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親の死亡後に土地と建物の名義が違う5つのケース
そもそもなぜ土地と建物の名義が違うことがあるのか、疑問に感じている方もいるのではないでしょうか。
そこでまずは、土地と建物の名義が異なってしまう以下5つのケースについて解説します。
土地と建物の名義が違うことで生じるトラブル事例について早く知りたい方は、「親の死亡後に土地と建物の名義が違う場合に起こり得る4つのトラブル」の章からお読みください。
親名義の土地に子どもが家を建てた
もっともオーソドックスな事例は、親が所有している土地に子どもが自宅を建てたケースです。
この場合、土地の名義人は「親」、建物の名義人は「子ども」となります。
子どもが一人しかいなかったら、親が亡くなったあとでその子が土地を受け継ぐことになるので結果的に土地と建物の名義が統一されます。
しかし子どもが複数人いて親が遺言書を作成していないと、土地の相続を巡ってトラブルへ発展する恐れがあります。
親名義の土地に自宅を建てている相続人が優先して土地を相続できるわけではないからです。
たとえば相続人が兄と弟の2人で、兄が親名義の土地に自宅を建てていると仮定します。
このとき、弟が土地を売却した金額の半分を受け取りたいと主張したら、兄はそれに応じるしかありません。
土地を失いたくなければ、土地の売却金額の半分に相当するお金を弟に渡さなければならないのです。
親名義の土地に親子で家を建てた
親名義の土地に親子共有名義の家を建てた結果、土地と建物の名義が異なってしまうケースがあります。
この場合、土地の名義人は「親」、建物の名義人は「親と子ども」になります。
前述の「親名義の土地に子どもが家を建てた」ケースと同様、相続人が親と同居していた子ども一人だけなら、相続が発生してもトラブルに見舞われることなく土地と建物の名義の統一が可能です。
しかし相続人が複数いる場合、親名義の土地と、建物のうち親が所有している権利分（共有持分）は相続財産として相続人全員に相続する権利があるため、遺産分割方法を巡ってトラブルが起こりがちです。
ひとつの物の所有権を複数の人が所有しているときに、それぞれの共有者が所有している権利の割合のこと。
共有持分については、以下の記事で詳しく解説しています。
親が土地の名義変更をせずに家を建てた
不動産を相続したときには、名義を被相続人から相続人へと変更しなければなりません。
これを「相続登記」といい、2024年4月1日より義務化が始まりました（詳しくは後述の「親の死亡後に名義が違う土地と建物を売却するときには相続登記が必要」の章で解説）。
しかしかつて相続登記は義務づけられてはいなかったため、親から受け継いだ土地の名義を変更せずにそのまま家を建てるケースも少なくなかったのです。
結果、親が亡くなったときに土地が祖父、建物が父と名義が違う不動産を相続する形となります。
この場合、祖父名義の土地を相続人名義に変更するには、過去の相続で遺産分割協議が相続人の間でおこなわれていたかどうかを確認しなければなりません。
相続人全員で遺産の分け方を話し合う手続き。
もし遺産分割協議がおこなわれていなかったときには相続人全員を集め、遺産の分け方について話し合う必要があります。
親が貸した土地に賃借人が家を建てた
親が地主として第三者（借地人）に土地を貸し、借地人がその土地上に自宅を建てているケースでも土地と建物の名義は異なります。
このとき、親が亡くなって土地を相続したとしても、相続人は家を建てるなど自由な活用はできません。
借地借家法により、土地を借りている方には「建物が存在している間、土地を使用する権利（借地権）」が認められているからです。
借地人に貸している土地を相続すると、定期的に地代が手に入るメリットがあります。
しかし地代の支払いなどを巡り、借地人との間にトラブルが起こるケースも少なくありません。
親が地主から借りている土地に家を建てた
親が地主から借りている土地に建てた家を相続したときにも、土地と建物の名義が違う事態が起こります。
建物そのものに加え、借りている土地上に建物を建てる権利である「借地権」も相続財産に含まれるため、相続が発生したときには地主の承諾なしで借地上の建物に住むことが可能です。
ただし地主との間でトラブルが起こる可能性があるため、借地上の建物を相続したときには代替わりをした報告をしておいたほうが無難です。
親の死亡後に土地と建物の名義が違う場合に起こり得る4つのトラブル
