共有持分の売却でトラブルとなる事例とその対策

共有持分の売却でトラブルとなる事例とその対策 共有持分
共有持分の売却でトラブルとなる事例とその対策

不動産を数人で共有していると、単独でできることが極めて限られるので不自由です。

不動産の活用方法について他の共有持分者と意見が合わなければ、活用も売却もできずに放置してしまうことにもなりがちです。

このような場合、あなたの共有持分のみを売却することが可能です。ただし共有持分を売却すると、他の共有持分権者との間でトラブルになるケースも多いので慎重に進めましょう。

今回は共有持分の売却でトラブルになりやすい事例や対策方法をご紹介していきます。

共有不動産

そもそも「共有持分」のみを売却できるのか?

不動産を複数の人で共有している場合、1人の判断で不動産そのものを売ることはできません。

単独売却は?

共有不動産については、共有者全員の合意がないと以下のような行為をできないことになっているからです。

共有者全員の合意がないできない行為
  •  売却
  •  抵当権の設定
  •  長期賃貸借契約
  •  分筆や合筆
  •  家の大規模修繕、増改築
  •  家の解体や新築

不動産の活用のために必要な行為は、ほとんど1人ではできないことばかりです。

共有者全員の合意がないと共有不動産を活用できないので、他の共有持分権者と足並みが揃っていないと共有不動産は放置するしかありません。

活用しなくても固定資産税は必要なので、無駄な経費だけがかかってしまうケースも多々あります。

共有不動産・単独で出来ない事

 

そんなとき、あなたが所有している「共有持分」のみであれば売却可能です。
不動産全体については「みんなのもの」なので、共有持分権者全員の合意がないと売却できませんが、共有持分については「完全な1人の(100%の)権利」なので、共有持分権者が単独で処分できるのです。

「共有持分だけ買い取りたい」という希望者を見つけることができれば、共有持分を売却して面倒な共有関係から脱却できますし、お金も手元に入ってきます。もちろん固定資産税などの負担からも解放されます。

他の共有持分権者の合意は不要

「共有持分を売却するときには、他の共有持分権者の同意が必要になるのでは?」

心配される方もおられますが、そういった心配は基本的に要りません。

不動産の共有持分に対しては、個々の共有持分権者が完全な権利を持っているので、単独で売却できます。

共有持分のみ単独売却

少なくとも法律的には他の共有持分権者の同意は不要で、何の告知もしないままに売却したとしても、問題はありません。
違法行為ではないので、元の共有持分権者から損害賠償されたりする可能性もありません。

共有持分を売却したときによくあるトラブル事例

そうは言っても、現実に共有持分を売却するときにはトラブルが発生するケースが多々あります。以下で、よくあるトラブル事例をご紹介します。

配偶者との関係が悪化

夫婦の共同名義不動産

不動産は、配偶者との共有にしているケースがあるものです。

配偶者ときちんと相談をして不動産を売却できれば良いのですが、ときには意見が合わない場合もあるでしょう。
そんなとき、ネット広告などを見て共有持分だけを売れると知り、深く考えずに自分の共有持分だけを売却してしまう方がおられます。

しかし共有持分を売却すると、いずれは配偶者に知られます。

登記簿を見たらわかりますし、買い取った不動産会社が配偶者に買取を持ちかけてくるケースも多々あります。
そのようなことになったら、配偶者は大変驚きますし、パートナーに大きな不信感を抱くでしょう。

最悪の場合、離婚問題にまで発展してしまう可能性があります。

夫婦関係悪化

親族関係が悪化

不動産が共有関係になる大きな原因の1つが相続です。

親が亡くなり、子どもたちが相続人となったとき、遺産分割協議で誰が不動産を取得するか決めずに共有関係のままにするパターンなどです。

親族間で不動産を共有

このようなケースでは、他の兄弟と話し合って不動産を活用するのが非常に難しくなります。
そんなとき、共有持分権者である兄弟に共有持分売却のことも話しづらいので、言わずに持分を売却してしまう方がおられます。

