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日本で空き家が多い3つの理由
日本は、世界基準で見ても空き家率が約13.6%と最も多い国とされています。
日本と同様に少子高齢化が進んでいる国もある中で、なぜ日本が世界で空き家率が1位なのでしょうか。
参照元： GLOBAL NOTE｜世界の空き家率 国別ランキング・推移
主な原因は、空き家所有者の高齢化に伴う老人ホームへの入居です。
家に住んでいた所有者が老人ホームや子ども世代との同居により、住んでいた家が空き家になる状況が空き家が増える要因の一つになっています。
空き家が増加している理由について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
日本で空き家が多い理由は以下の3つです。
- 少子高齢化
- 解体費用約100万円
- 自然災害
この章では、日本で空き家が多い3つの理由についてご紹介します。
少子高齢化社会
空き家が増える要因の1つとして、少子高齢化が挙げられます。
75歳付近の団塊世代が子ども世帯と同居したり老人ホームに入居したりして元の住居が空き家になります。親世代が亡くなることで空き家を相続して放置する状況になることも空き家が増える要因です。
参照元： ゴールドオンライン｜死なない親が原因？「空き家予備軍」抱える団塊ジュニアの絶望
空き家の管理に新しい所有者は手が回らないのが現状です。
団塊世代の高齢者が住んでいた家が空き家となり増えています。
解体費用100万円
空き家を簡単に解体できない状況にあることも空き家が増加している要因です。
空き家とは言え、建物を解体することで住宅用地の特例から外れ、固定資産税が最大6倍に増えます。その上、解体費用は約100万円かかります。
そのような状況では安易に解体ができず、倒壊の恐れがある劣化した空き家が放置されます。
空き家の解体による増税も、空き家が放置されて増える要因です。
空き家の解体について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
自然災害
自然災害を受けた地域の物件を好んで欲しがる人はいないでしょう。
日本のように地震や津波が比較的多い地域では、特定の地域が自然災害によって不動産価値が低下していることもあるでしょう。
そのような地域では、物件が売れず、空き家となり放置される状況にあります。
結果として、自然災害が多発する地域の空き家が増えています。
【最新】日本で空き家率が高い地域ランキング
47都道府県で空き家率が高いエリアは以下の5つです。
- 1位：和歌山県（21.2%）
- 2位：徳島県（21.2%）
- 3位：山梨県（20.5%）
- 4位：鹿児島県（20.4%）
- 5位：高知県（20.3%）
参照元：統計局｜令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果
1位：和歌山県（21.2%）
和歌山県の空き家率は全国1位の21.2%であり、全国平均と比べても非常に高い状況です。
空き家の発生要因は、長期入院や死亡によるものが最も多く、次いで転居が主な原因です。高齢単身世帯・高齢夫婦世帯の増加に伴い、今後も空き家が増加する可能性が高いです。
空き家の発生が集中している地域や、防災上の問題がある地域は、雑賀崎・田野地区です。
空き家予備軍を抱える中で、和歌山県では、空き家の増加と管理不全の解消に向けて、空き家改修助成制度やデータベース化を行うなど多岐にわたる対策が実施されています。
参照元：和歌山県｜「実家」と「空き家」の相談登録に関するご案内について
2位：徳島県（21.2%）
徳島県は、空き家率が21.2%で全国2位です。
徳島県で空き家が増加している理由としては、人口減少と高齢化で住居が空き家になる状況が挙げられます。また、地方では賃貸需要や購買需要が少ないため、賃貸用や売却用の住宅が空き家のままになりやすい賃貸や売却の難しさなども理由です。
加えて、徳島県は地方ということもあり、県外で生活されている方が空き家を所有していると中々、管理しきれないというのが現状にあります。
そこで、2017年から徳島県では「ふるさと納税」の「お礼の品」として「空き家見守りサービス」を追加する取り組みを行っています。徳島県内に所有されている空き家の状況を確認し、現地写真やアドバイスなどをまとめた「点検結果報告書」を送付するサービスを受けることができます。
