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借地人が底地を買い取る場合は「限定価格」が適用される
冒頭でも述べたように、借地人が底地を買い取る場合には限定価格が適用されます。
まずは、限定価格が一般的な底地価格の相場とどのくらい違うのかを見ていきましょう。
一般的な底地価格の相場
借地人以外の第三者が底地を購入するときの相場は、更地価格の10～15％ほどです。
前提として、底地に家を建てるなどの活用ができるのは借地人に限定されています。
借地人以外の方が底地を購入しても自由に活用できるようにはならないため、需要の低さから安価での取引になるケースが一般的です。
借地人が底地を買い取る場合の限定価格相場
それに対して、借地人が底地を買い取る場合には「限定価格」が適用されるため、売却相場は更地価格の約50％にまで跳ね上がります。
限定価格とは、その不動産を購入することで土地全体の利用価値が高まり、結果的に資産価値が上がって購入者が得をする場合に適用される価格です。
借地人が底地を購入すると、地主の承諾なしで家を建て替えられるなど土地を自由に活用できるようになります。
第三者が底地を購入するよりも大きなメリットを得られることから、取引価格も必然と高く設定されるのです。
そのため、底地を購入したいと地主へ申し出たら、想定外の金額を提示される恐れもあります。
もし底地の買取価格が想定以上に高いときには、借地権付き建物を専門の買取業者に売却し、その売却金額を元手に通常の不動産を購入するのは選択肢のひとつです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、借地権付き建物の買取実績が豊富な専門の買取業者です。
一般には売却の難しい借地権付き建物でも適正価格で買い取ることができるため、いくらで買い取ってもらえるのかが知りたい方は、お気軽に弊社の無料査定をご活用ください。
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なお、以下の記事では底地の取引価格の計算方法について解説しています。
地主から底地の購入を考えている方は、併せて参考にしてください。
借地人が底地を買い取る2つのタイミング
地主へ底地を買い取る話をするには、適切なタイミングを見計らうことが大切です。
地主の気分を損ねると買取どころの話ではなくなってしまうため、底地の購入を考えているときには以下いずれかのタイミングで話を持ちかけるようにしましょう。
地主に相続が発生したとき
現在の地主が亡くなり、その子などが相続して新たな地主となったときには、購入を持ちかける絶好のタイミングです。
土地を所有している方はそのほかにも不動産などの財産を保有しているケースが多く、相続人には相続税の負担が重くのしかかります。
相続税は原則現金一括で納めなければならないため、納税資金を確保する目的で自分では活用できない底地の売却を検討するケースは少なくありません。
ただし、底地は購入しても購入者が自由に活用できないため、一般の買い手を見つけるのは困難です。
仮に見つかったとしても、前述のように安価での売却になりかねません。
しかし借地人相手なら限定価格が適用されて一般の買い手よりも高値での売却が期待できるため、新たな地主に購入の話を持ちかけると前向きに検討してもらえる可能性が高まります。
借地契約の更新時
借地契約の更新時も、地主へ底地の購入を提案する最適なタイミングのひとつです。
底地を借地人に貸したときに地主が得られる地代収入は、固定資産税・都市計画税の3～5倍ほどです。
たとえば底地にかかる固定資産税・都市計画税が30万円とすると、年間で90～150万円、月平均8～12万円ほどの収入にしかなりません。
賃貸経営などほかの土地活用方法と比較すると、収益性が低い点がデメリットです。
そのため、地主が「底地経営ビジネスから手を引きたい」「まとまったお金が必要」などの理由で底地を売却したいと考えているなら、前向きに話に応じてもらえるでしょう。
ただし、底地の購入を成功させるには地主の意向を確認することが欠かせません。
買取価格や支払い条件など、さまざまな要素を検討する必要もあります。
したがって地主へ底地購入の話を持ちかけるときには、譲歩できる価格のラインや条件をあらかじめ設定したうえで互いに最適な着地点を見出すことが大切です。
地主に底地を売却する意思がない、高額な買取価格を提示されるなど交渉が難航したときには、借地権付き建物を専門の買取業者に売却するのはひとつの手です。
その売却金額を元手に新たな家を購入すれば、以降は地主との関係に悩まされることなく平穏な日々を送れるようになります。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の借地権付き建物を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
一般の買い手が見つかりにくい借地権付き建物でもスピーディーに、かつ適正価格で買い取ることができるため、借地権付き建物を少しでも高く売却したいとお考えの方は、お気軽にご相談ください。
