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賃貸物件で人が倒れているのを発見した時の対処法【3選】
2021年に公表された「孤独死現状レポート」によると、賃貸物件で孤独死があった場合の第一発見者は家族や大家さんが多いといいます。
これは孤独死のデータですが、賃貸物件の中で自殺や他殺、火災や水害などの災害が起きて人が亡くなってしまうケースも考えられます。
賃貸物件の居室や共用部で人が亡くなっているのを発見したとき、驚き戸惑ってしまうと思いますが、正しい知識で素早い対応をしなければいけません。
倒れている人がまだ亡くなっていないとき、素早い対応ができるほど、命を救える可能性が高まるからです。
以降では、賃貸物件の中で人が亡くなっているのを発見したときにまず行うべきことと、注意点をご紹介します。
参照元：一般財団法人日本少額短期保険協会 孤独死対策委員会「孤独死現状レポート」
まずは救急または警察、遺族へ連絡する
賃貸物件の中で人が倒れていたらまずは通報することが必要です。
- 明確に亡くなっていることが分かる場合：110番（警察）
- 明確に亡くなっているか判断できない場合や火災で中に人がいるとき：119番（救急）
- 親族（緊急連絡先）に連絡する
- 管理会社に連絡する（提携している管理会社がある場合）
まずは警察または救急に連絡します。
助かる見込みがあればすぐ救急へ連絡しますが、事件性がありそうな場合はどちらに連絡すればよいか迷うかもしれません。
救急と警察の両方を呼びたい場合は、救急のみの通報で大丈夫です。
緊急搬送された先で人が亡くなると自動的に警察にも連絡がいき、亡くなった部屋に警察が現場検証に来ることになります。
倒れている人が明確に亡くなっている場合は、現場の状況を乱さないことが大切です。
具体的には、以下の３点を守り、現場の状況を維持してください。
- 遺体には絶対に触れない
- 窓やドアは閉めたままにしておく
- 室内にある物を片付けたり、動かしたりしない
救急・警察の退散後は特殊清掃やリフォームを行う
倒れている人や亡くなった人が運び出された後には、警察や消防による現場検証が行われます。
ただ、現場検証があってもその後、警察や消防がその部屋を片付けてくれるわけではありません。
また、原状回復は本来、貸主（大家）へ元の状態で返すために賃借人が行うべき行為です。
しかし、賃借人が亡くなっている場合、大家さん（または管理を委託している業者）が行うことになります。
事故物件の対処としては主に以下のようなことが実施されます。
| 事故物件の対処法 | 詳細 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 特殊清掃 | 殊清掃業者に依頼し、臭いや残留物（体液や菌など）を特殊な方法で清掃します | 数万円～数十万円程度 |
| リフォーム | 体液が床板や畳に染み込んでしまったときや、争った痕跡が傷になって残っている場合など、特殊清掃では死亡事故の痕跡が消せない場合はリフォームが必要になります。リフォームの依頼時は死亡事故があったことを伝えてください | ㎡×10万円 ※建物の面積が70㎡なら700万円（70㎡×10万円）ほど |
| 遺品整理 | 亡くなった方が単身世帯だった場合、荷物の片づけが必要です。親族に連絡を取って荷物を引き取ってもらいます。引き取りに来ない場合は、家族の許可を得てから遺品整理業者や荷物ごと清掃してくれる清掃業者に依頼します | 数万円～数十万円程度 |
| お祓い（供養） | お祓い（供養）は必須ではありませんが、今後も再び賃貸物件として貸し出す場合に「お祓いを行っているかいないか」が借るかの決断を左右することもあります。特に自殺や他殺など心理的に良くないイメージの死因の場合はお祓いを行うとよいでしょう | 数万円程度 |
原状回復にかかった費用や賃料の損失を補う
死亡事故が起きたら、上記の通り費用がかかります。
そのうえ、未払いの家賃や今後入るはずだった家賃収入がもらえないと、大家さんの損失になってしまいます。
また、死亡事故が原因で、今後、借り手がつかないことによる損益（逸失利益分）なども回収したいですよね。
逸失利益分は、告知義務が発生したがために、借手が付きづらくなってしまったことが明白な場合、故人の相続人に対して請求できます。
原状回復にかかった費用はひとまず大家さんが自己負担することになりますが、原状回復にかかった費用や未払いの賃料、逸失利益分を損害賠償請求できるケースがあるので、以降で紹介します。
死亡事故により発生した費用や損益の請求先と内容
死亡事故が原因でかかった費用の請求相手と請求できる内容は、以下の通りです。
| 請求内容 | 請求先 | 備考 |
|---|---|---|
| 連帯保証人・家賃保証会社 | 以下のいずれか ①管理会社 ②連帯保証人 |
