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実家の売却で後悔しないためには計画性が重要
実家の売却手続きには時間がかかるため、計画的に進める必要があります。
特に相続後に売却する場合は、相続手続きの期限にも注意が必要です。
- 3カ月以内：相続方法（単純承認・限定承認・相続放棄）の選択
- 4カ月以内：所得税の準確定申告
- 10カ月以内：相続税の申告・納税
もし実家の売却金で相続税を支払う予定なら、相続開始から10カ月以内に実家を売却・現金化しなければなりません。
売却活動開始から終了までは一般に4カ月～7カ月前後かかるため、遅くとも相続税納付期限の4カ月前には、不動産業者での査定を受け、売却活動に着手する計算になります。
また、遅くとも物件の引き渡しまでに、家財の片付けや遺品整理を終わらせなければなりません。
実家の片づけを四十九日が過ぎてから始める相続人の方も多いようですが、家の売却を急ぐなら早めたほうがよいでしょう。
実家売却で後悔や失敗しないための4つのポイント
相続した実家を売却した人を対象としたアンケート調査において、後悔したことのトップ3は以下の結果でした。
①処分費の確認
②親と一緒に片付け
③売却価格の確認
引用元：PR TIMES「半数以上が「後悔」。実家じまい経験者調査、事前にしておくべきだったことトップ３は①処分費の確認②親と一緒に片付け③売却価格の確認」
上記を踏まえ、実家の売却で後悔しないためのポイントを解説します。
実家の処分にかかる費用を確認しておく
実家の売却で失敗しないためには、家の処分や売却の費用を事前に確認しておくことが大切です。
実際、相続後に実家を売却した人の約3割が、事前に売却時の税金や費用を調べておかなかったことを後悔しています。
確かに実家を売却できれば売却代金が入りますが、売却代金の入金前に諸手続きでかかる費用や税金も少なくありません。
後述する「実家売却にかかる費用と税金」をもとに売却時の税金や費用を把握し、計画的に準備しておきましょう。
なるべく生前に形見分けの方法を決めておく
実家の売却で後悔しないためには、親の生前に終活を行い、形見分けをしておくことも大切です。
親の生前に実家を片付けたい・親に片付けてほしいと思っている人が7割前後を占めているものの、実際に子の側から親の終活を切り出しにくい状況もあるようです。
実際に弊社が実施した実家の片付けに関するアンケートでも、以下の結果が出ています。
「親が乗り気ではない（135人）」がダントツ1位という結果からも、子の側から実家の片付けを促せないケースが多いことが伺えます。
しかし、実際に「何かあってから」片付けを始めると時間に追われ、「売却までに形見分けが終わらず後悔した」という人も少なくありません。
そのため、なるべく親の生前に話の糸口を見つけ、家財の整理や形見分けを少しずつ進めておくことが大切です。
兄弟全員で説得するより、親にとって一番話しやすい（仲の良い）子どもが1人で伝えるほうが聴いてもらえる傾向にあるので、試してみてください。
実家の売却相場を確認しておく
相続後に実家を売却した約3割の人が「売却価格を確認しておくべきだった」と後悔しているそうです。
先述したように相続の前後は大変多忙なため、実家の売却だけに集中はできません。
忙しいあまりに売却活動を業者に丸投げしたり、焦って売り急いだりした結果、相場よりも安く手放してしまうケースが多いのです。
実家を適正価格で売却するためにも、自分でも売却価格相場を確認しておきましょう。
なお弊社AlbaLink（アルバリンク）でも無料査定・無料相談を実施しています。
売却前提でなく査定のみでもOKですので、以下へお気軽にお問い合わせください。
実績豊富な不動産会社を選ぶ
実家の売却で後悔しないための最大のポイントは、実績豊富で信頼できる不動産会社を選ぶことです。
相続した実家を売却した人を対象にしたアンケート調査で、約4分の1以上の人が「不動産業者選びに苦労した」と回答しています。
実際、遺品整理や相続手続きに追われながら、信頼できる不動産業者を探すことは簡単ではありません。
とはいえ、業者によって売却価格に数百万円の差がつくケースがあることも事実です。
相続物件の売却においては、以下の基準で信頼できる不動産業者を選びましょう。
- 築年数の古い家や老朽化した家の売却実績が豊富
- 相続関連のサポート実績が豊富
- 良い口コミが多い
- 営業マンが誠実
「誠実で知識が豊富な営業マンがいるかどうか」も業者選びの大切な要素です。
実家売却で後悔しないために知っておくべき費用と税金
実家の売却には多くの費用と税金がかかる場合があり、想定外の金額で「こんなはずじゃなかった」と後悔する人も少なくありません。
実家の売却時に慌てずに済むよう、何に、どれくらいの売却費用がかかるのか把握しておきましょう。
実家売却にかかる諸費用一覧
実家の売却でかかる税金以外の主な費用は以下のとおりです。
| 名目 | 費用相場 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格3,000万円で39万6,000円（税込） |
| 司法書士の報酬 | 抵当権抹消登記・名義人変更登記それぞれ1万円～3万円 |
