大阪の再建築不可物件は買取で売却可能！買取相場と専門業者の選び方を解説

大阪の再建築不可物件を買取で売却できる理由

再建築不可物件とは、建築基準法上の「接道義務※」を満たしていないために一度壊すと建て替えができない物件を指します。

参照元：国土交通省「接道規制のあり方について」

こうした再建築不可物件は利活用が困難なため、売却するにも買い手を見つけることが困難なケースがほとんどです。

しかし、一般的に売却が難しい再建築不可物件でも「買取」なら売却が可能です。
その理由を以下の3つの視点から解説します。

大阪の再建築不可物件をスムーズに売却したい方は、まず再建築不可物件などの「訳あり物件」専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。
スピーディーに買い取ってくれる専門の不動産買取業者については、「大阪で再建築不可物件の買取を得意とする専門の不動産買取業者5選」でまとめて紹介します。

大阪に再建築不可物件が多い地域的事情

大阪市を中心に、大阪府内には再建築不可物件が集中しているエリアが多くみられます。
大阪府の住宅地の特徴は以下の通りです。

大阪市（主に西成区・生野区・東成区・平野区・阿倍野区）や東大阪市などの下町エリアを中心に、大戦での空襲を免れた昭和初期からの木造住宅密集地が多く、幅1〜2m程度の狭い路地に住宅が密集している場所も少なくありません。
他県と比較しても、大阪府には古い住宅の密集地が群を抜いて多いことがわかります。

引用元：産経新聞「5割が大阪に集中、『著しく危険な密集市街地』　遅れる解消」

さらに、大阪市に多く見られる長屋（連棟住宅）では、隣家との切り離しが難しいため、建て替えや売却が困難になりがちです。
大阪市内は私道も多く、建築基準法上の道路と認められずに接道義務を満たせないケースや、私道が共有名義のために再建築が認められないケースも散見されます。

こうした地域的な事情が複雑に絡み合い、大阪市内の下町エリアには再建築不可物件が集中している状況です。

仲介では売却しにくい理由

再建築不可物件を仲介※で売却しようとしても、買い手を見つけるのは困難です。

仲介で再建築不可物件の売却が難しい理由は以下の通りです。

再建築不可物件は金融機関の担保評価が著しく低く、住宅ローンの審査が通りにくいため、買い手を現金で購入できる人に絞らざるを得ません。
また、建て替えや増築・改築ができない再建築不可物件は、老朽化が進んでもそのまま住むしかないため、マイホームを探している買い手には敬遠されることが一般的です。

さらに、不動産仲介業者の多くは再建築不可物件の扱いに慣れていないため、積極的に売却活動をしてもらえない傾向にあります。

仲介を依頼しても売れ残り、いつまでも売りに出ていることで「問題のある物件」というイメージが定着し、さらに売れにくくなる悪循環に陥りかねません。
仲介で売りに出しても3カ月間問い合わせがなかったら、次項の買取に切り替えるほうが賢明です。

再建築不可物件は買い手にとってどのようなデメリットがあるのかは、以下の記事で解説しています。

再建築不可物件はやめたほうがいいと言われる理由をプロが徹底解説！

「再建築不可物件はやめたほうがいい」と言われる理由や再建築不可物件を相続したときの対処法を解説します。この記事を読むと再建築不可物件を所有するリスクが分かり、相続した際に適切な選択ができるようになります。

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買取なら売却できる理由

仲介では売却が難しい再建築不可物件でも、「買取※」であれば売却が可能です。

専門の不動産買取業者が再建築不可物件を買い取れる理由は、業者が再建築不可物件を再生・活用する豊富なノウハウと販路を持っているからです。

一般の買主は自分が住む目的で物件を購入しますが、不動産買取業者はリノベーションして賃貸物件として活用したり、投資家や事業者に転売したりする目的で物件を取得する点が異なります。