亡くなった親から相続した不動産の土地と建物の名義が違うときには、以下4つのトラブルに見舞われる恐れがあります。
それぞれのトラブル事例について、詳しく見ていきましょう。
土地が金融機関に差し押さえられる
「親名義の土地に子どもが家を建てた」「親名義の土地に親子で家を建てたケース」では、土地を金融機関に差し押さえられるトラブルが発生する恐れがあります。
住宅ローンを組んで家を建てるケースでは、建物だけでなく親名義の土地にも抵当権が設定されます。
抵当権とは、いわゆる「担保」のことです。
もし住宅ローンを借りた方が返済不能の状態に陥ったとき、金融機関は抵当権を設定している土地や建物を競売にかけて強制的に売却し、その売却金額からローンを回収する仕組みとなっています。
お金を貸した人が裁判所を通じてお金を借りた人の財産を競りにかけて売却する手続き。
子どもが住宅ローンを組む際に親の土地に抵当権を設定したものの、ローンの返済を滞納したときには土地が差し押さえられて競売にかけられる可能性がある点に注意が必要です。
なお、競売については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
相続関係が複雑になって名義変更が難しくなる
「親が土地の名義変更をせずに家を建てていたケース」では、相続関係が複雑化して名義変更が困難になるトラブルに見舞われるリスクがあります。
前述のように親が祖父名義の土地に家を建てていた場合、祖父名義の土地の名義を変更するには亡くなった祖父の相続人全員を集めて遺産分割協議をおこなわなければなりません。
しかし祖父の相続人が亡くなっていると、その権利は次の相続人へと受け継がれていき、ネズミ算式に相続人の数が膨れ上がっていきます。
すると誰が相続人なのかが分からなくなり、相続人を探すだけでも相当の手間と費用がかかってしまいかねません。
遺産分割協議は相続人全員が集まっておこなう必要があるため、ひとりでも参加していない相続人がいたら無効となってしまいます。
そのため、祖父の土地の名義変更をおこないたくてもできない状況に陥ってしまうのです。
なお、故人名義の土地を相続するときの注意点については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
土地の所有者から立ち退きを要求される可能性がある
「親が地主から借りている土地に家を建てていたケース」では、相続を機に地主から立ち退きを要求される恐れがあります。
ただし、原則として自分で住むための家を建てる目的で土地を借りている場合では、たとえ相続で代が変わったとしても、地主側に「正当な事由」がなければ立ち退きに応じる必要はありません。
たとえば、地主が「思ったよりも地代収入が少ないから売却したい」などの理由で立ち退きを求めても、正当な事由としては認められない可能性が高いといえます。
「地主が現在賃貸物件に住んでいて、自宅を建てるために土地を返してほしい」など、あくまでも地主側に土地の使用を必要とする事情がなければ正当な事由とは認められないのです。
しかし、親が地主と「定期借地契約」を締結していた場合には、契約期間の満了をもって建物を解体したうえで土地を地主へ返さなければなりません。
契約期間が定められている借地契約。
契約期間が満了すると借地契約は終了し、その後の更新もできない点に特徴がある。
そのため地主から借地からの立ち退きを求められたときには、まずは賃貸借契約書の内容を確認するようにしましょう。
またトラブルを早期解決するためにも、できる限り早く弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
なお、借地からの立ち退きにおける地主の正当事由については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
土地の所有者から建物の解体を要求されることがある
同じく「親が地主から借りている土地に家を建てていた」ケースでは、相続をきっかけとして地主から建物の解体を要求される可能性もあります。
もし親が地主と定期借地契約を交わしており、契約期間が満了を迎えたタイミングで地主から建物の解体を要求されたときには、それに応じなければなりません。
建物の解体にかかる費用を負担するのも、建物の所有者であるあなたです。
しかし借地契約の期間が満了を迎えるタイミングであり、かつ正当事由を持っている地主側から「契約の更新をしない」旨の通知が届いたときには、建物の所有者に建物買取請求権が認められます。