| 測量費用 | 30万円～100万円 |
| クリーニング費用 | 3万円～10万円 |
| 遺品整理・ 家財処分費用 |
15万円～50万円 |
| 解体費用 | 坪数・構造により90万円～350万円 |
上記のうち仲介手数料、司法書士報酬、測量費用はほぼ必須です。
ハウスクリーニングや片付け、解体費用は実家の状況により発生し、費用は家の間取りや家財の量、作業人数や時間により異なります。
実家売却にかかる税金一覧
実家売却の過程でかかる税金は以下のとおりです。
| 税金の種類 | 計算方法 |
|---|---|
| 抵当権抹消の登録免許税 | 不動産1個につき1,000円 |
| 印紙税 | 5,000円〜30,000円程度 ※500万円超1億円以下の場合 |
| 相続税 | 法定相続分に応じ取得金額の10％～50％ |
| 譲渡所得税 ※住民税、 復興特別所得税含む |
所有5年以上：課税譲渡所得金額×20.315％ 所有5年未満：課税譲渡所得金額×39.63％ |
| 相続登記の登録免許税 | 不動産評価額×0.4% |
なお、不動産の売却時にかかる税金については以下の記事でも詳しく解説しています。
相続税
相続税は不動産のみでなく、相続財産の総額に対して課税される税金です。
相続財産の総額が基礎控除額の範囲内であれば相続税の申告は不要ですが、基礎控除額を超える場合は相続税の申告と納税が必要です（相続発生から10カ月以内）。
基礎控除を抜いた相続税の課税対象額は以下のように計算します。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
※負の財産には被相続人の葬儀費用も含む
遺産総額のうち、不動産の「相続税評価額」を確認する方法は以下のとおりです。
- 建物の評価額：固定資産税評価額を参照
- 土地の評価額：「相続税路線価」から算出
なお、以下のサイトで相続税の申告要否とおおよその相続税額を調べられます。
国税庁「相続税の申告要否判定コーナー」
譲渡所得税
「譲渡所得税」とは、不動産の売却によって発生した利益（譲渡所得）にかかる税金のことです。
譲渡所得と譲渡所得税額は以下のように計算されます。
譲渡所得＝ 売却価格 ｰ （取得費※1 ＋ 譲渡費用※2）
譲渡所得税額 ＝ 譲渡所得 × 税率
※1 「取得費」とは実家の購入費用のこと
（土地・建物の購入代金、建設代金、購入手数料、設備費、改良費など）
※4 「譲渡費用」とは実家の売却費用のこと
（仲介手数料や印紙税、測量費、広告費、解体費用など
※抵当権抹消費用は含まない）
取得費が不明の場合は「売った金額の5%相当額」を取得費とみなして計算します。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間により以下のように分かれています。
| 譲渡所得区分 | 所有期間 | 税率（住民税・復興特別所得税含む） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% |
なお「所有期間」とは不動産の購入日から買い手に「引き渡しをした年の1月1日まで」のことです。
たとえば2019年9月1日に購入した物件を2024年10月1日に売却した場合は、2024年1月が基準となるため短期譲渡所得扱いとなります。
実家売却で後悔しないために利用できる3つの節税方法
先述のように、実家の売却には相続による税金と、売却による税金の両方がかかる可能性があり、想定外の金額となる恐れがあります。
ここでは税金を控除できる特例を活用した節税方法を紹介します。
税金控除の特例は申告時に税務署で教えてくれないので、使える特例はないか、自分で調べて適用申請するしかありません。
居住用不動産の3,000万円特別控除の特例
売却した実家に相続人も一緒に住んでいた場合には「居住用不動産の3,000万円特別控除の特例（マイホームを売ったときの特例）」を使えます。
この特例が適用されれば、課税譲渡所得の計算上3,000万円を差し引けるため、以下のように譲渡益が3,000万円以内の場合は譲渡所得税が課税されません。
【20年前に4,000万円で購入した家が6,000万円で売却できた場合の譲渡所得税額】
課税譲渡所得金額＝6,000万円‐4,000万円‐控除額3,000万円＝‐1,000万円
譲渡所得税額＝0円
3,000万円特例を受けるための要件は以下のとおりです。
- 自分が住んでいた土地の売却であること
（別荘、賃貸用の家、仮住まい用の住宅は不可） - 家屋を解体して1年以内に売却していること
かつ、売却が住まなくなった日から3年後の12月31日までに完了していること - 家屋を取り壊した土地を売却までに別の用途（貸駐車場など）に使用していないこと
- 災害によって家屋が失われた場合、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却されること
- 売却相手が親子や配偶者などの特別な関係にある人（法人含む）ではないこと
- 売った年、前年、、前々年に以下の特例の適用を受けていないこと
-
- 同じ特例（相続空き家を売却した場合の3000万円特別控除は除く）
- マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例