参照元：令和５年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計） 徳島県結果の要約
3位：山梨県（20.5%）
1998年の調査以来25年間、空き家率が1位だった山梨県は今では全国3位です。
山梨県の空き家はこの20年間で1.7倍に急増し、倒壊や建築材の飛散などの危険性が高い空き家が全体の約28％存在しています。
空き家の発生要因としては、相続、入院・施設入所、転居の3つです。特に、空き家の所有理由の約70％が相続によるものです。
参照元：山梨県市町村振興協会｜「空き家対策」 – 山梨県市長会
山梨県の空き家の総数は約9万戸ですが、空き家率の高さから問題視の深刻さを考慮しています。
県も市町村を支援するため、助成金や啓発活動だけでなく、相続財産管理人制度の活用などの施策を実施しています。相続財産管理人制度を活用し、新しい所有者への所有権移転や家屋の取り壊しを進める取り組みを行っています。
4位：鹿児島県（20.4%）
鹿児島県は空き家率が20.4%と高いですが、それよりも深刻な問題は、空き家放置率が13.6%と全国で最も高いことです。
景観の悪化が進行することも考慮し、県や鹿児島大学、まちづくり団体などが一緒になり、空き家のリノベーションを行っています。それにより、空き家をコワーキングスペースとして地域交流の場として活用を促してます。
参照元：MBC南日本放送｜放置空き家率全国ワースト1位「所有者は県外に」歯止めきかず…“住宅以外の形”でリノベした地域も 鹿児島
5位：高知県（20.3%）
高知県は、高齢化や相続により空き家の増加が予想されており、空き家予備群を抱えています。
空き家率が高いことを踏まえ、空き家所有者と移住希望者をつなぐ「空き家マッチングツアー」を開催し、空き家の活用を促しています。
自治体が主体となり、空き家の所有者と移住希望者を直接つなげる取り組みです。自治体の人間が空き家を利用する移住者と空き家所有者のマッチングの仲介となり、両者の不安や懸念点を取り除くことを目的としています。
日本で空き家の数が多い地域ランキング
47都道府県で空き家の数が多いエリアは以下の5つです。
- 1位：東京都
- 2位：大阪府
- 3位：神奈川県
- 4位：愛知県
- 5位：埼玉県
1位：東京都
東京都は全国で空き家数が最も多い地域で、空き家数は約81万戸です。その中で、腐朽・破損があるものを含めて放置されている空き家は約10万戸あります。
特に、世田谷区と大田区にある空き家の数が多い状況にあります。
賃貸住宅の空き家発生要因としては、建物や設備の老朽化、近隣に新築住宅ができたこと、賃料が高いことなどが原因です。また、一戸建の空き家発生要因としては、転居・退去、相続によるものが主な理由となっています。
それによって、取り残された住宅が空き家として放置されている状況にあります。
東京都では、空き家の総数は多いものの、他の地域と比べると適切に管理されている空き家も多く、腐朽・破損がある空き家の割合は比較的低く、適切な管理の促進が進められています。
2位：大阪府
大阪府の空き家数は約62.5万戸で、10年で1.25倍に増えています。
その中でも、腐朽・破損ありの空き家数が15.7万戸あり、大阪府内の全空き家の約25％を占めている状況です。
空き家発生の要因としては住宅の老朽化が多く、そのため売却や賃貸ができずに空き家が放置されることにつながります。
空き家の活用予定として、売却や賃貸を考えている割合は全体の45.5%程度います。
しかしながら、空き家の老朽化だけでなく、道が狭くて新しい建物が建てられない、3階建てしか建てられないが需要が少ないなどの理由でで思うように活用できない状況にあります。
参照元：第2回大阪府住宅まちづくり審議会課題検討部会 議事概要
3位：神奈川県
神奈川県の空き家数は、約48万戸で全国で3位です。
参照元：神奈川県｜空き家施策
その中で、放置されている空き家は神奈川県内で約8万戸あります。
そして、三浦半島、県西部の相模湾沿岸地域、丹沢の麓地域で空き家率が高い傾向があります。
神奈川県は特定の地域で空き家率が高く、空き家に伴う防犯・防災・衛生・景観などの問題が発生していることが問題視されています。
参照元：神奈川県｜神奈川県の市町村別空き家数と空き家率（PDF：472KB）
4位：愛知県
愛知県の空き家数は39万3800戸であり、空き家の中には転勤や入院などのために、長期間不在となっている住宅や、建て替え予定の住宅が含まれています。
名古屋地域では、賃貸・売却用の空き家率が高く、共同住宅の割合が多いです。今後は老朽化したマンションの空室化や建替え・改修の課題が懸念されます。
