株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
家の売却前にやってはいけない6つのこと
家の売却前にやってはいけないことを6つご紹介します。
スケジュールを立てずに売却活動を始める
家の売却前にやってはいけない行為のひとつは、売却スケジュールを事前に立てないことです。
いつまでに売却したいかを事前に定めておかないと、「まだ高く売れるかも」という気持ちが働いてなかなか売却できない事態に陥りかねません。
一方で、売却スケジュールを定めずに「早く売りたい」という一心で売却活動を行うと、相場よりも安い価格で売却する羽目になってしまう恐れがあります。
そのため、適正価格でスムーズに売却するには事前に売却スケジュールを設定したうえで不動産会社に売却活動を依頼することが大切です。
売却スケジュールを立てる際には、不動産売買の需要が高まる時期を狙うとよいでしょう。
一般に、新年度が始まる前の2～3月、企業の人事異動による転勤が比較的多い9～11月頃は不動産取引が活発化するといわれています。
したがってこれらの時期に合わせて売却スケジュールを組むことで、売れ残ったり、相場よりも安い価格で売却せざるを得なかったりする事態を回避できる可能性が高まります。
必要書類を準備せずに不動産会社に売却活動を依頼する
家を早く売却したいからといって、何の準備もせずにいきなり不動産会社に依頼する行為もおすすめできません。
家の売却には、以下の書類が必要となってきます。
- 登記識別情報通知（登記済権利証）
- 印鑑証明書
- 固定資産税評価証明書
- 固定資産税・都市計画税納付書
- 本人確認書類
特に重要なのは、登記識別情報通知（登記済権利証）です。
【登記識別情報通知の見本】
登記識別情報通知（登記済権利証）は、売却する不動産の所有者本人であることを証明する書類です。
もし紛失してしまった場合には、司法書士に依頼して家の所有者本人であることを紹介する本人確認情報を作成してもらう手続きが発生するなど、余計な時間や手間がかかってしまいかねません。
家をスムーズに売却したいなら、事前に必要書類を準備しておくことが大切です。
売買契約書の内容を把握しない
不動産会社に売却活動を依頼して買主が見つかったら、不動産会社側で売買契約書を作成します。
売買契約書には専門用語が多く記載されていて内容の確認がおろそかになりがちですが、のちのトラブルを防ぐためにも事前にしっかりと全容を把握しておきましょう。
具体的には、売買契約書には売買条件や売主が買主に負う義務・責任、契約解除の条件などが細かく記載されています。
契約書の内容を理解しないまま売買契約を交わしてしまうと、売主にとって不利な条件を受け入れることにつながりかねません。
ケースによっては売買契約後に買主から損害賠償や契約の解除などを請求される可能性もあります。
もし売買契約書に書かれている文章の内容が難しくて意味を十分に理解できないときには、不動産会社の担当者に一つひとつ確認し、疑問を解消したうえで売買契約に臨むことをおすすめします。
安易にリフォームを施す
売却前の不動産に、安易にリフォームを施してはいけません。
リフォームしたからといって確実に買手がつくとは限りませんし、売主の独断で施したリフォームが買主の希望や好みに合致するとは限らないからです。
買主にとってプラスにならない（買主が価値を見いだせない）リフォームであれば、売却代金にリフォーム費用を上乗せすることはできません。
例えば、売却前に200万円かけて水回りのリフォームをしたとしても、買主が好むようなリフォームでなければ、売却代金に200万を上乗せできません。
そうなれば結果的に売主が工事費用分損をしてしまいます。
仲介業者に売却活動を依頼すると「リフォームした方が売れやすい」と言われるかもしれません。
仲介業者からすれば、自分達がリフォーム費用を出すわけではありませんし、一般的にリフォームされている方が、売れやすいことは確かなため、そのように言うわけです。
しかし、上記のように、リフォームをしたからといって売れる保証はないため、もし仲介業者からリフォームの提案をされたら、あなた自身の経済状況や物件の状態をしっかり伝え「どこをどの程度リフォームするのが費用対効果が最も高いのか」を腹を割って話し合いましょう。
信頼できる業者であれば、そうした話し合いに真摯に応じてくれるはずです。
ちなみに、不動産買取業者に直接買い取ってもらえば、売主が費用を負担してリフォームを行う必要はありません。
不動産買取業者が、買取後に運用・再販の仕方に合わせて最適なリフォームやリノベーションを行うためです。
リフォーム費用を出すのが難しい場合や、仲介業者が「リフォームしなくては売れない」の一点張りで積極的に売却活動を行ってくれない場合などは、弊社Albalinkにご依頼ください。
弊社であればそのままの状態でスピーディーに買取ることができます。
>>【売却の費用不要】どんな不動産もそのままの状態で買取ります
金融機関に無断で住宅ローンが残っている物件を売り出す