建物買取請求権とは、その名のとおり、借地上に建っている建物を時価で地主に買い取ってもらえる権利です。
もし借地上に建つ親名義の建物を相続したものの、自分では住む予定がないのなら建物買取請求権を行使するのは選択肢のひとつです。
なお、建物買取請求権については以下の記事で詳しく解説しています。
併せてご参照ください。
親の死亡後に土地と建物の名義が違う場合の2つの対処法
亡くなった親から相続した土地と建物の名義が違うときに起こり得るトラブルを回避できる対処法は、以下の2つです。
詳しくは本文で解説しますが、土地と建物の名義を統一するには費用や手間がかかるため、あまり得策とはいえません。
そのため、費用や手間をかけずにトラブルを回避したいのなら、名義が違う土地と建物を専門の買取業者に売却することをおすすめします。
売却すれば、トラブルに見舞われる心配から完全に解放されるためです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では名義が違う土地と建物を積極的に買い取っておりますので、トラブルから解放されたい方はお気軽にご相談ください。
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それでは、親の死亡後に土地と建物の名義が違う場合に取れる2つの対処法について詳しく見ていきましょう。
土地と建物の名義を統一する
土地と建物の名義が違うことで起こるトラブルを回避する対処法のひとつとして、名義を統一する方法が挙げられます。
土地と建物の名義が同じなら、相続問題が発生したり、土地の所有者から立ち退きを要求されたりといった事態に見舞われることがなくなります。
土地と建物の名義が違う場合に、名義を統一する方法は以下のとおりです。
- 土地の所有者が建物を購入する
- 建物の所有者が土地を購入する
たとえば、亡くなった親が地主から借りている土地に建てた家を相続した場合、あなたが地主から土地を購入するか、もしくは地主に建物を買い取ってもらえば名義を統一できます。
ただし、土地や建物を購入するには多額の費用が必要となるため、購入する方に相応の経済力がなければ実現できません。
また、土地の所有者が建物を、建物の所有者が土地を購入する意思がなければ売買は成立しない点にも注意が必要です。
土地と建物の名義を統一するときの注意点
一方で、土地と建物の名義を統一するときには以下の注意点も押さえておく必要があります。
それぞれの注意点について、詳しく見ていきましょう。
住宅ローンが残っている場合は金融機関の同意が必要
住宅ローンを完済していない状態で土地と建物の名義を変更するには、抵当権を設定している金融機関の同意が必須です。
なぜなら、住宅ローン契約では「当行に承諾なく勝手に不動産の名義変更をしてはいけない」と定められているケースが一般的だからです。
もし金融機関の同意を得ずに抵当権が設定された土地と建物の名義を変更すると、ローン残債の一括返済を求められる恐れがある点に注意が必要です。
現実的に金融機関が抵当権を設定している土地と建物の名義変更に応じることはほぼないため、このケースでは住宅ローンを完済しなければ名義を統一するのは難しいといわざるを得ません。
相続人と連絡が取れない場合は不在者財産管理人制度を利用
親が亡くなったときに相続人が複数いるケースでは、遺産分割協議をおこなって財産の分け方を話し合う必要があります。
遺産分割協議には相続人全員の参加が必要ですが、疎遠になっていたり、相続が繰り返されて誰が相続人なのかが分からなくなっていたりして、相続人と連絡が取れないケースは少なくありません。
このようなときには、不在者財産管理人制度を利用すると土地と建物の名義を統一できるようになります。
不在者財産管理人制度とは、土地の所有者がどこにいるのか分からない場合に、家庭裁判所によって選任された不在者財産管理人が土地などの管理を代わりにおこなう制度です。
家庭裁判所に申し立てて不在者財産管理人を選任してもらい、かつ「権限外行為許可」の申し立てをして許可を得たら、行方が分からない相続人に代わって遺産分割をおこなえるようになります。
相続財産を売却するなどの処分行為のこと。
ただし、不在者財産管理人制度を利用するときには財産の管理費用として30～100万円ほどの予納金を支払わなければならないことがあります。
