株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
【状況別】売れない旗竿地の処分方法4選
売れない旗竿地の売却方法として以下の4つがあります。
なお、まずはなぜ売れないのか、その理由を把握しておきたいという方は「旗竿地が売れない理由6選」をご確認ください。
隣地所有者に売却を打診する
旗竿地は一般の個人には売れにくいですが、隣地所有者には売却できる可能性があります。
隣地所有者であれば、旗竿地を購入することで自身の敷地を広げられ、資産価値を高められるためです。
購入してもらえるかは隣地所有者次第ですが、隣地所有者と関係性が良い場合は試しに売却を打診してみても良いでしょう。
仲介で売却する
前提として、不動産を売却する際の方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介は仲介業者が一般の売り手と買い手を結びつけて（仲介して）不動産を売却する方法です。
仲介の買い手は一般の個人であるため、問題の多い土地や物件は敬遠されます。
ただ、旗竿地であっても、再建築可能であり、私道設定（私道が設けられているのリンク）がなければ、仲介で売却できる見込みがあります。
そこで仲介で旗竿地を売却する3つの方法をお伝えします。
なお、「仲介で売ろうとしたが売れなかった」「仲介業者に断られた」「もっと確実に売る方法が知りたい」という方は、「専門の不動産買取業者に売却する」をご確認ください。
専門の不動産買取業者に依頼すれば、旗竿地でも確実に売却できます。
詳細は次項で解説します。
仲介業者との契約を見直す
すでに売却活動を行っている方なら分かるかと思いますが、仲介業者と交わす媒介契約には以下の3種類があります。
| 契約方法の種類 | 概要 |
|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数の仲介業者に依頼できる契約。また、売主自ら買主を探すこと（自己発見取引）も可能 |
| 専任媒介契約 | 1つの仲介業者のみに依頼できる契約。一般媒介契約と同様に、売主自ら買主を探すことも可能 |
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約と同様に、1つの仲介業者のみに依頼できる契約。ただし、売主自ら買主を探すことは不可能 |
もし、一般媒介契約を結んでいる場合は、専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約に変更することをおすすめします。
というのも、一般媒介契約だと、仲介業者が販売活動を真剣に行っていない可能性があるからです。
販売活動を真剣に行っていない可能性がある仲介業者（以降、A社）の立場に立って考えてもらえれば分かるかと思いますが、もし、他の仲介業者に買主を見つけられてしまったら、A社は報酬（仲介手数料）を1円ももらえません。
そうなると、これまで買主を探していた労力が水の泡になってしまうからです。
そう考えると、一般媒介契約では、A社が販売活動を真剣に行っていない可能性があることを理解していただけるのではないでしょうか。
その点、専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約なら、売主からの依頼を受けた仲介会社は真剣に買主を探してくれます。
買主を見つけたら、その仲介会社に報酬（仲介手数料）が入るのは確実だからです。
そのため、一般媒介契約で再建築できる旗竿地を売っている方は今すぐに、専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約に切り替えましょう。
売り出し価格を見直す
仲介業者との契約方法を確認したら、今度は売り出し価格が高すぎないか、仲介業者の担当者と相談しましょう。
いうまでもありませんが、アナタの売り出した再建築できる旗竿地が相場よりも高くなっていたら、売却は困難を極めます。
たとえば、相場が2,500万円程度にもかかわらず、3,000万円で売り出していたら、売却できないのは明白です。
担当者に売り出し価格の相談を行う際は、その担当者がどういう作戦・売却スケジュールを想定しているのかを確認してください。
担当者にたしかな作戦・売却スケジュールがあると感じたなら、その担当者と相談しながら、売り出し価格等の見直しを行いましょう。
仮に、担当者にたしかな作戦・売却スケジュールがないと感じたなら、その仲介業者との契約は解除すべきです。
他の仲介業者に、再建築できる旗竿地の売却を依頼しましょう。
ポータルサイト掲載用の写真を見直す
売り出し価格を見直す際は、現在ポータルサイトに掲載している写真も一緒に見直しましょう。
面接などでも第一印象が重要だというように、お部屋選びにおいても、第一印象が大切だからです。
たとえば、以下のような写真を見たら買手の方はどう思うでしょうか。
- 散らかった様子を写した写真