住宅ローンの残債が残っている（抵当権が設定されている）のであれば、融資を受けている金融機関に無断で不動産を売り出してはいけません。
ローン契約でそのように定められているためです。
住宅ローン等を融資する際に債務者（金融機関）が不動産に設定する権利。
債務者が返済を怠ったら、債権者は抵当権が設定された不動産を競売や公売にかけて債務を回収できる。
抵当権は、債権者がローンの返済を怠ったら債務者が対象の不動産を競売・公売にかけることができる、非常に強い権利です。
そもそも抵当権が設定されている物件は売りに出したところで、競売・競売にかけられてしまうおそれがあるため、買手がつきません。
ですから抵当権がついた不動産を売却したいのであれば、まずは住宅ローンを完済して抵当権を抹消しましょう。
ちなみに、住宅ローンを完済したからといって抵当権が勝手に外れるわけではなく「抵当権抹消登記」という手続きを法務局で行う必要があります。
【抵当権を抹消した登記簿の見本】
抵当権抹消登記の手続きは債務者自身が行うこともできますが、住宅ローンを組んでいた金融機関から委任状を取得する必要があったりと、手間がかかります。
1万5千円ほどで司法書士に依頼できるので、時間や手間を掛けたくない方は依頼してしまいましょう。
もし、住宅ローンが残っており、抵当権が設定された状態で不動産を売却したいのであれば、まずはオーバーローンかアンダーローンかを確認してください。
不動産の売却可能額よりローンの残債の方が高い状態を「オーバーローン」、不動産の売却可能額よりローンの残債の方が安い状態を「アンダーローン」という
アンダーローンであれば売却代金でローンを完済して抵当権を抹消できるので、不動産を売却できます。
一方、オーバーローンであれば、残債を手持ちの資金などで完済して抵当権を外す、もしくは「任意売却」という手段を取らなければなりません。
金融機関の許可を得て、特別に抵当権を外してもらい、不動産を売却する
任意売却した場合は、残った債務を引き続き支払っていくことになります。
ですから、任意売却後の返済計画も立てたうえで、売却するようにしましょう。
いずれにせよ、住宅ローンが残ってる不動産を売り出したいのであれば、まずは融資を受けている金融機関に相談しましょう。
ローン返済中の家を売却する方法は、以下の記事で詳しくまとめています。
ローン残債と手元に残る代金を考慮せずに売り出す
住宅ローンが残っている場合、売却時期によっては手元に残る売却益が少なくなってしまうので注意しましょう。
というのも、住宅ローンを組む方の多くは「元利均等返済方式」という返済方法を利用しているからです。
「元利均等返済」とは、毎月一定の金額（利息と元金の合計）を返済していく方式。
反対に「元金均等返済」は、毎月返済する元金は一定だが、毎月返済する利息は減額していく方式。
表を見てわかる通り、元利均等返済では、借り入れ当初の返済額の内訳は元金より利息の割合が大きく、元金がなかなか減りません。
そのため、購入してすぐに家を売ってしまうと、売却金額から元金の返済に充てなければならない金額が多くなり、手元に残る売却益が少なくなってしまいます。
一方で不動産は時間の経過とともに老朽化し、価値が下がるため、売却金額も下がっていきます。
ですから、元利均等返済を選択している場合は、売却金額と残債務を見極め、早過ぎず遅過ぎず、売却金額を最大化できるタイミングで売ることがベストです。
もちろん、現実にはそう都合よく売却することは難しいと思いますが、ひとまず、元利均等返済の場合は、やみくもに早く売ればいいわけではない、ということを頭に入れておきましょう。
不動産会社を選ぶ際にやってはいけない6つのこと
家の売却の成否を左右するのは、不動産会社の力量にかかっているといっても過言ではありません。
そのため、不動産会社を選ぶ際には以下6つのやってはいけないことを意識しましょう。
不動産買取と不動産仲介の違いを理解しないまま売却する
不動産の売却方法には「不動産仲介業者に売却活動を依頼する方法」と「不動産買取業者に直接買い取ってもらう方法」があります。
物件の状態やあなたの希望条件によってどちらの方法を選ぶべきかが異なるため、それぞれの違いを理解しないまま不動産を売却してはいけません。
それぞれの方法の最も大きな違いは「買主」にあります。
不動産仲介業者に売却活動を依頼する場合、買主は「自身の住居を探している一般の個人」です。
一方、不動産買取業者に直接買い取ってもらう場合、買主は不動産買取業者であり、彼らの買取目的は買い取った不動産にリフォーム等を施して運用し、利益を上げることです。
このような違いから「築古で老朽化が目立つ物件」や「生活するうえで不便な立地に在る物件」は、一般の住居としては需要がないため、不動産仲介業者に売却活動を依頼しても売れ残ってしまうおそれがあります。
立地に関して言えば、弊社が独自に行った「家の購入で優先したこと」に関するアンケート調査では、66.5%の人が「立地を優先する」と答えています。
家の購入で優先したことのダントツ1位は「立地」
反対に、不動産買取業者は一般の住居として需要がない物件も積極的に買い取ってくれます。
