株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
建物内で人が亡くなると事故物件扱いされる
一般に、事故物件とは居住者が以下に該当する死因で亡くなった物件を指します。
事故物件に該当する死因
- 他殺
- 自殺
- 焼死
- 遺体の発見が遅れて部屋が汚損した孤独死
参照元：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
「人が亡くなった」という事実を持つ事故物件は、死因に関わらず外部の人から嫌悪感を抱かれることも少なくありません。
実際に、弊社が独自に行った「事故物件に住むのはあり？なし？」に関するアンケート調査でも、71％の人が「なし」と答えており、事故物件が借り手から敬遠されている実情がわかります。
事故物件に住むのは「なし」と答えた人が71.4％
そのため、アパートが一度事故物件になると、次の入居者がなかなか見つからないだけでなく、他の部屋の入居者の退去を招くことになり、家賃収入が大きく減少する可能性があります。
所有するアパートが事故物件となってしまい、大きな金銭的損害を被っているのなら、これ以上損失が拡大する前に出口戦略としての「売却」を目指したほうがよいでしょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の事故物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
入居者が亡くなり空室が発生しているアパートでも問題なく買い取ることが可能なので、早く処分したいとお考えの方は、お気軽にご相談ください。
>>【事故物件でも短期間で売却可能】無料の買取査定を依頼する
なお、事故物件の定義については、以下の記事で詳しく解説しています。
遺族に損害賠償を請求できる事故物件の内容
入居者が建物内で亡くなり事故物件になった場合、持ち主は「売却価格が下がる」「家賃を下げないといけない」などが原因で利益が減少するため、金銭的な損害を被ります。
貸主が被った損害は、入居者の遺族に対して金銭的な損害賠償請求という形で追求されます。
遺族に対して損害賠償が可能かは、入居者の死因によって異なります。
基本的には「入居者の死に故意・過失が認められるか」という点が重要です。
ここでは、以下入居者の死因別に損害賠償請求の可否を解説します。
| 入居者の死因 | 賠償請求の可否 |
|---|---|
| 自殺 | 賠償請求できる |
| 他殺 | 賠償請求できない |
| 孤独死（病死や日常生活における不慮の死） | 賠償請求できない |
なお、入居者が亡くなって事故物件となったアパートの売却方法を早く知りたい方は、「事故物件は専門の買取業者へ依頼する」をご参照ください。
自殺は損害賠償請求できる
入居者が自殺した場合は、遺族に損害賠償を請求できます。
入居者自身の意思で結果的に死という選択肢を取っており、過失責任が発生するためです。
自殺により事故物件となった場合、後述する家賃減額による損害と原状回復費を請求できます。
賃貸の原状回復費は、経年劣化による通常消耗は貸主負担ですが、入居者の故意・過失によって生じた消耗は借主負担となるため、遺族に損害分を請求できるのです。
参照元：国土交通省｜「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
他殺は損害賠償請求できない
他殺の場合は被害者（入居者）に落ち度はなく、「過失なし」と判断されるため、遺族へ損害賠償を請求できません。
しかし、入居者が他殺で亡くなると事故物件として扱われるため、物件のイメージが低下して借り手が見つかりにくくなります。
他殺によって事故物件となったケースが、貸主にとって金銭的負担がもっとも大きいと言えるでしょう。
このケースでは、金銭的損害が増える前に「売却」し、そのお金を元手に新たなアパートを購入して運用したほうが賢明です。
詳しくは「事故物件は売却も検討すべき」の章をご確認ください。
孤独死・病死は損害賠償請求できない
孤独死や病死などやむを得ない事情で入居者が亡くなった場合は「本人の過失なし」と判断されるため、遺族へ損害賠償を請求できません。
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」でも、自然死・不慮の事故死・病死などは事故物件に心理的瑕疵に該当しないとされています。
入居者が孤独死や病死で亡くなったときも、オーナーが被る金銭的負担は大きくなります。