- マイホーム買い換えによる特例
- その他土地収用による控除などの特例
参照元：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
他の特例とは併用できないため、どの方法がもっとも節税になるか、シミュレーションして判断しましょう。
相続空き家の3,000万円特別控除の特例
相続した親の実家の築年数が古い場合は、売却時に「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」を使える可能性があります。
この特例は、故人の居住用だった空き家を相続した人が家屋と敷地を売却した際に、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できるというものです。
ただし旧耐震基準の空き家の放置を防ぐための特例であるため、新耐震基準で建てられた家は特例の対象外です。
また下記の要件すべてを満たさないと特例を適用できません。
【相続した空き家の適用要件】
- 空き家だけでなく土地も相続で取得した
- 1981（昭和56）年5月31日以前に建築された
- 亡くなった人が相続直前まで住んでいた
- 相続開始から売却までずっと空き家であった（賃貸、事業等に使用していない）
【売却時の状況の適用要件】
- 相続してから3年後の年末までに売却した
- 親族等以外の第三者への売却である
- 売却金額は1億円以下である
- 耐震リフォーム済、もしくは建物を取り壊した状態で売却した
参照元：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
相続空き家特例は後述する取得費加算特例とは併用できません。
なお2023年度の税制改正で、売主の義務とされていた耐震リフォーム・解体について、購入者が行ってもよいとされました（期限は譲渡の翌年2月15日まで）。
また同改正では、相続人が3人以上の場合の控除額上限が1人2,000万円に引き下げられています。
相続税の取得費加算の特例
「取得費加算の特例」とは、相続不動産を売却した場合、課税譲渡所得を計算する際に相続税額の一定金額を「取得費」に加算できるというものです。
譲渡所得税と相続税の二重課税を調整する目的で設けられた制度で、譲渡所得から差し引ける「取得費」が増えるため、課税対象額が減り節税になります。
適用要件は以下のとおりです。
- 相続もしくは遺贈によって財産を取得していること
- 財産を取得した人物に相続税が発生していること
- 相続税の申告期限から3年以内の売却であること
参照元：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
取得費加算特例を適用した場合としない場合で税額に生じる差は以下のとおりです。
【売却金額1億2,000万円、支払った相続税総額が4860万円、取得費不明、譲渡費用600万円のケース】
特例を適用した場合の譲渡所得税額＝1,749万円
特例を適用しなかった場合の譲渡所得税額＝2,243万円
税額の差＝494万円
※税率20.315％として
取得費（実家の購入費用）が不明の場合には、特に大きな節税効果を発揮するので積極的に活用しましょう。
実家売却がつらいと思っても放置してはいけない3つの理由
一度は実家を売却しようと考えたものの、「手放すのが心苦しい」「家財が片付かないのでとりあえず物置に」と売却を思い留まる方もいるでしょう。
しかし誰も住まない実家を長く維持すればするほど、以下のようなデメリットが生じてしまいます。
継ぐ人のいない実家であれば、遅かれ早かれいずれは手放さなければなりません。
それなら少しでもリスクが少ないうちに手を打つべきです。
固定資産税の支払いが続く
実家じまいを後回しにしていると、固定資産税・都市計画税などの維持費が永遠にかかり続けます。
空き家になった実家を維持するには、税金以外にも以下の管理費用が必要です。
- 水道光熱費
- 火災保険料
- 修繕費用
- 管理委託費（業者に管理を委託した場合）
実家が空き家になった場合の維持管理費は年間26万円～50万円ともいわれており、今後の経済動向次第ではさらに上昇する可能性もあります。
相続人が誰一人住まないのであれば、1日でも早く手放すほうが得策です。
なお、空き家にかかる維持費については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
空き家になると老朽化が急激に進む
実家が空き家になると老朽化が急激に進むことによって、加速度的にリスクが増していきます。
誰も住まない家が人の住む家より老朽化のスピードが速まる要因は以下のとおりです。
- 換気不足で湿気がこもり、カビの増殖や建材の腐食を招く
- 使用されない給排水管やガス管に異物が付着し劣化が進む
空き家には害虫や害獣が住み着きやすくなるだけでなく、不法侵入や不法投棄、放火を招くリスクも高まります。
さらに空き家が周辺に害を及ぼす恐れがあるとみなされれば、行政から指導を受け、対処が遅れると最終的には強制撤去されたうえ費用を請求されることにもなりかねません。
上記により、空き家になった実家の放置は禁物で、適切に管理するか処分するかの2択です。