①と②のどちらもいない場合は、故人の相続人に請求します。 また、賃貸契約は人が死亡しても解約されないため、契約解除までの賃料を請求できます。 |
| 故人の相続人 | 犯人 | 事件性があり、著しく損害を受けた場合は、裁判により犯人に損害賠償請求することもできます。ただし、裁判にかかる費用は大家さんの負担となります。 |
| 事件性があった場合、加害者 | 保険会社 | 火災保険の特約に「孤独死保険」を付けていた場合で、死因が孤独死だったときは、保険により損益が補われます。 孤独死保険は家主、借主それぞれが加入でき、保証の範囲や内容は保険会社によって異なります。 |
| 逸失利益 | 相続人 | 告知義務が発生したために、借手が付きづらくなったしまったことが明白な場合に請求できます。 |
災害によって建物が倒壊して人が亡くなった場合は、賃貸契約の免責事項によって「賃貸契約の解除」に該当するため大家さんの責任が問われないケースがほとんどでしょう。
しかし、「エントランスの床が滑りやすいのに放置していて、転倒事故によって人が亡くなった」など、建物の不具合が原因で死亡事故が起きた場合は大家さんが管理責任に問われます。
この場合は「施設賠償責任保険」による支払いが可能です。
共用部で自殺したなどではなく、あくまでも建物の不備が理由で亡くなった場合のみ利用可能な保険です。
原状回復にかかった費用や逸失利益分を請求できないケース
賃貸物件で人が亡くなった場合、大家さんが原状回復にかかった費用や逸失利益分（本来、死亡事故がなかったら得られるはずだった分の家賃収入）などを損害賠償請求できるかどうかは、死因やご遺体発見時の状況によって決まります。
原状回復費用や逸失利益分が請求できないケース
- 自然死（老衰や病死などによる死）
- 突然死（物件内での転落、転倒、誤嚥などによる事故死）
こうした死は通常生活のなかで起こりえる死因であり、自然死や突然死によるケースでは原状回復費用や逸失利益分の請求は難しいでしょう。
実際、以下のように損害賠償請求が認められなかった判例もあります。
自然死により損害賠償請求が認められなかった判例
| 対象賃貸物件 | 借上げ社宅 |
|---|---|
| 死因 | 脳溢血による死 |
| 判決 | 買主の会社に損害賠償責任はないとされた |
原状回復にかかった費用や逸失利益分を請求できるケース
先ほど、原状回復費用や逸失利益分が請求できないケースとして、自然死と突然死の2つを紹介しました。
ただし逆に言うと、自然死と突然死のどちらにも当てはまらない、いわゆる事故物件に該当する死因の場合は、原状回復にかかった費用や逸失利益分を請求できます。
実際、以下2つの判例があります。
【判例1】自殺による原状回復費用と逸失利益分が請求された判例
| 対象賃貸物件 | 賃貸集合住宅 |
|---|---|
| 死因 | 浴室でのリストカット自殺 |
| 判決 | ユニットバスの原状回復費用。 最初の２年間、さらに次の２年間について、一定額の賃料低下による逸失利益分の支払い |
【判例2】殺人と自殺により連帯保証人への損害賠償請求が認められた判例
| 対象賃貸物件 | 賃貸マンション |
|---|---|
| 死因 | 知り合いを刺殺後、自らも投身自殺 |
| 判決 | 賃借人に善管注意義務違反として、連帯保証人に価格下落分等（約179万円）の賠償責任が認められた |
事故物件を貸す・売却する際は告知義務を果たす必要あり
事故のあった物件を、いつまでに空室にしておくわけにはいきません。
収益を得るために行動（新しい借主を見つける、もしくはいっそのこと事故物件として売却する）が必要です。
しかし、新しい借主を見つけるにしても、売却するにしても「告知義務」を果たさなくてはなりません。
以降では、告知義務について深掘りします。
告知義務とは
告知義務とは、賃貸契約（売買契約）を結ぶ際に、事故にまつわる詳細情報を借主（買主）に伝える義務のことをいいます。
ただし、国土交通省が公表しているガイドラインによると、以下3つのいずれかに当てはまる場合は、告知義務を果たさなくても良いと明記されています。
（1）自然死や日常のなかで行る不慮の死（転倒事故や誤嚥など）による死の場合
（2）通常使用する必要がある集合住宅の共有部分（階段や廊下など）発生した（1）以外の死で、特殊清掃が行われてから3年経過した場合（※賃貸するときに限る。売却時の告知義務がなくなることはない）
（3）通常使用しない集合住宅の共有部分（ボイラー室や立ち入り禁止の屋上など）で発生した（1）以外の死、または(1)でも特殊清掃が行われた場合
告知義務を怠ると契約不適合責任を問われる
くれぐれも家賃が下がる・売却価格が下がることを恐れて、告知義務を怠ってはいけません。
事故のあった事実を隠して、借主・買主に物件を引き渡すと、アナタは契約不適合責任を負う羽目になります。
引き渡した目的物（事故物件）に、契約書に書かれていない事実・不具合・欠陥などが見つかったとき、貸主・売主はそれに対する責任を負わなければならない