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なお、以下の記事では借地権の契約形態について詳しく解説しています。
借地権付き建物の売却にも関わってくる内容のため、売却前には以下の記事を確認し、自分がどの契約を交わしているのかを把握しておきましょう。
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借地人が底地を買い取る3つのメリット
ここでは、借地人が底地を買い取る以下3つのメリットを解説します。
費用の支払いがなくなる
借地人が底地を買い取ると、地主への各種支払いが不要になる点がメリットです。
地主から底地を借り続ける限り、地代は支払い続けなければなりません。
底地上の家を建て替えるときには「建て替え承諾料」、リフォームするときには「増改築承諾料」、契約更新時には「契約更新料」を支払う必要もあります。
しかし借地人が底地を買い取ると、これらの費用の支払いから完全に解放されます。
地主から地代の値上げを要求される心配もする必要がありません。
不動産を自由に活用できる
不動産全体を自由に活用できるようになる点も、地主から底地を購入するメリットです。
地主から借りている土地上に建つ家の建て替えや増改築などを行うときには、地主から承諾を得る必要があります。
地主から承諾が得られなかった場合、裁判所に申し立てると代わりに許可を得られる（借地非訟）可能性がありますが、弁護士費用や申し立て手数料などで数十万円ほどの費用を負担しなければなりません。
しかし、地主から底地を購入してしまえば、活用に際して地主の顔色をうかがう必要がなくなります。
地主の意向を気にせずに不動産を活用したいと考えている方にとって、底地の購入はメリットが大きいといえるでしょう。
売却しやすくなる
借地人が地主から底地を買い取ると、自分の意思で自由に活用できる土地と建物を手に入れられます。
そのため、借地権付き建物を単独で売却するときよりも買い手が見つかりやすくなる点がメリットです。
借地権付き建物には建物の活用が制限される、地代の支払いが必要になるなどのデメリットがあるため、わざわざ購入したいと考える一般の方はほぼいません。
借地権付き建物を売りに出しても、何年も買い手が見つからない可能性も十分にあり得ます。
しかし底地を買い取ってから売却すれば、通常の不動産と同様相場での取引が期待できます。
立地によっては早期売却も不可能ではありません。
ただし、借地権付き建物を売却するために底地を購入するのは非常にもったいないことです。
なぜなら、専門の買取業者に依頼すると借地権付き建物だけでも適正価格で買い取ってくれるからです。
したがって借地権付き建物の売却を考えているのなら、底地を購入する前に一度専門の買取業者に相談することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、借地権付き建物の取り扱い実績が豊富な専門の買取業者です。
弊社には借地権付き建物を活用して収益化を図る独自のノウハウがあるため、他社よりもできる限り高額で買い取ることが可能です。
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なお、底地を購入するメリットとデメリットは以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
借地人が底地を買い取る5つの流れ
ここからは、借地人が底地を買い取る以下5つの流れを詳しく見ていきましょう。
地主に相談する
前提として、地主の合意がなければ底地を買い取ることはできません。
そのため、まずは底地を買い取りたい意思を地主へ伝えることが大切です。
このときの地主の反応により、底地を売却する意思があるかどうかを見極められます。
地主に売却の意向がある場合は、次のステップへと進みます。
もし地主に底地を売却する気がなかったら、そのまま住み続けるか、もしくは「専門の買取業者に借地権付き建物を売却して住み替える」方法を検討しましょう。
地主と価格交渉をする
地主に底地を売る意思があったら、買取価格の交渉を行います。
前述のように、借地人が地主から底地を買い取るときには「限定価格」が適用されます。
地主との話し合いをスムーズに進めるためにも、あらかじめ不動産業者に相談しておおまかな相場観をつかんでおくとよいでしょう。
なお、専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）にご相談いただければ、借地権付き建物の売却価格だけでなく、底地の限定価格もご提示することが可能です。
底地の買取相場を知りたいとお考えの方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。
売買契約を交わす
地主と底地の買取価格に合意できたら、売買契約を交わします。
このとき、手付金として売買価格の5～10％ほどの金額を売主へ支払わなければならない点を押さえておきましょう。
不動産を個人間売買するときには、売買契約書を作成する義務はありません。
しかしのちのトラブルを避けるためにも、買取価格や支払い条件、引き渡し時期などを明記した売買契約書を作成したうえで契約を交わすようにしましょう。