そして、東三河地域では、空き家率が県内で最も高く、人口減少や高齢化の進行に伴い、空き家の増加が懸念されます。また、知多地域では、き家率は県平均と同水準ですが、接道条件の悪い空き家の割合が高い状況にあります。
愛知県の空き家問題は、地域によって空き家率が高かったり、接道条件の悪かったりすることが原因です。
参照元：愛知県｜参考資料
参照元：愛知県｜愛知県の住宅・土地（平成30年10月1日現在）
5位：埼玉県
埼玉県は空き家数が全国5位です。
平成25年調査時点と比べると空き家率は減少しているものの、約34.6万戸が空き家と数が増えています。
埼玉県は、75歳以上の高齢者が全国で最大の地域です。高齢者の単独世帯が増えていることも、全国と同じ様に空き家が増加する要因となります。
加えて、さいたま市や川口市などの都市部に人口が集中し、郊外や地方の住宅が空き家になるケースが多いです。これにより、秩父市、寄居町、毛呂山町などの郊外の空き家率が高くなっている実態があります。
さらに、埼玉県の売却用の住宅は空き家全体の4.4%を占めており、売却がスムーズに進まないことも原因の一つです。
高齢化、都市部への人口集中、売却不振によって、埼玉県の空き家の数が増えています。
参照元：埼玉県｜県内空き家の現状
参照元：埼玉県｜平成30年住宅・土地統計調査結果 埼玉県分の概要
東京都で空き家の数が多い23区ランキング
東京23区内で空き家が多いエリアは以下の5つです。
- 1位：世田谷区
- 2位：大田区
- 3位：足立区
- 4位：板橋区
- 5位：練馬区
東京都にも多くの空き家があります。
意外と思われるかもしれませんが、日本全体で少子高齢化が進んでいるように東京23区でも同じ状況から空き家が増えています。
住人の介護施設への入居、相続で空き家を所有して放置されることもあります。
さらに、近年では、リモートワークの浸透から東京で生活せずとも、別の地域で仕事をすることもできます。
このような状況から、空き家の増加は地方の問題だけでなく、東京都でも解決しなけならない課題となっています。
1位：世田谷区
世田谷区は東京23区内で1番空き家が多く、空き家数は50,250戸です。
世田谷区の空き家所有者の実態としては主に3つあります。
- 60歳以上の所有者等が約7割
- 所有者等の約6割が世田谷区外在住
- 所有者等の約3割が、相続人がいない、わからない
空き家数の所有者が60歳以上の場合、その後の相続者が居住や使用する可能性が低いです。そのため、後に空き家となる可能性が高いと考えられ、空き家の予備軍として注視が必要な数となっています。
世田谷区では、他の同様に高齢化の影響で空き家数が増えています。高齢者の空き家所有者の割合が高いことから、今後も空き家数の増加は避けられない状況です。
2位：大田区
大田区では、空き家数が48,450戸であることがわかりました。大田区は東京23区内で面積は最大で、3番目に人口が多い地域です。
大田区の空き家数が多い問題としては主に以下の3つが原因です。
- 所有者の高齢化や経済的事情により管理ができない。
- 相続登記がされず、相続人が不明。
- 無接道敷地や老朽化により再建築や売却が難しい。
今後の空き家増加の予防対策として、空き家所有者への支援や公益的な有効活用を図る施策の推進が求められます。
参照元：大田区｜大田区空家等対策計画
3位：足立区
足立区では、調査建物108,204棟のうち、空き家は2,659棟あることがわかりました。
2023年度の調査で、2015年度に調査した時よりも空き家が306棟増加していることも判明しました。
空き家の多くは旧耐震基準のもので、昭和56年以前に建築されたものが多い状況です。
追跡調査により、老朽化していた空き家の7割がは建替えや解体、補修で改修されていました。
一方で、老朽度が高く危険性が高いとわかった家で生活している住人がいることもわかりました。
新たに発見された空き家の管理と共に、倒壊や建築材の飛散など、物理的な危険が迫っている家の4分の3は空き家だが、4分の1で居住している実態があるのでその問題の解決が急務です。
4位：板橋区
板橋区では、2013年から2018年にかけて、住宅の総数は約3万戸増加し、空き家数は約1,800戸増えています。
空き家数は増加していますが、空き家率は11.40%から10.90%へと減少しています。
空き家率が減った要因としては、老朽建築物の対策を進めているからです。
