国土交通大臣(1)第10112号
告知事項の主な種類や事故物件の定義は？
事故物件は、様々な瑕疵がある物件を指す言葉です。物件を取引する際に、購入の決定を左右するような重大な欠陥のことを「瑕疵（かし）」といいます。
瑕疵とは、「欠陥」の他に「傷」や「不具合」という意味がある言葉で、不動産業界では物理的な欠陥だけでなく、心理面での欠陥や環境面の欠陥を意味しています。
物件に瑕疵がある場合、瑕疵の内容を買主に伝えることを「告知事項」といい、不動産売買について定めている「宅地建物取引業法」の第35条で定められています。
事故物件というと、死亡事故や事件が発生した物件をイメージしがちですが、その他にも「告知事項」に該当する様々な瑕疵の通称を「事故物件」と呼称しています。
この章では事故物件と呼ばれ、告知事項に該当する4種類の瑕疵の内容についてご紹介していきます。
心理的瑕疵
「心理的瑕疵」は買主の心理状況によって成約の左右が決まる重大な瑕疵です。心理的瑕疵とは、物件において殺人事件や自殺、死亡事故や火災など、人によっては購入を躊躇うような心理的抵抗を持つ可能性がある物件を指します。
買主の感覚によって瑕疵の重大さが左右されることから、心理的瑕疵がある場合は必ず買主に対して告知の必要があります。
ただし、心理的瑕疵は事故や事件があった場合に適用される場合が多いので、自然死の場合は心理的瑕疵にあたらないとされています。これは、住宅が生活の本拠であるため、そこで自然死が発生することは当然に予想されることから、自然死の場合は心理的瑕疵に該当しないと判断されるからです。
ただし賃貸物件に関しては、前の入居者が何らかの理由で死亡した場合には、次の入居者に対して告知しなければならないとされています。
他にも過去に火災や土砂崩れ、水害などの自然災害が発生した土地も心理的瑕疵の対象とされています。
さらに、土地の権利関係者と紛争や、近隣にある墓地の存在、反社会勢力の拠点がある場合にも告知義務があるとされています。
これは心理的瑕疵の重大性が買主によって違うので、どんな瑕疵が心理的瑕疵に該当するかが判断できないため、告知範囲を広めに設定していることが理由です。告知義務を果たさないとトラブルに発展することが多く、場合によっては裁判に発展した例も多いことから、慎重に取り扱うべき瑕疵といえるでしょう。
物理的瑕疵
「物理的瑕疵」は、主に建物の物理的な損傷を指しています。例えば、雨漏りやシロアリの被害、アスベストを使用している場合や、耐震強度の不足などの建物自体の欠陥だけでなく、土壌汚染や地中の障害物についても物理的瑕疵に該当します。
目に見える損傷であれば買主にもわかりやすいのですが、シロアリ被害や耐震強度不足など、目に見えない瑕疵が後々判明すると、訴訟にも発展するため必ず告知を行う必要があります。
法的瑕疵
「法的瑕疵」とは、法律の制限によって土地や建物の利用が制限されていることを指します。
例えば、都市計画法や建築基準法の制限によって、建物の形状などに制約がある物件を指します。
具体的には、市街化調整区域で建物の建て替えができない場合や、急傾斜地などの建築制限、建築基準法の接道義務や建ぺい率・容積率を違反している物件、既存不適格な物件を指しています。
環境的瑕疵
「環境的瑕疵」とは、物件を売買する上で問題になると考えられる周辺環境の瑕疵を指しています。主に、物件の周辺環境に由来する瑕疵が対象となります。
例えば、異臭や騒音などの公害が発生する環境や、嫌悪施設が存在している場合が環境的瑕疵に該当します。
嫌悪施設とは、存在が周囲の人々から嫌われる施設を指します。嫌悪の度合いは人によって変わるので、心理的瑕疵に近い存在ではありますが、施設の存在が地価に悪影響を及ぼすこともあることから、一般的には環境瑕疵として扱われます。
嫌悪施設にはゴミ焼却場や下水処理施設、火葬場・産業廃棄物処理場など公共性が高いものの嫌悪される施設や、風俗店のように地域の品格を下げるとされる施設が挙げられます。また、原子力関連施設やガスタンク、軍事基地など周辺に危害を及ぼす可能性がある施設も嫌悪施設に該当します。
これらの施設も人によって嫌悪の度合いが違うため、売買契約成立後にトラブルを起こさないためにも、告知事項に設定されています。
事故物件のデメリット
事故物件を取り扱う大きなデメリットは2点あります。
1点目は、そもそも買い手がつかないリスクがあることです。買い手がつかないと売却のしようがありません。売りに出す時間が経過すると更に価格が下がってしまうので物件の劣化と価格の低下が続く悪循環に陥ってしまいます。
2点目は、物件の売却価格が下がることです。
特に心理的瑕疵は物件価格に大きく影響がありますが、それぞれの販売価格が相場よりどれだけ下がるかをご紹介していきましょう。
心理的瑕疵の不動産相場
事故物件の中で最も知られているのが心理的瑕疵です。特に人の死に感する瑕疵は価格が下がりやすいとされています。相場に比べてどれだけ価格が下がるかという明確な基準はありませんが、大まかには以下のような価格とされています。
自然死（孤独死や病死など）…相場から4割程度の減額
自殺 …相場から4〜5割程度の減額
他殺 …相場から5〜7割程度の減額
事件性が高くなるほど、相場からの減額率が高くなります。
物理的瑕疵の不動産相場
物理的瑕疵が売却価格に影響を及ぼすのは、売却物件の物理的瑕疵が解消されているか否かにかかっています。