- 賃貸契約（売買契約）の解除
- 賃料（購入代金）の返還請求
- 賃料（購入代金）の減額請求
- 契約や転居にかかった費用の損害賠償請求
- 新居の敷金や礼金、引っ越し費用などの請求
- 慰謝料や弁護士費用の請求
このように、告知義務を怠るとアナタにさまざまな不利益が生じます。
そのため、新しい借主を見つける・売却する際は、かならず告知義務を行いましょう。
なお、契約不適合責任については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
事故物件を売却するなら「仲介」ではなく「買取」で売るべき
ここからは、事故物件を売却したい方に向けて、事故物件の売却方法を解説していきます。
前提として、不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
しかし、事故物件に関しては見出しにもあるとおり「仲介」ではなく「買取」で売却するべきです。
なぜこのような結論に至ったのか、その理由を解説していきます。
なお、仲介と買取の違いは以下の記事でも解説しています。
仲介と買取の仕組み
まずは「仲介」と「買取」の仕組みを理解してもらう必要があります。
それぞれの仕組みは、以下に示すとおりです。
- 仲介
- 売主から依頼を受けた不動産仲介業者が、一般の買主を見つけることで売買を成立させる売却方法。
不動産仲介業者は、売主と買主の双方から仲介手数料を得ることで商売が成立するビジネスモデル - 買取
- 買取業者が売主から直接、不動産を買い取る売却方法。
買取業者は物件を買い取った後、リフォームなどで付加価値をつけ、それから次の買主に再販、もしくは業者自らが運用することで利益を生み出している
仲介で事故物件を売却しても仲介の恩恵を受けられない
仲介の最大のメリットは、不動産市場の相場価格で売買できる可能性が高い点です。
なぜ不動産市場の相場価格で売買できるのかというと、広く買主を募るからです。
売主から依頼を受けた仲介業者は、主にインターネット広告を活用して、広く一般の買主を募ります。
広く買主を募るということは、売主にとってより良い条件で購入してくれる買主を見つけやすいということを意味します。
そのため、仲介は不動産市場の相場価格で売買できる可能性が高いといえるのです。
ただし、今回のように事故物件となると、不動産市場の相場価格で売買成立はできません。
事故のあった物件に、わざわざ住みたいと思う一般の買主は現れないからです。
実際弊社がおこなったアンケート調査でも、事故物件に住むのは「なし」と回答した方がほとんどでした。
引用元：訳あり物件買取プロ｜ブームの兆し！事故物件はあり？なし？983人にアンケート調査をしてわかった年収別の超意外な傾向とは？
仲介で事故物件が売却できるとしたら、不動産市場の相場価格よりも大きく価格を下げたときに限ります。これでは、仲介で事故物件を売却する意味がありません。
したがって、事故物件は「仲介」ではなく「買取」で売却するべきです。
買取で事故物件を売却すると3つの恩恵を受けられる
買取（事故物件専門の買取業者）で事故物件を売却すると、仲介では得ることのできない3つの恩恵を得ることが可能です。
一つずつ順に解説していきます。
数週間から数か月で事故物件を売却できる
買取の場合、業者にもよりますが、おおよそ数週間から数か月程度で事故物件を現金化できます。
仲介のように買主を探すことなく、業者が直接アナタの事故物件を買い取るので、これほどのスピード感を実現できるのです。
ちなみに、弊社に事故物件の買取依頼をしていただければ、スピーディーに決済&引き渡しが可能です。
これまで数多くの事故物件を買い取りしてきたことで、社内に事故物件の再生ノウハウが膨大に蓄積されているからです。
事故物件を今すぐ手放したい方は、以下のボタンよりお申込みください。
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近隣の住民や知人に知られることなく事故物件を売却できる
買取なら、近隣の住民や知人に事故のあったことを知られることなく、事故物件を売却できます。
買取は、売主であるアナタと、買主である買取業者の二者間取引になるからです。
この点も、買取ならではの大きなメリットの一つです。
契約不適合責任が免責される
買取の場合、売主であるアナタに契約不適合責任が課されることはありません。
大前提、買取業者は不動産のプロです。
不動産のプロは長年の経験や知識をもとに、リフォームすべき箇所を見抜けます。
したがって、売主であるアナタの契約不適合責任をわざわざ付けたままにしておく必要がないのです。
ただし、ここまで読んでくれたアナタなら大丈夫かとは思いますが、告知義務はかならず果たしてください。
契約不適合責任が免責されるのは、あくまでも買取業者への告知義務をきちんと果たしていることが前提です。