専門の不動産買取業者は、以下のような方法で大阪の再建築不可物件の資産価値を高め、収益化できるため、仲介市場では買い手の見つからない物件でも買い取れるのです。

当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）においても、独自の再生ノウハウと豊富な再販ルートを持っているため、他社が敬遠するような再建築不可物件でも買い取ることが可能です。
相談と査定は無料で承っておりますので、「建て替えができないから価値が低い」と諦める前に、まずは以下のフォームから物件の価値をお確かめください。

>>【再建築不可物件の価値を確認】無料の買取査定を依頼する

以下の記事では、再建築不可物件を高く売却するポイントを紹介しています。

【プロ直伝】再建築不可物件を再建築可能にする裏ワザ6選！

そもそも再建築不可になってしまうのはどのような土地？ 土地上に建物を建てる際には、建築基準法や都市計画法などの法令で定められている細かな制限をクリアする必要があります。 しかし中には、法令の要件を満たしておらず、既存...

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あなたの再建築不可物件は売れる？【大阪版】チェックリスト

大阪の再建築不可物件といっても、条件によって売却の難易度は大きく異なります。
以下のチェックリストで、あなたの物件が売却しやすいかどうか確認してみましょう。

専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は士業などの専門家と連携しているため、どのような悪条件の物件であっても法的問題をクリアした上で買取が可能です。
立地や接道状況が悪く売却できないとお悩みの方は、一度弊社までお気軽にご相談ください。

>>【どんな条件でも相談可能】再建築不可物件の無料査定はこちら

所有する物件が再建築不可かどうかを調べる方法は、以下の記事で詳しく解説しています。

再建築不可物件かどうかの調べ方

再建築不可物件は建て替えが出来ないので購入・売却を検討するときには再建築不可なのかどうかを調べて検討する必要があります。本記事では、再建築不可物件かどうかを調べる3つの方法・再建築不可物件の要件・役所で確認する方法・役所で確認するべき内容・最適な処分方法について解説します。

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大阪の再建築不可物件の買取相場

再建築不可物件を売却する際、最も気になるのが「いくらで売れるのか」という点ではないでしょうか。
そこで本章では、大阪における買取相場の考え方と買取相場の目安を解説します。

ただし、これらはあくまで目安であり、実際の買取価格は物件の個別状況によって大きく異なります。
正確な相場を知るには、不動産業者の査定を受けるのが確実です。

弊社AlbaLink（アルバリンク）では、年間20,000件以上の相談実績に基づく精度の高い査定を無料で提供しております。
再建築不可物件の正確な売却金額を知りたい方は、以下のフォームからお気軽にお問い合わせください。

>>【大阪の再建築不可物件の相場を知りたい】無料の買取査定はこちら

再建築不可物件の買取相場は通常物件の30〜70%

再建築不可物件の買取相場は、同エリアの通常物件の30〜70%程度とされています。
周辺相場よりも価格が下がるのは、市場のニーズが低いことや、業者が再販するためのリノベーション費用、将来の出口戦略におけるリスクが価格に反映されるためです。

ただし、立地や建物の状況によっても価格に差が生じます。
例えば、駅から近く建物状態が良い物件であれば70%近くまで評価される場合もある一方で、駅から離れていて老朽化も進んでいるような物件では、30%台に留まることも珍しくありません。

特に建物が著しく損傷している場合や、敷地面積が極端に狭い場合は、さらに価格が下がる傾向にあります。
なお、専門の不動産買取業者であれば、こうした制約を前提として物件の潜在的な価値を評価できるため、一般市場の相場よりも高く買い取ってくれるケースがほとんどです。

再建築不可物件の買取相場について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

再建築不可物件の買取相場は一概に言えません！相場の計算方法を紹介

再建築不可物件の売却相場はおおよそ一般的な物件の5～7割程度といわれています。本記事では、再建築不可物件が売れにくい理由・再建築不可物件の売却相場・再建築不可物件の最適な売却先・再建築不可物件をより高額で買い取ってもらう3つのテクニックについて解説します。

