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再建築不可物件とは建て替え出来ない物件のこと
先述のとおり、再建築不可物件は基本的には建て替えができません。
建築基準法の基準を満たしていないことが多く、建物を解体した場合は、新たに建物を建てられません。
建築基準法では、建物がある敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない接道義務があるため、基準を満たしていない場合は再建築不可物件に該当します。
建物がある敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない
また、建物を建築した後に都市計画法が改正されて市街化調整区域になった場合は既存不適格物件となり、再建築不可となっているケースもあります。
なお、再建築不可物件のリフォームではなく、建て替えを可能にする裏技については、以下の記事で詳しく解説しています。
再建築不可物件でも「建築確認が不要な範囲」ならリフォーム可能
再建築不可物件は基本的に建て替えはできませんが、建築確認申請が必要ない範囲であればリフォームできます。
建築確認とは、建物を建築する際や増築する際などに指定確認検査機関に必要書類等を提出し、建築基準法などの法令の基準を満たしている建物かどうか確認する手続きのことです。
ただし、築年数が経過した再建築不可物件は、建築確認申請が必要ない範囲のリフォームをしても根本的な構造部分は変わらないため、リフォームする際は慎重に検討することをおすすめします。
なお、再建築不可物件のリフォーム可能な範囲については、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
再建築不可物件でもリフォームできる2つのケース
再建築不可物件でもリフォームできるケースは、以下の2つです。
それぞれ詳しく解説します。
大規模でないリフォーム
大規模でないリフォームであれば、建物の種類にかかわらず、建築確認なしでできます。
大規模なリフォームとは建物を半分以上修繕したり、模様替えしたりする工事のことで、建築確認申請が必要となります。
キッチンや浴室などの住宅設備の交換や壁紙やフローリングの張替えなど建物の半分以下のリフォームなどは大規模でないリフォームに該当します。
第四号建築物の大規模なリフォーム
第四号建築物であれば、建物の半分以上の大規模なリフォームも可能です。
第四号建築物とは、多くの一般住宅が該当し、以下のような建物が該当します。
【第四号建築物に該当する建物】
| 木造の場合 | 2階建て以下かつ、床面積が500㎡以下、軒高9m以下、高さ13m以下の建物 |
|---|---|
| 木造以外の場合 | 平屋かつ、床面積が200㎡以下の建物 |
ただし、木造の場合は特殊建築物の用途（共同住宅、店舗、集会場、車庫、物置等）で200平方メートルを超えるものを除きます。
参照元：入間市｜建築基準法第6条第1項第4号に該当する建築物とは
第4号建築物はスケルトンリフォームもできる
第4号建築物であれば、再建築不可物件でもスケルトンリフォームが可能です。
スケルトンリフォームとは、建物の骨組みだけを残す大規模なリフォームのことです。
ただし、スケルトンリフォームをする際に建物の骨組みが傷んでいることが発覚する場合があります。
建物の躯体部分は安全に生活するためには重要なものなので、スケルトンリフォーム自体中止したほうが無難でしょう。
2025年に建築基準法が改正されるため注意が必要
これまで再建築不可物件でもリフォームできるケースを解説してきましたが、2025年4月には建築基準法が改正される予定で、再建築不可物件のリフォームに大きく影響することになります。
参照元：国土交通省｜4号特例が変わります
建築基準法の改正によって、従来の第4号建築物が新2号建築物と新3号建築物に分かれることになります。
新2号建築物と新3号建築物については、以下のように対象物件が変更になり、新2号建築物はリフォームする場合に建築確認が必要です。
つまり、2025年の建築基準法改正後はリフォームする際に建築確認が必要となるため、木造2階建ておよび200㎡以上の木造平屋建ての再建築不可物件はリフォームができなくなるのです。
再建築不可物件のリフォームの費用