- 水回りに清潔感を感じられない写真 など
このような写真を見た買手は、そのお部屋を候補から外すことでしょう。
そのため、先述の売り出し価格と同様に、現在掲載している写真についても担当者の方と一緒に見直ししましょう。
もし、自分ではあまりキレイではないと思っているのにもかかわらず、担当者の方が譲らず違和感のある写真を続けて利用していく意向を示しているのであれば、他の仲介業者に切り替えるべきです。
専門の不動産買取業者へ売却する
前項で旗竿地を仲介で売却するために見直すべきポイントについてお伝えしました。
そうした見直しを行っても売れない場合や、そもそも旗竿地が再建築不可であったり私道がある場合は、専門の不動産買取業者に売却することをお勧めします。
専門の買取業者であれば仲介で買い手がつかないような旗竿地でも買い取れるためです。
なぜなら、専門の買取業者は旗竿地を運用・再販して利益を生み出すノウハウに長けているためです。
弊社Albalinkも旗竿地の買取実績が豊富にあり、適正価格で買い取ることができます。
旗竿地が売れずに悩んでいる方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって無理な営業は行いませんのでご安心ください）。
弊社Albalinkの旗竿地の買取事例
実際に弊社が買い取った再建築不可の旗竿地を紹介します。
下記は千葉県富津市の物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。 
また、下の写真の「BEFORE」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいました。
弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施し、「AFTER」のような状態にした後、提携している不動産投資家へ再販しました。
このように弊社は再建築不可物件であっても、活用方法や再販先やを豊富に持っているため、問題なく買い取ることができます。
実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社は不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
ですから、「旗竿地でも買取業者なら売れることはわかったけれど、どこに頼んでいいかわからない」「悪徳業者につかまり、損したくない」という方は、まずは弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって無理な営業は行いませんのでご安心ください）。
旗竿地を売れやすくするためにやるべき3つのこと
前章では旗竿地が売れない理由についてお伝えしました。
しかし、冒頭でもお伝えしたように、旗竿地であっても売ることはできます。
そこでこの章では旗竿地を売りやすくするたにすべきことをお伝えします。
旗竿地を売りやすくするためにすべきことは以下の3つです。
それぞれ解説するので、あなたの旗竿地に該当することについては、この章を読んで対策してください。
セットバックを行う
前述したように、旗竿地の前面道路の幅員が4ｍ未満の場合は接道義務を満たさないため、再建築不可となります。
その場合、セットバック工事を行い、敷地の一部を道路とすることで幅員4ｍ以上を確保すれば再建築可能となります。
再建築可能となれば、マイホームや店舗などを建てようとしている人も購入者候補に入るため、再建築不可の場合より売れやすくなります。
ただし、セットバック工事には150万円ほどの費用と、半年以上の期間が必要です。
ですから、もし費用を捻出できない場合や、時間をかけずに売却したい場合は専門の不動産買取業者へ売却することをお勧めします。
専門の買取業者に依頼すれば再建築不可の旗竿地であっても、そのままの状態で売却できます。
詳しくはこの記事の「専門の不動産買取業者へ売却する」をご確認ください。
また、セットバック工事についてより詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
私道所有者と交渉する
旗竿地の通路部分に私道が設けられており、私道の所有者が地主などである場合、地主に私道部分を買い取らせてもらえないか交渉してみましょう。
もし私道部分を買い取ることができれば通路を自由に使えるようになるため、買い手がつきやすくなります。
もし私道所有者に買取を断られた場合は通行地役権を発行してもらえないか交渉してみてください。
通行地役権とは私道を通る権利で私道所有者と話し合って設定します。
なお、通行地役権が認められたら、登記しておきましょう。
登記しておけば、仮に私道所有者が変わっても、私道に対して通行地役権があることを公的に証明できるからです。
日当たり・風通しの悪さを払しょくする建築プランを提案する