あまりにも高額な予納金を請求されたときには申し立てを取り下げることも可能ですが、行方不明の相続人がいて不在者財産管理人もいないと、遺産分割協議を進められない点に注意が必要です。
名義が違う土地と建物を売却する
ここまで土地と建物の名義を統一する方法を解説してきましたが、実現するのは簡単ではありません。
手間や費用をかけることなくトラブルから解放されたいのなら、名義が違う土地と建物の売却を検討することをおすすめします。
名義が違う不動産を売却すれば、以降さまざまなトラブルに見舞われずに済むからです。
名義が違う不動産を売却する方法は、以下の5つです。
それぞれの売却方法について、詳しく解説します。
一方の所有者に売却する
土地と建物の名義が違う不動産を売却するときに、もっとも話に乗ってきてくれやすいのはもう一方の所有者です。
名義が違う土地、あるいは建物を購入することで、名義を統一できて不動産の活用の幅が広がるからです。
そのため名義が異なる不動産を売却したいと考えたら、まずはもう一方の所有者に交渉を持ち掛けるのはひとつの手といえます。
しかし前述のように、購入する側に相応の資力や購入の意思がなければ売買は成立しません。
したがってまずは、世間話を通じて購入の意思がないかどうかを探るとよいでしょう。
もしもう一方の所有者に購入の意思がないようなら、次でご紹介する「土地と建物を別々に売却する方法」を選択することをおすすめします。
土地と建物を別々に売却する
土地と建物の名義が違っている場合でも、それぞれを単独で売却することは可能です。
ただし、通常の不動産のようには売却できません。
なぜなら、名義の異なる土地と建物をそれぞれ単独で購入しても不動産全体を自由に使えるようにはならないからです。
そのような不動産をあえて購入したいと考える一般個人の方はまずいません。
しかし、専門の買取業者に依頼すると、名義が違う不動産でもスピーディーに買い取ってくれます。
専門の買取業者には、名義が違う不動産を購入したあとでもう一方の所有者からも購入し、名義を統一したうえで活用できるようにする独自のノウハウがあるからです。
そのため名義の違う不動産をできる限り早く手放してトラブルから解放されたいと考えているのなら、一度専門の買取業者に相談してみることをおすすめします。
当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）は、名義が違う不動産を買い取ってきた実績が豊富にある専門の買取業者です。
経験豊富なスタッフがあなたのお悩みに寄り添ったうえで解決へと導くアドバイスをさせていただくので、まずはお気軽にご相談ください。
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土地と建物の名義を統一してから売却する
名義が違う土地と建物でも、名義を統一してから売り出せばスムーズに買い手を見つけることが可能です。
ただしこの方法は、土地や建物を購入できるほどの資金がなければ成立しません。
また「一方の所有者に売却する」方法と同様、もう一方の所有者に売却の意思がないと実現できない点にも注意が必要です。
仮に土地、あるいは建物を購入して名義を統一できたとしても、駅から徒歩で15分以上かかるなど立地が悪いときには売却しにくい点も押さえておく必要があります。
実際、弊社がおこなったアンケート調査によると、マイホームの購入を検討している方の多くは「立地」を優先条件として掲げています。
したがって立地が悪く、売りに出しても買い手を見つけるのが難しいときには土地や建物を購入する前にほかの売却方法を模索したほうがよいでしょう。
土地と建物を同時に売却する
土地の名義人と建物の名義人が協力し、名義が違う土地と建物を同時に売却するのも選択肢のひとつです。
前述の「土地と建物を別々に売却する」方法は、土地、あるいは建物を購入しても不動産全体を自由に使えるようにはならない点がネックでした。
しかし名義が違う土地と建物をセットで売り出せば、買い手にとって完全所有権の不動産を取得できるメリットがあります。
そのため、通常の不動産と同様、立地によっては早期売却が期待できます。
ただし、名義の違う土地と建物を同時に売却するにはそれぞれの名義人の同意が必須です。
もし関係性が悪いときには、売却へ向けての話し合いをすることすら難しいでしょう。
加えて、売却した利益の配分を巡ってトラブルが発生するリスクもあります。
そのため、土地の名義人と建物の名義人の関係性が良好な場合をのぞき、この売却方法はあまりおすすめできません。
