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あなたの共有名義が売却できない4つの理由と対処法
共有名義の不動産は、「売りたいのに売れない」という状況に陥りやすいのが特徴です。
その大きな原因となるのが、共有名義の不動産を売却する場合「共有者全員の同意が必要である」というルールです。
ここでは、共有名義不動産が売却できない理由とそれぞれの対処法を解説します。
共有名義の不動産を売却する方法が知りたい方は、この記事の「反対者がいて共有名義不動産を売却できないときの4つの対処法」をご確認ください。
なお、共有名義について詳しく知りたい方は、ぜひ以下の記事をご参照ください。
共有者に反対されトラブルになっている
共有名義の不動産を全体として売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
もし、一人でも反対している共有者がいる場合は、売却できません。
これは民法に基づく原則であり、たとえ一人が過半数の持分を所有していても、他の共有者が反対すれば話し合いが長期化し、売却自体が困難になることもあります。
（共有物の変更）
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。引用元：e-Gov法令検索
たとえば、兄弟3人で相続した土地を売却したい場合、3人全員が売買契約書に署名捺印しないと契約は成立しません。
不動産の価格が高額だったり、固定資産税などの費用負担が偏っていた場合、それぞれの意見や利害が対立しやすい傾向にあります。
トラブルを避けるためには、あらかじめ遺産分割協議や権利整理を進め、売却の方向性について共有者全員での合意を得る必要があります。
しかし実際には、意見が対立する人を説得すること自体が大きなハードルになるケースが多いです。
こうなると、時間だけが過ぎていき、あなた自身のメンタルも擦り切れてしまいかねません。
不動産を所有していれば、税金や管理費用も発生しつづけます。
こうした負担から解消されるためにも、共有名義の不動産全体の売却にこだわらず、自分の持ち分だけでも売却することを検討してみましょう。
不動産全体ではなく、自分の「共有持分」だけを売却することは可能です。
ただし、現実的な話をすると、共有持分だけでは実質的に土地や建物を利用できないため、一般の買い手はまずつかないでしょう。
そのため、もし持分を売却するのであれば、専門の不動産買取業者に依頼しましょう。
専門の不動産買取業者であればあなたの持分を買い取ったうえで、他の共有者とも交渉し、建物全体を再販・活用するノウハウがるためです。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）も専門の不動産買取業者であるため、共有名義不動産の持分の買取が可能です。
弁護士とも連携しておりますので、共有者とも法律に基づいて交渉することができます。
買取後は、弊社があなたの代わりに共有者との交渉から売却まで一貫して行うので安心してください。
「共有者に反対されトラブルになっている」「持分のみの売却について知りたい」という方は、まず弊社にご相談ください。
共有者が音信不通・行方不明である
共有者と連絡が取れない場合も売却の同意が得られないため、共有名義の不動産を全体として売却することができません。
このようなケースでは、不在者財産管理人の選任を家庭裁判所に申し立てるのも一つの手段です。
（不在者財産管理人選任とは）
従来の住所又は居所を去り，容易に戻る見込みのない者（不在者）に財産管理人がいない場合に，家庭裁判所は，申立てにより，不在者自身や不在者の財産について利害関係を有する第三者の利益を保護するため，財産管理人選任等の処分を行うことができます。
このようにして選任された不在者財産管理人は，不在者の財産を管理，保存するほか，家庭裁判所の権限外行為許可を得た上で，不在者に代わって，遺産分割，不動産の売却等を行うことができます。
引用元：裁判所｜不在者財産管理人選任
こうした法的手続きを経ることで、売却を進められる可能性があります。
ただし、手続きを行うには以下の費用がかかるため、あらかじめ相場を把握しておく必要があります。
| 費用の内容 | 費用の相場 |
|---|---|
| 申立て手続き | 収入印紙：800円分 連絡のための郵便切手代 必要な書類取得費用 |
| 不在者財産管理人の報酬 | 1～5万円/月 |
| 予納金 | 30～100万円 |
上記はあくまでも費用の目安であり、実際の費用は個別のケースごとに裁判所が決定し、財産額や管理の難易度、期間などで変動します。