旗竿地の日当たりや風通しの悪さを気にする買い手に対しては、それらを払しょくする建築プラン付きの売却を不動産業者に提案してもらいましょう。
たとえば図面やイメージイラストなどを使い、天窓や高窓を多用する建築プランを提案すれば、買い手に旗竿地であっても室内に日が入り、風通しの良い家を建てることができるのだと思ってもらえます。
不動産業者の協力が不可欠ではありますが、日当たりや風通しの悪さだけがネックとなっている買い手がいる場合は、不動産業者も売却するために協力してくれるはずです。
払いますか？
固定資産税の支払いが
なくなります
アルバリンクにご依頼いただけば、
平均1か月程度で買取可能です
カンタン1分査定
旗竿地を売却する際の3つの注意点
旗竿地を売却する際の注意点は以下の3点です。
旗竿地をスムーズに売却したいのなら、事前にこれらの注意点を確認しておくことをおすすめします。
リフォームしない
旗竿地に建物が建っている場合は、リフォームせずに売却しましょう。
基本的に中古物件を購入したいと考えている方は、自分たち好みの間取りや内装にリフォームしたいと考えています。
もし買い手が考えているリフォーム内容とあなたが行ったリフォームが合わなければ売却はできず、リフォーム費用が無駄になってしまいます。
リフォーム費用は、一般的に1㎡×10万円が目安です。
ですから、仮に80㎡の建物全体をリフォームすると、800万円程度かかります。
これだけの金額が無駄になるとしたら、大きな損失です。
ですから旗竿地を売却すると決めたら、リフォームせずそのままの状態で売りに出しましょう。
もし「リフォームをしないと売れないのでは？」と不安を感じる場合は、ご自身で直す前に、専門の不動産買取業者への売却を検討しましょう。
不動産買取業者は、買い取った後に自社でリフォームを行い、物件の価値を高めて再販するノウハウを持っています。
そのため、あなたが売却のために費用や手間をかける必要はありません。
弊社、株式会社アルバリンクは、旗竿地や再建築不可物件など、一般の個人の方には売れにくい物件専門の不動産買取業者です。
弊社には、全国各地でリフォームが必要な古い家が建つ旗竿地を、そのままの状態で数多く買い取ってきた確かな実績があります。
「まずはいくらで売れるか知りたい」という段階でも丁寧に対応させていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。
解体しない
旗竿地に建つ建物が老朽化している場合でも、解体せずに売却しましょう。
リフォーム同様、解体しても売却できる保証はなく、100万円以上かかる解体費用が無駄になりかねないためです。
解体費用が無駄になるどころか、旗竿地が再建築不可物件であった場合、建物を解体してしまうと二度と売却できなくなる恐れがあります。
新たに建物を建てられないため、購入後の活用用途が限られてしまうためです。
そのため、旗竿地の建物は解体することなく売却するようにしましょう。
なお、弊社Albalinkにご依頼いただけば、解体前の旗竿地でもできる限り高値で買い取らせていただきますので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（売却前提でなくてもお気軽にご相談ください）。
なお、再建築不可物件を更地化するリスクは以下の記事で解説しているので、併せて参考にしてください。
なるべく住み替え後に売却する
旗竿地をスムーズに売却したいのなら、住み替え後に売りに出しましょう。
旗竿地は周囲をほかの建物に囲まれており、日当たりが悪いケースが多い傾向にあります。
もし住んでいる状態で売りに出すと、カーテンや家具などによって日の光が遮断され、買い手が内見する際に室内が暗い印象を与えてしまいかねません。
しかし新居へ住み替えて空き家の状態にしてから売りに出せば、日の光を遮るものがない状態で買い手に内見してもらえるので、より好印象を与えられて早期売却に結びつけられる可能性があります。
払いますか？
固定資産税の支払いが
なくなります
アルバリンクにご依頼いただけば、
平均1か月程度で買取可能です
カンタン1分査定
旗竿地を売れやすくするためにやるべき3つのこと
前章では、旗竿地を売却するための具体的な処分方法について解説しました。
そこでこの章では、旗竿地をさらに好条件かつスムーズに売却しやすくする方法をお伝えします。
旗竿地を売りやすくするためにすべきことは以下の3つです。
それぞれ解説するので、あなたの旗竿地に該当することについては、この章を読んで対策してください。
セットバックを行う
旗竿地の前面道路の幅員が4ｍ未満の場合は接道義務を満たさないため、再建築不可となります。
再建築不可の旗竿地は売れにくいですが、セットバック工事を行い、敷地の一部を道路とすることで幅員4ｍ以上を確保すれば再建築可能となります。
再建築可能となれば、マイホームや店舗などを建てようとしている人も購入者候補に入るため、再建築不可の場合より売れやすくなります。
