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築50年の一戸建ての売却相場はほぼ土地の価格で決まる
冒頭でお伝えした通り、築50年の一戸建てでも、売却することは可能です。
となれば、「築50年の一戸建てが一体いくらで売れるのか」を、売り出し前に把握しておきたいところですよね。
結論から言って、築50年の一戸建ての売却価格は、ほぼ土地の価格のみです。
まずはその理由と、実際の土地の価格を調べる方法について、解説していきます。
建物の資産価値が0と判断される
築50年の一戸建ては、建物自体の価値はほぼ0と判断されます。
不動産の売却価格は、「法定耐用年数」という考え方に基づいた査定方法で算出されるからです。
法定耐用年数は、経年劣化する資産（減価償却資産）について、資産がその機能を果たせる限界の年数を表しています。
この法定耐用年数を超えた資産の価値は、0であると判断されます。
ここで、「主な減価償却資産の耐用年数表」を見ると、木造住宅の法定耐用年数は22年と記されています。
つまり、築年数が22年を超えた一戸建ては、建物自体の価格が0円と査定されるのです。
もちろん、築22年以上の一戸建てに居住できなくなるわけではありませんが、築50年ともなれば、耐用年数を大幅に超えてしまいます。
以上のことから、築50年の一戸建ては、建物自体の価値が無いものと判断され、ほぼ土地の価格のみで売り出されます。
次に、土地の価格の調べ方をご紹介します。
土地の価格を調べる方法
築50年の一戸建ての売却価格が、ほぼ土地の価格のみで決まることをご理解いただけたでしょうか。
そうなれば、「じゃあ実際、ウチの一戸建てが建っている土地の価格はいくらなの？」と気になりますよね。
そこで、この章では、土地の売却価格の目安を調べる方法を、簡単にご紹介します。
まず、あなたの土地の価格は、路線価から求めることが可能です。
路線価は、道路に面している土地の価格（1㎡あたり）を表しています。
参照元：財産評価基準書
価格を知りたい土地を地図から検索していくと、その土地が面している道路に設定されている価格がわかります。
その金額を80％で割り、土地の面積を乗じることで、実際に土地を売り出す価格の目安を計算できます。
計算式にすると、以下の通りです。
詳しい計算方法については、こちらをご参考ください。
そのほか、下記2つのサイトでは、所有する土地の近隣エリアで実際に売買された土地の価格を確認できます。
一戸建てを売り出す際に、これらの売買価格を、売り出し価格の参考とすることも可能です。
ただし、実際の売却額とは大きく異なる可能性が十分あります。
あなたの家をどうしても買いたい人がいれば、参考価格よりも売却額は高くなりますし、買いたい人が誰もいなければ、1円でも売ることはできないからです。
よって、あくまで目安に過ぎませんが、売り出し価格の参考程度に把握しておきましょう。
メンテナンス次第で建物に価値がつく場合もある
さきほど、築50年の一戸建ては、建物の価値が0とみなされるとお伝えしました。
ですが、しっかりとメンテナンスがされた一戸建てであれば、建物にも値段がつく場合もあります。
たとえば、定期的に外壁塗装されていたり、キッチンや浴室などの設備交換が済んでいる一戸建てであれば、築50年が経過してても、建物に価値があるとされることもあります。
なかでも、「古民家」などであれば、その貴重性から、より高い金額で売却できる可能性があります。
なお、ここで言う「古民家」というのは、単純に古い家屋ではなく、下記のような伝統的な技法で建築された家屋を指します。
- 太くしっかりとした材料が柱や梁に使われている
- 接合部に金物が使われていない
古民家の売却方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
築50年の一戸建ての売却方法は買取がおすすめ
築50年の一戸建ての売却相場について、解説してまいりました。
では次に、具体的にどう売却すればよいのか、その方法についてご案内していきます。
結論から言ってしまうと、ほとんどの築年数が古い一戸建ては、買取での売却がベストです。
不動産売却方法には「仲介」「買取」の2種類がありますが、これらの仕組みは大きく異なり、実際に売却できる物件も全く異なるからです。
それではまず、「仲介」「買取」それぞれの売却の仕組みについて、解説します。
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仲介と買取の仕組み
前述したとおり、不動産の売却方法は、「仲介」「買取」の2種類があり、それぞれ仕組みが異なります。
仲介は、売主（あなた）が仲介業者にお願いして、不動産の買い手を見つけてもらう仕組みです。
仲介業者は、物件情報を広く公開して一般の買い手を募集し、売買契約の成立を目指します。
一方、買取は、売主（あなた）が買取業者に直接不動産を売却する仕組みです。
