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売れない空き家はどうするべき？最適な処分方法診断
「うちの空き家はどうやって処分するのが一番いいの？」とお悩みの方のために、簡単な診断チャートを用意しました。
まずはご自身の状況に合わせて、以下の質問に答えてみてください。
| 質問 | 回答 |
|---|---|
| Q1. できるだけ早く手放したいですか？ | |
| Q2. 築20年以上 or 老朽化していますか？ | |
| Q3. 再建築不可・市街化調整区域などの制限はありますか？ | |
| Q4. 都市部・需要のあるエリアですか？ | |
| Q5. リフォームや解体に費用をかけられますか？ | |
| Q6. そのエリアに住宅需要はありますか？ |
■ 診断結果
- 「仲介」で売却できる可能性ありとなった方
立地が良く、建物の状態も悪くない場合は、不動産業者の「仲介」を通じて、一般の方へ相場に近い価格で売却できる可能性があります。
→仲介で売れない空き家はどうする？5つの対処法へ - 「買取」での売却が最適となった方
「古すぎる」「立地が悪い」「費用をかけずに手放したい」という場合は、専門の不動産買取業者が直接買い取る「買取」が現実的な解決策です。
→【結論】売れない空き家は「買取」が最も現実的な解決策へ
仲介で空き家が売れない5つの理由
「仲介」とは、不動産会社の間に入ってもらい、一般個人の買い手を探す方法です。
ターゲットが「自分たちが住むための家」を探している個人であるため、購入の際には「住みやすさ」や「安心感」が最優先されます。
そのため、以下のようなマイナス条件を抱えた空き家は、仲介では敬遠される傾向にあります。
しかし、条件の悪い空き家でも売却できないわけではありません。
大切なのは、現状を正しく把握し、所有している空き家の条件に合った売却方法を選ぶことです。
「時間はかかってもいいから、少しでも高く売りたい方」は、仲介で売れない空き家はどうする？5つの対処法を、「とにかく手間をかけず、今すぐ手放したい方」は、【結論】売れない空き家は「買取」が最も現実的な解決策を、ぜひご参照ください。
立地条件が悪い
市街地から離れた地域や田舎に所在する空き家は、売れ残ってしまうことが多くあります。
なぜなら、日常生活に不便さを感じるような土地に住みたがる人がそもそもいないからです。
実際に、弊社が独自に行った「住むなら都会、郊外、田舎のどこがいい？」のアンケート調査では86％の人が「都会や郊外」と答え、田舎と答えた人は「14％」に留まっています。
86％の人が「都会や郊外」に住みたいと答え、田舎と答えた人は「14％」
そのため、不動産業者に売却活動を依頼して、空き家の物件情報をポータルサイト等で公開してもらっても、購入希望者はなかなか現れないでしょう。
立地条件が悪い空き家とは、具体的に以下のような条件を指します。
立地条件が悪く売れ残ってしまう空き家の一例
- 電車など利用できる最寄りの駅が遠い
- 通勤・通学に時間がかかる
- スーパーや病院から離れている
- 近所の利用できるバスの本数が少ない
このような立地の空き家は、リフォーム等を行っても結局売れ残ってしまいます。
リフォーム等で建物の状態が改善されても、立地の問題は解決しないからです。
このケースでは、「売り出し価格を大幅に下げる」か、空き家が建つエリアでの実績が豊富な「不動産業者へ変更する」対処法を検討してみるとよいでしょう。
築年数が古い
多くの空き家は築年数が古く、買い手がつきにくいのが現状です。
物件を探している多くの人は、自身が住むための家を探しているので、古すぎる空き家は対象外となってしまうからです。
建物の古さから売れ残ってしまう空き家の一例
- 雨漏りしているところがある
- 外壁や屋根がボロボロで、リフォームしないと住めない など
不動産や建築関係の知識がある人なら、空き家を購入した後にどのようなリフォームを行えば快適に暮らせるかなど、活用の仕方が容易に想像できます。
しかし、一般の買手の多くは、不動産や建築の深い知識を持ち合わせていません。
築年数が経過してしまっている空き家はただ古く、居住には適していないような印象を持ってしまい、購入に至らないのです。