というのも、不動産買取業者は買取後に再販や運用方法に合わせて業者自らリフォーム等を施すからです。
ですから住居として需要がない家でも問題なく買い取れるわけです。
実際、弊社Albalinkも山奥にあり、老朽化が進み、人が住むことができない物件を500万円で買い取ったことがあります（下の図参照）。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の不動産買取業者です。
ですから、上記のような悪立地や状態の悪い物件の他、事故物件や建て直しができない物件（再建築不可）といった問題を抱えた物件でも問題なく買い取れます。
老朽化しているなどで空き家が売れないのではないかと不安を抱えている方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
なお、仲介と買取についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事もご確認ください。
査定を依頼する不動産業者を1社のみに絞る
不動産を売却する際は、まず不動産業者に査定を依頼します。
このとき、1社のみの査定価格を鵜呑みにしてはいけません。
不動産業者によって取り扱いが得意な地域や物件の種類が異なり、それに伴って査定価格にも差が出るからです。
必ず複数社（3社以上）に不動産の査定を依頼し、それぞれの査定価格を比較してください。
不動産業者選びで最も重視すべきポイント【弊社独自アンケート】
不動産会社を選定する際には、査定価格と同時に「担当者の人柄」の見極めが重要です。
信頼できる担当者に任せることで、適正価格での売却にくわえて、思い出の詰まった大切な家を納得感をもって手放せます。
実際に、弊社がおこなった「不動産会社を利用するときに重視すること」のアンケート調査でも、担当者の対応力・人柄がダントツで重視されていることがわかります。
上記のアンケートにもあるよう、不動産会社を利用する多くのお客様が求めているのは取引における「安心感」です。
弊社AlbaLinkでも、お取引ではお客様ファーストで丁寧な対応を心がけております。
実際に、公平性の高いGoogle口コミでも、担当者の対応について多くのお褒めの言葉をいたただいております。
担当者のスピーディーな対応・誠実な人柄で選ぶなら、ぜひ弊社AlbaLinkにご相談ください。
無料査定・無料相談は随時受け付けております。
>>【どのような不動産も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、以下の記事では不動産買取業者ランキングTOP10とクチコミを網羅的に紹介しています。
「不動産買取業者ならすぐに不動産を買い取ってくれるって聞いたけど、どこに依頼したらよいのかがわからない」とお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。
高い査定額を提示する不動産会社を選ぶ
前述のように、不動産会社によって査定額は異なります。
ただし、高額な査定金額を提示してきた不動産業者を安易に選ぶ行為はNGです。
契約を結びたいためだけに非現実的な高額な価格を提示してくる業者もいるためです。
査定額はあくまでも「3か月以内に売却できる予想価格」に過ぎず、必ずしもその価格で売却できるわけではありません。
高額な査定額に飛びついて売却活動を行っても、相場よりも高ければ買い手が見つからずにいつまでも売れ残ってしまう恐れがあります。
そのため、不動産会社から査定額を提示されたときには、まず根拠を確認しましょう。
周辺の相場や物件の状況などをふまえ、提示した査定額の理由をきちんと説明できる不動産業者なら信頼できるといえます。
「大手」という理由だけで不動産会社を決める
「大手」という理由だけで、家の売却活動を依頼する不動産会社を選ぶのもやってはいけないことのひとつです。
テレビCMなどでよく目にする大手の不動産会社に売却活動を依頼すれば安心と考える方もいるでしょう。
しかし、不動産の取引に用いるツールは大手も中小もみな同じであり、大手だから早く売れるとは限りません。
また、大手であっても地域における販売実績が少なかったら、そのエリアにおける不動産事情に精通していない可能性が考えられます。
そのような不動産会社に売却活動を依頼すると、売却期間が逆に長引いたり、相場よりも安価で売らざるを得ない状況に陥ったりする恐れがあります。
そのため、不動産会社を選ぶ際には会社の規模ではなく、売却したい家のエリアにおける不動産の取引実績の多さに目を向けることが大切です。
不動産会社に言われるがまま媒介契約を交わす
不動産会社に家の売却を依頼する際には、まず媒介契約を交わします。
媒介契約とは、どのような条件で家の売買活動を行うかなどを決めた契約のことです。
このとき、不動産会社の言葉に従って安易に媒介契約を交わしてしまうのはNGです。
なぜなら媒介契約には以下3種類があり、取引における売主の自由度が変わってくるためです。