これ以上の損失を防ぎたいなら、空室が発生して家賃収入が大きく減少する前に「売却」を検討したほうがよいでしょう。
病死が起きた事故物件の状況別の判断基準については、以下の記事で詳しく解説しています。
カンタン1分査定
入居者の相続人に損害賠償を請求できるケース・できないケース
入居者が死亡した場合、賃貸借契約と損害賠償金の支払い義務は相続人に引き継がれます。
ただし、相続人に損害賠償を求められないこともあるので、どのようなケースで請求できるのかを確認しておきましょう。
ここでは、入居者が亡くなった場合に損害賠償を請求できるケースとできないケースを解説します。
相続人が故人の財産を相続した場合は損害賠償を請求できる
相続人が故人の財産を相続した場合、負の遺産も併せて引き継ぐことになります。
そのため、このケースでは相続人に対して損害賠償の請求が可能です。
もし相続人が複数いる場合は、代表者一人に損害賠償を請求する形となります。
損害賠償金には「不可分債務」が適用され、相続人同士で分割し支払うことができないからです。
不可分債務とは、複数での分割ができない債務を指します。
例えば3人の共同賃借人が賃借物を返還しなければいけないケースにおいて、賃借物を3分の1だけ返却することはできません。
実際には相続人同士で賠償金を出し合うケースが一般的ですが、賠償金は一括で受け取る形となります。
相続人が相続放棄した場合は損害賠償を請求できない
相続人が故人の財産を承継する権利を一切放棄する「相続放棄」を選択した場合は賠償請求できません。
なぜなら、相続放棄を選択すると、初めから相続人ではなかったとみなされるからです。
そのため、故人による損害を賠償する必要もなくなるというわけです。
入居者の相続人が相続放棄を選択した、もしくはそもそも相続人がいない場合の対処法は次項で解説します。
なお、相続放棄の概要については、以下の記事で詳しく解説しています。
「相続人がいない」「相続放棄された」という場合は相続財産清算人への訴えなどで対応する
相続放棄やそもそも相続人がいない状況では、相続財産清算人を選任して損害賠償請求が可能です。
相続人に代わり故人の財産を適切に管理・処分する人物を指します。
相続財産清算人は家庭裁判所での選出が必要になります。
ただし、相続財産清算人を選任する際には、以下の費用がかかります。
- 申立手数料：収入印紙800円
- 郵便切手代：数千円程度
- 官報公告料：約4,000〜5,000円
- 予納金（清算人の活動費用）：20万〜100万円程度
- 清算人の報酬：月額1万〜5万円程度
申立てにかかる手数料自体は安く感じられるかもしれませんが、実際には予納金や清算人の報酬が必要になるため、総額で数十万〜100万円超の負担になるケースも珍しくありません。
さらに、手続き完了まで以下のような長期間を要します。
- 相続人捜索の公告だけで6ヶ月以上
- 債権者への公告が2ヶ月以上
参照元：最高裁判所
このように、相続財産清算人に損害賠償を請求するのは相当の時間がかかります。
しかし、他の入居者の生活を考慮すると、亡くなった入居者の部屋をそのままにしておくことはできません。
臭いの充満やウイルスの蔓延、害虫の発生を防ぐには特殊清掃やリフォームを行って原状回復する必要があります。
そのため、相続財産清算人に損害賠償を請求する場合は、多額の特殊清掃費やリフォーム費用をいったん負担しなければならないということです。
そもそも入居者に財産がない場合には相続財産清算人は選任されないため、損害賠償も請求できません。
したがって状況によっては、相続財産清算人が選任されるのを待つよりも、特殊清掃やリフォームを行う前に現状のまま専門の買取業者に売却したほうがメリットが大きいこともあります。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の事故物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
事故物件の特殊清掃やリフォームは弊社側で対応するため、あなたが費用を負担する必要はありません。
査定は無料で受け付けておりますので、事故物件をいくらで売却できるのかが知りたい方は、お気軽にご相談ください。
>>【事故物件を費用負担なしで高額売却】無料の買取査定を依頼する
損害賠償請求の内容と相場と判例
入居者が亡くなった場合に遺族に請求できる損害賠償の範囲は、以下のとおりです。
ここでは、それぞれの相場について解説します。
家賃減額による損害