再建築不可物件のリフォームの費用は内容によって異なりますが、小規模リフォームであれば数十万円〜数百万円、フルリフォームになると2,000万円近くかかる場合もあります。
再建築不可物件は接道義務を満たしていないことが多いため、リフォーム費用も通常と比べて高額になりやすい傾向にあります。
敷地に面している道路幅が狭いため、リフォームを行う際の運搬がスムーズにできず、小分けして運ぶ必要があり、工事費用が割高になってしまうのです。
また、相続した再建築不可物件は築年数が経過している物件であることが多く、実際に工事がはじまってから、柱や梁など構造上重要な部分が傷んでいることが発覚するケースもあります。
追加工事が必要となり、リフォーム費用がさらに高くなってしまうため、余裕をもった予算を組むことをおすすめします。
再建築不可物件のリフォームローンは金利が高い
通常の住宅と比べると、再建築不可物件のリフォームローンは金利が高い傾向にあります。
この章では、再建築不可物件のリフォームローンについて、詳しく解説します。
再建築不可物件はリフォーム一体型住宅ローンが利用できない
再建築不可物件をリフォームする時は、リフォーム一体型住宅ローンが利用できません。
リフォーム一体型住宅ローンとは物件の購入費用とあわせてリフォーム費用もプラスして借りられるローンのことです。
一般的に住宅ローンは金融機関が購入物件を担保にしますが、再建築不可物件の場合は資産価値が低いため、担保にできないことがほとんどです。
再建築不可物件をローンを利用してリフォームする際は、リフォーム一体型住宅ローン以外を検討しましょう。
再建築不可物件でも通常のリフォームローンは使える
再建築不可物件であっても金融機関が取り扱うリフォームローンを利用することは可能です。
ただし、リフォームローンは住宅ローンと比べると金利が高い傾向にあり、金融機関によって借入可能額や返済期間、金利などが異なります。
また、リフォームローンは、「担保型」と「無担保型」に分かれます。
担保型
担保型のリフォームローンは、住宅ローンと同様に安い金利であることが多く、返済期間も長い商品が多いです。
しかし、先述のとおり、再建築不可物件は一般的に資産価値が低い物件が多いため、担保型のリフォームローンが利用できない可能性があります。
無担保型
無担保型のリフォームローンは、1.2〜5％の金利の商品が多く、返済期間も10〜15年と短めです。
借入可能額も最大でも500〜1,000万円と設定している金融機関が多く、条件のいい商品とはいえません。
キッチンや浴室などの住宅設備の交換や壁紙やフローリングなどの内装の軽微なリフォームであれば、利用してもいいかもしれません。
再建築不可物件のリフォームに使える補助金
再建築不可物件のリフォームには、以下のような補助金が活用できます。
| 名称 | 内容 | 補助金の上限額 |
|---|---|---|
| 子育てエコホーム支援事業 | 子育て世帯のリフォーム | 原則、1住戸あたり20万円 |
| 長期優良住宅化リフォーム推進事業 | 既存住宅の長寿命化をはかるリフォーム | ・評価基準型1住戸あたり80万円 ・認定長期優良住宅型1住戸につき160万円 |
| 既存住宅における断熱リフォーム支援事業 | 高性能建材を用いた断熱リフォーム | 1戸あたり120万円 |
| 次世代省エネ建材の実証支援事業 | 高性能断熱材や次世代省エネ建材を用いたリフォーム | 1住戸あたり200万円 |
| 介護保険法にもとづく住宅改修費の支給 | 介護のために行うリフォーム | 1住戸あたり18万円 |
上記のほかに、地方公共団体が実施する住宅リフォーム支援制度があります。
再建築不可物件のリフォームにおける補助金を活用する場合は、リフォーム業者が申請する補助金もあるため、見積りを依頼する際に補助金を活用したい旨を伝えましょう。
また、補助金制度には予算や申請期限があるため、事前に確認することをおすすめします。
再建築不可物件にリフォームローンを活用する時の判断基準
相続した再建築不可物件をリフォームするかの判断基準について解説します。
立地が良い場合はリフォームするべき
相続した物件の立地が良ければ、リフォームすることをおすすめします。
再建築不可物件でも立地が良ければ、活用しやすく、将来的な売却も比較的しやすいでしょう。
以下は、2021年に弊社が行ったアンケートですが、家を購入するときに優先した項目として約67％の人が立地を挙げています。