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大阪における再建築不可物件の買取価格の目安

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などの取引事例を参考に、大阪府内で再建築不可物件が多いエリアの買取価格の目安を算出しました。
（※再建築不可物件の買取価格を「通常物件の約30〜70％」とする一般的な目安に基づき、中央値の50％で試算した参考値です）

※実際の買取価格は、接道状況・立地・建物の状態・需要（インバウンド・投資需要など）によって大きく変動します。
より正確に知りたい場合は、専門の不動産買取業者に査定を依頼してご確認ください。

買取価格が高くなる物件の特徴

再建築不可物件であっても、以下の条件を備えていると買取価格が高くなる傾向があります。

一般的な中古住宅市場と同様、再建築不可でも立地や建物の状況、土地の形状が良い物件は高く評価されることが一般的です。
特に、大阪市内の観光地周辺ではインバウンドのニーズも多く、古民家を改装した風情ある民泊の人気が高いため、投資需要が見込まれて比較的高値で買取される傾向にあります。

買取価格が安くなる物件の特徴

一方、以下に該当する再建築不可物件は一般市場での需要が低く、買取価格が低く抑えられがちです。

ただし、こうした条件の物件であっても、専門の不動産買取業者であれば独自のルートや活用ノウハウを持ち、価値を見出してくれる可能性があります。
「どうせ売れない」と諦める前に、まずは一度専門業者に相談してみることをおすすめします。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、他社に断られた条件の厳しい再建築不可物件も多数買い取ってきた実績があります。
あなたの物件に合った適正価格をご提示いたしますので、以下の無料査定からお気軽にお問い合わせください。

>>【他社で断られた再建築不可物件も相談】無料の買取査定を依頼

大阪で再建築不可物件の買取業者を選ぶ5つのポイント

大阪で再建築不可物件を売却する際は、業者選びが成否を分けます。
売却で後悔しないために以下の条件を満たしているか確認しましょう。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、上記5つのポイントをすべて満たしている専門の不動産買取業者です。
大阪の再建築不可物件の売却でお困りの方は、ぜひ一度ご相談ください。

>>【大阪の再建築不可物件を売却】無料の相談・査定はこちら

再建築不可物件の買取実績が豊富

1つ目のポイントは、再建築不可物件の買取実績が豊富な業者を選ぶことです。
実績の多い業者ほど、再建築不可物件を再生・活用するためのノウハウが蓄積され、買取価格にも反映されるからです。

また、再建築不可物件は通常の物件と異なる法的・建築的な制約を受けやすく、専門的な知識がなければ適正な評価が困難です。
専門知見が不足した一般的な買取業者では、制約によるリスクを過大評価し、低い査定金額しか算出できません。

一方、豊富な実績を持つ業者であれば、過去の類似事例をもとに適正価格を算出できるため、相場に近い金額で買い取ってもらえる可能性が高まります。

買取を依頼する前に、業者のWebサイトや口コミで再建築不可物件の買取実績が明示されているか、所有する物件と類似する事例があるかを確認しましょう。

大阪エリアの買取に対応

大阪エリアの買取に対応している業者を選ぶことも大切です。

エリアに対応している業者であれば、地域特性を熟知しています。
例えば、西成区・生野区・東成区などエリアごとの相場感や需要の違い、大阪特有の長屋問題・私道問題に詳しい業者であれば、地域特性を反映した精度の高い査定が可能です。

また、業者が地元に精通していれば、行政への確認や権利調整もスムーズに進めやすい傾向にあります。
そのため、大阪支店を持つ全国対応の業者や、地域密着型の不動産業者といった、大阪の地場に精通している業者を選ぶのが安心です。