このように、仲介では一般の買い手が買主になり、買取では買取業者が直接買主になります。
では、この仕組みの違いを受けて、具体的にどのような物件の売却が可能なのか、「仲介」「買取」それぞれ分けてご紹介していきます。
なお、以下の記事でも仲介と買取の違いについて詳しく解説しています。
仲介で買い手がつく築50年の一戸建てはかなり限定的
築年数が50年ともなれば、よほど高い居住ニーズが見込める物件しか、仲介では買い手が付きません。
買主である一般の買い手は、自身が居住するため、少しでも利便性が高く快適な物件を探し求めているからです。
実際に、弊社が独自に行った「不動産を購入する際、築年数は何年までがベストか？」のアンケート調査で、90％の人が「築30年以内」と答え、「築31年以上」と答えた人は10％でした。
よって、立地が良く、かつフルリフォームされているなど、買い手からの需要が高い築50年の一戸建てしか、仲介では売却できません。
立地が良いエリアの例
- 駅まで徒歩5分圏内（都心部）
- 市街地まで車で10分圏内（郊外）
なぜフルリフォームが必要かというと、築年数が50年も経過していれば当然、建物も設備等も、激しく老朽化しているからです。
これらにあてはまる一戸建てであれば、仲介業者に売却を依頼することで、売主が希望する強気の売り出し価格でも、買い手がつく見込みがあります。
なぜなら、前述した仕組みの通り、仲介業者が広く物件情報を公開して買い手を募るので、誰か1人でも金額に納得すれば、売却できるからです。
逆に言えば、これらにあてはまらない物件は、仲介では一生売れ残ってしまうおそれがあるため、後述する買取での売却を強くおすすめします。
買取業者は、ほぼ確実に築50年の一戸建てを買い取れる
悪立地や、家屋の状態が悪い築50年の一戸建ても、買取業者に依頼することで、高確率で買い取ってもらえます。
買取業者は、物件にリフォーム等によって付加価値をつけ、商品化することで利益を得る「事業」を目的として物件を買い取るからです。
事業目的の具体例
- 賃貸物件として自社で運用する、又はオーナーに再販する
- 飲食店や娯楽施設等に改装し、自社で運用する、又は不動産投資家に再販する
このように、物件1つ1つに対して、最適な活用方法やリフォーム内容を想定できるため、一般の買い手では居住したいと思えないような一戸建ても、買取業者は積極的に買い取れます。
さらに、買取業者に直接売却することで、売主は下記のようなメリットを得られます。
- 1週間から1ヶ月程度で売却できる
- 売却経費が一切かからない
- 契約不適合責任が全て免責される
ひとつずつ解説していきます。
1週間から1ヶ月程度で売却できる
買取業者は、1週間から1ヶ月程度で、物件を買い取ることが可能です。
なぜなら、買取業者自身が買主になるため、仲介のように買い手を探す売却活動が一切不要だからです。
また、事業目的である買取業者は、一般の買い手と異なり、居住の快適さや雰囲気の良さなど、感情的な要素を考慮する必要がありません。
ゆえに、買取業者は、商品化して利益を得られるかどうかで物件を査定し、売主が査定価格に納得さえすれば、すぐにでも買い取ることが可能です。
これらのことから、仲介では何か月、何年も売れ残ってしまうような一戸建ても、売主はすばやく売却できます。
弊社ではスピーディーな買取が可能ですので、売却をお急ぎの方はまずご相談ください。
>>【築50年の一戸建てでも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、以下の記事では築年数の古い空き家の買取に強い専門の買取業者を30社ご紹介しています。
併せて参考にしてください。
売却経費が掛からない
買取業者に直接売却すれば、売主負担の売却経費は一切発生しません。
買取業者は、物件の商品化までにかかる費用をあらかじめ全て計算し、物件の価格からコスト分を差し引いた金額で買い取るからです。
言い換えれば、差し引かれるコストの分、売却額が安くなりますが、一生売れ残るおそれもあった一戸建てを、売主は一切の費用をかけることなく売却できます。
契約不適合責任がすべて免責される
買取業者に直接売却することで、売主の契約不適合責任がすべて免責されます。
契約不適合責任とは、不動産の売却後、契約書にはない欠陥が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任です。
たとえば、売却直後、家屋に雨漏りしている箇所が見つかり、契約書には記載が無かった場合、売主は補修費用等を買主に支払わなければなりません。
この契約不適合責任は、不動産の知識を持たない一般消費者（仲介の買主）を保護する目的で、制定されています。
一般消費者が、購入する家屋に潜む全ての欠陥に気付くことは困難だからです。
ですが、買取業者は、不動産を扱うプロとして全ての欠陥を把握し再生できるため、売主に契約不適合責任を負わせる必要がありません。
