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共有持分権とは?

共有持分権とは? 共有持分

不動産を複数の人で「共有」していると、使用や管理、処分などでさまざまな権利義務の問題が発生します。

では、共有物に関する基本的な権利および負担、共有持分の売却や相続などの問題について考えてみましょう。

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共有持分とは(定義)

法律や登記の話で「1つの不動産」といった場合は「1つの登記簿」を指しますが、登記簿の甲区(所有者等の欄)に記入される「所有者」は必ずしも1人である必要はありません。

複数の人が1つの不動産を持っている状況もあり、これを「共有」といい、各共有者は「2分の1」など分数の単位でその権利の量が登記されています。

各共有者の保有する権利の割合を「共有持分」とよびます。

共有持分権

共有持分権とは

「共有持分権」とは、共有持分およびそれに伴って発生するさまざまな権利のことです。

通常、不動産の所有権を持つ人は「使用収益する権利や保存行為、管理行為、処分行為」などをする権利がありますが、共有の不動産においては、各共有者がお互いにその権利を制限し合っている状態にあります。

とはいっても、不動産を物理的に切って「この人は2分の1の持分だからこちら側だけを使用できる」といったものではなく、不動産全体に対して2分の1の割合で権利を持っているという考え方になります。

共有物における行為の制限

共有持分権者は、上に述べたように色々な権利を持っていますが、重大な権利になればなるほど各共有者が単独で行うことはできず、決定すべき事項については次のような制限がかかってきます。

行為の種類 合意が必要な共有者の人数
変更(処分)行為 共有者全員の合意が必要
管理行為 共有者の持分価格の過半数が必要
保存行為 各共有者が単独で可能

ここで問題になるのが、「具体的にどのような行為が変更(処分)行為、管理行為、保存行為にあたるのか」という点です。

こちらについては過去に多くの事例で争われており、裁判例も数多く出ています。

酷似する事例があれば裁判例により判断することもできますが、微妙なケースでは調停や裁判などで決着しなくてはならないことも出てくるかも知れません。

共有持分権者による具体的行為が何にあたるか?ということはこちらの記事で解説していますので参照してください。

不動産の共有に関する民法条文のまとめ【保存行為、変更行為、管理行為とは?】

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共有物の負担費用

不動産は保有しているだけでもコストがかかります。
たとえば固定資産税がその一例です。

また、建物であれば老朽化による修繕費等もかかってきますし、災害が起こった損壊したなどの場合にも同じく修繕費がかかります。

もし不動産がマンションであれば管理費も支払わなくてはなりません。

このようなものをまとめて「必要費」と呼びます。

連帯債務

費用負担のルール

各共有者はそれぞれの持分に応じて必要費を負担することになりますが、実際には共有者の一人がこれをまとめて支払い、他の共有者に精算を求める(求償)ことになるでしょう。

ただ、不動産に関する経費のすべてが「必要費」というわけではありません。
不動産にまつわる費用でも必要費に該当しないこともあります。

例えばこのようなものが挙げられます。

  • 共有建物に関する水道、光熱費
  • 有益費(共有不動産の価値を増加させる費用)にあたらない造作の取付

これらのような出費については必要費ではないものの「不当利得」として求償することができます。

もし共有者が費用の請求に応じない場合は、一般的な債権回収の手続き(差押え、訴訟)も可能ですが、請求した側が支払わない側に対して持分の買取を求める手続きも用意されています(民法253条2項)。

これを、共有持分買取権といいます。

共有持分買取権

たとえば共有不動産の固定資産税は共有者全員に分割するのではなく市区町村から代表者一人に通知されます。

そこで、Aがそれをまとめて支払い他の共有者に求償していくのですが、仮にBが支払わなかった場合は1年経過するとAがBの持分を買い取る請求をすることができます。

そのような場合、通常Aは未払いになっていた求償債権と、Bの持分に関する代金を相殺します。

共有不動産に関する負担の対外的効果

上記のように「共有者はその持分に応じて費用負担をする」原則がありますが、これはあくまで共有者内部で効力を持つのであって、外部の人に対してはそれを主張することができません。

対外的には民法で定められている「多数当事者の債権債務関係」によって具体的事例の権利義務が決まってくることになります。

具体的には、次のような論点があります。

マンションの管理費等

共有するマンションでは「管理費、修繕積立金」がどうなるのかという問題があります。
管理会社とマンションを保有する共有者との関係は「管理費や修繕積立金についての管理会社への債務は不可分債務」とされています。

不可分債務とは、債務者が複数いる場合でもそれをきっちり割って負担するのではなく、各人が債権者に対して全額を支払う義務を負っている関係です。

もちろん共有者の誰かがそれを支払ったことで債権者に対する債務は消滅し、共有者内部で自分の負担部分以上を支払った人は、他の共有者に相手の負担部分を請求(求償)することができます。

賃料

他人の土地を借りて、その上に共有建物を保有している場合も「不可分債務」とされています。

もし全員が借りているのであれば貸す債務(土地所有者側が借主に対し負う債務)は当然不可分になりますので、その対価としての賃料も不可分なのです。

 