なお、不動産を個人間売買するときの注意点は、以下の記事で詳しく解説しています。
残金の支払い・土地の引き渡しを受ける
売買契約締結時に設定した物件引き渡し日になったら、売買価格から手付金を差し引いた金額を地主へ支払います。
それと同時に、地主から土地の登記識別情報（権利証）を受け取ります。
所有権移転登記を行う
最後に、不動産の住所地を管轄する法務局で、底地の名義を地主から借地へ変更する所有権移転登記の手続きを行います。
所有権移転登記にあたって必要な書類は、以下の通りです。
| 書類名 | 入手先 |
|---|---|
| 登記識別情報 | 地主 |
| 印鑑証明書 | 地主 |
| 対象不動産の固定資産評価証明書の原本 | 地主 |
| 売買契約書 | 自分で用意 |
| 身分証明書 | 自分で用意 |
| 自分の住民票 | 自治体 |
| 委任状（手続きを司法書士に依頼する場合） | 司法書士に作成してもらうことが可能 |
所有権移転登記は、通常残金の決済・不動産の引き渡しと同時に行われます。
不動産の所有権を明確にする重要な手続きであるため、登記手続きのプロである司法書士に依頼して行ってもらうことをおすすめします。
底地の買取が難しい場合の2つの対処法
借地人が底地を買い取るときには限定価格が適用されるため、現金での購入が難しいことがあるでしょう。
そのような場合に選択できる対処法は、以下の2つです。
住宅ローンを組む
じつは、借地人が底地を購入するときには住宅ローンを利用することが可能です。
そのため、地主から底地を購入する際に現金一括での支払いが難しい場合は、住宅ローンの利用を検討するのは選択肢のひとつです。
ただし、金融機関によっては、底地の買取に対してローンの利用を認めていないところもあります。
したがってまずは、現在の借地権付き建物を購入したときに住宅ローンを借りた金融機関に相談してみるとよいでしょう。
なお、底地の買取にローンを組めるかどうかについては以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
専門の買取業者に借地権付き建物を売却して住み替える
底地を買い取る資金を用意できないときには、専門の買取業者に借地権付き建物を売却することをおすすめします。
前述のように、借地権付き建物は需要がないために売却価格が更地価格の10～15％ほどと安価になります。
しかしたとえ売り出し価格を安く設定しても、買い手が見つかるとは限りません。
借地権付き建物には「地主へ地代や各種承諾料を支払わなければならない」「地主の承諾がなければ建て替えや増改築ができない」などのデメリットが潜んでいるからです。
その点、専門の買取業者は借地権付き建物の購入後、地主からも底地を買い取って完全所有権の不動産にしてから再販するなど、借地権付き建物を収益化できる独自のノウハウを持っています。
したがって、借地権付き建物を第三者に売却するときよりも高く、かつ早く買い取ってもらうことが可能なのです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の借地権付き建物を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
借地権付き建物を売却して住み替えたいとお考えの方は、まずは弊社の無料査定をご活用ください。
なお、査定を依頼しても無理な営業をかけることはいっさいありません。
他社の査定価格と比較する材料として、お気軽にご活用いただければ幸いです。
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以下の記事でも借地権付き建物を売却する方法について解説しているので、併せて参考にしてください。
まとめ
借地人が底地を購入するときには限定価格が適用されるため、買取価格の相場は更地価格の50％ほどとなります。
借地人が底地を購入すれば、それまで地主へ支払っていた費用の負担がなくなるだけでなく、不動産を自由に活用できるようになる点がメリットです。
しかし、地主に底地を売却する意思がなければ購入することはできません。
また、地主から想定よりも高い買取価格を提示されるトラブルも考えられます。
そのため、地主から底地を購入することが難しいときには借地権付き建物を専門の買取業者に売却し、その売却金額を元手に新たな家へと住み替えることをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の借地権付き建物を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には、一般の買い手が見つかりにくい訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」に紹介された実績もあります。
査定は24時間365日無料で行っておりますので、借地権付き建物をいくらで売れるのかが気になる方は、お気軽にお問い合わせください。
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