以上のように、買取業者が買主になるからこそ、売主はどんな不具合があるかわからない築古の一戸建ても、安心して売却できます。
空き家バンクに登録しても買い手が付くとは限らない
不動産業者に売却や買取を依頼するのではなく、自治体の空き家バンクに登録して物件を売り出す方法もあります。
空き家バンクは、物件の登録料がかからないというメリットがある反面、売主と買主のみで交渉や売買契約をおこなわなければなりません。
自治体は、売買のサポート等をしてくれるわけではなく、なにかトラブルが起きた場合も対応はしてもらえず、当事者間で全て解決する必要があります。
また、そもそも空き家バンクを設置している自治体は少ないため、築50年の一戸建てを売却する方法としてあまり現実的な方法ではありません。
しいて言うなら、前述した古民家などであれば、買い手が付く可能性はあります。
とはいっても、数ヶ月や数年、もしくは一生売れ残ってしまうおそれもあるため、買取業者に依頼することをおすすめします。
>>【築50年の一戸建てでも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、空き家バンクの実情について知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
築50年の一戸建てを売り出す前に知っておくべきこと
不動産を売り出す前には、知っておくべきことがあります。
これから紹介する注意点を知らないまま売り出すと、あなたが金銭的に大損してしまったり、のちのトラブルを招くおそれもあるので、しっかり確認しておきましょう。
土地の境界を確定しなければならない
一戸建ての売却に際して、売り出し前に土地の境界線を確定しておく必要があります。
普段生活するなかで、土地の境界を気にする場面はそうないですから、売却のタイミングになって境界がわからないことに気づくことも、珍しくはありません。
しかし境界が確定していないと、以下の記事で解説しているようなトラブルが起こる恐れがあります。
そのため、境界線が確定していなければ、専門家である「土地家屋調査士」に依頼して、隣人の立ち合いのもと、境界線を確定する必要があります。
ただし、土地家屋調査士への依頼費用は、およそ数十万円かかります。
ですが、買取業者に依頼すれば、境界線が未確定の物件も、境界線の確定させたうえで買い取ってくれるため、売主は手間をかけることなく売却できます。
弊社は、境界が未確定の物件も、もちろん買い取れますので、手間や費用をかけずに一戸建てを売り出したい方は、ぜひご相談ください。
家屋は決して解体してはいけない
築50年の一戸建てを売り出すときは、決して売主負担で解体してはいけません。
数百万円もの解体費用がかかるうえに、買い手がつくとは限らないからです。
特に、再建築できない物件は、家屋を解体してしまえば、二度と建物を建てられなくなってしまいます。
建築基準法で定められた『接道義務』（幅員4m以上の道路に、土地が2m以上接していなければならないこと）を果たさない土地や、その土地に建つ建物のこと。接道義務を果たさない限り、新しく建物を建てられない。
参照元：建築基準法｜敷地等と道路との関係
さらに、仮に解体した場合、売れないまま年を越してしまうと、固定資産税額が解体前の6倍になってしまいます。
それまで土地に適用されていた住宅用地の特例措置が適用されなくなるためです。
たとえば、解体前の固定資産税が5万円だった場合、翌年以降は売却できるまで毎年30万円も納め続けなければなりません。
以上のように、一戸建てを解体したところで、売主にとってはデメリットばかりです。
どうしても土地として売り出したければ、「古家付き土地」として売り出すことを検討してみましょう。
古家付き土地とは、建物を解体しないまま、土地として売り出すテクニックです。
とはいっても、ニーズが無ければ結局一般の買い手がつかない可能性も十分あるため、まずは買取業者に相談しましょう。
古家付き土地の詳細については、下記記事をご覧ください。
リフォームしても買い手が付くとは限らない
築50年の一戸建てを売り出す際は、売主負担でリフォームしてはいけません。
数十万円以上もの高額な費用をかけてリフォームしたところで、買い手がつくとは限らないからです。
もしリフォームしたのに売れ残ってしまえば、費用分は全て赤字になってしまいます。
加えて、普段は目に見えない配管の交換等であればまだしも、キッチンや浴槽の交換などは、人によって好みが分かれます。
購入後に自分でリフォームしたい一般の買い手にとっては、余計なリフォームがされているうえ、価格も高くなっているのですから、当然購入には至りません。
以上のことから、建物が古くて売れるか不安な一戸建てでも、決してリフォームはせず、買取業者に直接買い取ってもらいましょう。
相続人全員の同意が無ければ売り出せない
不動産を売却するには、相続人全員の同意が必要です。
たとえあなたが一戸建てを売却したくても、相続人のうち誰か1人でも反対すれば、売り出すことはできません。