なお以下の記事では、家に住まないと傷む理由について詳しく解説しています。
資産価値が下落しさらに売れなくなる
老朽化が進んだ実家をこのまま放置すると、資産価値がいっそう下落し、いざ売却したくなった時に売れなくなってしまいます。
以下のグラフは築年数ごとの売り出し価格と売却価格の統計です。
引用元：レインズ「中古マンション成約物件、築30年超の比率が3割超える」
グラフからは、築年数を追うごとに中古住宅の売買成約率が下がっていることがわかります。
もし実家が現状で売れにくいのであれば、今後ますます売れなくなる可能性が高いので、早急に売却を検討することが必要です。
なお、相続した実家を放置するリスクは、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。
相続前に後悔せずに実家を売却する4つの方法
親の生前に実家を売却する場合の方法は、以下の4つです。
親本人が売却する
1つ目は親が自身の判断で実家を売却するパターンです。
原則、不動産の売却は名義人しか行えないため、名義人である親自身が売却するなら手続きはいたってシンプルです。
また、もともと住んでいた家を売却する場合は、「居住用不動産の3,000万円特別控除の特例」で譲渡所得税（売却利益にかかる税金）が安くなる利点もあります。
参照元：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例]
さらに親が住んでいた期間が10年以上の場合、軽減税率で売却時の譲渡所得税が安くなる可能性もあります。
地価高騰などで実家の評価額が購入時より高額になっている場合には、節税のメリットは大きいでしょう。
ただし節税面だけで見た場合、現金で相続すると相続税が不動産で相続するより高額になるケースもあるので、どちらが良いかは以下の記事を参考にご判断ください。
子どもが代理人となり売却する
親が委任状で子どもを代理人とし（委任代理人）、実家を売却することも可能です。
委任代理人は親が入院・施設入所している場合など、親に実家売却の意思があるのに売買契約に立ち会えないケースで使われます。
代理人とは、本人の代わりに法律行為ができる人のことを指し、基本的に誰でもなることができます。
実家の売買においては、代理人が本人に代わって不動産業者に委任状や印鑑証明、親の本人確認などを提出し、売買契約を締結します。
委任状の書式に決まりはありませんが、以下の明記が必要です。
- 委任者（本人）の氏名と住所
- 受任者（代理人）の氏名と住所
- 委託した日付
- 不動産売却など委任事項の詳細
代理人に一方的な解釈をされないために、委任事項（この場合は実家の売却金額、期限などの条件）を明記しておくことも大切です。
なお、委任代理人は実家の売買手続きは可能ですが、代金の受け取りと引き渡し時の最終確認は本人にしか認められていないので注意しましょう。
ただ親が外出困難な場合は、不動産業者が弁護士や司法書士と同伴で手続きをサポートしてくれます。
家族信託で子どもに託す
親が重い病気や認知症で意思決定が困難になる前に、「家族信託※」で実家の権限を子どもに移す方法もあります。
※家族信託とは
特定の目的（自身の老後生活や介護などに必要な資金の管理・給付）のために、預貯金や不動産などの資産を信頼できる家族に託して管理と処分を任せること。
原則、財産は名義人本人の意思によってしか処分できません。
しかし家族信託であらかじめ財産管理を子どもに信託しておけば、親自身が倒れて意思決定ができなくなっても、受託者の子どもに財産の処分を一任できます。
家族・親族に財産の管理を託せるため、以下の費用のみで済む点もメリットです。
【手続き時にかかる費用の目安】
不動産を含む場合：信託財産額（固定資産税評価額＋金銭）の1.5〜2％
家族信託による財産委託は以下の手順で行います。
- 家族信託の目的・内容を話し合いで決定する
- 「信託契約書」を作成する
- 信託契約書を公正証書化する
- 「信託登記」で信託財産を受託者に名義変更する
- 金銭を信託するための銀行口座を開設する
- 信託による財産管理がスタート
委任代理人の任命と同様、後のトラブルを防ぐためには信託する財産管理の範囲を明確にすることが大切です。
家族信託はまだ前例が少ないので、できる限り多くの情報を集めましょう。
子どもに生前贈与してから考える
親が実家の処分を決めかねる場合に、親が子どもに実家を生前贈与し、判断を子どもに委ねる方法もあります。
通常の財産贈与には贈与税が課税されますが、「相続時精算課税※」の制度を利用すれば、贈与額2,500万円までが非課税になります。
※相続時精算課税制度とは
子や孫（受贈者）が2,500万円まで贈与税の課税対象とならず贈与を受けられ、親・祖父母（贈与者）が亡くなったときに贈与財産の贈与時の価額と相続財産の価額の合計金額を相続財産とみなして相続税を納税する制度。
ただし相続時精算課税は、あくまで贈与税を相続時に先送りする制度でしかなく、贈与財産が相続財産に加算さて相続税が課税される点に注意が必要です。
※2024年からは年間の基礎控除額110万円までの贈与については、相続財産に加算されなくなりました。
なお生前贈与された不動産をすぐに売却するべきかどうかは、以下の記事を参考にご判断ください。