ただし、「売り出し価格を大幅に下げる」ことで、買い手が見つかる可能性はあります。
隣地との境界線が明確でない
隣地との境界線が明確になっていない、もしくは何らかの問題で明確にできない空き家は売却が困難です。
なぜなら、隣人とトラブルが起きかねない物件を購入したい人はいないからです。
境界線をはっきりさせるには、土地家屋調査士等の専門家に依頼しなければならず、手間も費用もかかります。
土地や建物の正確な所在や広さ、構造、利用状況などを把握するための調査・測量を行い、図面の作成や不動産の売却時に必要な書類の申請手続きなどを行う。
しかし、建物の立地や建物の状態自体に売れない原因が無いなら、権利関係を解消させれば売却できる可能性もあります。
隣接する家屋との問題ではなく、所有する土地を調査するだけで解決できる問題なら、一度土地家屋調査士に調査を依頼してみましょう。
なお、隣地境界線を巡るトラブルの解決方法は、以下の記事に詳しくまとめてあります。併せてご参照ください。
再建築不可物件である
再建築不可物件は、買手がつきにくい傾向があります。
結論としては、仲介などで一般の買手を探すより、再建築不可物件専門の業者に売却するのが望ましいでしょう。
再建築不可物件とは、現在建っている建物（空き家）を解体した後、新たな建物を建てられない土地を指します。
具体的には、都市計画法で定められている「都市計画区域」と「準都市計画区域」に存在する、接道義務を満たしていない土地のことです。
幅員4ｍ以上である建築基準法上の道路に、建物の敷地が2ｍ以上接していなければならないという義務。建築基準法で定められている。
再建築不可物件を購入すると、購入してすぐは問題なく居住できたとしても、住み続けるうちに不具合等があったとき、建て替えができません。
リフォームしながら無理矢理住むしか方法がなくなってしまいます。
しかも、2025年4月1日の建築基準法改正により、再建築不可物件には下記の小規模なリフォームしか認められなくなりました。
- 水回り設備の交換（キッチン、浴室、トイレなど）
- 内装材の交換（壁紙、フローリングの張り替えなど）
- 外壁の塗装
- 主要構造部に影響を与えない間取りの変更
- バリアフリー化のための手すりやスロープの設置
- 防火・準防火地域外の建物で、10㎡以下の増改築
- 主要構造部の過半（1/2）を超えない範囲の修繕・模様替え
参照元：国土交通省「リフォームにおける建築確認要否の解説事例集（木造一戸建て住宅）」
このように、再建築不可物件はいくら低価格で購入できたとしても、居住する人にとってはデメリットが多いため、買い手がつきにくいのです。
このケースでは、「隣地所有者に売却提案をする」ことで、売却できる可能性があります。
隣地も再建築不可物件である場合、あなたの空き家を購入することで建築可能にできるからです。
なお、再建築不可物件のリフォーム可能な範囲、リフォームできるケース・できないケースについては以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
市街化調整区域にある
市街化調整区域にある空き家は、売却が難しい傾向にあります。
市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、無秩序な市街化を抑制するために定められたエリアを指します。
そのため、原則として新たな建物の建築や増改築は認められていません（都市計画法第34条）。
もし既存の建物を建て替えたい場合には、自治体から特別な許可を得る必要がありますが、建て替えの許可基準が大変厳しく、申請してもなかなか許可が下りないのが現状です。
また、市街化を抑制するエリアであるため、以下のようにインフラ整備が進んでいないケースも少なくありません。
- 下水道が整備されておらず、浄化槽の設置が必要になる
- ガス管が通っておらず、プロパンガスを利用しなくてはならない
- スーパーや病院、学校などが遠く、生活に車が必須となる
- バスの本数が極端に少ないなど、公共交通機関が乏しい
このように、市街化調整区域にある物件は、建て替えの制限や生活の利便性の低さから、一般の買い手からは敬遠されがちです。
ただし、市街化調整区域にある空き家でも条件次第で再建築できる可能性があります。
