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国交省が事故物件の告知義務に関するルールを改正！
事故物件を売却・賃貸する予定があるのなら、国交省が定めた告知義務に関するガイドラインの内容を把握しておくことが大切です。
そこでまずは、事故物件の告知義務に関する以下2つの内容について解説していきます。
そもそも事故物件の告知義務とは？
告知義務とは、事故物件である事実を買主や借主に事前に伝えなければならないとするルールです。
ただし売主・貸主が買主・借主に直接伝えるのではなく、不動産会社が作成する「重要事項説明書」を通じて告知します。
不動産の取引において、売主・借主が契約締結の意思決定をするにあたって重要な取引条件などの事項が記載されている書類。
事故物件である事実は、売主や借主が契約を締結するかどうかを決めるうえで欠かせない情報です。
のちのトラブルを未然に防ぐべく、事故物件を取引するときには売主・貸主に告知義務が課されているのです。
国交省がガイドラインを制定した背景
2021年10月に国交省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を作成するまで、事故物件に関する明確な告知義務のルールはありませんでした。
そのため、不動産取引後に事故物件の事実を知った買主が売主に損害賠償を請求したり、孤独死されることを嫌った賃貸物件のオーナーが高齢者の入居を断ったりなどのトラブルが多発していたのです。
そこで国交省は不動産取引におけるトラブルを未然に防ぐため、また円滑な不動産取引を推進するためにガイドラインを定めたというわけです。
ガイドラインの対象は「居住用の住宅」のみ
国交省が定めたガイドラインの対象は、あくまでも居住用の家に限定されています。
したがって、事務所や店舗などオフィス用の不動産はルールの対象外です。
なお、告知義務については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
事故物件の告知義務改正で押さえておきたい4つのポイント
これから事故物件の売却・賃貸を考えているのなら、告知義務の改正に伴う以下4つのポイントを事前に押さえておくことが大切です。
それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。
告知義務の対象となるケース
建物内で人が亡くなったからといって、必ずしも事故物件として扱われるわけではありません。
事故物件に該当するおもな死因は、以下の通りです。
- 他殺
- 自殺
- 焼死
上記の死因により人が亡くなっている建物を売却・賃貸するときには、売主・借主に対して事実を告知しなければなりません。
事故物件の取引時に告知すべき内容
事故物件を売却・賃貸するときには、以下の情報を売主・借主にもれなく伝える必要があります。
- 事故・事件の発生時期と場所
- 死因
- 特殊清掃が行われているときはその理由と場所
特別な薬剤や機器を使い、遺体の血や体液などで汚れた事件現場の除去、除菌、消臭などを行う清掃。
もし故意に事実を告げなかったときには、罰則が科される恐れがある点に注意が必要です。
罰則については、後述の「事故物件の告知義務に違反した場合のリスク」の章で解説しています。
告知するときには故人や遺族のプライバシーに配慮することが大切
事故物件である事実を売主・借主に告知するときには、故人や遺族のプライバシーを守ることが大切です。
事故物件の売却・賃貸を依頼する不動産業者には「いつ、どのような死因で亡くなったのか」を告げる必要はありますが、個人情報や具体的な亡くなった状況までは伝えなくても問題ありません。
あまりにも細かく情報を伝えすぎると、遺族との間に個人情報を巡るトラブルが起こる可能性があるため、注意しましょう。
なお、事故物件の告知義務の範囲については、以下の記事でも詳しく解説しています。
告知義務が不要なケース
建物内で人が亡くなったとしても、以下のケースに該当するときには買主・借主に告知する必要はありません。
- 自然死
- 不慮の事故死
- 集合住宅の隣室・共用部で発生した事故・事件
人はいつか亡くなるものであるため、病気や老衰などによる自然死については告知が不要です。
家の中での転倒事故、食事中の誤嚥などによる事故死が起きた物件についても、売主・借主に告知義務は課されません。
またマンションなどの集合住宅においては、隣室、エントランスやエレベーターなどの共用部分で発生した事故死についても告知は不要です。
告知義務が不要でも告知が必要なケース
一方で、告知義務が不要なケースでも、以下の条件に該当するときには売主・借主に告知しなければなりません。
- 遺体が長期間放置されていた
- 特殊清掃が入った
- 事件の社会的影響が大きい
遺体の発見が遅れて長期間放置されてしまうと、部屋中に異臭が染みついたり、床が体液や血液などで汚れたりします。
このようなケースは買主や借主に心理的な嫌悪感を与えるだけでなく、物理的瑕疵にも該当するため、取引を行うときには告知が必須です。
不動産に存在する物理的な欠陥や不具合のこと。
また、遺体が長期間放置された家を売却・賃貸するときには大規模な特殊清掃を行う必要があり、売主・借主の契約判断に影響を与える可能性があることから、告知が必要とされています。
そのほか、テレビなどのメディアで人が亡くなった事実を大々的に取り上げられてしまったときには、やはり売主・借主の購入・賃借判断に影響をおよぼすため、告知義務が発生します。
なお、自然死でも告知義務が発生するケースについては以下の記事でも詳しく解説しています。
