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共有名義から単独名義の不動産に変更する5つの方法
共有名義の不動産を単独名義に変更する際にかかる費用は方法によって異なります。
そのため、まずはどのような方法があるのかを押さえたうえで、自分の状況に合った選択をすることが大切です。
ここでは、共有名義の不動産を単独名義に変更する以下5つの方法を解説します。
他の共有者と共有持分を売買する
他の共有者から共有持分を買い取る、あるいは自分の共有持分を他の共有者へ売却することで共有名義の不動産を単独名義に変更できます。
ただし、他の共有者に共有持分を買い取る資金や意思がなければ取引は成立しません。
また、売買価格をいくらで設定するかでトラブルに発展するケースもあるため、注意が必要です。
共有者との間で共有持分の売買をスムーズに進めるには、適正な売買価格を把握することが欠かせません。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は共有持分の取り扱い実績が豊富な専門の買取業者であり、24時間365日無料査定を行っております。
査定を依頼しても無理な営業をかけることはいっさいありませんので、共有持分の適正価格が知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。
なお、他の共有者と共有持分を売買するメリットや注意点は以下の記事で詳しく解説しています。
他の共有者に共有持分を贈与する
共有名義の不動産を単独名義に変更したいのなら、自分の共有持分を他の共有者に贈与する、あるいは他の共有者から共有持分を贈与してもらう方法もあります。
ただし、贈与する共有持分は贈与税の課税対象です。
贈与税は共有持分の時価をもとに計算されますが、共有持分の贈与を受けた側が数百万円もの税金を納めなければならない事態に陥ることもあるため、注意が必要です。
なお、以下の記事では共有持分を贈与するときの流れを解説しています。
併せて参考にしてください。
共有名義の土地を分筆する
共有名義の不動産が「土地」なら、分筆して複数に分け、各共有者の単独名義にする方法があります。
たとえば、兄弟二人で所有している50坪の土地を25坪ずつに分筆し、「兄名義の土地25坪」「弟名義の土地25坪」とそれぞれの単独名義に変更する形です。
ただし、他の方法と同様に、共有者の同意がなければ分筆はできません。
また、土地によっては分筆することで道路づけが悪くなって資産価値が低下する恐れがある点にも注意が必要です。
なお、共有名義の土地の分筆方法は以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
自分の共有持分を放棄する
自分の共有持分の権利を放棄し、共有名義の不動産から単独名義に変更する方法もあります。
共有持分の放棄を選択すると、その持分割合は他の共有者のものとなります。
たとえば親子共有名義で不動産を所有している場合において、親が共有持分を放棄すると、子がその権利を所有する形となって子の単独名義に変更できます。
しかし、共有持分の権利を移転する登記は他の共有者の協力がなければできません。
したがって他の共有者が共有持分の放棄を認めなければ、実現するのは困難です。
また、共有持分を取得した方に贈与税が課される点にも注意しましょう。
なお、共有持分を放棄する方法は以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
共有物分割請求をする
共有物分割請求をして、共有名義の不動産を単独名義に変更する方法もあります。
共有物分割請求とは、他の共有者に対して共有状態の解消を求める行為です。
民法第256条にて各共有者に認められた権利であり、共有物分割請求をされた共有者は共有状態の解消へ向けて話し合いを行わなければなりません。
具体的には「共有名義不動産全体を売却して売却代金を分け合う」「一人の共有者が他の共有者から持分を買い取る」などです。
もし話し合いがまとまらなければ、裁判所に「共有物分割請求訴訟」を起こすことになります。
ただし裁判にまで発展すると、解決までに半年～1年以上の期間がかかる点がデメリットです。
また、「不動産を単独名義で所有する」ことを望んでも、裁判所が「不動産の売却代金を共有者で分け合うように」との判決を下す可能性もあり、必ずしも思い通りの結果になるとは限らない点にも注意が必要です。