現金化までのスピードが早い

現金化までのスピードが早いかどうかも業者選びの重要なポイントです。
契約・入金までの期間が読めない場合、物件売却後の資金計画を立てることが困難になるからです。

問い合わせから査定、そして契約・入金までのスピードが早い業者を選ぶことで、固定資産税の負担や維持管理のストレスからも早期に解放されます。

業者によっては、査定から契約・引き渡しまで最短数日、平均1カ月半程度で完了する場合もあります。
「すぐに現金が必要」「相続税の納期限が迫っている」「トラブルがあって一刻も早く手放したい」といった場合は、スピード買取に対応している業者を選択しましょう。

査定価格の根拠が明確

買取では査定額が買取価格に直結するため、なぜその価格なのかを明確に説明してくれる業者を選ぶことが大切です。
業者の中には、契約を獲得するためにわざと高い査定額を提示し、契約直前に価格を引き下げてくる悪質な業者も存在するためです。

査定の際は「なぜこの価格なのか」「何を根拠に評価しているのか（周辺の成約事例やリフォームコストなど）」を確認し、明確に説明してくれる業者に依頼しましょう。
事前に買取相場を把握して価格交渉の材料にするためにも、複数業者へ査定を依頼することをおすすめします。

契約不適合責任を免除

売主の契約不適合責任※を免除してくれるかどうかも業者選びの重要なポイントです。

参照元：e-Gov法令検索「民法第562条、563条、564条」

売却する再建築不可物件が老朽化している場合、引き渡し後に雨漏りやシロアリなどの欠陥が発覚するリスクがあります。
仲介で個人の買主に売却した場合、売主はこれらの欠陥について責任を問われ、損害賠償や契約解除（代金返金）などを請求される可能性があります。

一方、プロの専門の不動産買取業者へ売却する場合、契約不適合責任を免除してくれることが一般的です。
業者は物件の欠陥を前提として買い取るため、売主は引き渡し後のトラブルリスクを負わずに済みます。

ただし、すべての業者が契約不適合責任を免除してくれるとは限らないため、事前に確認し、契約不適合責任の免除を明示している業者を選びましょう。

契約不適合責任について理解を深めたい方は、以下の記事をご参照ください。

不動産売買における契約不適合責任の教科書【弁護士監修の保存版】

契約不適合責任の要点をわかりやすく解説 契約不適合責任とは、売買取引の場面で、｢契約の内容と目的物の数量や品質が適合しない時、売主に課せられる責任｣を指します。 平たく言えば、引き渡したものが契約内容と異なる(契約不適合)と...

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大阪で再建築不可物件の買取を得意とする専門の不動産買取業者5選

再建築不可物件の売却は、業者選びで成否が分かれると言っても過言ではありません。
ここでは、大阪の再建築不可物件の買取に実績・強みを持つ5社を紹介します。

買取業者	株式会社AlbaLink	イズミハウス株式会社	株式会社マイダス	株式会社野村商会	サニーサイドホーム株式会社
おすすめ度	★★★★★	★★★★☆	★★★★☆	★★★☆☆	★★★☆☆
対応エリア	全国（大阪支店あり）	大阪中心・関西圏	関西（大阪・奈良ほか）	大阪・関西エリア	大阪南部中心・和歌山北部
特徴・ 実績	訳あり物件の買取相談 年間6,730件以上	相談件数年間2,000件以上（近畿） 訳あり物件対応実績多数	即金買取・スピード対応実績あり 関西エリア中心に取引実績	関西の訳あり物件買取実績あり 再建築不可・長屋など対応	地域密着の買取実績あり 岸和田・泉州エリアに強み
問い合わせ	詳細はこちら	詳細はこちら	詳細はこちら	詳細はこちら	詳細はこちら

アルバリンク

「訳あり物件買取プロ」を運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、日本全国の訳あり物件を専門に取り扱う不動産買取業者です。
大阪支店を構え、西成区・生野区・東成区といった大阪ならではの下町エリアの物件についても、地域特性を熟知したスタッフが対応します。