自分の共有持分のみを売却する
亡くなった親名義の不動産のうち、自身が相続した共有持分のみを売却してトラブルを回避する方法もあります。
親が亡くなったときに相続人が複数いるときには、親名義の不動産は相続人全員の共有状態となります。
その後、相続人全員で遺産分割協議をおこないますが、「土地を所有したい」「売却したい」など遺産の分割方法を巡って話し合いがこじれてしまうケースは少なくありません。
もし相続人が複数いて遺産分割に関する話し合いがまとまらない、協議に関わりたくないときには、自分の共有持分のみを売却するのもひとつの手です。
不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、自分の共有持分だけならほかの共有者の同意がなくても自由に売却できるからです。
ただし、共有持分を購入しても不動産全体を自由に使えるようにはならないため、売りに出しても一般の買い手は見つかりません。
不動産会社に依頼しても、取り扱いを断られるのがオチです。
しかし、共有持分を専門に扱っている買取業者なら、持分だけでもスピーディーに買い取ってもらえます。
あなたの共有持分を買い取ったあとでほかの共有者からも持分を買い取り、完全所有権の不動産にしてから活用するなどのノウハウを有しているからです。
土地の持分のみ、建物の持分のみを売却して共有関係から抜け出したい、トラブルから解放されたいとお考えの方は、一度専門の買取業者に相談してみるとよいでしょう。
なお、以下の記事では共有持分の売却方法について詳しく解説しています。
ほかの共有者とのトラブルを防ぐポイントもご紹介しているので、併せて参考にしてください。
アルバリンクなら共有持分でも短期間で買取可能！
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような複雑に利権が絡まる共有持分を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように全国各地の共有持分を買い取っており、中には1000万円以上で買い取ったこともあります。
ただ、上記のような買取事例だけを見せられてもピンとこない方もいるでしょう。
そこで、弊社が共有持分を買い取ったお客様からいただいた、直筆のメッセージも紹介します。
引用元：お客様の声（Albalink）
このお客様は共有者である親族と折り合いが悪く、話し合いができる関係ではありませんでした。
そのため、弊社が共有持分を買い取ったことで「（共有者と）やり取りをしなくて済むようになり、気持ちが楽になった」というメッセージをお寄せくださいました。
上記のお客様以外にも、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して共有持分を売却し、共有関係から解放されたい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（売却前提の問い合わせでなくても構いません）。
なお、以下の記事では優良な共有持分買取業者を選ぶためのポイントについて解説しています。
共有持分の買取でトラブルが起こることを避けたい、どの買取業者に相談したらよいのかが分からない方は、ぜひ参考にしてください。
親の死亡後に名義が違う土地と建物を売却するときには相続登記が必要
亡くなった親から相続した不動産を売却するときには、まず相続登記をおこなって親から自分へと名義を変更する必要があります。
不動産が亡くなった親の名義のままでは売却できない点に注意しましょう。
ここでは、相続登記の概要や流れについて解説していきます。
2024年4月1日から相続登記が義務化
2024年4月1日より、相続登記が義務化されました。
相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人へと変更する手続きを指します。
もし相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をおこなわないと、10万円以下の過料に処される恐れがあるため、注意が必要です。
なお、相続登記については以下の記事で詳しく解説しています。
相続登記の流れ
亡くなった親名義の土地や建物を自分名義に変更するには、以下の流れに沿って相続登記の手続きを進めていく必要があります。
それぞれの流れで何をするのか、具体的に見ていきましょう。