しかし共有持分を売却すると、共有持分を買い取った業者が他の兄弟に持分の買取を持ちかけたりするので、いずれはバレてしまうものです。

特に、相続した実家が共有になっていて長男などの相続人が家に居住している場合、突然、共有持分買取業者が家を訪ねてきて共有持分を売るように持ちかけられて、パニックになるケースなどもあります。

「いつの間に売ったのだ、勝手なことをして!」

と激しく怒り出し、親族関係に亀裂が入ってしまう可能性が高くなります。

このことが原因で、親族付き合いがなくなり絶縁関係となってしまう可能性もあります。

共有持分売却で親族間トラブルに

相続不動産の場合、「祖先への冒涜」などと言われるケースがある

共有持分を売却した不動産が相続不動産の場合、共有者である他の相続人は「この不動産は先祖代々受け継いできた大切な資産」と捉えているケースがあるものです。

そのようなとき、一部の相続人が勝手に共有持分を売却すると、他の相続人が

「先祖への冒涜だ!」

と言って激しく責め立ててくる可能性があります。

不動産に対する認識は個人によって大きく異なるので、共有持分を売却するときには相手の立場や考え方にも配慮しなければなりません。

共有持分を買い取った業者が共有持分権者に高圧的な態度で売却を迫る

共有持分を売るときには、当然買い手を探さねばなりません。

ただ、一般人で「共有持分を買いたい」という方はほとんどいません。

あなたが共有持分をもてあましているように、普通の方が共有持分を購入すると、他の共有持分権者との間で足並みを揃えられず、結局不動産が「お荷物」状態になってしまう可能性が高いからです。
通常、わざわざそのような面倒な物件に関わりたいとは思いません。

そこで共有持分を買い取るのは「共有持分買取業者」と言われる専門業者に限られます。

ところが共有持分買取業者の中には、共有持分を買い取った後、高圧的な態度で他の共有持分権者に売却を持ちかけるものが多数あります。

共有持分買取業者から圧力

共有持分権者に対し

「自分たちが共有者となったからには売却してもらわないと困る」
「このままでは裁判所で共有物分割訴訟をするしかなくなる」
「訴訟になったら家が競売にかかる」

などと言って共有持分の売却を半ば無理矢理に迫るので、共有持分権者が恐怖を感じるケースも少なくありません。

これだけでも充分大きなトラブルです。そして「元はと言えば、勝手に共有持分を売ったあいつの責任だ」という発想から、共有持分を売却した本人の元へ激しいクレームが寄せられる可能性があります。

共有持分の売却価額が非常に安くなるリスク

共有持分を売却するときには、高額で売ることを期待するべきではありません。

先にも述べたように、そもそも共有持分は非常に需要が低く、市場に流通しにくく、不動産会社の中でも専門の共有持分買取業者くらいしか関心を示さないものです。

このような需要と供給のバランスがあるため、共有持分はかなりの低価格でしか売れないのが通常です。

具体的には、不動産全体を1個の不動産として売却したケースと比べて7~8割やそれ以下の価格になります。
しかも、共有持分を売却する際にも不動産会社の仲介手数料やもろもろの諸経費がかかります。

共有持分の価値を算定するとき、単純に不動産全体の価格の「〇分の〇(持分割合)」などと考えて皮算用をしていると、実際に売却したときに手元に入ってきた金額が予想外に少なく、後悔してしまう例が少なくありません。

共有持分売却のリスクを避けるにはどうすれば良いのか?

以上のように、共有持分を売却する際には、さまざまなトラブル発生のリスクが高くなっています。

トラブルを避けて穏便に損をせずに共有持分を売却するには、どのように対応するのが良いのでしょうか?

他の権利者に相談・説得

他の共有持分権者にきちんと話して理解を得る

1つには、共有持分売却の際、他の共有持分権者にきちんと話をすることです。

「話したら同意してくれない」と思うかも知れませんが、同意してくれないような共有持分権者がいるときに勝手に共有持分を売却したら、後でよけいに大きなトラブルになることが目に見えています。

特に配偶者や兄弟姉妹などの親戚関係で共有持分を持ち合っている場合には、必ず事前に相手に伝えましょう。
同意してくれなくても、伝えることによって一定の責任を果たしたことになります。

一方、共有持分権者が全くの他人で今後の人間関係が発生しない場合には、同意を得る必要性は小さいです。

自分で共有持分権者を説得する方法

相手が「共有持分の売却を許さない」などと言ってきたら、どうやって説得すれば良いのでしょうか?