東証上場企業としての社会的信用を背景に、再建築不可物件をはじめ、他社では断られるような複雑な権利関係の物件も積極的に買い取れることが強みです。
弊社が再建築不可物件を買取した具体的な事例はアルバリンクが再建築不可物件を600万円で買取した事例で紹介します。

アルバリンクが再建築不可物件を600万円で買取した事例

以下では、弊社AlbaLink（アルバリンク）の再建築不可物件の買取事例を紹介します。
弊社は訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような再建築不可物件を多数買い取ってきました。

たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。

また、下の「BEFORE」にあるように、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買い取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販しました。

大阪府茨木市にある再建築不可物件も、600万円で買い取らせていただきました。

引用元：AlbaLink（アルバリンク）大阪支店

このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ再建築不可物件や複雑な事情が絡んだ「訳あり物件」であっても買取できるのです。

実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）

引用元：Google maps「株式会社AlbaLink（アルバリンク）大阪支店」口コミ

引用元：再建築不可物件買取事業｜株式会社AlbaLink

また、弊社はお客様からの評価だけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業としての高い社会的信用も得ており、不動産投資家ネットワークによる豊富な再販先も確保しています。

ですから、「再建築不可物件の売却は難しい」「何から手を付けて良いかわからない」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。

>>【再建築不可物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する

イズミハウス

株式会社イズミハウスは、大阪市平野区に拠点を置き、関西エリアの不動産買取に特化した業者です。
地域密着型の豊富な知見を活かし、大阪市内の路地状敷地や連棟住宅（長屋）の買取において豊富な経験を持っています。

地元ならではのフットワークを武器に、再建築不可物件のような法的リスクのある物件や、20坪以内の狭小地といった売却難易度の高い物件の買取にも、柔軟に対応していることが特徴です。

また、独自の販売チャネルを活かし、業者が買い取った後に一定以上の利益が出た場合、売主にその一部を還元する販売利益還元制度があることも魅力です。

マイダス

株式会社マイダスは、大阪市淀川区を拠点に、再建築不可物件をはじめとする「売りにくい不動産」の買取を積極的に手掛けている不動産業者です。
「他社で断られた物件もお任せください」をキャッチフレーズに掲げ、接道義務を満たしていない物件・まったく道路に接していない袋地・2m未満の幅員で接道している旗竿地など、条件の難しい再建築不可物件にも積極的に対応しています。

公式サイトでは、八尾市で接道1.4ｍで家屋の損壊が著しい再建築不可物件を買い取った事例も報告されています。

長屋（連棟住宅）の専門ページを設けており、大阪に多い長屋物件の買取ノウハウが豊富なことも強みです。

野村商会

株式会社野村商会は「訳あり不動産買取本舗 野村屋」の名称で、関西エリア（大阪・奈良・和歌山・兵庫・京都・滋賀）の再建築不可物件の買取を専門に行う不動産業者です。

リノベーションや賃貸経営など、訳あり不動産を最大限活用するための独自のノウハウと、幅広い販売ネットワークを活かし、大阪特有の狭い路地や私道に面した物件でも適正な評価と買取が可能です。
一般に買取が困難とされる敷地面積15坪以内の狭小地や、間口の狭い旗竿地、接道していない袋地、借地権のある物件も積極的に買い取っています。

最短3日の現金化スピードも同社の強みです。

サニーサイドホーム

サニーサイドホームは大阪府岸和田市を拠点に、大阪府全域・和歌山県北部で不動産買取を展開する地域密着型の業者です。
特に泉南市・岸和田市・貝塚市・久米田駅・下松駅周辺といった大阪南部・泉州エリアを得意としています。

リフォーム・リノベーションの強みを活かした不動産再生に定評があり、古い建物に新しい価値を吹き込む手法で多くの買取実績を積んでいます。
大手にはない柔軟な対応力と、建物を壊さずに活用する多彩な出口戦略を持っているため、再建築不可物件でも価値を見出し、適正な価格での買取が期待できるでしょう。