この場合は仲介で売却できる確率が高いため、現在依頼している不動産業者が市街化調整区域に詳しくないなら、別の不動産業者へ変更することをおすすめします
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仲介で売れない空き家はどうする？5つの対処法
仲介で空き家を売り出してから3ヶ月〜半年以上が経過しても売却できない場合、どんなに待っていても購入希望者が現れる可能性は低いです。
空き家が仲介で売れないときにできる具体的な対処法は、以下の5つです。
なお、「上記の対処法を検討しても空き家を売却できない」「余計な手間をかけず、できるだけ早く空き家を処分したい」とお考えの方は、「【結論】売れない空き家は「買取」が最も現実的な解決策」の章をご参照ください。
売り出し価格を大幅に下げる
長期間売れない空き家は、売り出し価格を大幅に値下げすることも有効な手段です。
売り出し価格はあくまで売主の希望額であり、買主は値下げ交渉を前提に物件を探していることが少なくありません。
実際に、売り出し価格と成約価格には差額が生じているのが実情です。
東日本不動産流通機構のデータによると、2025年4～6月期の首都圏における中古戸建ての平均新規登録価格（売り出し価格）が4,386万円であったのに対し、平均成約価格は3,875万円でした。
つまり、平均で約511万円の価格差があり、多くの物件が売り出し価格から値下げされて売買契約に至っていることがわかります。
もし、ご自身の空き家が3ヶ月以上売れ残っているのであれば、周辺の類似物件の売却価格や市場の動向を改めて調査し、価格が適正でないようなら引き下げも検討しましょう。
空き家売却の実績がある仲介業者を乗り換える
空き家が売れない原因は不動産業者にある可能性もあります。
不動産業者は物件を売却できなければ仲介手数料を得ることはできません。
そのため、立地が悪い・築年数が経っているなどの理由で売れにくそうな空き家は、本気で営業活動をしてくれないことも珍しくありません。
空き家を売却する際は、単に不動産売買を行っている業者というだけでなく、空き家売却の実績があることが重要になります。
なかなか内見希望者も現れないという場合には、空き家がある地域に強く、レスポンスの良い仲介業者に乗り換えるべきでしょう。
これらすべてを満たす仲介業者は多くありませんが、そのまま漫然と売りに出していても、売れ残る可能性が高いため、本気で仲介で売却したいなら時間がかかっても理想の仲介業者を探すべきです。
なお、仲介業者を乗り換える際は「販売方針」を仲介業者から聞き、空き家であってもしっかり販促活動をしてくれることを確認しましょう。
ただ、それでも仲介で空き家を売却するのには時間がかかります。
そのため、空き家をできる限り早く処分したいと考えているなら、「【結論】売れない空き家は「買取」が最も現実的な解決策」で解説しているように、専門の不動産買取業者へ相談することをおすすめします。
隣地所有者に売却提案をする
隣接する土地の所有者なら、敷地を拡大できるので、空き家の譲渡を受け入れてくれる可能性もあるかもしれません。
隣地所有者と関係性が良好であれば一度、提案してみても良いでしょう。
もちろん、空き家を買い取ってくれるケースは稀ですが、「相場より価格を下げる」「解体費用を負担する」などの条件をつければ、買い取ってくれるかもしれません。
ただし、隣地所有者に空き家を買い取る経済力と意思がなければ、当然交渉は成立しません。
隣地所有者と気軽に話せる関係性にない、空き家を買い取ってもらうのは難しそうなら、専門の不動産買取業者へ相談してみることをおすすめします。
空き家バンクに登録する
売れない空き家は空き家バンクに登録し、買い手が現れるのを待つ方法もあります。
空き家バンクとは、空き家を売りたい・貸したい所有者が、所在する自治体のホームページに空き家情報を掲載し、その情報から空き家を買いたい・借りたい希望者が好みの空き家を探し、取引する仕組みです。
空き家バンクには無料で登録でき、インターネットを通じて全国の空き家を探している人に物件情報を届けられる点がメリットです。
しかし、売れない空き家を空き家バンクに登録したところで、実際に売買に至るかどうかは難しいものがあります。
