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共有名義不動産は共有者全員の同意がないと売却できない
共有名義の不動産を売却する場合、もっとも注意すべきポイントは「共有者全員の同意が必要である」という点です。
まずは、共有名義不動産の売却時に知っておきたい以下の内容について解説します。
なお、共有名義について詳しく知りたい方は、ぜひ以下の記事をご参照ください。
共有名義は複数人でひとつの不動産を所有すること
共有名義とは、ひとつの不動産を複数人で共同所有している状態を指します。
各共有者はその不動産全体に対して持つ権利の一部を「共有持分」と呼びます。
共有持分は、不動産の価値に対する割合を示すものです。
たとえば、2人で均等に所有していれば、それぞれの共有持分は2分の1となります。
共有者は、この共有持分の割合に応じて、不動産の使用収益や管理の権利を持ち、また、税金や維持費などの負担も原則として共有持分割合に応じて負います。
共有名義不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要
共有名義の不動産を全体として売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
これは民法に基づく原則であり、たとえ一人が過半数の持分を所有していても、他の共有者が反対すれば話し合いが長期化し、売却自体が困難になることもあります。
（共有物の変更）
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。引用元：e-Gov法令検索
たとえば、兄弟3人で相続した土地を売却したい場合、3人全員が売買契約書に署名捺印しないと契約は成立しません。
不動産の価格が高額だったり、固定資産税などの費用負担が偏っていた場合、利害関係が複雑化しやすいためとくに注意が必要です。
トラブルを避けるためには、あらかじめ遺産分割協議や権利整理を進め、売却の方向性について共有者全員での合意を得ることが求められます。
なお、不動産共有に関する民法の条文について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
共有持分のみなら単独で売却が可能
不動産全体ではなく、自分の「共有持分」だけを売却することは可能です。
これは民法上認められている行為で、他の共有者の同意がなくても自分の持分だけを第三者に譲渡することができます。
（所有権の内容）
第二百六条 所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。引用元：e-Gov法令検索
ただし、共有持分だけでは実質的に土地や建物を利用できないため、一般の買主からの需要は少なく、買取価格も大きく下がる傾向にあります。
また、購入者が不動産業者や共有持分専門の買い取り会社である場合、後々トラブルに発展するリスクも高いです。
場合によっては、共有物分割請求訴訟に発展し、家庭裁判所の判断が必要になることもあります。
共有持分の売却を検討する際には、法的知識に詳しい専門家や弁護士、不動産会社に依頼し、慎重に判断することが重要です。
後ほど詳しく解説しますが、トラブルなく自身の共有持ち分のみを売却するなら、専門の不動産への依頼をおすすめします。
専門の不動産買取業者は、共有不動産の問題を熟知し、解決するノウハウを持っているので、トラブルに巻き込まれる心配なくスムーズに売却可能です。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）も共有不動産など問題物件専門の不動産買取業者です。
弁護士や司法書士といった法律の専門家と提携しており、共有不動産の買取はもちろんトラブルごとお引き受けいたします。
共有名義不動産を手放せずにお悩みなら、ぜひ弊社にご依頼ください。
反対者がいて共有名義不動産を売却できないときの4つの対処法
繰り返しお伝えしているとおり、共有名義不動産の売却は、原則として共有者全員の同意が必要です。
しかし、現実には「共有者の一人が反対している」「連絡が取れない」などの理由で売却が進まないケースも珍しくありません。
ここでは、共有者の同意が得られない状況で検討すべき4つの対処法を解説します。
共有者に持分の買取を依頼する
反対している共有者や他の共有者に対して、自身の共有持分を買い取ってもらうよう交渉する方法です。
売却を希望している共有者が自分の持分だけを手放すことで、共有関係を解消できます。
相手が買い取りに同意し、資金面でも対応できる場合に限られますが、関係悪化を避けたい場合に有効です。
売却金額の相場は、登記上の持分割合と市場価格に基づく査定により決定されるのが一般的で、必要に応じて不動産会社や司法書士の協力を得ながら進めましょう。
土地を分筆し単独名義にして売却する
物理的に土地を分けられる場合は「分筆（ぶんぴつ）」を行い、自分の名義部分だけを単独所有とすることで、共有状態から抜け出すことができます。
分筆とは、登記上ひとつだった土地を複数に分ける手続きであり、測量・境界確定などの工程が必要になります。
分筆により、他の共有者の同意がなくても、自分の分を自由に売却することが可能になります。
ただし、建物がある場合や接道義務を満たさないケースでは分筆できないこともあるため、事前に専門家の判断を仰ぐことが重要です。
建築物の敷地は、原則として４ｍ以上の幅員の道路に２ｍ以上接していなければならない
共有物分割請求訴訟を起こす
話し合いによる解決が難しい場合は、裁判所に「共有物分割請求訴訟」を提起するという法的手段もあります。
共有物分割請求訴訟は、民法に基づいて共有状態を強制的に解消する方法で、最終的には裁判所の判断によって売却や分割が命じられます。
共有物を現物で分割できない場合は、裁判所が競売による換価分割を指示することが一般的です。
ただし、競売では市場価格よりも低い価格で売却されてしまう可能性が高く、共有者全員が経済的に損をする場合もあるため、慎重な判断が求められます。
なお、共有物分割請求訴訟について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
専門の買取業者に共有名義不動産の持分のみ売却する
共有名義不動産の中でも、自分の持分のみを売却することは可能です。
しかし、実際のところ通常の不動産会社では、多くの場合取り扱いを断られてしまいます。