| 媒介契約の種類 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 契約できる会社数 | 複数社 | 1社 | 1社 |
| 契約期間 | 規定なし | 最長3か月 | 最長3か月 |
| レインズへの登録 | 登録義務なし | 契約から7日以内 | 契約から5日以内 |
| 販売活動報告頻度 | 規定なし | 14日に1回以上 | 7日に1回以上 |
| 自分で買主を探す行為 | 可能 | 可能 | 不可 |
たとえば、一般媒介契約であれば複数の不動産会社に家の売却活動を依頼できるほか、売主自身が買主を見つける行為も可能です。
ただし、買い手からの問い合わせ件数など報告義務が不動産会社にはないため、売却活動の現状を把握しにくいデメリットがあります。
一方で、専任媒介契約と専属専任媒介契約はいずれも1社の不動産会社にのみ売却活動を依頼できる契約です。
専任媒介契約では売主自身が買い手を探すことが可能である点に対して、専属専任媒介契約では自主的な販売活動ができない点に大きな違いがあります。
このように、媒介契約の種類によって特徴が大きく異なるため、違いを把握したうえで自分に合った契約を選ぶことが大切です。
売却活動のすべてを不動産会社任せにする
売却活動のすべてを不動産会社にゆだねる行為も、家を売却する際にやってはいけないことです。
不動産会社と専任媒介契約や専属専任媒介契約を交わした場合には、定期的に売却活動の進捗報告を受けられます。
このとき、ただ単に報告を受け取るだけでなく、「どのような売却活動を行っているのか」「広告の反響はどのくらいあるのか」などを細かく確認することが大切です。
そのうえで、問い合わせが内覧に結びついていないようであれば、不動産会社に依頼して広告の出し方や売却活動の方法を変えてもらいましょう。
家の売却中にやってはいけない9つのこと
家の売却中にやってはいけないことは以下の9つです。
もし知らずに売却してしまうとトラブルに巻き込まれたり、法律に違反してしまうこともあるので、しっかり確認してください。
不動産市場の動向を把握せずに売却活動を行う
まず注意したいのは、不動産市場には取引が活発に行われる時期と低迷する時期があることです。
不動産市場の動向をよくよく調べずに需要が低い時期に家を売り出すと、なかなか買い手が見つからずに売れ残ってしまいかねません。
そのため、家をできる限り高く、かつスピーディーに売却したいなら、不動産の状況を考慮したうえで不動産会社に売却活動を依頼することが大切です。
売り出し価格を相場より高く設定する
家を少しでも高く売りたいからといって、相場よりも高い値付けをする行為もNGです。
不動産には立地条件や築年数などに応じた適正な相場が存在しています。
もし相場よりも高い売り出し価格を設定すると、買い手から敬遠されて売れ残ってしまいかねません。
そのため、売り出し価格を設定するときには不動産会社による査定額や周辺の類似物件の売却価格などを踏まえたうえで適正な価格を把握することが大切です。
売り出し価格を相場より低く設定する
売り出し価格を相場よりも低く設定することも避けましょう。
購入希望者は不動産ポータルサイトなどで不動産情報を比較しながら検討しています。
もし相場よりも売り出し価格が低く設定されている物件があると、「人が亡くなっている事故物件ではないか」などと不安視されて敬遠されかねません。
また、相場よりも売り出し価格を低く設定すると、手元に入ってくる金額が少なくなって損をすることにもつながります。
したがって家の売り出し価格は、買い手が見つかりやすい適正価格に設定することがポイントです。
引っ越しのタイミングと引き渡し時期を調整しない
家を売却するときには、新居に引っ越しをしたうえで買い手に引き渡さなければなりません。
もし引き渡し日までに引っ越しが終わっていないと、買い手から契約違反を問われて違約金を請求される恐れがあります。
一方で、売却の見通しが立っていないにもかかわらずに新居に引っ越すと、住居費が余計にかかって損をしてしまいかねません。
そのため、余計な費用をかけたくないのなら引き渡し日を考慮したうえで引っ越しスケジュールを立てることが大切です。
競合物件が多く売り出されている時期に売却する
売却したい家の条件と似ている物件が周辺エリアで多く売り出されているタイミングで売却活動を行うと、購入希望者からの問い合わせ件数が減って売却しにくくなります。
それだけでなく、価格競争が起こって相場より安価で売却せざるを得ない事態に陥りかねません。
そのため、家をスムーズにかつ相場に近い価格で売却したいなら、競合物件が市場にあまり出回っていないタイミングを見極めることが大切です。
告知義務を怠って売却する
売主は、買主の購入意思を左右するであろう物件の情報や欠点（瑕疵）を隠して不動産を売却してはいけません。
不動産の売主には告知義務（買主の購入意思を左右するであろう情報を売却前に伝える義務）が課せられているためです。
もし告知義務に違反すると買主から契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除を請求されてしまう恐れがあります。