まず、空き家バンクの閲覧者には「（2拠点生活のための）賃貸物件」「修繕不要な物件」を探している人が多く、供給者とのニーズのミスマッチがあるからです。
また、空き家バンクを設置する自治体の46.6%で窓口担当者の専門知識不足を課題として挙げていることから、空き家の特殊性に特化した売却は難しいと考えられます。
参照元： ISFJ日本政策学生会議「空き家バンクにおける成約要因に 関するサバイバル分析1」 国土交通省「全国版空き家バンクの物件数増加及びマッチング促進事業」
売却を急いでいない方は、とりあえず登録だけして気長に買い手を待つのも手ですが、売却や現金化を急ぐ方は専門の不動産買取業者に直接買い取ってもらうことが最善です。
なお、空き家バンクの口コミや使い勝手を詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
民間の空き家マッチングサイトを利用する
空き家を売却する方法として、「空き家バンク」以外にも民間の空き家マッチングサイトを活用する手があります。
空き家マッチングサイトは、自治体運営の空き家バンクとは異なり、より広範囲の地域や、ユニークな物件も扱っているのが特徴です。
ここでは、おすすめの民間の空き家マッチングサイトをご紹介します。
これらのサイトは、物件の条件によっては一般的な不動産市場では見つかりにくい買い手を見つけられる可能性があります。
ただし、多くの場合、売主自身が物件情報の発信や買主とのやり取りを行う必要があるため、時間や労力がかかることを知っておきましょう。
また、「0円物件」として譲渡する場合は、当然ながら売却代金は得られません。
手軽に、確実に空き家を手放して現金化したい場合は、やはり不動産買取業者への直接売却が最もスムーズな方法です。
詳しくは「【結論】売れない空き家は「買取」が最も現実的な解決策」で解説しています。
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平均1か月程度で買取可能です
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【結論】売れない空き家は「買取」が最も現実的な解決策
仲介で価格を下げたり、業者を乗り換えたりしても買い手が見つからない場合、これ以上時間をかけても金銭的・精神的な負担は増える一方です。
いつまでも売れない空き家を処分するには、専門の不動産買取業者への「買取」が最も現実的な解決策といえます。
売れない空き家でも買取なら売却できる理由
売れない空き家は、空き家専門の不動産買取業者に直接売却して手放しましょう。
空き家専門の不動産買取業者とは、仲介ではなく物件を直接買い取る業者のことです。
仲介では売却できない空き家でも、専門の不動産買取業者が買い取れるのには、おもに以下の3つの理由があります。
- 独自の再生ノウハウがあるから
老朽化した建物を低コストで修繕したり、カフェやスタジオへ用途変更したりして、収益物件へ再生させる技術を持っているため、現状のままで買い取れる - 投資家向けの再販ルートがあるから
「自分が住む家」を探す個人ではなく、利回りを重視する投資家や事業会社といった独自のネットワークへ売却できるため、立地や築年数を問わず買い取れる - 複雑な権利関係を自社で解決できるから
提携士業と連携して法的な問題を自社で整理できるため、相続や境界、再建築不可といったトラブルを抱えた空き家だも買い取れる
このように、仲介では売れない空き家であっても、専門的な視点で見直せば「価値のある魅力的な物件」として扱えるのです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、全国の空き家の買取を専門に行っている買取業者です。
あなたの空き家を現状のままでスピーディーに買い取らせていただきます。
「本当に買い取ってもらえるのか」「いくらになるのか」といった相談でも構いませんので、まずはお気軽に下記無料買取査定フォームよりお問い合わせください。
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売れない空き家を買取で売却するメリット