賃貸で借りる人も同様に立地を優先する人が多いため、立地が良ければ、再建築不可物件でもリフォームして活用できるでしょう。
なお、再建築不可のアパートを賃貸経営するリスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。
立地が悪い再建築不可物件はリフォームせずに売却がおすすめ
一方、相続した再建築不可物件の立地が悪い場合は、リフォームせずに売却することをおすすめします。
わざわざリフォームしても相続した再建築不可物件が売却できなければ、費用が無駄になってしまうためです。
ただし、再建築不可物件の売却を仲介業者に依頼することはおすすめできません。
仲介業者は市場から一般の買い手を探すため、資産価値が低く立地の悪い再建築不可物件の売却は困難といえるでしょう。
なお、再建築不可物件の売却方法については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
再建築不可物件は買取業者に売却
立地が悪い再建築不可物件は買取業者に売却することをおすすめします。
買取業者であれば、立地が悪い再建築不可物件であっても、そのままの状態で買い取ってくれます。
また、仲介業者に売却を依頼した場合は契約不適合責任を負う必要があります。
売買契約書に記載のない欠陥や不具合に対して買主に負う責任のこと
物件を引き渡した後であっても売買契約書に記載のない欠陥や不具合が発覚した場合には、損害賠償請求されたり、最悪の場合は契約解除されたりといったリスクがあるのです。
しかし、買取業者であれば、契約不適合責任を免責して契約することが可能です。
そもそも契約不適合責任は一般の消費者を守るためのものなので、不動産のプロである買取業者は免責して契約できます。
築年数が経過した家は気づいていない欠陥や不具合が存在しているケースが多く、買取業者であれば契約不適合責任を免責できるため、安心して契約できるでしょう。
なお、再建築不可物件を高額買取できる不動産業者の選び方については、以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
再建築不可物件の売却はアルバリンクがおすすめ
相続した再建築不可物件の立地が悪い場合は、アルバリンクに売却しましょう。
弊社アルバリンクは、再建築不可物件を含めた訳あり不動産を全国から積極的に買い取っている業者です。
以下は、弊社が実際に「2024年3月に買取を行った再建築不可物件」の事例です。
【買取した空き家の概要】
| 物件の所在地 | 千葉県流山市 |
|---|---|
| 買取価格 | 200万円 |
| 買取時期 | 2024年3月 |
接道義務を満たしていない再建築不可物件でしたが、売却を急がれているお客様でしたので、問い合わせを頂いた当月中に買い取りしました。
上記の方以外にも、多くのお客様から感謝のお言葉をいただいております（下記Googleの口コミ参照）。
弊社は2011年に創業以来、200件以上の再建築不可物件を買い取っている業者で、2023年に上場しています。
査定依頼をいただいても、無理な営業は行いませんので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
>>【再建築不可物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
まとめ
今回は、再建築不可物件をリフォームする時のローンや補助金について解説しました。
相続した再建築不可物件の立地が良い場合は、補助金を使ってリフォームして活用しましょう。
一方、立地が悪い再建築不可物件であれば、リフォームせずに買取業者に売却することをおすすめします。
買取業者に直接売却する場合は、余計なリフォーム費用がかからず、1週間から1ヶ月で現金化することが可能です。
また、買取業者であれば、契約不適合責任を免責して契約できるメリットもあります。
なお、弊社アルバリンクも契約不適合責任を免責して、再建築不可物件を買い取っている業者で、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
相続した再建築不可物件を手放したくてお困りの方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
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