなったら建て替える」ことを前提にマイホームを検討するため、建て替えのできない物件は検討候補にすらならないでしょう。
新築需要を取り込めない不動産は需要が低いため、市場原理によって資産価値も低く評価されるのが現実です。

リフォームに制限がある

大規模なリフォームに制限がかかりやすい点も、再建築不可物件の査定額が安くなる要因の一つです。

2025年4月の建築基準法の改正により、構造に関わる改修の審査基準が厳格化されました。
これまで建築確認申請が不要だった木造2階建ての改修についても、大規模な修繕の場合は建築確認申請と審査が必要となっています。

参照元：国土交通省「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」

現行法に適合しない再建築不可物件は、建築確認申請そのものが通らない可能性があり、希望するリフォームが困難になる場合もあります。
不動産の活用がさらに制限されるため、通常の土地・戸建てよりも評価が低く見積もられやすいのです。

再建築不可物件でどこまで工事が可能か、詳しく知りたい方は以下の記事もあわせてご覧ください。

関連記事：再建築不可物件のリフォーム可能な範囲｜知らないとヤバい注意点も解説

老朽化している

築年数が古く老朽化が進んだ物件も、査定額が低くなる傾向にあります。

再建築不可物件には、築年数が古く、現行の耐震基準に適合していない可能性がある建物も少なくありません。
老朽化が進んだ物件も多く、雨漏り、柱の傾き、シロアリ被害などが見つかると、修繕や再販にかかるコストが増える分、査定額がさらに低くなります。

とはいえ、老朽化が進んでいるからといって必ずしも買取を断られるわけではありません。
専門の不動産買取業者であれば、リフォームを前提に建物の状態を踏まえたうえで、価値を見出してもらえる可能性があります。

老朽化した再建築不可物件を抱え、「査定してもらえないのでは」「売却できないのではないか」と不安を感じている方は、専門の不動産買取業者への相談も検討してみましょう。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、老朽化が進んだ再建築不可物件や、雨漏り・シロアリ被害のある物件の買取にも積極的に取り組んでいる不動産買取業者です。
年間買取件数2,000件超（※2025年12月時点）の実績と、士業と連携したノウハウを活かし、一般的な不動産業者では評価が困難な物件でも適正な査定額の提示に努めております。

老朽化した再建築不可物件の評価額を知りたい方は、一度弊社の無料査定でご確認ください。

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再建築不可物件を高く売却する4つの方法

再建築不可物件は、売却の進め方一つで手元に残る金額が大きく変わります。
一般的な仲介では買い手が見つかりにくいからこそ、物件の価値を最大限に高める工夫や、適切な売却先を選ぶことが重要です。

ここでは、再建築不可物件を少しでも好条件で手放すための具体的な方法を4つ紹介します。

隣地所有者への売却を検討する

まず、隣地の所有者への売却を検討しましょう。
隣地の所有者なら、土地を買い足すことで間口を広げたり、駐車スペースを確保したりできるなど、多くのメリットを得られるからです。

隣地の所有者に土地を買い取るニーズがある場合は、一般市場よりも高い価格で買い取ってもらえる可能性もあります。
特に、隣地も接道義務を満たしていない場合は、相手にとっても2つの土地を合筆して再建築可能にするメリットが大きいでしょう。

ただし、隣地所有者との関係が良好でない場合や、相手にそもそも購入の意思がない場合は交渉自体が成立しない可能性が高いです。
両者が直接交渉するとトラブルに発展する恐れもあるため、当事者同士での交渉に不安がある場合は、不動産業者などの専門家に間に入ってもらうのが現実的です。

再建築可能にする

物件そのものを「再建築可能」な状態に変更してから売り出すのも有効な手段です。

参照元：国土交通省「接道規制のあり方について」

接道義務を満たすことができれば、一般の不動産と同様に売り出せるため、市場相場に近い価格での売却も見込めるようになります。

ただし、近隣との交渉や行政への申請には時間がかかり、さらにセットバックと建築基準法第43条2項2号の許可には以下のように高額な費用も必要です。

また、高額な費用をかけたとしても許可が下りるとは限らないため、再建築可能にしたい場合は費用対効果を考慮し、慎重に検討することが大切です。

再建築不可物件を建て替える具体的な方法について詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。

関連記事：再建築不可物件でも建て替え可能です！不動産のプロが6つの裏技を伝授

再建築不可物件の取り扱い実績が豊富な不動産買取業者に依頼する

再建築不可物件を少しでも好条件で売却したいなら、再建築不可物件の取り扱い実績が豊富な専門の買取業者に依頼するのが賢明です。

実績が豊富な業者であれば、再建築不可物件を賃貸物件として運用したり、リフォームを施したうえで再販したりする独自のノウハウを蓄積しています。
その結果、物件を商品化するまでの手間やコストを抑えられるため、その分を買取価格に反映してもらいやすくなります。