不動産買取には、仲介での売却にはない様々なメリットがあります。
仲介での売却と買取を比較すると、以下のようになります。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 契約不適合責任の有無 | 売却後でも欠陥（雨漏り、シロアリなど）が見つかったら、売主は責任（契約解除や損害賠償など）を負う。 | 基本的に免責される。 |
| 売却にかかる期間 | 売りに出してから3カ月が平均。不動産会社探しも含めると半年ほど | 最短1週間～1カ月程度で契約・決済が完了し、スピーディに現金化できる。 |
| 仲介手数料 | 「売買価格の3%+6万円+消費税」 | 仲介業者を通さないため、不動産会社に支払う仲介手数料は不要。 |
| 現状のまま売却できるか | 基本、リフォームや荷物の整理が必要 | 現状のまま売却可能 ※買主である買取業者が実施するため |
| 近所に知られずに売却できるか | 仲介で売却する際は不動産情報サイトに登録されるため、周囲に知られる可能性がある。 | 直接買取で広告活動（チラシ、ネット広告など）をしないため、売りに出していることが周囲に知られない。 |
| 値段交渉の有無 | 空き家は老朽化などを理由に値引き交渉されるのが一般的 | 購入者は買取業者なので、査定価格が売却価格となる。 |
※契約不適合責任とは
引き渡された目的物が、契約で定められた種類・品質・数量に適合しない場合に、売主が負う責任のこと。
買主から補修や代金減額、損害賠償、契約解除を請求される恐れがある。
まとめると仲介と比べた買取のメリットは、以下の3つになります。
- 売れ残る心配がない
- 費用や手間をかけず、短期間で売却できる
- 売却後に責任を負わされることがない
アルバリンクが空き家を1,499万円で買取した事例
ここで、実際の空き家の買取事例を紹介します。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は訳アリ物件専門の不動産買取業者として、他社では断られるような空き家も数多く買い取ってきました。
たとえば「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
引用元：Albalinkの空き家買取事例
また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「いつ買い手が見つかるか分からない」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
父の死後、誰も住まなくなった築43年の家や土地を相続したものの
外壁が剥がれて近づくのも危険な納屋、残置物がそのままの倉庫、広大な田畑や山林には草木が生い茂り、さらに居宅は土砂災害特別警戒区域、、、
病気の母の介助をしながら空き家と土地の管理をしなければならないことに頭を悩ませていました。お金の心配もあり、姉と私二人自力で片付け始めましたが、大量の家財に苦戦し気が滅入っていました。
そんな中ネットで口コミ評価の高かったアルバリンクさんを知り、メールしたところ直ぐにご連絡くださいました(どの会社さんよりも早かったです！)
家の状態をお伝えすると、残置物がある状態でも良く、さらに買取できる農地か調べて下さり、農地の処分方法についても教えて下さいました😊
仲介の不動産屋さんに頼んでも
①いつ買い手が見つかるのかが分からない
②買い手が見つからない間、草刈り代や固定資産税がかかる上記を考えるとスピード感をもって買い手の方まで探して下さるアルバリンクさんの方が良いと判断し、お願いすることにしました。
遠方なのに査定にも来てくださり、丁寧に見てくださいました😌
状態が悪いとはいえ祖父母との思い出のある家なので｢管理すればいいところですね😊｣と言って下さった時は、とても嬉しかったです😊農地は売却出来ませんでしたが、居宅と山林合わせて処分料もお安くして頂きました。3か月も満たずに次の方にまで繋げて頂き、有効活用できると思うと、こんなに嬉しいことはないと思います😭
本当に本当に、ありがとうございました😭！
今では悩みが減り、前向きに考えられるようになりました✨
同じように空き家で悩んでいる方がいらっしゃるなら是非ともアルバリンクさんをおすすめします😊！引用元：Google口コミ