親が認知症になった場合の売却は成年後見人が必要
すでに実家名義人の親が認知症などで判断能力がない場合は、子どもが「成年後見人※」となって実家を売却するのも1つの方法です。
※成年後見制度とは
認知症や精神障害、知的障害などにより判断能力が十分ではない者を保護するための制度。家庭裁判所の審判で本人を援助する者を選出する。
重い精神病や認知症などで正常な判断ができなくなると、自身で財産を処分できません。
しかし子どもが成年後見人になることで、親の財産の管理・処分が可能です。
ただし申し出れば必ず成年後見人になれるわけではなく、家庭裁判所に選任される必要があります。
さらに、選任されても財産処分の全権を任されるわけではなく、家庭裁判所に申請し許可を得る必要がある点に注意しましょう。
なお成年後見制度の詳細については、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
相続後に実家を売却するときに後悔しないための7つの準備
ここでは、相続発生後に実家を売却する場合に必要な準備について解説します。
相続にともなう手続き・雑務と実家の売却準備を同時に進めなければなりません。
手際よく進めるために手順をしっかり押さえておきましょう。
1．遺言書の確認をする
遺言書があるかないかで相続の手続きが大きく変わってくるので、まず遺言書の有無を確認しましょう。
遺言書を探す際には以下の場所を当たります。
- 公証役場で検索（公正証書遺言）
- 法務局で保管を確認（自筆証書遺言）
- 故人の遺品や金庫内
遺言書が見つかったら開封前に、家庭裁判所の検認を受けなければなりません。
基本的に検認前に遺言書を開封すると違法となり、5万円以下の過料を受ける可能性があるので注意しましょう。
遺言書がある場合は、遺言書に従って遺産分割を行いますが、遺言書がない場合は全法定相続人による遺産分割協議が必要です。
四十九日を終えたら相続手続きを始められるよう、初七日が終わったらなるべく早く遺言書確認を行うことをおすすめします。
2．相続財産と相続人を確認する
次に、遺言書があってもなくてもすべての相続財産を確認します。
- プラスの財産：不動産や預貯金、有価証券、保険金など
- マイナスの財産：借金やローン残債、被相続人の葬儀費用など
プラス・マイナスすべての財産が相続の対象となるため、漏れなく把握・確定しなければなりません。
把握していない財産があるかどうかも、以下で確認しましょう。
- 固定資産税納税通知書
- 名寄帳
- 登記簿謄本
「名寄帳」は市区町村で交付を受けられます。
また、遺言書がない場合は遺産分割協議をするために法定相続人※の確認・確定が必要です。
- 被相続人が亡くなった時点の本籍地の市区町村役場から戸籍謄本を取り寄せる
- 取得した戸籍謄本からさかのぼって、被相続人が生まれてから亡くなるまでの連続した戸籍を収集する
- 相続人に当たる全員分の戸籍謄本を収集する
※法定相続人とは
民法で定められた遺産相続人。原則として被相続人の配偶者と1親等の血族のみ。元配偶者との子どもや認知した子どもも含まれる。
ここで調査に漏れがあり、後から相続人が現れた場合、後述する遺産分割協議が無効になってしまうため注意が必要です。
被相続人にかかわるすべての戸籍をたどるには多大な手間と時間がかかります。
遺言書の有無を確認したらなるべく早く調査に着手しましょう。
3．【遺言書がない場合】遺産分割協議を行う
遺言書のない場合や、遺言書と異なる遺産分割を行いたい場合には、相続人全員による「遺産分割協議※」を行います。
※遺産分割協議とは
相続人全員が協議し遺産の分割方法を決めること。協議で分割方法が決まるまでは、すべての遺産は全相続人の共有状態となり、単独の相続人が処分できない。
分割割合や分割方法は自由に決められますが、協議の決定には法定相続人全員の合意が必要です。
相続人全員が合意できたら、内容を「遺産分割協議書」に記載します。
法的に必須ではありませんが、協議の合意が口約束のみでは後にもめやすいため、なるべく書面で残しておきましょう。
遺産分割協議の方法は電話やメール、オンラインでも問題ありません。
遺産分割協議自体に期限はないものの、実家を売却して相続税申告・納付期限の10カ月以内を目指す場合は、時間に余裕がありません。
いずれにせよ、不動産を「共有名義」のままにするのは避けるべきです。
理由は以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。
4．相続登記（不動産の名義変更）をする
遺産の分配方法が決まったら、実家の相続登記（名義変更）を行います。
不動産は所有者が亡くなったときから、自動的にすべての相続人による共有状態になっています。
実家が故人の名義のままでは売却できないため、すぐに売却する場合であっても相続人名義の登記が必要です。
なお2024年4月からは相続登記が義務付けられ、相続発生から3年以内に相続登記を行わないと10万円以下の過料の対象となるので、放置は厳禁です。
相続登記は実家の管轄の法務局で行いましょう。
5．境界・確定測量図を確認する
不動産売却に必須ではないものの、隣家との境界を確定する測量をおすすめします。
境界が確定されているか否かで売却価格だけでなく、売買の可否まで左右されるためです。