場合によっては100万円以上かかるケースもあり、費用負担が大きくなることがあります。
また、期間についても、不在者財産管理人の申立てから選任まで1～3ヶ月かかるのが一般的です。
その後の手続きなどを含めると、売却までにさらに時間を要するケースも珍しくありません。
「そこまで費用や時間をかける余裕がない」と感じる方は、ご自身の共有持分のみ売却することも検討すべきでしょう。
共有者が認知症・意思能力がない
共有者が認知症などで意思能力を欠いている場合、有効とみなされる同意ができないため、共有名義の不動産を全体として売却することは困難です。
例えば、認知症の共有者の意思確認が曖昧な状態や、家族が代理でサインするなどで共有名義不動産を売買契約を締結した場合、後から無効になるリスクがあります。
契約が無効になってしまうと、次のようなトラブル・損失が発生する恐れがあります。
- 売買契約が無効になる
- 買主に代金の返還が必要になる
- 買主から損害賠償を請求される恐れがある
- 不動産会社とのトラブルになる
こうしたトラブルを避けるには、成年後見制度を利用し、後見人を通じて売却手続きを行うことが有効です。
成年後見制度とは
認知症、知的障害、精神障害などによって物事を判断する能力が十分ではない方について、本人の権利を守る人（「後見人」等）を選ぶことで、本人を法律的に支援する制度
成年後見制度は、あくまでも認知症などで意思能力が低下した本人の財産を守ることが目的の制度です。
親族が成年後見人の候補者として申立てても、家庭裁判所から選任を受けることができない場合もあります。
共有者に未成年が含まれる
共有者に未成年がいる場合、単独での意思決定ができないため、共有名義不動産の売却に制限が生じます。
通常、親権者が代理人となり、不動産の売買契約を締結することが可能です。
ただし、利益相反（りえきそうはん）がある場合は特別代理人の選任が必要になります。
特別代理人選任
親権者である父又は母が，その子との間でお互いに利益が相反する行為（これを「利益相反行為」といいます。）をするには，子のために特別代理人を選任することを家庭裁判所に請求しなければなりません。また，同一の親権に服する子の間で利益が相反する行為や，未成年後見人と未成年者の間の利益相反行為についても同様です。
利益相反とは、一方の立場では利益になるものの、別の立場では不利益になることをいいます。
共有名義不動産の共有者に未成年がいる場合では、以下のケースが挙げられます。
- 未成年者とその親が共有名義で不動産を所有している（親自身も売主となる）
- 親が不動産を買取る（買主になる）
- 子どもにとって不利な条件で売却する
共有者の未成年者とその親が利益相反になると、当事者だけでは公平性を維持できず、どちらか一方の利益に偏る可能性があります。
特に、未成年は自分で判断することが難しく、不利な契約でも気づけない場合があります。
このような不利益を防ぐため、第三者の立場として、家庭裁判所の関与が必要です。
特別代理人の選任申立てから完了までの手続きに時間がかかる点に注意しましょう。
なお、未成年者との共有不動産を売却して権利関係を確実に手放す方法について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
反対者がいて共有名義不動産を売却できないときの4つの対処法
繰り返しお伝えしているとおり、共有名義不動産の売却は、原則として共有者全員の同意が必要です。
しかし、現実には「共有者の一人が反対している」「連絡が取れない」などの理由で売却が進まないケースも珍しくありません。
ここでは、共有者の同意が得られない状況で検討すべき4つの対処法を解説します。
共有者に持分の買取を依頼する
反対している共有者や他の共有者に対して、自身の共有持分を買い取ってもらうよう交渉する方法です。
売却を希望している共有者が自分の持分だけを手放すことで、共有関係を解消できます。
相手が買い取りに同意し、資金面でも対応できる場合に限られますが、関係悪化を避けたい場合に有効です。
売却金額の相場は、登記上の持分割合と市場価格に基づく査定により決定されるのが一般的で、必要に応じて不動産会社や司法書士の協力を得ながら進めるのがベストです。
共有者に買い取ってもらうことが困難な場合は、自身の共有持分のみ売却することを検討しましょう。
土地を分筆し単独名義にして売却する
物理的に土地を分けられる場合は「分筆（ぶんぴつ）」を行い、自分の名義部分だけを単独所有とすることで、共有状態から抜け出すことができます。
分筆とは、登記上ひとつだった土地を複数に分ける手続きであり、測量・境界確定などの工程が必要になります。
分筆により、他の共有者の同意がなくても、自分の分を自由に売却することが可能になります。