契約書などに記載がなく、売却後に発覚した物件の不具合（瑕疵）について売主が買主に負う責任。
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
それでは、具体的にどのような事例が告知義務違反に該当するのかを詳しく見ていきましょう。
- 近隣住民とのトラブルを放置して売却する
- 心理的瑕疵（事故物件）を告知せず売却する
近隣住民とのトラブルを放置して売却する
1つ目は、近隣トラブルが発生しているにもかかわらずに黙って売却するケースです。
近隣トラブルの事例としては「騒音トラブル」「境界トラブル」などが挙げられます。
このような近隣トラブルは「環境的瑕疵」に該当するため、売却時には買い手に対してきちんと事実を告げなければなりません。
もし近隣トラブルの事実を隠したまま売却し、のちに事実が発覚した場合、買い手から損害賠償や契約解除などを請求される可能性があります。
実際、近隣トラブルを告知せずに売却した売主が買主に対して数百万円もの損害賠償の支払いを命じられた判例もあります（大阪高裁平成16年12月2日）。
参照元：公益社団法人全日本不動産協会
買い手との余計なトラブルを未然に回避したいなら、売却前に近隣トラブルがある事実をきちんと告知することが欠かせません。
心理的瑕疵（事故物件）を告知せず売却する
2つ目は、室内などで人が亡くなって事故物件になっているにもかかわらずに黙って売却するケースです。
殺人や自殺などで亡くなった方のいる家は事故物件として扱われます。
たとえ物件自体に物理的な欠陥が存在していなくても、人が亡くなっていることに対して心理的な抵抗や不快感を抱く方は少なくありません。
そのため、国土交通省のガイドラインにおいて、事故物件を売却するときには事前に買い手に対して心理的瑕疵があることを告知しなければならないと定められています。
事故物件である事実を隠して売却すると、やはりあとでその事実を知った買い手から損害賠償などを請求されかねません。
実際、6年前に購入したマンションのベランダで首つり自殺があったことを知った買い手が売主を訴えた事例において、裁判所は売主に対して違約金640万円の支払いと手付金500万円の返還を命じています（横浜地裁平成元年9月7日判決）。
事故物件を売買する際には、告知義務期間に制限はありません。
そのため、室内で人が亡くなっている事故物件を売却する際には、事件の発生から何年が経過していようが買い手に対して事実を告知することが大切です。
なお、以下の記事では具体的にどのような情報が「告知事項」に該当するかを解説しています。
告知事項と知らずに売却してしまうことがないように、あわせてご確認ください。
建物内や敷地内を清掃せずに内見に臨む
売却したい不動産の室内や敷地を清掃しないまま内見に臨んではいけません。
仲介業者に売却活動を依頼した場合、買手は「マイホームを探している一般の個人」です。
マイホームを探している買手は、不動産の内見をして、自身の新しい暮らしをイメージしたうえで不動産の購入を検討します。
ですから、内見の際に売主の私物が残っていたり、室内が汚れていたりすれば、明るい新生活がイメージできず、購入意欲が削がれてしまいます。
内見の前には、売主は室内の私物や家具を片付けたり、水回りや玄関など汚れが目立ちやすい箇所は入念に掃除し、物件のイメージアップに努めましょう。
また、カーテンを開け、室内に明るい日差しが差し込むようにしておくことも有効です。
自力での片付けが難しい場合、業者の利用は効率的でストレスを軽減できます。不用品回収やハウスクリーニング業者は、専門知識と道具を持っているため、短時間で部屋を整理し、清潔に保つことが可能です。
特に大量の物品や重い家具がある場合、プロに任せることで安全に作業が進められます。
売れ残っている状態を長期間放置する
売れ残っている状態で、不動産を長期間放置してはいけません。
放置してはいけない理由は大きく3つあります。
1つは、売れ残っている間も、固定資産税や管理義務の負担が売主にかかり続けるからです。
2つめは、時間の経過とともに建物は老朽化するため、売れ残ったまま長期間放置すれば売却できる金額もどんどん下落してしまうからです。
3つめは、長期的に売れ残っている状態を放置するということは「この物件は人気がありません」と晒し続けるのと同義だからです。
「何か問題があって売れ残っているのだろう」と買手に認識され、より売れにくくなってしまいます。
もし仮に買主が現れたとしても、人気がない物件は足元を見られ、安く買いたたかれてしまうおそれもあります。
一般的な不動産の売却期間は3カ月～半年ほどなので、半年以上売り出しても売却できないのであれば、不動産買取業者に直接買い取ってもらうのも有効な手段です。
不動産買取業者なら一般の買手がつかない不動産でも最短数日で買い取り、現金化してくれます。
弊社AlbaLinkはにご依頼いただけば、スピーディーに買取可能です。
しかも、弊社は訳アリ物件専門の買取業者ですので、他の買取業者が断るようなを物件でも高額買取する自信があります。