入居者が亡くなったことに伴う家賃減額分の損害は、相続人に賠償請求できます。
事故物件に対して嫌悪感を抱く人は一定数存在し、家賃を減額しなければ次の入居者が見つからないケースは少なくないからです。
実際に、弊社が行ったアンケート調査では、賃貸物件を選ぶ際に事故物件かどうかを気にする人は約9割近いことがわかっています。
家賃減額に関する損害賠償請求の相場は、およそ「2〜3年の間における減額分の賃料合計」です。
賃貸では告知義務（事故物件である旨を次以降の入居者に伝える義務）の目安として3年間が設けられており、「概ね3年間は家賃を下げざるを得ない」という事情を考慮しての期間設定となっています。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
実際の判例
実際に以下のような判例が存在しています。
ワンルーム物件で発生した自殺について、相続人に対し「1年間は賃料全額、以降2年分は賃料半額相当である合計約132万円を支払う」という旨を命じました。
原状回復費用
亡くなった入居者の相続人に対しては、原状回復にかかる費用も請求可能です。
原状回復費用は、事故の発生現場を入居前と同等の状態まで戻すために必要なものです。
遺体から染み出た体液や血液、悪臭などの除去・除菌にかかる特殊清掃費用、部分的なリフォーム費用などが含まれます。
孤独死などが発生した部屋を除菌・殺菌・脱臭する特殊な清掃
なお、通常の経年劣化の箇所については、相続人に原状回復費用の支払い義務はありません。
費用は部屋の広さや作業内容などによって異なります。
以下が費用の目安です。
| 間取り | 費用目安 |
|---|---|
| 1R・1K | 4万〜30万円 |
| 1DK | 5万〜15万円 |
| 1LDK | 8万〜20万円 |
| 2DK | 9万〜30万円 |
| 2LDK | 12万〜35万円 |
| 3DK | 15万〜50万円 |
| 3LDK | 18万〜55万円 |
| 4LDK以上 | 20万〜60万円 |
| 作業内容 | 費用目安 |
|---|---|
| オゾン脱臭 | 3万円〜5万円 |
| 害虫駆除 | 1万円〜 |
| 床清掃 | 3万円〜 |
| 畳撤去 | 3,000〜9,000円/枚 |
| 消臭・除菌 | 1万円〜2万円 |
| 汚物撤去 | 2万円〜 |
なお、原状回復費については、以下の記事で詳しく解説しています。
未払い家賃も遺族へ請求できる
貸主側は相続人に未払いの家賃を請求できます。
前述したように、民法第896条によって遺族（相続人）には、被相続人の権利・義務が継承されるからです。
請求できる未払い家賃の範囲は「相続人が貸主に鍵を明け渡して部屋を完全に退去する日まで」です。
ただし、遺族が相続放棄を選択した場合は、未払い家賃は請求できません。
残留物は大家側でも勝手に処理できない
先述の通り、亡くなった入居者の部屋にある家電や私用品などの残置物は（相続放棄されない限り）相続人に所有権があるため、貸主であっても無断で処分はできません。
「相続人が残置物を撤去してくれない」などの事情があっても、無断撤去は厳禁です。やむを得ず撤去したい場合は、訴訟提起して建物明渡判決を得た上で、さらに裁判所で残置物撤去の強制執行手続きをしなければなりません。
ただし、相続人の同意がある場合や入居時の特約に残置物に関する内容が記載されていれば、貸主側が処理できます。
「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を活用すれば、賃貸契約を締結する前に受任者を指定することができ、入居者が亡くなった際に受任者が残置物を処分できます。
カンタン1分査定
事故物件は売却も検討すべき
一度アパートが事故物件になってしまうと、次の借り手を見つけるのは困難です。
たとえ遺族への損害賠償の請求で原状回復費用を補えたとしても、長期的に見れば空室の発生で家賃収入は大きく減少しかねません。
そのため、事故物件となったアパートの経営が赤字に陥る可能性が高そうなら、原状回復を行わずに現状のまま売却することを視野に入れるとよいでしょう。
ここでは、事故物件の売却時における注意点と売却方法について解説します。
なお、事故物件に対応した専門の買取業者については、以下の記事にまとめております。
売却時は告知義務が発生する
事故物件を売却する際は、新たな買主に対して必ず事故の事実を告知しなければなりません。
賃貸では「貸主から新たな入居者」に対する告知義務は概ね3年で消失します。