ただし、建物がある場合や接道義務を満たさないケースでは分筆できないこともあるため、事前に専門家の判断を仰ぐことが重要です。
建築物の敷地は、原則として４ｍ以上の幅員の道路に２ｍ以上接していなければならない
共有物分割請求訴訟を起こす
話し合いによる解決が難しい場合は、裁判所に「共有物分割請求訴訟」を提起するという法的手段もあります。
共有物分割請求訴訟は、民法に基づいて共有状態を強制的に解消する方法で、最終的には裁判所の判断によって売却や分割が命じられます。
共有物を現物で分割できない場合は、裁判所が競売による換価分割を指示することが一般的です。
ただし、競売では市場価格よりも低い価格で売却されてしまう可能性が高く、共有者全員が経済的に損をする場合もあるため、慎重な判断が求められます。
なお、共有物分割請求訴訟について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
あなたの共有持分のみ専門の買取業者へ売却する
共有名義不動産の中でも、自分の持分のみを売却することは法的には可能です。
しかし、実際のところ通常の不動産業者に売却を依頼しても、多くの場合取り扱いを断られてしまいます。
なぜなら、建物全体の所有権がない「共有持分」は買い手がつきにくいからです。
でも、安心してください。
通常の不動産業者に断られても、共有持分専門の不動産買取業者であれば買取りしてもらえます。
専門の買取業者は共有持分を買取り後、他の共有者と交渉し、建物全体の所有権を手に入れ、再販・活用するといったノウハウを持っているためです。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）も、共有持分の買取が得意な専門の買取業者です。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような複雑に利権が絡まる共有持分を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように全国各地の共有持分を買い取っており、中には1000万円以上で買い取ったこともあります。
上記以外にも、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
弊社は共有名義に強い弁護士とも連携しておりますので、「共有者の同意が取れそうになく途方に暮れている」という方はぜひ一度お気軽にご相談ください。
自身の共有持分のみの売却を検討すべき3つのケース
ここでは、共有持分のみの売却を検討すべきケースを具体的に3つ紹介します。
もし、以下で解説するケースに1つでもあてはまっていたら、弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）にご相談ください。
株式会社Albalinkは、共有持分専門の買取業者です。
共有者との交渉や煩雑な手続きなどはすべて弊社が代行し、スムーズなお買取りをお約束いたします。
売却後のトラブルの心配も一切ございません。
まずは、無料査定から、お気軽にお問合せください。
共有名義不動産を活用する予定がない場合
自分が住む予定がない、貸す予定もないといった不動産は、持っているだけで税金や維持費の負担がかかり続けます。
活用の見込みがない共有不動産を保有し続けるよりも、早めに持分を売却し、現金化することでリスクを解消できます。
弊社Albalinkにご依頼いただけば、平均1ヶ月程度で売却が完了いたします。
まずは下記無料買取査定フォームよりお気軽にお問い合わせください。
共有者とトラブルが起きている場合
共有者間の意見対立や信頼関係の悪化によって、話し合いが困難な場合は、自分の持分だけでも売却して関係から抜け出すことが一つの解決策です。
無理に共同所有を続けても問題が深刻化するだけなので、早期の行動が重要です。
弊社Albalinkは弁護士と連携しているので、共有者と揉めていても買い取りが可能です。
買取後は、弊社が共有者とやりとりを行うため、煩わしい交渉などもすべてお任せいただけます。
共有者が共有名義不動産に居住している場合
共有者の一人が居住している場合、他の共有者が活用するのは困難です。
このようなケースでは、居住者との交渉も複雑化しやすいため、共有持分を専門業者に売却することでスムーズな権利整理が可能になります。
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共有名義不動産を売却できないまま所有し続ける3つのリスク
共有名義不動産を保有し続けることで生じる3つの代表的なリスクについて解説します。