不可分債務

固定資産税

固定資産税も不動産を保有すれば当然にかかってくる負担ですが、こちらについては連帯債務であることが法律上の明文で規定されています。

共有物、共同使用物、共同事業、共同事業により生じた物件又は共同行為に対する地方団体の徴収金は、納税者が連帯して納付する義務を負う。地方税法第十条の二

つまり、持分割合とは関係なく、共有不動産の固定資産税はその共有者全員が全額の支払義務を負っています。
実際には共有者の1人に対して納付書が送付され、その人が支払いをして他の共有者に求償する形になります。

共有者のうち誰に納付書が送られるかというのは市区町村の資産税課で基準を設けています。
たとえば次のようなものです。

  • 共有持分が多い人
  • 不動産の存在する市区町村に居住している人
  • 登記簿に記載されている順番が早い人

不動産の所在地に住んでいる人や持分が多い人は、やはりその不動産を現実に占有している可能性が高いといえます。
役所側でもそのような人に送ることが「税を回収できる確率が高い(=未収を防げる)」という意味で合理性があると考えているのです。

もちろん、納付書を送られていないからといって支払い義務がないわけではありません。

固定資産税の滞納があれば各共有者の資産(不動産や預金、給与など)に差押えが及ぶ危険があるので注意しなくてはならないのです。

共有不動産の固定資産税

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共有持分権の売却

では、共有不動産の処分について考えてみましょう。

不動産が共有されている場合、各人の共有持分権も売却の対象になります。

「全体を」売却したいのであれば処分行為にあたるので「共有者全員」の同意が必要となります。

共有不動産全体の売却は全員で

しかし、各人が「自分の持分のみ」を売却したい場合は「自分1人で」処分することができます。

共有持分のみの売却は共有者の1人からできる

ただ現実的には、他の共有者自身もしくはその親族に売却するような事情でない限りはなかなか売れないものです。

もし売却する先が見つからないが持分を手放したい場合は、共有持分買い取りを得意とする不動産業者に売却するのが一番スムーズに売れる方法です。

 

売却については以下も参考にして下さい。

共有持分の売却でトラブルとなる事例とその対策
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共有持分権が相続されるとさらに複雑に

「相続」とは、ある人の財産的な権利をプラスもマイナス(借金)も含めて法定相続人(民法で定められた範囲の相続人)が引き継ぐことです。

共有持分権もひとつの財産権ですから相続の対象となりますが、問題なのが、
「相続人が複数いる場合に、さらに共有者の数が増えて権利関係が複雑になる」
ということです。

親の代から他人と共有だった不動産を複数人で相続すると?

もし、AB共有の不動産でAが死亡し、複数の相続人で相続してしまうと、上図のように従前よりも共有者の数が増えてしまって、さらに権利関係が面倒になり、処分などの行為がしづらくなります。

これは相続であっても他の場面であっても同じなのですが、不動産の専門家から見たら、なるべく不動産の名義は共有にしない方がよいというのが共通認識です。

とりあえず誰が引き継ぐか決められないから法定相続分(民法で定められた相続分)で登記しておこう、という考えは禁物です。
相続が発生したタイミングはむしろ共有を解消する良い機会です。

共同相続をなるべく避ける方向で動くのはもちろんのこと、他の共有者(上図のB)との間でも共有を解消する話し合いを合わせてするくらいの心構えでいた方がよいでしょう。

結論を先延ばしにすると、また次の相続が発生して人数がさらに増えて収拾がつかない事態になります。

話し合いが難しいのであれば裁判所の「調停」などを利用することになってもとにかく早く「誰が不動産を相続するか」の結論を出すべきです。

相続については以下も参考にして下さい。

共有名義の不動産を相続した時の注意点
相続といえば「棚からぼたもち」を想像する人も多いのですが、相続財産に不動産が含まれていると、時として予想しなかった厄介な状況を抱え込む原因にもなります。 相続と不動産に関する問題点で多いのが「共有」に絡むものです。 では、共有不...

専門の不動産屋に相談

不動産の共有状態を解消しようと思えば、共有者同士の話し合いはどうしても避けられません。
しかし、親族にしろ他人にしろ、共有者同士の人間関係が悪くて何年も(悪い場合は何十年も)膠着状態に陥っている物件があるのも事実です。

こういった場合、時間の経過によって解決どころかかえって悪くなる(上記のように相続が発生して共有者の数が増えるなど)ことも多く、そうなるともう当事者だけではどうにもなりません。

危険な兆候があると感じた時点でなるべく「訳あり物件」を得意とする専門の不動産業者に相談するのが賢い方法です。

通常、共有持分だけを一般人に買い取ってもらうことは至難の業です。
しかし、こういった物件を積極的に取り扱う業者であれば買い取った後の処理についてのノウハウも持っていますので安心して売却することができます。

話がこじれてしまってからではなく、できれば早めの相談を心がけたいものです。

共有持分権とは?・まとめ

まとめ

・複数人で共有する不動産は、共有者それぞれに使用収益権があるものの、処分行為や管理行為には一定の制限がかかっており1人ですることはできない。

・共有不動産に関する費用は基本的に「共有持分に応じて、各共有者が負担する義務を負う」が、マンションの管理費・修繕積立金、賃料、固定資産税のように各共有者が債権者に対して全額の責任を負っている債務もある。

・共有状態はなるべく最初から避けることが望ましいが、それが難しいようであれば「訳あり物件」を専門に取り扱う業者に買い取ってもらうことも視野に入れ、早めに相談してみることが望ましい。

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