上記の方だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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なくなります
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売れない空き家を売却以外で手放す方法3選
売れない空き家を売却以外で処分する方法は以下の3つです。
ただし、詳しくは本文で解説しますが、いずれも空き家を手放せるとは限りません。
そのため、空き家を確実に手放したいと考えているなら、選択肢のひとつとして専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き家の買取に特化した専門の不動産買取業者です。
弊社には、購入した空き家にリフォームを施し、再販・活用して収益を上げる独自のノウハウがあります。
そのため、一般の買い手が見向きもしないような空き家でも価値を見出し、適正な価格で買い取ることが可能です。
あなたの空き家にも、あなたが考えてもいなかったような価値が潜んでいるかもしれません。
まずは、弊社の無料査定であなたの空き家の価値をお確かめください。
>>【築年数の古い空き家でも売却可能！】無料の買取査定を依頼
相続前なら相続放棄をする
被相続人が亡くなって、相続が発生してから3カ月以内であれば、相続放棄することが可能です。
ただし、空き家のみを相続放棄することはできません。
相続放棄とは、亡くなった親などが残した一切の資産や負債を引き継がず、相続人の立場から離れることだからです。
しかも、相続放棄をしても、すぐに管理責任から逃れられるわけではありません。
なぜなら、次の相続人の管理が始まるまでは、相続放棄をした人も、管理義務を伴うからです。
完全に空き家の管理責任から逃れるためには、以下の条件を満たす必要があります。
完全に管理責任から逃れる条件
- 第3順位までの他の相続人全員が相続放棄する
- 相続財産清算人※を選任する
相続人がいない場合に、被相続人（亡くなった方）の財産を管理・清算し、最終的に残った財産を国庫に帰属させる役割を担う者のこと。
相続放棄は、空き家以外のプラスの財産もすべて放棄することになるうえ、空き家の管理責任だけ中途半端に残ってしまうので、おすすめできません。
そのため、相続財産に空き家が含まれている場合は、いったん相続したうえで専門の不動産買取業者に売却することをおすすめします。
以下の記事では、相続放棄後の空き家の管理責任について詳しく解説しているので、参考にしてください。
自治体に寄付する
一部の自治体では公共目的での活用を前提に、空き家の寄付相談を受け付けているケースもあります。
たとえば、兵庫県尼崎市では「空家等寄付受け事業」を設けており、市内の老朽化した空き家や土地の寄付を受け入れることで、安全・安心な生活環境の保全や良好な街並み形成を目指しています。
ただし、自治体が空き家を引き取ることには以下のようなデメリットがあるため、実際には空き家の寄付を受け付けていない自治体が大半です。
- 貴重な財源である固定資産税を徴収できなくなる
- 空き家の管理義務も負うため管理コストが増す
また、自治会や町内会への寄付も考えられますが、寄付を受け入れられるのは行政から「認可地縁団体」として承認を得た団体のみです。
地域住民の地縁に基づいて形成された団体（自治会や町内会など）が、市町村長の認可を受けることで法人格を取得した団体。
法人格を持つことで、団体名義での不動産登記や契約が可能になり、不動産の所有や管理がしやすくなる。
認可地縁団体となるには厳格な要件があり、同好会など特定の活動のみを行う団体や、老人会、子ども会など会員に年齢・性別などの制限を設ける団体、不動産等の権利を保有する予定がない団体は、原則として寄付を受け入れることができません。
このように、空き家の寄付は現実的ではないため、早く処分したいなら専門の不動産買取業者へ相談することをおすすめします。
相続土地国庫帰属制度を利用する
相続土地国庫帰属制度を利用し、国に空き家を引き取ってもらう方法もあります。