親の代の測量図面が残っている場合でも、現代の高精度の測量を実施すると不動産への信頼度が増すため、可能な限り実施しましょう。
実際の測量では隣地所有者との境界立ち会いを行い、同意を得て境界点を確定します。
もし古い測量図面もなく境界が未確定の場合は、以下の理由で不動産業者も仲介してくれない可能性が高いです。
- 後にトラブルになるリスクがあるため売却価格が著しく低くなる
- 買主の住宅ローンが通らず売買契約がなかったことになる
なお境界（筆界）の確定しない不動産が売れない理由は、以下の記事でも詳しく解説しています。
6．売買契約書など購入額のわかる書類を探す
実家売却後の「譲渡所得税」の申告に備え、建物と土地の購入時の価格を調べておきましょう。
譲渡所得税は不動産の売却益にかかる税金ですが、課税所得の算出時に実家の購入代金などを差し引けるため、購入価格を証明できるかどうかで支払う税金額が大きく変わります。
建物と土地の購入金額のわかる書類には以下の物があります。
【実家の土地・建物の購入時の書類】
- 不動産の売買契約書
- 工事請負契約書
- 領収書
【上記が見つからない場合の代替方法】
- 購入した不動産会社で当時のパンフレット等・広告を取り寄せる
- 当時の仲介業者に取引記録を開示してもらう（7年間の保管義務あり）
実家の購入価格を証明できない場合、課税される譲渡所得が数百万円～数千万円、税額で数百万円高くなる恐れがあるので、可能な限り探し出しましょう。
書類を紛失して見つからず、代替手段も取れない場合は税理士に相談してみることをおすすめします。
7．遺品整理と掃除を行う
実家を売りに出す見通しが立ったら、内覧に備えて遺品整理と掃除を行いましょう。
実家を相続した際には、かなりの家具や荷物が残っているでしょう。
しかし家を売りに出す際には、家の中を空にしておかなければなりません。
家具を置いた状態でも内覧は可能ですが、内覧者自身が暮らすイメージが湧きにくく、物件の印象が悪くなってしまいます。
役所の手続きなどに追われ、片付けまで手が回らなそうな場合は、業者に頼むのが現実的です。
ただし中には重要な書類や貴重品を廃棄してしまう業者もいるため、以下の物はあらかじめ自身で分別してから依頼しましょう。
- 遺言書
- 通帳や株券、保険証券など財産にかかわるもの
- 仕事関係の書類
- タンス預金などの現金
- 身分証明書
- デジタル遺品
- 貸借しているもの
- 鍵類
- 骨董品、貴金属など価値の高いもの
- 思い出の品
整理業者の費用は、部屋の間取りや家具の量、作業人数、作業時間によっても異なりますが、相場は17万円～50万円前後です。
仏壇は引き取りやリサイクルができる場合がある
仏壇の処分に困る場合は、引き取りやリサイクルしてもらえる場合もあるので、以下をチェックしてみましょう。
- 菩提寺にお焚き上げを依頼する
- 閉眼供養後にお寺で引き取りを依頼する
- 仏壇店やリサイクルショップで引き取ってもらう
仏壇店では仏壇の引き取りを行うケースが多く、通常はお寺とも提携しているため、閉眼供養できるお寺の相談も可能です。
また買取専門店でも、美術的な装飾がされていたり、黒檀・紫檀といった希少な木材の場合は買い取ってもらえる確率が高まります。
それでも引き取ってもらえる場所がない場合は、お寺で開眼供養してもらった後、粗大ごみとして処分するとよいでしょう。
閉眼供養してもらえば、仏壇はただの木の箱となるのでゴミとして扱えます。
相続後に実家を後悔しないで売却する流れ
ここからは、実家を売却する流れを解説します。
1．実家の売却価格相場をチェックする
不動産業者に実家の売却査定を依頼する前に、周辺の価格相場をチェックしておきましょう。
相場を知らずに査定依頼をすると、相場より安すぎる査定を出されても気づかず、そのまま売却してしまう可能性があります。
「他の業者に頼んでいれば〇百万円も高く売却できたはずなのに」と後悔しないためにも、査定前に相場を把握しておくことが重要です。
| 相場を調べる方法 | 概要 |
|---|---|
| 不動産ポータルサイト |
※成約価格は売り出し価格の約1～2割増し |
| レインズマーケット インフォメーション |
|
| 国土交通省・不動産情報 ライブラリ |
|
| 地価情報 |
ポータルサイトの売り出し価格は、値引きを想定して実際の売却価格より1～2割増しで設定されている点に注意が必要です。
「レインズマーケットインフォメーション」には過去の取引事例がデータで蓄積されているので、エリア別の適正価格をチェックできます。
「不動産情報ライブラリ」は2024年4月に運用が開始されたWebGISシステムで、地図検索から周辺の価格情報を確認できます。
また、土地価格だけなら、地価情報をもとに相場を割り出すことも可能です。
なお、この段階で不動産一括査定を使うと間違いなく営業をかけられるので、その前に自分で調べて相場観を掴んでおきましょう。
2．売却査定を受け不動産業者を決める
実家の大体の売却相場を把握できたら、不動産業者に査定を依頼しましょう。
地域に密着した不動産業者であれば、一般に地元での売却実績が豊富なため早期の成約が望めます。
査定は複数社に依頼し、その中から納得の行く金額を示してくれて、営業マンが誠実な会社を選びましょう。