この場合、以下のように言ってみましょう。

「共有持分は持分権者が単独で売却できるものであり、他の共有持分権者の同意は要らない。だから、あなたが同意しなくても私は売ることができるし、最終的に同意してもらえないならそうするしかなくなってしまう。」

「できればあなたの同意を得た上で売りたいと思い、こうして連絡をさせていただいた。今までほとんど活用もできていないことからのやむを得ない判断であり、どうか納得してほしい。」

上記のようなことを言ってもなお納得してもらえないなら、同意なしに売るしかなくなる可能性もあります。

共有持分買取業者に説得を依頼する

自分で共有持分権者を説得できない場合、共有持分を売る予定の共有持分買取業者に説得を依頼する方法があります。

共有持分買取業者はこれまで多数の共有持分を買い取ってきた経験を持っているので、専門業者という立場から他の共有持分権者を説得できます。

悪徳業者に依頼すると余計なトラブルになる可能性がありますが、良心的な業者であれば適切な方法で説明を行い、最終的には頑固な共有持分権者も納得させられる可能性が高くなります。

現実に手元に入ってくる金額を試算してから売却に進む

共有持分売却のトラブルとして「予想外に手元に入ってくるお金が少なかった」とう事例が少なくありません。

このようなトラブルを防止するには、きちんと事前に手元に入ってくる金額を試算してから売却を進めることが重要です。

事前に手元に入ってくる金額が明らかであれば、後になって「こんなはずじゃなかった」と後悔することもありません。

手元に入ってくる金額を試算する方法

共有持分売却によって手元に入ってくるお金を試算するには、以下の手順で進めましょう。

共有持分売却で手に入る金額は?

不動産全体の価値を査定する

まずは、共有不動産の全体価値を知るところから始めましょう。

近隣の同条件の不動産の価格を参考にしても良いですし、ネットや店舗で不動産の机上査定を利用する方法もあります。

共有持分で割り算する

不動産全体の価値が明らかになったら、共有持分で割り算をしましょう。

もちろんそのままの価格では売れませんが、もし不動産全体を売れたらその金額が入ってくる見込みがあると知ることで、売却の是非を適切に判断しやすくなります。

共有持分買取業者に見積もりを依頼する

次に、共有持分を買い取ってくれる業者を探し、共有持分の買取金額の見積もりを出してもらいます。

そこから不動産仲介手数料などの諸費用を引き算する

買取金額から不動産仲介手数料などが引かれるので、そういった諸費用を引き、手元に入ってくる金額を試算します。

こうして入ってくる金額が明らかになったとき、納得できるならば売りに進むと良いでしょう。

信用できる共有持分買取業者を選ぶ

共有持分を売却するとき、トラブルを避けるには「信頼できる共有持分買取業者を選ぶ」ことが非常に重要です。

共有持分買取業者の選別

共有持分を買い取るのは、ほとんど専門業者のみですが、業者にもいろいろなところがあります。
他の共有持分権者への説得などにも親切に協力してくれる会社もあれば、そうでない会社もあります。

買い取り価格も実際にはさまざまで、相場が不動産価格の7~8割とはいえそれより大幅に減額してくる買取業者も少なくありません。

将来に禍根を残さず持分売却を済ませるには、きちんと誠実に対応してくれる不動産会社を選定することが大切です。

まずはいくつかの共有持分買取業者に見積もりの依頼を出してみて、買い取り価格や営業マンの対応などを比較してみるのが良いでしょう。
その際、他の共有持分権者との関係が心配であれば、アドバイスをもらったりどういった対応をしてくれるのか相談してみたりすることをお勧めします。

共有持分売却は、お気軽にご相談下さい

共有持分を売却するときには、後に発生するトラブル予防にも注意を向けておく必要があります。当社では共有持分の買取に誠実に取り組んでおり、売主様が持つさまざまな不安を取り除いてからのご契約と考えております。

持分を売却したいけれどトラブルがご心配な状態であれば、一度お気軽にご相談下さい。

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