空き家の適切な管理と活用を促すことを目的とした空家特措法に基づき、所有者不明や所有者が対応できない場合に区が代わりに建物を除去する措置を行っています。
また、地域住民からの相談件数は年々増加しており、老朽化・破損、樹木の繁茂、害獣・害虫、防犯などの問題に対応する取り組みが行われました。
これらの対策により、空き家の総数は増加しているものの、腐朽・破損ありの空き家の割合は減少してます。
参照元：板橋区公式ホームページ｜第2章 板橋区における老朽建築物等の現状
5位：練馬区
練馬区においても、板橋区と同様に空き家や老朽建築物が増えています。
練馬区の空き家総数は1,507棟、そのうち老朽度が高く危険性があるとみなされた空き家は211棟あることが調査でわかりました。その中でも、30棟が非常に危険であるとみなされています。
空き家の状態については、「現在でも問題なく使用できる状態」が25.4％である一方、何かしらの対応が必要な建物が47.3％と約半数を占める状況です。
空き家をできるだけ安く探す3つの方法
空き家が多い地域に興味のある方の中には、「空き家を安く探したい」、「空き家を安く探せる地域はどこか」など空き家を安く探す方法を知りたい方もいるのではないでしょうか。
そこで、この記事では空き家をできるだけ安く探す方法についても提案します。
空き家をできるだけ安く探す方法は以下の3つです。
- 地域の不動産会社巡り
- 空き家バンク
- 0円物件
この章で詳しくご紹介します。
地域の不動産会社巡り
空き家を見つけたい地域の老舗の不動産会社を巡る方法があります。
特に地域に根付いた不動産会社であれば、インターネットには載せていない物件を紹介してもらえることもあるからです。
自分の足で不動産会社を訪ねて物件を紹介してもらいましょう。
インターネットで検索して公開されている物件だけでなく、地域の不動産会社でしか扱っていない物件を知ることも大切です。
空き家バンク
空き家バンクを利用して空き家を探す方法もあります。
空き家バンクは主に自治体が運営しているサービスで、空き家の売主と買主をマッチングさせることが目的です。空き家の売買や賃貸契約をすることができます。
登録できる空き家の条件はないので、どのような空き家であっても広告費0円でサイトに掲載できます。
しかしながら、空き家バンクを運営している自治体は不動産知識を有する専門家ではありません。専門的な知識がない個人間での不動産契約はトラブルの元となるので危険性があります。
空き家バンクについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
0円物件
0円物件で空き家を手に入れる方法もあります。
0円物件とは、お金を払わなくても、条件を満たせば物件を自分の所有物にできる物件のことです。
個人間で所有者との話し合いで、物件を無償譲渡することができます。「譲渡」といっても対価がないため、法的には「贈与」という形になります。
0円物件マッチングサービスを利用すると、物件を探すことができます。
ここでは0円物件マッチングサービスを2つご紹介します。
しかしながら、気を付けなければならない点があります。「0円物件」と聞くと、0円で物件を手に入れることができると思われる方がいるでしょう。
法的には「贈与」という形で物件を受け取るので、贈与税や登記費用がかかることもあります。加えて、サービスを利用したことによる手数料もかかることもあるでしょう。 家財や生活用品が物件に残ったままであるなら、撤去費用も負担することになります。
0円物件は必ずしもタダで物件が手に入るわけではないことを年頭に置いておくことが必要です。
空き家にかかるリフォーム費用は1,000万円！
「空き家を安く手に入れて、リフォームすれば物件が安く手に入る」と考える方もいるかもしれませんが、空き家で生活したり活用したりする場合、リフォームが必要になります。
空き家の条件にもよりますが、劣化している箇所の修繕は必要です。
修繕箇所の工事費用と工事内容については以下の表を参考にしてください。
| 工事内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 水回り設備4点の入れ替え （キッチン、トイレ、お風呂、洗面所） |
100万円〜200万円 |
| 壁紙の張り替え | 1,500円〜2,000円／㎡ |
| 床材の張り替え （フローリングの張り替え） |
2.5万円～4.5万円／畳 |
| 外壁塗装 | 70万円～ |
| 屋根塗装 | 70万円～ |
参照元：遠鉄のリフォーム｜空き家リフォームにかかる費用は？補助金や助成金も解説
