株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
違法建築（違反建築物）の6つの特徴
「違法建築」とは、法律で定められた建築の基準に違反している建物のことです。
この章では、違法建築にあたる6つのパターンを紹介します。
それぞれ詳しく説明しますので、ご自身が所有する不動産が違法建築にあたるか判断がつかない方は、ぜひご確認ください。
なお、自身の不動産が違法建築であることは既にわかっており、「買取について詳しく知りたい」という方は「違法建築（違反建築物）は買取で売却すべき3つの理由」をご覧ください。
また、以下の記事では違法建築の詳細と受けるペナルティについて解説しているので、こちらも参考にしてください。
建ぺい率・容積率オーバーの物件
「建ぺい率」と「容積率」が規定をオーバーした物件は違法建築です。
建蔽率と容積率は地域ごとに割合が定められており、建物を建築するうえで必ず守らなければなりません。
- 建ぺい率
- 敷地の面積に対して建てられる建物の1階部分の面積割合。
- 容積率
- 1階や2階部分も含めた建物全体の床面積の割合。
所有する物件の建ぺい率、容積率は、自治体の都市計画課にたずねたり、不動産会社に聞くことで調べられるので、心配な方は問い合わせてみましょう。
接道義務をクリアしていない物件
建築基準法では、建物を建てる敷地には建築基準法上の幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接続していることが必須条件となっています。
これを接道義務と言います。
火災などの災害時に緊急車両の通行が可能であり、緊急非難などの際にも支障をきたさないことが考慮されているからです。
このような接道義務をクリアしていない違法建築物件は、区画整理がされていない古い住宅街などに多く見られ、「再建築不可物件」と呼ばれています。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は訳アリ物件専門の買取業者ですので、再建築不可物件であっても買取可能です。
ぜひ一度、無料の買取査定をご利用ください（相談だけでもかまいません）
斜線規制に違反している物件
「斜線規制」に違反している物件も違法建築です。
都市計画区域内で建物を建てるときには、日照や採光、通風を阻害しないためなどの理由から、建てられる建物の高さや配置が規制されています。
これを斜線規制といいます。
斜線規制は、敷地に接する建物の生活環境が壊されるのを防ぐ目的で制定されたもので、規制の具体的な内容は用途地域によっても異なります。
建物の材料や構造が基準を満たしていない物件
建築基準法には、建物に用いられる材料の品質や構造についても定められており、これを遵守していない物件も違法建築に該当します。
たとえば日本工業規格（JIS）もしくは国土交通大臣認定の建築材料を使用していなかったり、規定の耐震基準を満たしていなかったりする場合です。
参照元：e-Gov法令検索「建築基準法第20条～第27条・第37条」
建物が用途地域の制限を守っていない物件
用途地域の制限を守っていない物件は、違法建築に該当します。
国が計画的な街づくりを進めている都市計画区域内の土地は、都市計画法によって13の用途地域に分けられています。
大きく分けると、「住宅系の8地域」「商業系の2地域」「工業系の3地域」です。
用途地域ごとに建ぺい率や容積率も異なるため、増改築をした結果、建ぺい率や容積率の制限を超えてしまうケースもあり得るでしょう。また、建物の用途を住宅から事務所に変更する、用途地域で定められた制限以外の建物を建築するなども違法建築にあたります。
建築確認を得ていない物件
検査済証が発行されていない物件は違法建築物件に該当します。
建物を建てる際は、建築基準法に適合しているかどうかを自治体に確認してもらう必要があります。
工事前に建築会社が自治体に建築確認申請をおこない、審査に問題がなければ建築確認済証が発行されます。
その後、工事の完了後に検査を受け、基準をクリアしていれば検査済証が発行されます。
この書類が発行されて初めて、建築基準法に適合した物件であることが認められるのです。
検査済証がないと、建て替えできないなどのデメリットがあり、一般の買い手への売却が困難となります。
違法建築（違反建築物）は買取で売却すべき3つの理由
冒頭でもお伝えした通り、一般の買い手には売却が難しい違法建築（違反建築物）でも、専門の不動産買取業者にならスムーズに買い取ってもらえます。
その理由は以下の3つです。
ここからは、専門の不動産買取業者が違法建築物件でも買い取れる理由について、詳しく解説していきます。
理由よりも、「違法建築の確実な売却方法を先に知りたい！」という方は、「違法建築（違反建築物）は専門の買取業者に買い取ってもらうのがベスト」の章をご覧ください。
違法建築であることを前提に買い取れるから
専門の不動産買取業者が違法建築（違反建築物）でも問題なく買い取れるのは、再販や運用のためのノウハウを豊富に持っているからです。
違法建築を売却するときには、買い手に対して事実を告知しなければなりません。
違法建築である事実を知ったうえで購入したいと考える方はまずいないため、買い手からはどうしても敬遠されてしまう傾向にあります。
違法建築であることを告げずに売却したらよいのではないかと考える方もいるかもしれませんが、その行為はNGです。
もし嘘が発覚した場合、買主から契約不適合責任を問われて契約の解除を要求されたり、損害賠償を請求されたりする事態に陥る恐れがあります。したがって、隠して売却するのはリスクが高いです。