なお、実家を相続する流れや注意点については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
必要書類を集める
まずは、相続登記に必要な以下の書類を集めていきます。
| 書類名 | 取得先 | 取得費用 |
|---|---|---|
| 被相続人の戸籍謄本 | 本籍地の自治体 | 450円 |
| 被相続人の除籍謄本 | 本籍地の自治体 | 750円 |
| 被相続人の改製原戸籍 | 本籍地の自治体 | 750円 |
| 被相続人の住民票除票 | 住所地の自治体 | 300円ほど |
| 法定相続人の戸籍謄本 | 本籍地の自治体 | 450円 |
| 法定相続人の住民票 | 住所地の自治体 | 300円ほど |
| 固定資産課税明細書 | 毎年4月頃に自治体から送付 | なし |
書類の取得費用は自治体によって異なるものの、すべて揃えると数千円ほどの手数料がかかります。
また書類の取得までに時間がかかることもあるため、不動産を相続したときには速やかに相続登記に必要な書類を集めることがポイントです。
登記申請書を作成する
次に、登記申請書を作成します。
登記申請書は法務局のホームページからダウンロード可能です。
またホームページには以下のように登記申請書の作成例も掲載されているため、必要事項を漏れなく記載していきましょう。
法務局へ提出する
必要書類を用意し、登記申請書を作成し終えたら、不動産の住所地を管轄する法務局で相続登記の手続きをおこないます。
その際、登録免許税を納める必要があることを覚えておきましょう。
登録免許税とは、登記手続きをおこなう際に国へ納める税金です。
登記の種類ごとに税率は異なり、相続登記の場合は以下の計算式で算出した税額を納める必要があります。
たとえば相続した土地の固定資産税評価額が2,000万円だったときに納める登録免許税は、以下のとおりです。
登録免許税額＝2,000万円×0.4%＝8万円
登録免許税は現金納付が原則であり、納付書を使って事前に金融機関で納めます。
その後、金融機関から交付される領収証書を申請書に貼付して提出する形です。
登記識別情報通知を受け取る
書類に不備がなければ、申請後1～2週間ほどで登記識別情報通知が発行されます。
登記識別情報通知は従来の権利書に代わるもので、不動産の名義人ごとに12桁のパスワードからなる登記識別情報が設定される仕組みです。
【登記識別情報通知の見本】
ただし、申請が完了しても法務局から連絡が来るわけではありません。
そのため、申請時に提示される登記完了予定日に合わせて法務局へ受け取りに行く必要があります。
登記完了日から3か月が経過してしまうと登記識別情報通知を受け取れなくなってしまうので、なるべく早めに法務局へ行くことをおすすめします。
なお、申請時に登記識別情報通知の郵送での交付を希望すると、本人限定受取郵便という形で送ってもらうことが可能です。
その際は、返送用の封筒に加えて基本料金、一般書留の加算料金480円、本人限定受取郵便加算料金270円分の切手を用意する必要があります。
まとめ
「親名義の土地に子どもが家を建てた」「親が名義変更をせずに家を建てた」など、親の死亡後に土地と建物の名義が違うことに気づくケースは比較的多い傾向にあります。
もし土地と建物の名義が違うままだと、土地が金融機関に差し押さえられたり、土地の所有者から立ち退きを要求されたりといったトラブルに見舞われかねません。
したがって、亡くなった親から相続した不動産の名義が土地と建物とで異なっているときには、トラブルを未然に回避するためにも専門の買取業者にそのままの状態で売却することをおすすめします。
当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）は、土地と建物の名義が異なる不動産でも問題なく買い取ることができる専門の買取業者です。
過去には、一般の買取業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者として、フジテレビの「Newsイット！」に紹介された実績もあります。
名義が異なる土地のみ・建物のみの買取実績が豊富にある弊社なら、あなたのお悩みを瞬時に解決することが可能です。
土地と建物の名義が違う不動産を相続してお困りの方は、ぜひお気軽に弊社までご相談ください。
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