なぜなら、共有持分だけを購入しても、そのままでは自由に利用・処分できないため、一般の買主にはメリットが少ないからです。
そこで有効なのが、共有持分専門の買取業者への売却です。
共有持分専門の買取業者は、トラブル化した共有不動産を解決するノウハウと戦略を持っており、活用方法を見いだせるため、問題なく買取が可能です。
とくに「売却できない」「話が進まない」と悩んでいる方にとって、現金化への近道となる有益な手段でしょう。
共有持分のみの売却を検討すべき3つのケース
ここでは、共有持分のみの売却を検討すべきケースを解説します。
もし、以下で解説するケースに1つでもあてはまっていたら、弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）にご相談ください。
株式会社Albalinkは、共有持分専門の買取業者です。
共有者との交渉や煩雑な手続きなどはすべて弊社が代行し、スムーズなお買取りをお約束いたします。
売却後のトラブルの心配も一切ございません。
まずは、無料査定から、お気軽にお問合せください。
共有名義不動産を活用する予定がない場合
自分が住む予定がない、貸す予定もないといった不動産は、持っているだけで税金や維持費の負担がかかり続けます。
活用の見込みがない共有不動産を保有し続けるよりも、早めに持分を売却し、現金化することでリスクを解消できます。
共有者とトラブルが起きている場合
共有者間の意見対立や信頼関係の悪化によって、話し合いが困難な場合は、自分の持分だけでも売却して関係から抜け出すことが一つの解決策です。
無理に共同所有を続けても問題が深刻化するだけなので、早期の行動が重要です。
共有者が共有名義不動産に居住している場合
共有者の一人が居住している場合、他の共有者が活用するのは困難です。
このようなケースでは、居住者との交渉も複雑化しやすいため、共有持分を専門業者に売却することでスムーズな権利整理が可能になります。
共有名義不動産を売却できないまま所有し続ける3つのリスク
共有名義不動産を保有し続けることで生じる3つの代表的なリスクについて解説します。
共有名義の不動産を売却できないまま所有し続けることには、大きなリスクが伴います。
「とりあえず保有しておけばよい」と思われがちですが、時間が経つにつれて費用負担や人間関係のトラブルが表面化し、結果的に資産価値が下がることも少なくありません。
また、相続が発生するとさらに共有者が増え、話し合いや手続きが複雑化する可能性もあります。
リスクを避けたい方には、自分の「共有持分だけを売却する」という選択肢が有効です。
専門の買取業者を利用すれば、他の共有者の同意なしに現金化できるため、トラブルの早期解決が期待できます。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）も、共有名義不動産の持分専門の不動産買取業者です。
共有名義不動産の問題を解決する豊富なノウハウがあるので、複雑に名義の絡みあった物件でも適正価格でスムーズにお買取りいたします。
「共有名義不動産のリスクを回避したい」「解決しない共有名義問題に疲れた」という方は、ぜひ弊社ご相談ください。
税金・維持管理費用の分担が必要
共有名義不動産を所有していると、たとえ利用していなくても固定資産税や管理費用の一部を負担し続けなければなりません。
とくに、空き家や空き地の場合、雑草の除去や建物の修繕費、管理会社への依頼費用など、思った以上にコストがかかります。
しかも、共有者間で費用負担の割合が曖昧な場合は、「自分ばかりが払っている」という不満につながり、関係悪化の火種にもなります。
費用面でのトラブルを回避するためにも、不要な不動産は早期に共有状態を解消し、可能であれば持分のみでも売却する判断が有効です。
相続で共有者が増え続ける懸念
共有名義不動産をそのまま保有し続けると、相続のたびに新たな共有者が増えていくというリスクがあります。
たとえば、3人で共有していた不動産が、それぞれの相続によって孫世代にまで分かれると、10人以上の共有者が存在することも珍しくありません。
共有者が増えると、不動産の売却や修繕といった意思決定に多くの人の同意が必要となり、事実上、何も進まなくなります。
権利関係が複雑化すると、相続登記や名義変更にも時間と費用がかかり、最終的には「所有者不明土地」化するおそれもあるでしょう。
将来の相続トラブルを未然に防ぐためにも、早めに共有持分の売却を検討することが賢明です。
なお、所有者不明の土地を売却する方法を詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
人間関係悪化によるトラブルの可能性
共有名義不動産のもう一つの大きなリスクが、人間関係の悪化です。
たとえば、兄弟間で意見が対立したり、遠方に住む共有者と連絡が取れなかったりすると、些細なことでもトラブルに発展します。
「売却したい」「貸したい」「リフォームしたい」といった提案に対して、他の共有者が同意しなければ何も進まず、感情的な対立に発展するケースも多く見られます。
こうした状況を避けるには、問題が深刻になる前に、自分の共有持分だけでも専門業者に売却し、関係性から抜け出すことが有効です。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の幅広い訳あり物件を積極的に買い取っている買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
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まとめ
共有名義不動産の売却は、共有者全員の同意が原則ですが、反対者がいる場合でも諦める必要はありません。
共有者への持分買取、土地の分筆、共有物分割請求訴訟、そして専門業者への共有持分売却という手段があります。
とくに、共有持分のみの売却は、活用予定のない不動産や、共有者とのトラブル、共有者が居住しているなどの状況で、迅速な解決策となるでしょう。
共有名義のまま放置すると、税金や維持費の負担、相続による共有者の増加、人間関係の悪化といったリスクが生じかねません。
リスクを回避し、スムーズな問題解決を目指すなら、専門の不動産買取業者への売却を検討しましょう。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は、共有持分の買取実績が豊富な不動産買取業者です。
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