売買契約に基づいて引き渡した目的物に対して、売主が買主に負うべき責任のこと。
目的物を引き渡したあとに、契約内容に記されていない不具合や欠陥などが見つかった場合、買主から修繕や代金の減額、損害賠償、契約の解除を請求される可能性がある。
それに対して、違法建築物件を買取業者に直接売却する場合は、売主は契約不適合責任を負わずに済みます。
これは、プロの買取業者は物件の欠陥や不具合、違法建築による将来的なリスクまで把握したうえで買い取り、物件を適法化してから再販できるノウハウがあるためです。
専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）も、違法建築物件を買い取る際に契約不適合責任を免責にしております。
売却後も物件の責任を負いたくない方は、以下からお気軽にご相談ください。
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なお、契約不適合責任について詳しくは、以下の記事で解説しています。
ローンが使えない違法建築物でも現金で買い取れるから
そもそも、違法建築物件が売れにくい大きな要因は、物件購入時に住宅ローンが使えないことです。
なぜなら、金融機関の住宅ローン審査では、融資の対象物件が建築基準法を守っているかが審査基準となっているためです。
ほとんどの方は住宅購入に住宅ローンを使うため、ローンが使えないことで買い手が限られてしまいます。
一方、専門の不動産買取業者は事業として不動産の買取を行っているため資金が潤沢で、買取に際し、住宅ローンを利用することもありません。
したがって、住宅ローンが組めない違法建築物件でも問題なく買い取りが可能です。
建て替えができない物件でも活用できるから
違法建築物件の中でも、建て替えができない物件は特に売れにくくなります。
建て替えができない物件とは、「敷地が道路にも通路にも接していない」「2ｍの接道義務を満たしていない」「道路に接しているが建築基準法では道路と見なされない」など、前述した「再建築不可物件」に当てはまる物件のことです。
再建築不可物件は解体して取り壊してしまうと、そのあとに新しい建物を建てることは一切できません。
そうなると、将来的な活用の自由度が狭くなるため、一般の買い手からは敬遠されがちです。
一方、専門の不動産買取業者であれば「再建築不可物件」をリフォームしたり再建築したりする活用のノウハウがあるため、問題なく買い取りできます。
弊社アルバリンクも再建築不可物件の買取実績豊富な専門の買取業者です。違法建築や再建築など、事情を抱えた不動産をスピーディーに売却したい方は、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください。
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違法建築（違反建築物）を専門とする買取業者を選ぶ3つのポイント
お伝えしたとおり、違法建築（違反建築物）を確実に売却したければ不動産買取業者に直接売却するのがベストです。
しかし、一言で買取業者といっても、どこに依頼すればいいのか悩んでしまいますよね。
そこで、この章では、違法建築（違反建築物）を専門とする買取業者を選ぶ3つのポイントをご紹介します。
これらのポイントを押さえれば、確実に、かつより高額で買い取ってくれる業者を選び出せます。
違法建築の買取実績がある業者を複数社選ぶ
「再建築不可物件」「訳あり物件」などを得意とする買取業者であれば、違法建築も高確率で買い取れます。
豊富な実績を持つ買取業者であれば、これまで蓄積してきた多くの知識や活用ノウハウを活かし、コスパ良く運用できるからです。
差し引かれるコストが少なくなる分、高額な金額で買い取ってくれる可能性もあります。
よって、まずは違法建築を取り扱ってきた実績があるか、買取業者のホームページを見て確認しましょう。
アルバリンクは再建築不可など、違法建築の買取実績も豊富にあり、Google口コミでも以下のように高い評価を得ています。
このように弊社アルバリンクは、違法建築（違反建築物）を日々買い取っており、実際にお客様に感謝されております。
「買取実績が豊富で、信頼できる業者に依頼したい」という方はぜひ一度、弊社アルバリンクにご相談ください。
複数の専門買取業者に査定を依頼する
違法建築の買取実績がある業者のうち、必ず複数社に査定を依頼しましょう。
違法建築を専門とする買取業者とはいえ、業者ごとに活用方法は異なり、結果査定価格に大きな差が出るからです。
複数の買取業者からの査定価格を比較できれば、より高額な査定価格を提示している買取業者を選べます。
ただし、ここで注意していただきたいのが、「金額だけで業者を決定してはいけない」ことです。
その具体的な内容については、次の見出しで解説いたします。
査定の根拠を各社の担当者に聞く
複数の業者に査定を依頼したら、各社の担当者に査定の根拠も確認してください。
お伝えしたとおり、複数の買取業者から査定価格を受け取ったからと言って、金額だけで業者を決定してはいけません。
高い査定価格を提示しておきながら、売買契約の直前になって買取金額を値下げしようとする買取業者も、少なからずいるからです。
しかし、各社に査定の根拠を確認すれば、上記のような買取業者を容易に見抜けます。
特に根拠もなく高い査定価格を提示している業者は、根拠などありませんから、あなたに聞かれたところで何もまともには答えられません。