なお、共有物分割請求訴訟については以下の記事で詳しく解説しています。
共有名義から単独名義に変更する際にかかる7つの費用・税金
共有名義の不動産を単独名義に変更する際にかかる費用・税金には、以下のようなものがあります。
| 費用・税金名 | 発生するケース | 費用相場 |
|---|---|---|
| 司法書士への報酬 | ・他の共有者と共有持分を売買する ・他の共有者に共有持分を贈与する ・共有名義の土地を分筆する ・自分の共有持分を放棄する | 4～16万円 |
| 印紙税 | ・他の共有者と共有持分を売買する ・他の共有者に共有持分を贈与する | 200円～数万円 |
| 登録免許税 | ・他の共有者と共有持分を売買する ・他の共有者に共有持分を贈与する ・共有名義の土地を分筆する ・自分の共有持分を放棄する ・共有物分割請求をする | 数万円 |
| 不動産取得税 | ・他の共有者と共有持分を売買する ・他の共有者に共有持分を贈与する | 数十万円 |
| 譲渡所得税 | ・他の共有者と共有持分を売買する | 数十万円～数百万円 |
| 贈与税 | ・他の共有者に共有持分を贈与する ・自分の共有持分を放棄する | 数十万円～数百万円 |
| 測量費 | ・共有名義の土地を分筆する | 15～100万円以上 |
共有名義から単独名義への変更にあたり、ケースによっては数百万円以上の負担がのしかかりかねない点に注意が必要です。
もし共有状態を解消したいと考えているもののこれらの費用を支払えない、負担したくない場合は、自分の共有持分のみを専門の買取業者に売却することをおすすめします。
専門の買取業者に売却すれば、司法書士への報酬や登録免許税、不動産取得税、贈与税、測量費などを負担することなく共有状態を解消できるためです。
共有持分をどのくらいの価格で売却できるのかが知りたい方は、まずは弊社の無料査定をご活用ください。
なお、無料査定を依頼しても無理な営業をかけることはいっさいありませんので、安心してご活用いただければ幸いです。
司法書士への報酬
共有持分の売買や贈与などによって共有名義不動産を単独名義に変更する際には、手続きを司法書士に依頼するケースが一般的です。
司法書士への報酬は司法書士事務所によって異なりますが、おおむね以下の通りです。
| 登記名 | 報酬相場 |
|---|---|
| 所有権移転登記 | 2～10万円 |
| 抵当権抹消登記 | 1～3万円 |
| 住所変更登記 | 1～3万円 |
なお、共有持分の名義を変更するときには共有者ごとの申請が必要となるため、人数が多いほど高額な報酬を支払う必要がある点に注意が必要です。
費用を抑えたいなら自分で登記手続きを行う
司法書士への報酬を節約したいのなら、自分で登記手続きを行うのは選択肢のひとつです。
ただし、共有名義を単独名義に変更する手続きを行うには登記原因証明書や各共有者の住民票、印鑑証明書などの書類をすべて自分で集めなければなりません。
また不備があったら受けつけてもらえず、いつまでも共有名義から単独名義に切り替えられない事態に陥る恐れもあります。
そのため、確実に共有名義から単独名義に変更したい、手間をかけたくないのなら、司法書士に依頼したほうが無難です。
印紙税
不動産贈与契約書や売買契約書などの課税文書には、印紙税が課されます。
不動産の無償贈与に関する契約書に関しては、印紙税は一律200円です。
また売買契約書の場合は、以下のように売買金額によって印紙税額が異なります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
※令和9年3月31日まで軽減税率が適用
参照元：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで
参照元：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
登録免許税
登録免許税は登記手続きを行うときに納める税金で、以下のように登記の種類によって税額が異なります。
| 登記の種類 | 税率と計算方法 |
|---|---|
| 売買による土地所有権移転登記 | 固定資産税評価額×1.5% |
| 売買による土地以外の所有権移転登記 | 固定資産税評価額×2％ |
| 贈与による所有権移転登記 | |
| 放棄による所有権移転登記 | |
| 住所変更登記 | 不動産1件につき1,000円 |