一方で、再建築不可物件の取り扱いに慣れていない業者は物件の価値を適正に評価できません。
そのような業者に依頼すると、相場より大幅に低い査定額を提示されたり、そもそも買取を断られたりすることも少なくありません。

そのため、再建築不可物件の売却を検討している場合は、再建築不可物件の取り扱いに精通している専門の不動産買取業者に査定を依頼することが大切です。

再建築不可物件を適正に評価できる業者の見分け方は次項で解説します。

信頼できる不動産買取業者を見極めるために聞いておきたい8つの質問

再建築不可物件の査定・買取を依頼する際には、業者の買取実績だけでなく信頼性も確認しましょう。
信頼できる業者を見極めるため、以下のチェックリストを参考に質問をしてみてください。

これらの質問への回答が具体的で、根拠を丁寧に説明してくれる業者であれば、信頼して相談できる可能性が高いといえます。

複数の不動産買取業者に査定を依頼する

再建築不可物件を納得のいく価格で売却するには、1社だけでなく複数の業者に査定を依頼して比較することが重要です。

買取では、査定価格がそのまま買取金額になるケースが一般的です。
ただし業者ごとに再販ルートや活用ノウハウが異なるため、査定額にも数十万円～数百万円の開きが出ることも珍しくありません。

1社だけの査定で売却を決めてしまうと、本来ならもっと高く売れたはずの物件を相場より安く手放してしまう恐れもあります。

少しでも好条件で再建築不可物件を売却したい方は、3社程度を目安に査定を依頼し、査定額や担当者の対応を比較したうえで売却先を決めることをおすすめします。

当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国規模で再建築不可物件の買取に対応している不動産買取業者です。
累計相談件数50,000件超・累計査定件数30,000件以上（※2025年12月時点）の豊富なデータに基づき、査定額の根拠を丁寧にご説明しています。

売却を前提とした依頼ではなくても問題ありませんので、所有する再建築不可物件の評価額を知りたい方は、ぜひ弊社の無料査定をご活用ください。

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再建築不可物件の査定から売却までの流れ

再建築不可物件を買取業者に売却する際は、以下のような流れで手続きが進みます。

必要書類をあらかじめ用意しておくと、査定の精度が上がり、その後の手続きもスムーズです。
買取であれば仲介のように買主を探す必要がないため、物件や契約条件によっては、契約から決済まで1週間～1カ月程度で進むケースもあります。

再建築不可物件の査定に強いおすすめ買取業者5選

再建築不可物件の査定を依頼する場合、相談・買取実績やサポート体制、士業との連携を確認し、複数の業者を比較検討することが大切です。
ここでは、再建築不可物件の査定・買取に強みを持つ5社を紹介します。

各社それぞれ異なる特徴や強みを持っているため、所有する物件の特性やご自身の目的に合わせて選択しましょう。

アルバリンク

AlbaLink（アルバリンク）は、空き家・事故物件・共有持分・再建築不可物件など、特殊な条件のある不動産を専門に扱う不動産会社です。
年間の相談件数は26,000件超（※2025年実績）にのぼり、蓄積された膨大なデータを活用した適正な査定が特徴です。

再建築不可物件についても、「接道義務を満たしていない」「老朽化が進んでいる」「市街化調整区域にある」など、一般的な不動産会社では取り扱いが難しい物件の買取実績があります。
仲介を介さず直接買い取るため、契約から平均して約1カ月半（公式サイトより）で現金化できるスピード買取も特徴です。

物件の所在を問わず、北海道から九州まで全国各地の物件に対応できることも強みです。
上場企業に依頼したい方、地方の空き家・老朽化した再建築不可物件・他社で取り扱いを断られた物件の査定を依頼したい方は相談してみると良いでしょう。

（2026年7月情報更新）

アルバリンクが再建築不可物件を600万円で買取した事例

訳あり物件専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、一般の不動産業者では取り扱いが困難な再建築不可物件を多数買い取ってきた実績があります。

たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満であり、接道義務を果たしていませんでした。

以下のように室内の老朽化も進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販いたしました。

弊社がこのような老朽化が進んだ再建築不可物件であっても買い取れる理由は、再建築不可物件の運用方法や再販先を豊富に持っているためです。

上記の他にも、弊社に物件の買取依頼をいただいたお客様からは「他社から断られて途方に暮れていたが、買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く相談すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）

引用元：Google maps「株式会社AlbaLink（アルバリンク）口コミ」

また、弊社はお客様からの評判のみならず、不動産買取業者としては数少ない上場企業として高い社会的信用も得ています。

参照元：株式会社AlbaLink、東京証券取引所グロース市場への上場のお知らせ

「再建築不可物件など本当に売却できるのか」と不安を感じている方は、一度弊社にご相談いただければと思っております。
累計相談件数50,000件超（※2025年12月時点）の豊富な実績で培ってきたノウハウを活かし、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーかつ適正価格での買取を目指します（査定後に売却を強要することはありませんので、ご安心ください）。