ただし、セットバック工事には150万円ほどの費用と、半年以上の期間が必要です。
ですから、もし費用を捻出できない場合や、時間をかけずに売却したい場合は専門の不動産買取業者へ売却することをお勧めします。
弊社アルバリンクでも再建築不可の旗竿地を積極的に買い取っております。
ぜひ一度弊社の無料買取査定フォームよりお気軽にご相談ください。
>>【再建築不可の旗竿地も買取OK】無料で買取査定を依頼する
また、セットバック工事についてより詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
私道所有者と交渉する
旗竿地の通路部分に私道が設けられており、私道の所有者が地主などである場合、地主に私道部分を買い取らせてもらえないか交渉してみましょう。
もし私道部分を買い取ることができれば通路を自由に使えるようになるため、買い手がつきやすくなります。
もし私道所有者に買取を断られた場合は通行地役権を発行してもらえないか交渉してみてください。
通行地役権とは私道を通る権利で私道所有者と話し合って設定します。
なお、通行地役権が認められたら、登記しておきましょう。
登記しておけば、仮に私道所有者が変わっても、私道に対して通行地役権があることを公的に証明できるからです。
なお、通行地役権について詳しく知りたい方は以下の記事をご参照ください。
日当たり・風通しの悪さを払しょくする建築プランを提案する
旗竿地の日当たりや風通しの悪さを気にする買い手に対しては、それらを払しょくする建築プラン付きの売却を不動産業者に提案してもらいましょう。
たとえば図面やイメージイラストなどを使い、天窓や高窓を多用する建築プランを提案すれば、買い手に旗竿地であっても室内に日が入り、風通しの良い家を建てることができるのだと思ってもらえます。
不動産業者の協力が不可欠ではありますが、日当たりや風通しの悪さだけがネックとなっている買い手がいる場合は、不動産業者も売却するために協力してくれるはずです。
払いますか？
固定資産税の支払いが
なくなります
アルバリンクにご依頼いただけば、
平均1か月程度で買取可能です
カンタン1分査定
旗竿地が売れない理由6選
旗竿地が売れない理由は以下の6つです。
自身の旗竿地がなぜ売れないのかわからない方は、まずはこの章をご確認ください。
一方、「売れない理由はわかっているので、売る方法が知りたい」という方はこの記事の「旗竿地を売れやすくするためにやるべき3つのこと」からお読みください。
再建築できない
旗竿地には再建築できる旗竿地と、再建築できない旗竿地があり、再建築できない旗竿地は売れにくくなります。
再建築できないと更地の場合はマイホームや店舗など、建物を建てようと考えている買い手には売れないためです。
また、建物が建っている場合も、その建物が老朽化しても建て替えできないため、敬遠されがちです。
再建築の可否を分ける建築基準法上の定義
再建築できる旗竿地と、再建築できない旗竿地は、建築基準法で定められた「幅員4ｍ以上の道路に敷地が2ｍ以上接していること」という接道義務を満たしているかどうかで決まります。
参照元：建築基準法第42条
参照元：建築基準法第43条
再建築できる旗竿地
竿の部分（土地の出入り部分）が、建築基準法上の道路に2m以上接している旗竿地は、再建築ができます。
上述の建築基準法第43条の内容を満たせるからです。
再建築できる旗竿地は、仲介で売却しましょう。買取での売却よりも高値で売却できる可能性があるからです。詳細は「仲介で売却する」で解説しています。
再建築できない旗竿地
竿の部分（土地の出入り部分）が、建築基準法上の道路に2m以上接していない旗竿地は、再建築ができません。
上述の建築基準法第43条の内容を満たせないからです。
再建築できない旗竿地は、専門の買取業者（不整形地と再建築不可物件に強い業者）に売却を依頼しましょう。
なお、以下の記事では再建築不可物件の調べ方を解説しています。
あなたの土地が再建築可能かどうかを調べる際にお役立てください。
私道が設けられている
旗竿地から道路までの通路に私道が設けられている場合も、以下2つの理由から売れにくくなります。
- 私道持分は自由に使えないから
- 利用敷地面積は減少するが税金の負担は変わらないから
それぞれ解説します。
私道は自由に使えないから
建築基準法上の道路として認定されている私道が他の住民と分筆する形で共有されている場合、その私道を自由に使用できません。
その理由を説明していきます。イメージを深めてもらうために、今回は私道を住民6人（Aさん・Bさん・Cさん・Dさん・Eさん・Fさん）で共有しているケースを想定して解説していきます。
このとき、Cさんの住宅の目の前にある私道は、Cさんが所有している土地とは限りません。私道を分筆する際は、以下の図のように土地の所有権を無作為にさせるケースがあるからです。
つまり、共有されている私道は、必ずしも個人が自由に使えるとは限らないのです。