「長期間空き家のまま放置していた」「老朽化が著しくて他の不動産業者に断られてしまった」そんな不動産もお気軽にご相談ください。
>>【倒壊寸前の空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
以下の記事では空き家の買取に特化している専門の買取業者を30社ご紹介しています。
家を売却するにあたってどの買取業者へ依頼したらよいのかが分からない方は、ぜひ参考にしてください。
なお、築年数が古い家を売る方法は以下の記事で解説しているので、併せて参考にしてください。
知り合いに家を売る際に自分たちだけで手続きをしてしまう
知り合いや親戚に不動産を売却する場合も、自分たちだけで売買の手続きを行ってはいけません。
不動産売買に精通していない者が手続きをすると以下のようなトラブルを招く恐れがあるためです。
- 不動産売買契約書の不備によるトラブル
- 税金に関するトラブル
- 不動産登記（法務局で不動産の情報を登記簿に記載する手続き）
それぞれ以下で解説していきます。
1つめは不動産売買契約書に関するトラブルです。
個人間で不動産を売買すると、不動産売買契約書に告知事項の記載が漏れなどの不備があり、売主と買主の間でトラブルに発展することがあります。
例えば、不動産を引き渡して数週間後に物件で雨漏りが起きたとしましょう。
その場合、建物に雨漏りがある旨が契約書の重要事項説明書に適切に記載されていなければ、売主は買主から先「契約不適合責任」を問われてしまいます。
2つめは税金に関するトラブルです。
例えば、親族や知り合いだからといって市場相場より著しく安価な金額で不動産を売買すると、「低額譲渡」とみなされ買主側に譲渡税が課されてしまいます。
不動産に精通していない方が低額譲渡とみなされない価格を判断するのは難しいため、不動産の知識がない者で取引を完結させようとするのは危険です。
3つめは、登記に関するトラブルです。
登記簿上の名義変更は、登記申請書を作成し、その他必要書類（戸籍謄本や印鑑証明、売買契約書など）を用意して法務局に申請します。
必要書類に少しでも不備があれば申請を受け入れてもらえないため、登記に手間と時間がかかり、一向に決済できないなんてこともあり得ます。。
上記の理由から、知り合いや親戚間で不動産を売買する場合は自分たちで手続きをしようとせず、不動産業者や不動産に詳しい司法書士等にサポートしてもらうのが賢明です。
なお、物件の正確な売却価格を知るには不動産業者に査定依頼をするのが一番確実です。
もちろん、弊社Albalinkでも無料査定を行っていますので、お気軽にご利用ください。
家の売却後にやってはいけない3つのこと
家の売却後にやってはいけない3つのことを解説します。
知らずにやってしまうと買主とトラブルになったり、税金の申告漏れになってしまうことですので、しっかり確認してください。
売却時に発生する費用と税金を確認しない
家の売却時に発生する費用と税金を把握しないまま売却することは、避けたほうがよいNG行動のひとつです。
家の売却時には、以下のようにさまざまな費用と税金が発生します。
| 費用名 | 概要 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬 |
| 譲渡所得税 | 家の売却で利益が発生した際に納める税金 |
| 印紙税 | 不動産売買契約書に課される税金 |
| 抵当権抹消登記費用 | 家に設定されている抵当権を抹消する際にかかる税金。 |
| 測量費用 | 敷地の境界を確定させるための測量を行うときに発生する費用 |
| 解体費用 | 建物を解体するときに発生する費用 |
| 家財道具の処分費用 | 家の中に残っている家財道具を処分する際にかかる費用 |
こうした費用を把握しないまま家を売却すると、想定外の出費が発生して手取り額が少なくなる可能性があります。
そのため、家を売却する際には事前にどのような費用がいくらかかるのかを事前に計算しておくことをおすすめします。
引き渡し日まで物件に居座る
当然ですが、物件の引き渡し日まで物件に居座ってはいけません。
売買契約を締結したら、物件引き渡しの前日までには家財や荷物をまとめ、引っ越しを済ませましょう。
なぜなら、一般的に「不動産の決済（売却金の支払い」と「登記簿上の名義変更手続き（物件引き渡し）」は同日に行われるからです。
売却金を受け取っているのに、物件を引き渡さず居座っていたら、買主から違約金や追い出し請求を受ける恐れがあります。
売買契約を締結したら物件引き渡しの前日までの期間（およそ1カ月間）に、必ず引っ越しを済ませましょう。
引き渡し後の確定申告を怠る
不動産を売却して得た利益（譲渡所得）には譲渡所得税が課せられます。
譲渡所得とは、物件の売却金額から、その物件の購入費（取得費）と売却するためにかかった費用（リフォーム費など）を引いた金額になります。
譲渡所得税を支払うには確定申告を行う必要があり、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日までに、管轄の税務署で申告を行います。