家全体のリフォームであれば1,000万円以上はかかります。
空き家を手に入れてリフォームするよりも、使用目的にあった不動産を購入する方が安く済むこともあるでしょう。
空き家で収益化なら空き家の現金化も検討！
空き家を活用してビジネスしたいと考えたり、空き家の賃貸で家賃収入を得たいと思ったりすることもある方もいるのではないでしょうか。
確かに、空き家を利用して理想通りに収益化できるのであればそれにこしたことはありません。
しかしながら、空き家で収益化するには知識が必要ですし、労力もかかります。
そうであれば、空き家自体を売却し現金化する方がはるかに早く、労力がかからずに現金を手に入れることができます。
空き家の売却には仲介と買取の2つの方法があるので、この章で説明します。
仲介と買取の違いを詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
仲介
仲介は、不動産業者が売主の代わりに、買主を探し、必要な契約までサポートをするシステムです。
仲介は、売主の代わりに不動産業者が必要事項を代行してくれる点はメリットです。
一方で、仲介での不動産売買は手間がかかります。買主を探すことにも時間がかかりますが、売却までの工数が多いことがデメリットです。
その上、仲介で住居を探す買主は長く住むことを想定しているので綺麗な住居を求めています。
なので、空き家のように築年数がある程度経っていたり、立地条件が悪かったりする住居は好まれないので、空き家を仲介で売却するのは難しいです。
買取
不動産買取業者に空き家を売却する手段が買取です。買取は、売主と不動産業者間だけのやり取りで済むので売却まで素早くスムーズに完結します。
仲介よりも工数がかからず売却まで終えることができるので、直ぐに空き家を現金化したいのであれば買取がおすすめです。
しかしながら、買取を行うにあたって気を付けなければならない点があります。
一般の不動産業者では、空き家のような劣化が進んでいる住居は好まれません。対応自体を断られる可能性が非常に高いです。
そこで、事前に確認しておくポイントが空き家の買取実績が十分にある買取業者を調べることです。経験豊富な買取業者であれば、専門のノウハウで空き家を最大限に活用して、相場よりも1円でも高い金額で買取ができます。
実際に、弊社株式会社AlbaLink（アルバリンク）は空き家買取を専門に行っている不動産買取業者であり、空き家の買取実績の経験が豊富な会社です。
弊社では「他社では断られた」という空き家も買い取った事例もございます。
フジテレビの「newsイット！」をはじめとする各メディアに取り上げられた実績もあります。
無料相談・無料査定は随時行っていますので、空き家で何か気になる点がありましたらお気軽にお問い合わせください。
>>【放置されていた空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
まとめ
本記事では、最新の空き家率や空き家数が多い地域のランキング、できるだけ安く空き家を手に入れる方法をご紹介しました。
何かしらの事情で空き家を求めている方や空き家状況を知りたい方にとって、この記事が参考になれば幸いです。
もし、空き家を持っていて空き家の市場について知りたいという方でしたら、空き家が増えている現状を踏まえて売却して、空き家を手放すことも検討しているのではないでしょうか。
空き家を放置していたり、活用していなかったりするのであれば、空き家の売却について専門家に依頼する方が、空き家を持ち続けることの面倒から解放されます。
専門家に対応して欲しいのであれば、空き家専門の買取業者に頼むことがおすすめです。
専門の買取業者では、適正価格で買取を行うので、相場よりも高い金額で空き家買取を期待することができます。
実際に、弊社株式会社Albalink（アルバリンク）も、年間相談実績が6,500件以上の空き家に強い専門の買取業者です。
空き家を含めて、事故物件や再建築不可の物件も適切な価格で買い取らせていただいております。買取実績に関しては、株式会社Albalink（アルバリンク）のサイトにある買取事例をご覧ください。
弊社では、無料相談・無料査定は随時行っており、専門知識のあるスタッフがお客様の状況を把握します。お客様の要望に添えるよう全力でサポートいたします。
「空き家の査定金額だけでも知りたい」とお考えでしたら、弊社の無料査定をご利用ください。専門のスタッフがスムーズに対応いたします。
相談・査定はこちら