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を取得した方に課される税金です。
売買や贈与を通じて共有持分を取得した方は、取得日から10日以内に不動産取得税を納める必要があります。
不動産取得税は、以下の計算式で算出します。
※令和9年3月31日までの軽減措置
参照元：東京都主税局｜不動産取得税
譲渡所得税
共有持分を売却して利益を得たときには、譲渡所得税を納めます。
譲渡所得税の税率は所有期間によって以下のように異なり、短期間での売却では高額の税金を納めなくてはならなくなる点に注意が必要です。
| 所有期間 | 税率 |
|---|---|
| 所有期間が5年以下 （短期譲渡所得） | 39.63% |
| 所有期間が5年超 （長期譲渡所得） | 20.315% |
参照元：国税庁｜No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）
特別控除を使うと譲渡所得税の節税が可能
共有持分売却時に発生する譲渡所得税の負担を軽減したいなら、特別控除を積極的に活用しましょう。
共有名義のマイホームを売ったときには、利益から最大で3,000万円を控除できる特例を利用できます。
つまり、共有持分の売却益が3,000万円以内なら、譲渡所得税を納める必要はありません。
ただし、この特例を利用するには共有持分を売却した翌年に確定申告をして申請する必要がある点に注意が必要です。
参照元：国税庁｜No.3308 共有のマイホームを売ったとき
贈与税
共有持分を贈与するときには、贈与を受けた側に贈与税が課されます。
贈与税の計算方法は、以下のとおりです。
贈与する共有持分の評価額が高いほど税率が上がる仕組みとなっている点に注意しましょう。
参照元：国税庁｜No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）
節税のポイントは分割贈与
共有持分贈与時に課される贈与税を少しでも抑えたいのなら、「分割贈与」を検討することをおすすめします。
分割贈与とは、毎年基礎控除の110万円以内の範囲で贈与を行うことです。
たとえば共有持分の評価額が1,000万円なら、毎年10分の1の割合で共有持分の贈与を行うと、贈与税の課税を回避できます。
ただし、定期的な贈与と見なされると贈与総額に対して贈与税が課される恐れがあるため、「贈与のたびに贈与契約書を交わす」「タイミングや金額を変えて贈与する」などの対策が必要です。
測量費
共有名義の土地を分筆して単独名義に変更するときには、測量費が必要です。
| 費用名 | 費用相場 |
|---|---|
| 土地家屋調査士への報酬 | 15～100万円以上 【内訳】 |
| 登録免許税 | 土地ひとつにつき1,000円 |
なお、共有持分売却時にかかる税金は以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
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共有名義から単独名義の不動産に変更するときの3つの注意点
共有名義から単独名義への変更をスムーズに行いたいのなら、以下3つの注意点を事前に把握しておきましょう。
詳しくは本文で解説しますが、他の共有者の同意がなければ共有名義から単独名義への変更はできません。
もし他の共有者が応じてくれないときには、自分の共有持分を売却して共有状態を解消する方法を検討するとよいでしょう。
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他の共有者の方には知られることなくあなたの共有持分を買い取らせていただきますので、お気軽にご相談ください。
ローンが残っているときは金融機関の許可が必要になる
共有名義不動産の購入時に借りた住宅ローンをまだ完済していないときには、名義変更にあたって金融機関の許可が必須です。
単独名義で不動産を所有することになる方に返済能力がなければ、共有名義からの変更は認めてもらえない可能性が高いでしょう。
また、金融機関に無断で共有名義不動産の名義を変更する行為もNGです。
もし金融機関に知られた場合、ローンの一括返済を求められる恐れがあるため、注意しましょう。
ローンが残っている共有名義不動産の名義を変更したいのなら、事前に金融機関に相談することが大切です。
なお、以下の記事ではローン中の家を売却する方法について解説しているので、併せて参考にしてください。