確定申告は売主自身で行うこともできますが、慣れていないと申告書を作成するのに時間がかかりますし、不備があると、再提出しなければいけません。
また、もし期限中に提出が間に合わなかったり、確定申告を行わなかった場合「無申告加算税」が課され、余計に税金を支払うことになってしまいます（無申告加算税や確定申告を忘れてしまったときの対応は、国税庁HPを参考にしてください）。
そのため、自身で確定申告を期限通りに行う自信がない場合は、税理士に代理で申告してもらいましょう。
費用は売却金額が1000万円以下の場合は5万円ほどです。
1000万円を超えると10万～15万円ほどかかることがあります。
なお、譲渡所得税にはマイホーム3000万円特別控除や空き家3000万円特別控除など、税額を軽減する特例があります。
以下の記事で、そうした特例について詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。
家の売却でやっておくべき4つのこと
ここまで、家を売却する際にやってはいけないことをご説明してきましたが、この章では家の売却でやっておくべきことをご紹介します。
いずれも、不動産を少しでも高く、早く売却するために必要なことですので、やっていないことがないか、確認してみてください。
早く売りたいなら不動産買取業者を利用する
なるべく早く不動産を売却したいのであれば、不動産買取業者を利用しましょう。
不動産買取業者は、一般の個人には売却しにくい物件（老朽化が著しい、立地が悪い等）であっても、適正な価格をつけて買い取ってくれます。
「早く売却して、まとまった現金がほしい」「仲介業者に売却活動を依頼したけど、半年以上売れ残っている」このような方は、不動産買取業者に直接買い取ってもらうのが賢明です。
弊社AlbaLinkは訳あり物件専門の買取業者です。
そのため、他の買取業者が買い取れないような、老朽化が進んだ物件や、事故物件などでも問題なく買い取れます。
実際、以下のように、孤独死が起き、他の買取業者に買取を拒否された物件を600万円で買い取ったこともあります。
亡くなってから発見までに時間がかかり、床や壁などの汚れが酷く、清掃を行なっても完全には落ちませんでした。
そのことも、断られる原因だったと思います。
かといって、高額なリフォーム費用を出す余裕はありませんでした。
「どこかに、この家を買ってくれる不動産屋はいないの！？」と必死にネットで探し、見つけたのがAlbalinkさんでした。
Albalinkの担当者さんは、今までの経緯を親身になって聞いてくださりました。
それだけでもありがたかったのに、なんと、600万円で買い取っていただました。
これには本当に驚きましたし、感謝しています。
もっと早くAlbalinkさんのことを知れたら良かったです
このように弊社は、所有する不動産が売れずに困っている方の救世主に何度もなってきました。
なぜそのようなことが可能かというと、弊社には買い取った物件を再販・運用するためのノウハウや人脈・資金が豊富にあるためです。
先ほど紹介した、老朽化した空き家も下記のようにリフォームして再販いたしました。
一刻も早く不動産を売却したい方は、今すぐ弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業は行いませんのでご安心ください)
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隣地との境界線を明確にする
隣地との境界線を明確にしておきましょう。
登記簿上の境界線が不明瞭な物件は、買手を見つけるのが困難です。
なぜなら境界線が不明瞭ということは、どこからどこまでが自分の所有する土地かわからないということなので、買手にとっては様々なトラブルが発生するリスクがあるためです。
たとえば、自分の土地だと思っていたスペースが実は隣地で、予定していた使い方ができなかった（物がおけなかった等）といったことなどが起こる可能性があります。
そのため、隣地との境界線が明確でない場合は、売りに出す前に土地家屋調査士や測量士に調査してもらい、境界線を確定させましょう。
調査費用は10万円ほどです。
なお、専門の不動産買取業者であれば、境界線が不明瞭な不動産でも問題なくそのままの状態で買い取れます。
調査費用をかける必要もありません。
弊社はAlbalinkも境界線が不明瞭な物件をそのまま買い取ることができます。
ぜひ一度、無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業は行いませんのでご安心ください)。
なお、境界が不明瞭な土地の売却方法についてさらに詳しく知りたい方はこちらの記事をご確認ください。
相続登記を済ませておく
親族が亡くなり相続した不動産を売却する際は、事前に相続登記を済ませておきましょう。
被相続人の名義のまま売却し、買主へ名義変更することはできないためです。
不動産の名義を被相続人(亡くなった方)から相続人へ移す手続き
相続登記の手続きは法務局で売主自身が行うこともできますが、手続きが煩雑なため、司法書士など専門家に任せることが一般的です。