大阪の再建築不可物件を放置するリスク

「再建築不可物件が売れないから、もう少し様子見てみよう」と考える方は少なくありません。

しかし、大阪府内で建て替えができない物件を所有し続けるのは、経済的にも精神的にも大きな負担がかかるだけでなく、数々のリスクの要因となります。

特に大阪の下町エリアのような老朽化した長屋や路地奥住宅が密集している地域では、放置によって以下のような深刻な事態を招く恐れがある点に留意しましょう。

こうしたリスクは、時間の経過とともに増す一方で、問題を先送りすると、物件を相続した子・孫世代がさらなる苦境に立たされることになります。
手遅れになる前に、再建築不可物件に精通した専門の不動産買取業者へ相談し、早期に手放すのが賢明です。

専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、年間相談件数約20,000件・年間買取件数2,000件の豊富な実績で培ったノウハウを活かし、大阪市内の入り組んだ路地奥にある物件や、老朽化の進んだ長屋でも、現状のまま買い取ることが可能です。

再建築不可物件の管理の責任から解放されたい方は、ぜひ一度弊社までお問い合わせください。

>>【大阪の再建築不可物件を今すぐ売却】無料の買取査定を依頼

再建築不可物件を放置するとどのようなトラブルが起こるのか、以下の記事で詳しく解説しています。

再建築不可物件にありがちなトラブル9選！あなたに最適な解決方法も紹介

再建築不可物件でありがちなトラブル9選 再建築不可物件とは、今ある建物を壊すと新しく建設ができない不動産を指します。 再建築不可になる理由はいくつかありますが、多くは「接道義務」を果たしていないケースです。 接道義務とは「...

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再建築不可物件を買取で売却する流れ

再建築不可物件を買取で売却する場合の一般的な手続きの流れを以下にまとめました。

仲介のように買い手を探す期間がかからず、手続きの工程が大変シンプルなため、買取ならスピーディーに売却でき、1の査定依頼から4の現金化まで、最短で2〜4週間程度で完了するケースもあります。
業者によっては残置物（家具・荷物など）の撤去にも対応しており、売主の手間と時間を大幅に削減できます。

専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、再建築不可物件の豊富な買取実績に基づくノウハウを活かし、スピーディーな査定と買取が可能です。
家具や荷物が残っていてもそのままの状態で買取しますので、再建築不可物件を手間なく・早く売却したい方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。

>>【大阪の再建築不可物件をスピード売却】無料の買取査定を依頼

まとめ

大阪の住宅密集地には再建築不可物件が多く、改築や処分が困難なことが課題となっています。
しかし、そのような再建築不可物件でも、専門の不動産買取業者に依頼すれば売却が可能です。

大阪特有の長屋文化や狭小地の事情に精通し、最適な利活用のノウハウを持つ業者を選べば、高値で売却できる可能性もあります。
買取業者を選ぶ際は、以下のポイントで複数の業者を比較しましょう。

• 再建築不可物件の買取実績が豊富かどうか
• 大阪エリアの地域特性を熟知しているかどうか
• 現金化までのスピードが早いかどうか
• 査定価格の根拠を明確に説明してくれるかどうか
• 契約不適合責任を免除してくれるかどうか

再建築不可物件は処分を先延ばしにするほど、固定資産税の負担や倒壊リスク、損害賠償リスクといった問題が深刻化するため、利用予定のない再建築不可物件は、売却に向けて早めに動き出すことが肝心です。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、大阪支店を持つ東証上場の訳あり物件専門買取業者として、路地奥の長屋・接道なしの袋地など、大阪特有の難しい物件を多数買い取ってきた実績があります。
年間相談件数約20,000件・年間買取件数2,000件の豊富な実績と、士業と連携した法的サポート体制で、トラブルの心配なく売却を進めていただけます。

相談・査定は無料で承っておりますので、大阪の再建築不可物件を少しでも高く、早く手放したい方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

>>【大阪の再建築不可物件を高額買取】無料の買取査定を依頼