よって、相続した不動産の売却を検討するなら、まず余裕をもって相続人との話し合いを進め、必ず相続人全員の同意を得ましょう。
売却後の税金を節税できる特例には期限がある
相続で取得した住宅を売却した場合は、特例によって、売却後に売主が納める税金を節税できます。
この特例を、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」通称「空き家特例」と言います。
しかし、特例が適用される家屋には条件があるうえに、相続からおよそ3年以内に売却しなければなりません。
よって、売却期限まで時間が無いという方は、買取業者に依頼して、スピーディーに買い取ってもらいましょう。
空き家特例の詳細については、下記記事にて解説しております。
築50年の一戸建てを少しでも高く買い取ってもらうためのテクニック
築50年の一戸建ての売却方法は買取がおすすめでもお伝えしたとおり、築50年の一戸建てでも、買取業者であればほぼ確実に買い取ってもらえます。
築年数が古い一戸建てとは言っても、売却できるのであれば、なるべく高く買い取ってもらいたいですよね。
そこで最後に、より高い金額で買い取ってくれる買取業者の選び方を紹介していきます。
ぜひ実践して、最高の買取業者を見つけて買い取ってもらいましょう。
築年数が古い一戸建ての買取実績がある買取業者をピックアップする
築年数が古い一戸建てや、立地が悪い一戸建てなどの買取実績が豊富な買取業者であれば、より高額な金額で買い取ってもらえる可能性があります。
このような買取業者であれば、これまで実際に物件を買い取り、再生してきたノウハウを豊富に蓄積しているからです。
買取後に過度に売れ残るリスクヘッジをする必要がないため、その分より高い金額で買い取れます。
とりわけ、あなたが所有する一戸建てと類似した物件を扱っている買取業者を見つけられれば、なお安心です。
反対に、築古や悪立地の一戸建ての買取実績が乏しい業者は、売れ残ってしまうリスクを避けるため、そもそも買取に応じないおそれがあります。
以上のことから、これまで条件が悪い物件も豊富に買い取ってきた実績が豊富にあるか、ホームページで確認し、複数社をピックアップしましょう。
必ず複数の買取業者に査定を依頼する
物件の査定は、必ず複数の買取業者に依頼しましょう。
買取業者によって、取り扱いが得意な物件もあれば、不得意な物件もあり、査定価格が大きく異なるからです。
よって、必ず複数の買取業者に査定を依頼し、少しでも高い価格で買い取ってくれる業者がないか、比較しましょう。
ただし、査定価格が一番高いからと言って、安易に買取業者を決定してはいけません。
次章にて、その理由を解説していきます。
>>【築50年の一戸建てでも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
各買取業者の担当者に、査定価格の根拠を聞く
査定結果が届いたら、各社の担当者に査定価格の根拠を聞きましょう。
残念ながら、高額な査定価格を提示しておきながら、売買契約直前になって、適当な理由で買取価格を下げようとする悪質な買取業者もいるからです。
このような悪質な買取業者は、根拠なく高額な査定価格を提示しているため、売主にまともな説明をすることはできません。
一方、根拠を持って査定価格を算出している業者は、周辺の買取事例や、買取後に必要となるコストなどを提示して、売主が納得できるように説明してくれます。
なお、弊社は、担当者が責任を持って査定価格を算出し、売主の方にご納得いただけるよう、丁寧にご説明致します。
もちろん、無理な営業等は一切おこないません。
査定のみ、ご相談のみのお問い合わせも大歓迎ですので、まずは気兼ねなくご連絡ください。
まとめ
結論から言って、築50年の一戸建ては、一般の買い手にはなかなか売却できません。
買い手がつくとすれば、立地が良く、売り出し直前にフルリフォームがされているような物件のみです。
ですが、たとえ一般の買い手からニーズが無い一戸建てでも、買取業者は高確率＆スピーディーに買い取れます。
なかでも、築古や悪立地の物件の扱いを得意とする買取業者に依頼すれば、より高額で買い取ってもらうことも可能です。
ページ内リンクでは、より高額で買い取ってくれる買取業者の選び方もご案内していますので、ぜひご参考ください。
なお、弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、全国の築古住宅などの買い手が付きにくい物件を買い取っています。
過去には、フジテレビの「newsイット！」にも訳あり物件の買取業者として紹介された実績もあります。
これまで蓄積してきた活用ノウハウなどを活かして、少しでも高く買い取れるよう全力でお手伝いさせていただきますので、ぜひお問い合わせください。
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