ケースによって登記申請書の書き方が異なる
共有名義から単独名義へ変更するときには、一般的な所有権移転登記とは登記申請書の書き方が異なる点にも注意が必要です。
具体的には、登記目的の欄に「所有権移転」ではなく、「持分全部移転」と記載する必要があります。
共有者全員の同意がなければならない
共有名義から単独名義に変更するときの最大の注意点は、共有者全員の同意がなければ実現できないことです。
ひとりでも反対する方がいたら、共有名義から単独名義への変更はできません。
そのため、共有状態を解消したいと考えているのなら、事前に他の共有者の意向を確認しておくとともに、「単独名義に変更したい」との根回しを行っておくことが大切です。
共有者間の意見がまとまらないなら共有持分を専門の買取業者に売却
共有者全員の意見が一致せずに単独名義に変更できない場合でも、とりあえず共有名義のまま放置するのはおすすめできません。
なぜなら、税金や維持管理費などは各共有者がそれぞれの持分割合に応じて負担し続けなければならないからです。
また、共有不動産を活用したいと思っても、共有者全員の同意がなければ売却や増改築ができないリスクもあります。
共有不動産のリスクを回避するには、共有状態を解消する以外に方法はありません。
したがって、他の共有者から単独名義へ変更する同意を得られなかったときには、リスクから解放されるためにも共有持分の売却を検討することをおすすめします。
ただし、共有持分を売却して共有状態から抜け出したいと考えても、通常の不動産業者では取り扱ってもらえない点に注意が必要です。
なぜなら、購入しても不動産全体を自由に活用できるようにはならない共有持分を買いたいと考える方はまずいないからです。
しかし、共有持分専門の買取業者なら、買い取った共有持分を活用して収益化を図れるノウハウを豊富に持っているため、スムーズに買い取ってもらえます。
そのため、共有持分を売却したいなら、専門の買取業者に相談するようにしましょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、共有持分の買取実績が豊富な専門の買取業者です。
他社では取り扱いを断る共有持分でも、弊社ならスピーディーに、かつできる限り高く買い取ることが可能です。
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なお、以下の記事では共有持分の売却相場について解説しています。
併せて参考にしてください。
共有名義から単独名義の不動産に変更するときの必要書類と手続きの流れ
最後に、共有名義から単独名義に変更するときに必要となる書類と手続きの流れを見ていきましょう。
必要書類
共有名義の不動産を単独名義に変更するときに必要な書類は以下の通りです。
| 書類名 | 取得先 |
|---|---|
| 売買契約書（売買の場合） | 不動産業者 ※個人間売買では自分で作成 |
| 贈与契約書（贈与の場合） | 自分で作成 |
| 登記識別情報通知（登記済権利証） | 自分で用意（購入時に発行済） |
| 住民票 | 自治体 |
| 印鑑証明書 | 自治体 |
| 固定資産評価証明書 | 自治体 |
手続きの流れ
共有名義の不動産を単独名義に変更する手続きは、以下の流れで進めていきます。
- 必要書類の収集
- 登記申請書の作成
- 法務局への申請
- 登記識別情報の受領
手続きを司法書士に依頼するときには、登記に必要な書類を代わりにすべて収集してくれます。
書類の取得や申請する時間を確保できない方は、司法書士に依頼して手続きを行うとよいでしょう。
まとめ
共有名義の不動産を単独名義に変更する方法には「売買」「贈与」「分筆」「放棄」「共有物分割請求」があり、数十万円～数百万円ほどの費用がかかります。
また、共有者のひとりでも反対していたら、単独名義への変更はできない点に注意が必要です。
もし共有名義を単独名義に変更したいと考えているのに共有者間の意見がまとまらないときには、自分の共有持分のみを売却するのはひとつの手です。
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過去には、一般の買い手が見つかりにくい訳あり物件専門の買取業者として、フジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
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