一方で高すぎる査定金額を提示する業者の場合も、何カ月も買い手がつかず結局値下げを勧められる恐れがあるため注意が必要です。
時間の無駄にもなってっしまうので、初めから適正な価格を提示してくれる信頼できる業者を選ぶことが大切です。
3．売却の必要書類を集める
不動産業者に査定を依頼している間に、売却手続きに必要な書類を集めておきましょう。
以下は不動産の売却に必要な書類の一覧です。
- 本人確認書類
- 住民票
- 実印
- 印鑑証明書
- 購入時の売買契約書
- 購入時の重要事項証明書
- 登記済権利証、または登記識別情報
- 固定資産税納税通知書、または固定資産税評価証明書
- 建築確認済証・検査済証
- 地積測量図・境界確認書
- 物件状況等報告書
- 付帯設備表
- 耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
- マンションの管理規約、議事録、長期修繕計画書
役所で取り寄せるものは計画的に準備し、実家購入時の書類も遺品整理の際に探しておきましょう。
4．不動産会社との媒介契約を締結する
信頼できる不動産業者を選んだら「媒介契約（仲介を依頼する契約）」を結びます。
媒介契約には以下の3種類があり、それぞれに適している売却のスタンスがあるので、自身の状況に合わせて選びましょう。
| 媒介契約の種類 | 特徴 | 適した売却のスタンス |
|---|---|---|
| 一般媒介契約 |
|
時間をかけて広く買い手を探したい場合 |
| 専任媒介契約 |
|
高く売却したいが自分でも買い手を探したい場合 |
| 専属専任媒介契約 |
|
短期・高確率で成約を期待する場合 |
一般媒介契約は自由度が高く見えますが、依頼者への進捗報告義務がないため、連絡が少ないと不安に感じるかもしれません。
一方で専属専任媒介契約は、営業活動や売却交渉に力を入れてくれる可能性が高い半面、自分で買主を探せないデメリットもあります。
実家売却に期限がある場合は、専任媒介・専属専任媒介契約でプロに任せるほうが良い場合もあるでしょう。
そのため信頼できる会社と営業マンを選び、相談・協力しながら売却活動を進めることが大切です。
5．売却活動を行う（宣伝、内覧対応）
媒介契約を結んだら、不動産業者が宣伝活動を開始します。
「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の場合、契約後に仲介業者が物件情報を「レインズ」に登録し、業界に広く情報を提供するのが業界のルールです。
その後はポータルサイトや折り込みチラシなど、実家の立地条件や状況に適した方法で売却活動をしてくれます。
内覧希望者が現れたら、売主も必要に応じて内覧に立ち会い、物件のアピールをするなどの協力が必要です。
6．買主との売買契約を締結する
実家の購入希望者と売買価格や諸条件で合意形成できたら、以下の売買手続きに入ります。
- 買主より不動産購入申込書（取り纏め依頼書）を受領
- 売主の了承（売渡承諾書を買主へ渡す）
- 必要書類や仲介手数料の用意
- 重要事項説明
- 売買契約の締結・手付金の受領
- 契約内容および「物件状況等報告書」「設備表」の確認、署名捺印
媒介した不動産業者が売買契約書を作成し、宅地建物取引士が買主に「重要事項説明」の書面を交付します。
売買後のトラブルを防ぐために、売主側も重要事項説明や契約内容、告知事項などに目を通し、把握しておきましょう。
双方が契約事項に同意したら署名・捺印、手付金の受領へと進み、契約手続きが完了します。
物件の引き渡し日は、契約締結の後日の残金決済日に設定することが一般的です。
7．物件の引き渡しと登記を完了させる
売買契約締結後は、物件引き渡しの準備に移ります。
実測売買で契約した場合、ただちに測量の手配を行わなければなりません。
なお、実家の残置物は引き渡しの日の前日までに撤去する必要があります。
引き渡し当日は司法書士の立会いのもと、買主の残金支払いと売主の物件の引き渡しを同時に行い、売却手続きは完了です。
実家の売却代金残金の決済が完了したら、不動産の所有権移転登記を行います。
物件の所有権移転登記は自分でも行えないことはありませんが、手続きが難しく不備が起こりやすいので、司法書士に依頼するのが確実です。
8．翌年2～3月に確定申告をする
不動産売却で利益（譲渡所得）があった場合は、売却の翌年2月16日～3月15日の間に確定申告を行います。
申告先は住民票の所在地を管轄する税務署です。
なお、実家売却で持ち出しのほうが多く利益が出ていなければ、申告は不要です。
がマイナスの場合は申告不要
上記の計算で譲渡所得がプラスでも、特例で節税できる場合もあるので後述します。
実家売却で後悔や失敗しないための2つの売却方法
ここでは実家の具体的な売却方法について解説します。
なお実家を売却する以外の選択肢（賃貸物件、駐車場など）もありますが、やや難易度が高く現実的ではないので、あまりおすすめできません。
相続した実家の処分方法については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。
立地や状態の良い実家は仲介業者に売却を依頼する
売却する実家の立地が良く、築年数もそれほど進んでいない場合は「仲介業者」に売却を依頼するのがおすすめです。