しかし売却においては「持ち主から新たな買主」に対する告知義務の期間は無制限です。
事故から何年経過しても、必ず告知しなければなりません。
自然死や病死であっても「発見までの期間が長く大規模な原状回復が必要になった」など、特筆事項があるケースでは告知義務が発生することもあります。
事故物件の告知義務については、以下の記事で詳しく解説しています。
告知義務違反は損害賠償の対象になる
もし新たな買主（賃貸では新たな入居者）に対して事故の事実を告知しなかった場合、物件の持ち主に対して損害賠償責任が発生します。
売主は売買契約を締結する前に、買主に対して不動産の欠陥を伝える義務があり、それを怠ると契約不適合責任が生じるからです。
契約不適合責任は契約書になかった欠陥が契約後に発覚した際に、売主に対して修繕費用や損害賠償などを請求できる制度です。
実際に、事故物件の告知義務違反により契約不適合責任を問われた裁判では、以下のような賠償の支払いが命じられています。
| 判決日・事件番号 | 事件内容の詳細 | 判決 |
|---|---|---|
東京地裁 平21（ワ）37701 | 売却の約6年前に建物内で首吊り自殺があったが、売主は告知せずに売却。 | 賠償額：約258万円 自殺から6年が経過し、建物が取り壊されて更地になっても、購入を躊躇させる心理的影響は消えないと判断。 |
東京地裁 平11（ワ）11246 | 【殺人事件の秘匿】 約1年前に室内で殺人事件が発生。 | 賠償額：約1,100万円 凄惨な事件は、物件の流通性を根本から損なうと判断。 |
東京地裁 平18（ワ）4451 | 【孤独死（腐敗）の秘匿】 マンションの一室で独居高齢者が死亡。 | 賠償額：約248万円 「単なる自然死であれば瑕疵ではないが、長期間放置され腐敗が生じた場合は、買主に心理的嫌悪感を生じさせるため告知義務がある」と判断。 |
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
事故物件は専門の買取業者へ依頼する
事故物件は「家賃減額によって利益が減少する」「近隣に噂が広まり入居者が見つからない」などが原因で経営が困難になるケースもあるため、売却も検討すべきです。
しかし、経営が難しい事故物件である以上、買い手が見つからないことは少なくありません。
不動産業者によっては、査定すら断られることもあります。
そのため、事故物件となったアパートを売却したいなら、事故物件を専門に取り扱う不動産業者に相談することが大切です。
事故物件専門の買取業者であれば、他の不動産業者に断られた事故物件であっても、高値で購入してもらえる可能性があります。
なぜなら、事故物件の原状回復や再販ルートを持ち、物件の価値を適正に評価できるノウハウがあるからです。
当サイトを運営する｢株式会社Albalink｣は、事故物件に特化して全国的に買取を行っている不動産業者です。
事故物件をはじめとした訳あり不動産を得意としており、2023年にはフジテレビ「イット」で一般の市場で売れにくい物件も買取・再生する業者として紹介されています。
｢話を聞いてみたい｣といった相談だけでも大歓迎です。
売主であるあなたが納得できる金額へ近づけられるよう全力で対応させていただきますので、ぜひご相談ください。
まとめ
入居者が死亡した事故物件では、死因によっては新たな入居者への告知義務が発生します。
新たな入居者の中には死亡事故が発生した物件に対して嫌悪感を抱く方もいるため、最悪の場合、契約を拒否されるかもしれません。
新たな入居者が見つからなければ、家賃を減額して募集せざるを得ないこともあるでしょう。
いずれの場合も貸主に金額的な損害が発生するため、遺族への損害賠償請求という形で対応することが重要です。
もしも損害賠償請求が難しかったり賃貸経営が立ち行かなくなったりした場合は、物件の売却も検討しましょう。
不動産業者の中には事故物件の買取を断るケースもありますが、事故物件専門買取業者であれば基本的にはどのような物件でも買取可能です。
株式会社Albalink（アルバリンク）は、事故物件や自殺物件・孤独死物件といった訳あり不動産を専門に買取している不動産業者です。
特殊清掃が必要なケースや、相続人不在・相続放棄など複雑な状況にも対応しており、一般の不動産会社では扱えない物件でもスピーディーに対応可能です。
査定や相談はすべて無料、秘密厳守ですので、「事故物件だから売れるか不安」「査定額だけ知りたい」という方もお気軽にご相談ください。
相談・査定はこちら