>>【再建築不可物件を適正価格で買取】無料で買取査定を依頼する

リアルエステート

株式会社リアルエステートは、大阪を拠点に全国の再建築不可物件の買取に対応している不動産会社です。
訳あり物件の「直接買取」に特化しており、多数の訳あり物件を扱ってきた豊富なデータとノウハウを活かし、著しく老朽化した再建築不可物件の買取にも対応しています。

法的なトラブルを専門家に対応してもらえる体制が整っている点と、直接買取の場合は契約不適合責任が免除される点も特徴です。
また、自社でリフォームや運用を行うノウハウを持っているため、最短5日のスピーディーな査定と現金化も期待できます（公式サイトより）。

物件の売却と併せて、不動産の活用・再生（リースバック・賃貸活用・リフォーム・建て替えなど）の可能性を相談したい方にもおすすめです。

（2026年7月情報更新）

ティー・エム・プランニング

株式会社ティー・エム・プランニングは、「訳あり物件買取相談所」を運営する、創業30年以上の実績を持つ老舗企業です。
東京・神奈川・千葉・埼玉といった首都圏の物件に強く、これまで1,100件を超える豊富な取引実績を誇ります（公式サイトより）。

未接道・不整形地・狭小地・旗竿地・違反建築物件などの再建築不可物件の買取や、再建築可能な物件との交換にも対応しています。
また、近隣トラブル・立ち退き・差し押さえ・競売など、権利関係が複雑な案件や法的に難しい案件の解決を得意としており、弁護士費用無料でサポートを受けられることが魅力です。

不動産の法的問題を抱えている方は、相談してみると良いでしょう。

（2026年7月情報更新）

第一土地建物

第一土地建物株式会社は東京都世田谷区・大田区・杉並区・練馬区を中心に、首都圏の再建築不可物件に特化した買取サービスを提供している会社です。
地域に根ざした活動を続けており、買取実績には、中野区・北区・戸田市・狛江市・比企郡・世田谷区などの戸建・アパート事例が掲載されています。

査定から買取まで一貫したサポートを訴求しており、物件が再建築可能かどうか分からない場合でも調査・報告から対応してくれる点が魅力です。
また、所有する再建築不可物件が再建築可能になるかについても調査を依頼できるので、調査結果次第で活用方針を決めたい方にもおすすめです。

（2026年7月情報更新）

クランピーリアルエステート

株式会社クランピーリアルエステートは、東京本社・名古屋支店を構える不動産会社です。
弁護士や司法書士など不動産トラブルに強い士業事務所と連携し、相続や法的なトラブルが絡む不動産の買取に強みを持っています。

共有名義不動産・底地・借地権・再建築不可物件・老朽化収益物件・空き家・事故物件など、一般的には売却が難しい不動産を得意としており、累計20,000件以上（公式サイトより）の豊富な相談実績に基づく適正な査定が期待できます。
訳あり物件を相続した方、再建築不可物件が共有名義の方、実績豊富な業者に依頼したい方は相談すると良いでしょう。

（2026年7月情報更新）

まとめ

再建築不可物件は、建て替えやリフォームに制限があるため、査定額が通常物件の3～7割程度になることが一般的です。
とはいえ、立地や建物の状態、道路の種類などの条件次第では、相場より高い価格での売却も十分に見込めます。

再建築不可物件を少しでも好条件で売却したい場合は、隣地所有者に買取を打診したり、工事で再建築可能にする方法もありますが、再建築不可物件の取り扱い実績が豊富な業者に依頼するのが近道です。
専門の不動産買取業者であれば豊富なノウハウと再販先を持っているため、一般個人の買い手に敬遠されるような再建築不可物件でも買取できる可能性があります。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、北海道から九州まで全国規模で再建築不可物件の買取に対応している不動産買取業者です。
年間相談件数26,000件超（※2025年1月1日～2025年12月31日）、年間買取件数2,000件超（※2025年12月時点）の実績で蓄積された豊富なデータをもとに、再建築不可物件についても適正な価格を提示できるよう努めています。

士業との連携により、接道義務違反や私道の権利関係といった法的な問題を適正に整理したうえで買取に取り組んでおりますので、再建築不可物件の処分でお悩みの方、他社の査定に納得できなかった方は、弊社までお気軽にご相談ください。

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なお、弊社アルバリンクが運営する訳あり物件買取プロでは、空き家だけでなく、様々な訳あり物件を積極的に買い取っています。

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処分に困るあらゆる訳あり物件を専門に買取。空き家・事故物件・再建築不可・相続不動産・共有持分など、売却が難しい不動産も積極的に買取します。

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