「だいたいこれくらいが相場なんですよ。」と、とても根拠とは言えないような言い訳をするだけです。
それに対して、根拠に基づいて査定価格を算出している買取業者は、周辺の買取事例や、商品化に必要と想定しているコストなどを提示しながら根拠を説明してくれます。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では、具体的な数字に基づき、お客様にもご納得いただけるよう査定価格をご説明いたします。
他社と比較して買取価格が低いようでしたら、できるかぎりご希望に添えるよう全力で対応いたしますので、売却にお悩みの方はぜひご相談ください。
もちろん、無理な営業等は一切おこなっておりませんので、ご安心いただければと思います。
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アルバリンクは違法建築物の買取に強い専門の買取業者です
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、違法建築物件も含め一般的には扱いが難しく敬遠されがちな、訳あり物件の買い取りを積極的におこなっています。
その理由は、訳あり物件を買い取り、再生させ、有効活用していくためのノウハウに精通しているからです。
実際、違法建築物件をはじめ、年間600件以上（※）の物件を再生させ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、以下の理由で高い社会的信用も得ています。
上の図のように、弊社は全国の自治体と連携して空き家対策を推進しております。
そのため、築古空き家によくある既存不適格物件や違法建築物件にも精通しているのです。
「信頼できる買取業者を探している」「大切な不動産は実績が多い不動産業者にお任せしたい」と考えている方は、ぜひ弊社アルバリンクにご依頼ください。
アルバリンクの違法建築物の買取事例
それでは、弊社の買取事例を見てみましょう。
東京都狛江市のA様からのご相談。
「相続した物件が違法建築で、建ぺい率・容積率オーバーであることが判明しました。何とか売却したいと思っているのですが」とのことでした。
A様はできる限り早く現金化したいとのご要望をお持ちだったため、お問い合わせからわずか1か月の期間でご契約から決済までおこないました。
結果、A様にはお喜びいただき、無事お引き渡しを受けることができました。
なお、弊社購入後は賃貸の募集をおこない、一定期間保有することを検討しております。
上記の他にも、多数の違法建築物件を買い取り、再生や再販に成功した実績があります。
違法建築物件だから売れないのではないかと、売却を躊躇している方や諦めている方は、ぜひ一度弊社へご相談ください。
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違法建築物件と既存不適格物件の違い
現行の法律に準じていない建物には、前述の違法建築物件のほかにも「既存不適格物件」と呼ばれるものがあります。
建築当初はきちんと基準を守って建てたはずの家が、のちのち違法になってしまったケースです。
どういうことかというと、建築に関する法律は時代の状況に合わせて改定されることが少なくありません。
法改正によって建築の基準が変わってしまい、法令に適合しない建物になってしまった物件が「既存不適合物件」に該当します。
ただし違法建築物件とは異なり、行政から改築や移転などを求められることはありません。
とはいえ、違法建築と同様に一般的な買い手がつきにくい物件ではあります。
既存不適格物件が売却しにくい主な理由は以下の3つです。
- 建て替えやリフォームの際に制限を受ける
- 銀行などから融資を受けにくい
- 固定資産税などの維持費が増加する可能性がある
このような理由から、既存不適格物件は敬遠されやすく、市場価値が低い傾向にあります。
しかし、専門の不動産買取業者なら問題なく買取が可能です。
専門業者が既存不適格物件を買取できる理由ははっきりしています。
- 既存不適格物件のリスクを把握したうえで価値を見出せる
- 既存不適格物件を再生して活用するノウハウを持っている
アルバリンクも、既存不適格物件を取り扱う専門の不動産買取業者ですので、既存不適格物件を適正価格で買い取ることが可能です。
もし売却を考えている不動産が既存不適格物件に当てはまる場合は、ぜひ弊社にご相談ください。
なお、違法建築と既存不適格の違いは以下の記事で詳しく解説しています。
まとめ
違法建築の条件や売却方法について解説しました。
違法建築は、建て直しできない、住宅ローンが組めない等の理由から、一般の個人に売却するのはなかなか困難です。
ですが、市場では売却できない違法建築も、専門の買取業者であれば、ほぼ確実に買い取れます。
優良な専門の買取業者なら、市場で流通しにくい違法建築物件でも付加価値を付けて再生・再販し、収益化するノウハウがあるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、2019年から、違法建築をはじめとする数多の訳あり不動産を買い取ってきました。
これまでも多数の違法建築物件や築古空き家などを買い取り、再販してきた豊富なノウハウがあるので、他社で断られた物件でも適正価格かつスピーディーに買い取ることが可能です。
今すぐ違法建築物件を手放したい方は、ぜひ弊社の無料査定からご相談ください。
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