併せて参考にしてください。
告知義務が必要な期間
事故物件を売却・賃貸するときには、告知義務がいつまで発生するのかを押さえておくことも大切です。
そこでここでは、事故物件の告知義務が必要な期間について、売買・賃貸別に解説していきます。
事故物件の告知義務については、以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
売買は永遠に告知しなければならない
事故物件の売買において、告知義務に時効はありません。
つまり事故や事件の発生から何年が経過しようが、売主は買主に対して人が亡くなっている事実を告知しなければならないのです。
実際、50年以上前に殺人事件が発生した土地の売買において、告知義務が発生するとした判例もあります。
参照元：一般財団法人不動産適正取引推進機構｜心理的瑕疵に関する裁判例について
賃貸は原則3年
国交省のガイドラインでは、事故物件を賃貸するときの告知義務期間は原則3年としています。
ただし事故や事件の発生から3年が経過しても、事故物件を貸し出すときに告知義務が発生することもあるため注意が必要です。
事故・事件の発生から3年が経過しても告知が必要なケース
事故や事件により人が亡くなってから3年が経過しても、賃貸にあたって告知が必要となるのは以下のケースです。
- 人が亡くなっていることがニュースなどで大々的に取り上げられている
- 3年が経過しても事件のことが近隣住民の間で噂になっている
- 入居希望者から事故物件の事実に関して問い合わせがあった
事故物件を貸し出すにあたって問題となるのは、入居者の心理的な抵抗感です。
そのため、事件から3年が経過しても風化せずに話題に上っているようなケースでは、告知をしないとトラブルにつながる恐れがあります。
また、近年は「大島てる」をはじめとする検索サイトで簡単に事故物件であるかどうかを調べることが可能です。
それを見た入居希望者から事故物件について問い合わせがあったときには、たとえ事故・事件から3年が経っていても人が亡くなっている事実を告げなければなりません。
したがって事故物件を賃貸するときも、売買同様期間を問わずに告知したほうが安心です。
一度入居しても告知義務はなくならない
よく「事故物件に一度入居者が入ると、告知義務はなくなる」といわれることがありますが、それは根も葉もない嘘です。
国交省のガイドラインにおいても、そのような例外は認めていません。
事故物件になったときから何人入居したとしても、少なくとも事故・事件の発生から3年は告知する必要があります。
事故物件を賃貸するときの告知義務のルールについては以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
宅建業者が負う調査義務の範囲
事故物件を売却・賃貸するときには、宅建業者に対してその事実を伝えます。
そして宅建業者を通じて、買主・借主に伝える流れです。
このとき、宅建業者は売主・貸主に告知書への記載を求めることで、事故物件に関する調査義務を果たしたと見なされます。
つまり宅建業者には、物件周辺で聞き込みをしたり、インターネットなどを使って情報収集をしたりする義務はないのです。
事故物件の売却・賃貸に際して人が亡くなっている事実を伝えなくても、それが宅建業者にばれてしまう可能性は少ないかもしれません。
しかし故意に事実を隠して売却・賃貸すると、買主・借主から損害賠償を求められるリスクがあるため、宅建業者には事実を正確に伝えることが大切です。
事故物件の告知義務に違反した場合のリスク
事故物件を売却・賃貸するときに告知義務に違反すると、買主・借主から契約不適合責任を問われて損害賠償や契約の解除などを請求される恐れがあります。
契約に基づいて引き渡された目的物の品質や数量などが契約内容と異なる場合に、売主が買主に負う責任のこと。
たとえば、売買契約の5か月前に首つり自殺があったことを告げずに中古住宅を売却した事例において、裁判所は売主側の責任を認めて約893万円の損害賠償額の支払いを命じています（平成11年2月18日大阪地裁判決）。
参照元：一般財団法人不動産適正取引推進機構｜心理的瑕疵に関する裁判例について
また、賃貸物件への入居直後に賃貸借契約の約1年5か月前に入居者の自殺があったことを知った借主が貸主を訴えた事例において、裁判所は貸主の告知義務違反を認め、借主に退去費用など計104万円を支払うよう命じました（平成26年9月18日大阪高裁判決）。
参照元：一般財団法人不動産適正取引推進機構｜心理的瑕疵の有無・告知義務に関する裁判例について
事故物件の取引において買主・借主から契約不適合責任を問われるリスクを避けたいのなら、事実を正確に告げることが欠かせません。
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なお、契約不適合責任について詳しくは以下の記事で解説しているので、併せて参考にしてください。
まとめ
2021年10月に国土交通省が定めたガイドラインにより、事故物件の告知義務に関するルールが明確になりました。
そのため、事故物件を売却・賃貸するときには、ガイドラインに基づいて人が亡くなっている事実を告知しなければなりません。
告知義務が必要な期間は、売買は永遠、賃貸は原則3年です。
告知義務に違反すると、買主や借主から損害賠償などを請求される恐れがあるため、注意が必要です。
告知義務のルールがあるために事故物件を売却できずにお悩みの方は、弊社AlbaLink（アルバリンク）へお気軽にご相談ください。
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