委託費用はおおよそ10万円前後です。
なお、名義変更は完了するまでに1週間ほどかかりますので、余裕を持って行いましょう。
なぜなら、もし売買契約締結後に相続登記が済んでいないことに気づき、そのことにより契約書に記載された引き渡し日より、実際の引き渡し日が遅れてしまうと、買主から違約金を請求されてしまう恐れがあるためです。
相続登記について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
ホームインスペクション（住宅診断）を受ける
不動産を診断する専門家にホームインスペクション（住宅診断）を受け、物件の状態が良好であることを証明できれば、買主に安心感を与えられるので、購入してもらいやすくなります。
不動産の施工や劣化などの状態を客観的に診断するために、ホームインスペクター（住宅診断士）など第三者の住宅建築の専門家が行う調査のこと
ホームインスペションの結果は不動産売買契約書に記載されます。
そのため、もし結果が良好であれば、買主に説得力を持って物件の状態の良さをアピールすることができます。
ホームインスペクションを受けると、具体的には以下のような内容を診断してもらえます。
- 住宅の劣化状況や不具合の有無
(基礎など、一般の個人が確認しにくい箇所含む) - 不具合箇所の修繕の必要性の有無
- 修繕が必要であれば、いつ頃必要であるかの判断など
診断費用は10万円ほどかかりますが、一般の個人（売主）が自分の目と知識だけで判断して「この建物は問題ありません」と言っても説得力がありません。
売りたいから口先だけでそう言っているだけ、と買手から思われてしまう可能性もあります。
ですから費用をかけて専門家によるホームインスペクションを受けておけば、物件の信頼度ともに、あなた自身の信頼度も増し、購入に結びつきやすくなるでしょう。
相続した家の売却でやってはいけない3つのこと
親が亡くなって実家を相続したものの、使い道がないために売却を検討するケースがあります。
その際にやってはいけないことは、以下の3つです。
相続登記をしないで売却活動を行う
相続した実家を売却する際にもっともやってはいけない行為は、相続登記をしないことです。
前述のように、家の売却は所有者本人しかできないからです。
そのため、相続した実家を売却したいなら、まずは相続登記を行うことが必須です。
相続人全員の合意を得ずに売却する
被相続人の遺言書が存在せずに相続人が複数いる場合、相続財産である不動産はいったん相続人全員の共有状態となります。
そのため、相続人ひとりの意思では家を売却することはできません。
民法第251条により、共有物の売却は共有者全員の同意がなければならないと定められているからです。
相続人のうち、ひとりでも売却に反対する人がいれば売却活動を行えなくなってしまうため、不動産会社に依頼する前に相続人全員で不動産の動向を話し合って決めることが求められます。
遺産分割協議書を作成しないで売却する
相続人が複数いる家を売却する際に、遺産分割協議書を作成しないこともNG行為のひとつです。
遺産分割協議書とは、相続財産の分け方について相続人全員が合意したことを証明する書類です。
遺産分割協議書がないと、誰が不動産を相続したのか、不動産を売却することに相続人全員が合意しているのかがわからずに売却できません。
したがって相続した家を売却したいなら、まずは相続人全員で遺産分割協議を行ったうえで遺産分割協議書を作成し、その後、相続登記を行って名義を変更してから売却活動に取り組むことがポイントです。
まとめ
今回の記事では、家の売却でやってはいけないことをご紹介しました。
家の売却前にやってはいけない最も大きなことは「不動産仲介と不動産買取の違いを理解せずに売り出す」ことです。
不動産仲介業者に家の売却活動を依頼する場合、買主は「マイホームを探してる一般の個人」です。
老朽化が進んでいたり立地が悪かったりする家にはマイホームとしての需要がないため、仲介業者に売却活動を依頼しても買手がつきません。
ですからマイホームとして需要が見込めない物件の手放したいのであれば、不動産買取業者に直接売却してしまうのが賢明です。
不動産買取業者であればどんな物件も最短数日で買い取り、現金化してくれます。
弊社AlbaLinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者として、年間600件以上の買取実績（※2023年1月～10月の実績）があります。
過去には、フジテレビの「newsイット！」にも訳アリ物件専門の買取業者として紹介されました。
弊社には買い取った物件を活用できるノウハウがあるため、記事で紹介したように、他の不動産買取業者がサジを投げるような物件でも問題なく高値で買い取ることができます。
「放置してしまい老朽化してしまった空き家を売却したい」「築古の実家を手放したい」そのような方はぜひ弊社にご依頼ください。
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