そのため、柵や垣根、花壇を設置したいと思っても、その私道に対して作ることはできません。
以上のように、竿の部分が私道持分となっているに私道が設けられている旗竿地は、私道を自由に使えないので、買主の方から敬遠されてしまいます。
利用敷地面積は減少するが税金の負担は変わらないから
前提として、建物を建築できる面積は建ぺい率と容積率によって上限が決まっています。
しかし私道部分は建ぺい率と容積率の計算が外れるので、建物を建築できる面積はその分減少してしまいます。
- 建ぺい率
- 土地面積と建築された建物面積の割合
- 容積率
- 土地面積と建築された建物面積の割合
一方で、固定資産税や不動産取得税などの税金は私道部分に対しても課せられます。
たとえば、以下の条件に該当する再建築できる旗竿地があったとしましょう。
- 土地面積：80㎡
- 私道面積：10㎡
この場合、買主が実際に利用できる敷地面積は70㎡（80㎡-10㎡）ですが、固定資産税や不動産取得税は80㎡に対して課せられます。
このように、活用できない土地に対して税金が発生する点も、私道が設けられている旗竿地が買い手から敬遠されてしまう理由の一つです。
活用できる面積が少ない
旗竿地の竿部分の土地には、建物を建てられません。
旗竿地で建物を建てられるのは旗部分の土地のみのため、必然と活用できる面積が少なくなってしまうことも、旗竿地が売れない理由のひとつとして挙げられます。
有効活用できる面積が少ないと、買い手が希望する建物を建てられない可能性があります。
また将来的に家を増築したいと考えても、その希望を叶えるのも困難です。
したがって整形地と比較すると、旗竿地は敬遠されやすい土地といえます。
日当たり・風通しが悪い
旗竿地は、周りに建物が建てられているため、日当たりや風通しが悪くなります。
日当たり・風当りが悪いと、以下のようなデメリットが買主に発生するため売れにくくなります。
- 洗濯物が乾かない
- 夏の夜に気持ちい夜風を感じられない など
実際に、弊社が独自に行った「家を購入する際に重視した立地条件」のアンケート調査では、455人中147人が「日当たりがいいこと」と答えています。
家を購入する際に重視した立地として「日当たりがいい」と答えた人が2位。
旗竿地は、利便性など立地が良くても、日当たりや風通しが悪いといった環境のせいで、買い手から敬遠されてしまうこともあります。
解体費用がかかる
旗竿地に建物が建っている場合、通常の物件より解体費用がかさむ点も売れにくい原因といえます。
既存の建物を解体し、新築を建てようとしている買い手にとって、解体費用が通常よりかかることは大きなデメリットとなるためです。
旗竿地は道路からの入り口が狭く、解体のための重機が入れないケースが多くあります。
そのため、人力での作業が増えたり、工事期間が通常りより長くなり、その分解体費用が高額になってしまいます。
たとえば、旗竿地に建つ鉄筋コンクリート造の30坪の物件を解体するには最低でも150万円程度かかります。
建物が建つ旗竿地は解体費用がネックとなり買い手から敬遠されることもあると頭に入れておきましょう。
住宅ローンが受けにくい
旗竿地は担保評価額が低く、購入に際し銀行からの融資が受けにくいことも売れにくい原因です。
担保評価額とは担保としての評価額であり、銀行が融資の判断をするために使われます。
担保評価額が低いと返済が滞った場合、担保を売却しても債権を回収できないリスクがあるため、銀行は融資に慎重になります。
旗竿地は通路部分が宅地として使えないことや、再建築不可である可能性があるため、担保評価額が低く、銀行からの融資が受けにくいのです。
融資が受けられないと買い手は自己資金で購入しなくてはならず、資金面がネックとなり、旗竿地の購入を断念する人も出てきます。
まとめ
今回は、旗竿地が売れないときの対処方法について詳しく解説しました。
再建築可能であったり、私道がない旗竿地の場合は、買取よりも高く売れる可能性のある仲介で売却することをおすすめします。
ただし、仲介で売り出してから半年以上経過しても売れない場合は、専門の買取業者（不整形地と再建築不可物件に強い業者）への売却に切り替えるのが賢明です。
一方、再建築不可であったり、私道がある旗竿地の場合は、初めから専門の買取業者に売却してください。
そうした旗竿地は購入しても土地を自由に使えないため、仲介で一般の買い手に売るのは困難なためです。
その点、専門の買取業者であれば問題のある旗竿地であってもスムーズに買い取ってくれます。
買取後に旗竿地を有効活用する方法を熟知しているためです。
なお、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」も、旗竿地の買取実績が豊富な専門の買取業者です。
日本全国どこでも対応しておりますので、まずはお気軽に下記無料買取査定フォームよりご相談ください。
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