補修によって物理的瑕疵を解消している場合は市場価格に近い価格で売却できますが、物理的瑕疵を抱えたままの物件は減額率が高くなります。特にシロアリ被害の大きい建物は要注意です。
雨漏り（未修理） …相場から2〜3割程度の減額
水漏れ（未修理） …相場から2〜3割程度の減額
基礎のひび割れ …相場から3〜5割程度の減額
シロアリ被害 …相場から2割〜8割程度の減額
どの項目も、瑕疵の程度により減額割合が変化します。
法的瑕疵の不動産相場
法的瑕疵の物件は違法建築の場合、金融機関からの融資を受ける場合の担保として利用できないことから、減額の割合が大きくなります。また違法建築の所有者という心理的抵抗も働くので金額を大きく減額しないと買い手がつかない場合があります。
再建築不可物件も活用のためのハードルが高くなるので、相場の4〜6割程度の減額となります。
違法建築物件 …相場から5〜7割程度の減額
再建築不可物件 …相場から4〜6割程度の減額
どの項目も、瑕疵の程度により減額割合が変化します。
環境的瑕疵の不動産相場
環境的瑕疵の場合は、修繕や建て替えを行なったとしても状況が改善することが難しいことから、そもそもの減額割合は他の物件に比べて低くなっています。
減額率は個々の物件の状況によりますが、相場から2〜3割程度の減額が一般的です。
告知事項は絶対に隠してはいけない
売却価格が相場よりも下がるからと行って、告知事項を隠すことは絶対に行なってはいけません。ご紹介した通り売主には告知義務がありますので、告知事項を隠したことが後に発覚した場合、契約解除だけでなく損害賠償請求に繋がる可能性が高くなります。
事故物件共有サイトも存在する
万が一、告知義務を守らずに売却査定を依頼した場合、後から告知義務違反が発覚すると紛争の原因になります。特に不動産会社を利用して事故物件を売却した場合、不動産会社と買主の両方から損害賠償請求を受ける可能性が高くなります。
最近は事故物件の情報も簡単に検索でき、事故物件の情報共有サイトも存在しています。また、物理的瑕疵の調査技術も発達していることから、以前に比べたら瑕疵を隠すことは難しくなっています。
損害賠償請求の費用や裁判費用、対応に要する時間的なコストを考えると、告知義務を守らずに売却するメリットはありません。
事故物件を売却する場合には、必ず告知を行うように徹底しましょう。
事故物件の高額買取のポイント
売却価格が下がってしまう事故物件ですが、少しでも高額買取を実現するためにはどんなポイントがあるでしょうか。この章でご紹介していきます。
数社の買取業者を比較する
事故物件の売却査定を依頼する場合は、必ず数社の買取専門業者から査定を受けて金額を比較しましょう。買取業者はそれぞれが独自の流通ルートを持っているので、場合によっては事故物件でも他の活用方法を見出して高値で買取してくれる場合があります。複数の査定の中で最も金額を高く提示した買取業者に売却するようにしましょう。
物件に汚れ等がある場合は特殊清掃をしておく
物件に汚れ等がある場合は特殊清掃をしておくと買取価格が上がります。特殊清掃が必要な状態の場合、そのまま売却査定を依頼すると相当に売却価格が低くなりますので、売却を前提にしている場合でも特殊清掃への投資は惜しまないようにしましょう。
解体して更地で売却する方法も
費用は掛かりますが、立地が良い土地の場合は解体して更地で売却する方法もあります。事故物件は多くの場合、建物に瑕疵がある場合が大半です。土地自体に瑕疵がない場合は解体して更地にして売却すると、相場価格で売却することが可能です。立地が良いのであれば、解体を検討しても良いでしょう。
事故物件の買取ならアルバリンクへご相談ください！
事故物件の買取を希望する場合は、是非アルバリンクへご相談ください。アルバリンクは関東全域の事故物件を高額・スピード買取しております。
弊社買取実績についてご紹介していきましょう。
遠方に住む親が自宅で亡くなってしまった…
千葉県にお住まいの娘様からのご相談。
「関西に住んでいる親が自宅で亡くなってしまった。発見まで3日程まで経ってしまったのですが買取は可能でしょうか。」とのご相談でした。建物の情報や家屋内の現地状況を確認させて頂き相場価格よりも4割位低い金額でのご提示になりましたがお問い合わせ頂いてから売買契約、所有権移転の完了まで約1ヶ月間で済ませることができました。
お客様からも遠方でどうしようかと悩んでいたので早期に解決できて良かったですと満足頂く事ができました。相場よりも買取金額は下がってしまいますがスピーディーにご対応させて頂く事でお客様の手助けができればと考えておりますのでお気軽にご相談くださいませ。
- STEP１お問い合わせ豊富な知識と経験を積んだ査定員が物件を無料で査定します。
- STEP２査定価格の提示市場価格や物件の条件などを勘案し、価格を提示します。提示された金額に納得できれば売買契約の手続きをご案内致します。
- STEP3売買契約契約を締結し、引渡しを行います。司法書士の手配や引渡しまでの手続きも丁寧に分かりすくサポートします。
まとめ
事故物件は買い手がつかないリスクや売却価格が大幅に下がってしまうデメリットがあります。しかし、専門の買取業者に依頼することでスピーディーに、より高額で売却することが可能です。
事故物件の売却を検討している場合には、まず買取業者に依頼してみましょう。
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