共有名義の不動産を売却できないまま所有し続けることには、大きなリスクが伴います。
「とりあえず保有しておけばよい」と思われがちですが、時間が経つにつれて費用負担や人間関係のトラブルが表面化し、結果的に資産価値が下がることも少なくありません。
また、相続が発生するとさらに共有者が増え、話し合いや手続きが複雑化する可能性もあります。
リスクを避けたい方には、自分の「共有持分だけを売却する」という選択肢が有効です。
専門の買取業者を利用すれば、他の共有者の同意なしに現金化できるため、トラブルの早期解決が期待できます。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）も、共有名義不動産の持分専門の不動産買取業者です。
共有名義不動産の問題を解決する豊富なノウハウがあるので、複雑に名義の絡みあった物件でも適正価格でスムーズにお買取りいたします。
「共有名義不動産のリスクを回避したい」「解決しない共有名義問題に疲れた」という方は、ぜひ弊社ご相談ください。
税金・維持管理費用の分担が必要
共有名義不動産を所有していると、たとえ利用していなくても固定資産税や管理費用の一部を負担し続けなければなりません。
とくに、空き家や空き地の場合、雑草の除去や建物の修繕費、管理会社への依頼費用など、思った以上にコストがかかります。
しかも、共有者間で費用負担の割合が曖昧な場合は、「自分ばかりが払っている」という不満につながり、関係悪化の火種にもなります。
費用面でのトラブルを回避するためにも、不要な不動産は早期に共有状態を解消し、可能であれば持分のみでも売却する判断が有効です。
相続で共有者が増え続ける懸念
共有名義不動産をそのまま保有し続けると、相続のたびに新たな共有者が増えていくというリスクがあります。
たとえば、3人で共有していた不動産が、それぞれの相続によって孫世代にまで分かれると、10人以上の共有者が存在することも珍しくありません。
共有者が増えると、不動産の売却や修繕といった意思決定に多くの人の同意が必要となり、事実上、何も進まなくなります。
権利関係が複雑化すると、相続登記や名義変更にも時間と費用がかかり、最終的には「所有者不明土地」化するおそれもあるでしょう。
将来の相続トラブルを未然に防ぐためにも、早めに共有持分の売却を検討することが賢明です。
なお、所有者不明の土地を売却する方法を詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
人間関係悪化によるトラブルの可能性
共有名義不動産のもう一つの大きなリスクが、人間関係の悪化です。
たとえば、兄弟間で意見が対立したり、遠方に住む共有者と連絡が取れなかったりすると、些細なことでもトラブルに発展します。
「売却したい」「貸したい」「リフォームしたい」といった提案に対して、他の共有者が同意しなければ何も進まず、感情的な対立に発展するケースも多く見られます。
こうした状況を避けるには、問題が深刻になる前に、自分の共有持分だけでも専門業者に売却し、関係性から抜け出すことが有効です。
弊社、「株式会社Albalink（アルバリンク）」は、日本全国の幅広い訳あり物件を積極的に買い取っている買取業者です。
「売れにくい」「他社に断られた」物件や土地であっても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
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まとめ
共有名義不動産の売却は、共有者全員の同意が原則ですが、反対者がいる場合でも諦める必要はありません。
共有者への持分買取、土地の分筆、共有物分割請求訴訟、そして専門業者への共有持分売却という手段があります。
とくに、共有持分のみの売却は、活用予定のない不動産や、共有者とのトラブル、共有者が居住しているなどの状況で、迅速な解決策となるでしょう。
共有名義のまま放置すると、税金や維持費の負担、相続による共有者の増加、人間関係の悪化といったリスクが生じかねません。
リスクを回避し、スムーズな問題解決を目指すなら、専門の不動産買取業者への売却を検討しましょう。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は、共有持分の買取実績が豊富な不動産買取業者です。
どこにある共有名義不動産の共有持分でも出張無料査定、所有者様を煩わせずにスムーズにお買取りいたします。
弁護士や税理士などさまざまな専門家とも連携していますので、共有名義トラブルも一緒にお任せください。
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