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事故物件と知らずに借りてしまった際の対処法
もし賃貸物件に住んでから「事故物件だった」と分かったら、貸主の責任を追求することができます。
先ほども記載したように、事故物件には「告知義務」があるので、貸主は賃貸契約前に死亡事故があったことを伝えなければいけません。
もし事故物件だということを知らされずに借りていて、後からその事実を知った場合には、借主は貸主に賃貸契約の解除や損害賠償請求をすることができます。
事故物件と知らずに購入してしまった際の対処法
事故物件と知らずに購入してしまった際の対処法として、以下の2つがあります。
- 契約不適合責任を追及する
- 専門の買取業者に買い取ってもらう
各対処方法について、順に解説していきます。
契約不適合責任を追及する
売主が告知義務を果たしていなかった（事故死があった事実を隠していた）のであれば、売主に対して「契約不適合責任」を追及することが可能です。
詳細は割愛しますが、契約不適合責任において買主が請求できる権利はいくつかあります。
ただ、今回の場合であれば、アナタが請求すべき権利は以下の2つに限られます。
- 代金減額請求
- 債務不履行による解除権
対象の事故物件に引き続き住んでもいいと思うなら「代金減額請求」を請求しましょう。
請求が認められれば、売買価格が減額されます。
対象の事故物件にもう住みたくないと思うなら「債務不履行による解除権」を請求しましょう。
ただし、売主に対して売買契約の解約を求めるのは簡単なことではありません。
なにかと手間のかかるものです。
そのうえ、いくら相手側に過失があるといっても、契約の解除を求めるには、精神的な気力が必要になります。
契約の解除をめぐって、裁判沙汰になる可能性も決してゼロではありません。
専門の買取業者に買い取ってもらう
売主へ売買契約の解除を求めることに、心理的なハードルを感じたなら、専門の買取業者に買い取ってもらうことをオススメします。
専門の買取業者なら、事故のあった物件でも現状のまま売主から買い取ることができます。
専門の買取業者には、事故物件を活用して利益を生み出すためのノウハウがあるからです。
そのうえ、事故物件の引き渡し&決済が完了するまでの期間もスピーディーです。
依頼する業者や、売主と買主のスケジュールなどによって期間は多少変わりますが、数週間から数か月程度で現金化できます。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような事故物件を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように「孤独死」「自殺」「溺死」などさまざまな事故物件を全国から買い取っています。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
買取業者の中にはホームページなどで「事故物件を買い取ります」とアピールしておきながら、実際はタダ同然の買取価格しかつけない業者も存在します。
弊社がそうした業者とは違うことが、この買取価格を見て頂けばわかっていただけると思います。
実際、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
今回は賃貸物件が事故物件になってしまった際の対処法をお届けしました。
大家さんへ
賃貸物件で人が倒れているのを発見した時は、以下3つの対処法を行ってください。
- まずは救急または警察、遺族へ連絡する
- 救急・警察の退散後に、特殊清掃やリフォームを行う
- 原状回復にかかった費用や賃料の損失を補う
事故のあった物件で賃貸契約・売買契約を結ぶ際は、告知義務を果たす必要があります。
告知義務を怠ると、借主・買主から契約不適合責任を追及されるので、要注意です。
事故物件を売却するのであれば「仲介」ではなく「買取」で売りましょう。
本編の中でもお伝えしたように事故物件を仲介で売り出しても、仲介の恩恵を受けられないからです。
ちなみに、当サイトを運営している当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」も、事故物件の買い取りを得意にしている買取業者の一つです。
フジテレビの「newsイット！」をはじめ、数々のメディアにも「訳あり物件専門の買取業者」として紹介された実績もあります。
ぜひお気軽にご相談ください。
事故物件と知らずに購入してしまった方へ
事故物件と知らずに購入してしまったとしても、売主に過失（告知義務を果たしていなかった）があれば、契約不適合責任を追及できます。
もし、事故物件の売買契約を解除したいと考えているなら、専門の買取業者に直接買い取ってもらうのも手段の一つです。
その際は、ぜひ我々のような不動産のプロにご相談ください。
相談・査定はこちら