仲介業者とは、不動産を売りたい人と買いたい人を仲立ちし、契約成立をサポートしてくれる業者のことです。
売主側の仲介業者は物件の売却活動をし、購入希望者を探してくれるだけでなく、契約時の手続きの代行やサポートもしてくれます。
物件の売り出し情報が業界に広く公開されるため、複数の購入希望者の中から物件を高く買ってくれる買主を探せる可能性が高いことが仲介のメリットです。
ただし仲介業者が取り扱う物件は、ファミリー層向けの通勤の便が良い家や、築浅で状態の良い家が中心です。
購入希望者が「そのまますぐ住める家」「需要のある家」を主に扱うため、立地の悪い家やリフォームが必要な築古の家の売却には向いていません。
売れる見込みの低い物件は仲介を断られる可能性が高いので、後述する方法での売却がおすすめです。
立地が悪い・築古の実家は買取業者に売却する
実家が立地条件の良くない場合や築古で老朽化の進んでいる場合は、専門の買取業者に売却するのがおすすめです。
専門の買取業者なら、老朽化した家や残置物がある家でも、そのままの状態で買い取ってくれます。
不動産買取業者への売却にはさらに以下のメリットもあります。
- 業者が直接買取するため仲介手数料がかからない
- 業者が買い取ってから行うので、事前にクリーニングやリフォームをする必要がない
- 後から家の不具合が見つかった時の責任（契約不適合責任）を心配しなくてよい
さらにスピーディーに現金化できることも業者による直接買取のメリットです。
最短1週間～1カ月程度で売却が完了するため、相続税の納付期限にも間に合わせられるでしょう。
なお以下の記事では、家の中の物を処分せずにお得に売却する方法を紹介しているので、参考にしてください。
アルバリンクには実家の片付けが済んでいなくても売却できる
弊社AlbaLink（アルバリンク）なら、実家に残置物があっても、そのままの状態でスピーディーに買い取ることが可能です。
そのため、実家じまいが寂しくて遺品整理の手が止まってしまうような場合でも、思い切りよく売却できます。
弊社は築古空き家や再建築不可物件などの「訳あり物件」を専門に買い取る不動産買取業者で、これまでも多くの相続物件の相談や買取をしてきた実績があります。
実際、遠方で不動産の相続が発生し、弊社でその不動産を買い取らせていただいたお客様からは、以下のような感謝のお言葉を頂きました。
かねてより悩みの種であった地方にある不動産をいよいよ相続することとなり、相続人全員で話し合い、買取業者様にお願いすることにしました。 譲渡益は見込んでおらず、とにかく早い段階での現状渡しが実現しそうな業者様を探し、口コミや実績からAlbaLink様にご相談いたしました。 断られてしまうのでは、と不安が募りましたが、担当の方が当初より親身に寄り添って下さり、難しい条件の不動産ではありましたが、何とかお引き受けいただけることになりました。 やり取りも非常にスムーズ且つ迅速で、相続発生から短期間での契約締結となり、長年の肩の荷が下りてホッといたしました。 AlbaLink様にご相談して本当に良かったです。また、ご担当いただいた方にも心より感謝申し上げます。
上記は信憑性の高いGoogleの口コミにお客様が書き込んでくださったものですが、その他にも弊社はGoogleの口コミで多数の好意的な評価を頂いております。
また、お客様からの評価だけでなく、弊社は以下の理由から高い社会的信用も得ています。
「不動産の相続が発生してどうしたらいいかわからない」「相続物件を売却できず困っている」「他の相続人ともめている」そういった方は、ぜひ一度下記無料買取査定フォームから弊社にご相談ください（売却前提の問い合わせでなくても構いません）。
まとめ
実家の売却で失敗し後悔しないためには、正しい手順を把握し計画的に進めることが必要です。
親の生前に実家を売却する場合は、親の判断能力によって取るべき方法が異なります。
一方、相続で実家を売却する場合は、遺言書や遺産分割協議の相続方法に従い、相続税の申告・納付の期限も頭に入れて売却活動しなければなりません。
その際には節税方法も押さえておかないと、多額の税金負担で後悔することになります。
また、実家に家財が残っている場合は売却までに撤去しなければならず、相続人に大きな手間と時間がかかるでしょう。
もし実家の売却を手間なくスピーディーに行いたい場合は、専門の買取業者に買取を依頼するのが最善策です。
相続不動産専門の買取業者なら、相続手続きのサポートをしてくれるだけでなく、家財などが残ったままでも実家を買い取ってくれます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は相続不動産や築古空き家などに強い専門の不動産買取業者です。
訳あり物件専門の買取業者として、これまで多くの売却しにくい物件を買取・再販してきました。
その実績が多数のメディアで紹介されたほか、最近では自治体の空き家対策で連携協定を締結するなど、社会貢献の面でも注目を集めています。
弊社なら空き家や相続不動産の豊富な買取・再販ノウハウを活かし、あなたの相続した実家を高く買い取ることが可能です。
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