相続土地国庫帰属制度とは、相続した土地を国に引き取ってもらえる制度で、2023年4月27日からスタートした新しい制度です。
ただし、申請すれば必ず承認されるわけではなく、空き家を国に引き取ってもらうためには、まず建物を解体する必要があります。
加えて、以下の条件に該当する土地は、国に引き取ってもらえません。
- 担保権などの権利が設定されている土地
- 他人の利用が予定されている土地
- 土壌汚染がある土地
- 境界が不明確な土地
- 崖があり、管理に過分な費用や労力がかかる土地
- 管理や処分を妨げるものが地上や地下にある土地
また、審査時には、審査手数料が土地一筆当たり14,000円必要となり、申請が通らなくても返金されません。
仮に審査を通過したとしても、10年分の土地管理費相当額を負担金として納付する必要があります（宅地の場合20万円程度）。
このように、相続土地国庫帰属制度は、解体費用や負担金がかかるうえに、空き家を国に引き取ってもらえないリスクもある方法です。
もし、費用や手間をかけずに、かつ確実に空き家を手放したいのであれば、専門の不動産買取業者に相談しましょう。
空き家が売れない場合にやってはいけない2つのこと
空き家が売れない焦りから、多くの人が「危険な選択」をしてしまいがちです。
良かれと思った行動が裏目に出る前に、絶対に避けるべき以下の2つを確認しておきましょう。
放置する
「売れないから」と空き家をそのまま放置するのは、おすすめできません。
なぜなら、空き家は所有しているだけで、以下のようなリスクがあるからです。
固定資産税や維持管理費がかかり続ける
空き家はたとえ使っていなくても、所有しているだけで年間数十万円もの費用や税金がかかります。
例えば、固定資産税の支払いや、空き家を管理するための費用などが挙げられます。
所有する空き家の所在地や広さによっても異なりますが、空き家の所有にかかる主な費用は下記の通りです。
| 内訳 | 負担金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 年間数万円～ | 空き家を使っていなくても、毎年必ず支払わなければならない。 |
| 水道料金 電気料金 | 年間数万円～ | 解約しなければ、最低でも基本料金はかかる。 |
| 交通費 | 年間数千円～ | 自分で管理する場合には、毎月交通費が発生。 （例）東京～和歌山の場合 |
| 委託費 | 年間数千円 ～10万円超え | 空き家管理代行サービスに委託する場合には、毎月委託費が発生。 |
空き家が売れないからと言って所有し続けると、気づけば数百万円もの費用を空き家の維持に支払う羽目になるかもしれません。
近隣トラブルによる損害賠償を請求される
人が居住していない空き家はトラブルを招きやすく、その結果損害賠償を請求されてしまうこともあります。
なぜなら、人が普段居住していない空き家は、管理が行き届きにくかったり、老朽化の進行が早いなど、近所迷惑となる可能性が高いからです。
手入れがされていない庭木に、蜂等の害虫が住みつき、近隣住民が蜂に刺されるなどの被害を受けた場合、空き家所有者は慰謝料を請求されるおそれがある。
老朽化した空き家が倒壊してしまい、隣家の家屋を損傷させた場合、所有する空き家の解体費用と、隣家の建物および家財に与えた被害の損害賠償費用を支払うことになる。損害の程度により修繕または建替えとなり、建替えとなった場合は何千万円もの費用が発生するおそれがある。
また、もし空き家が原因で死亡事故が起きてしまった場合には、1億円以上の損害賠償金を請求されることもあり得ます。
参照元：日本住宅総合センター「空き家発生による外部不経済の損害額の試算結果」
空き家が取り返しのつかない事故を起こし、所有者が多額の負債を抱える前に、老朽化した空き家は早急に手放しましょう。
空き家専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、どんなに老朽化した空き家も買取可能です。
実際、ベランダが剥がれた上に床下浸水している家や、台風で屋根が壊れた家なども買い取った実績がありますので、空き家による近隣トラブルが心配な方は、お気軽にご相談ください。
管理不全空き家・特定空き家に指定されて税金が上がる
空き家を放置してしまうと、毎年支払う固定資産税が増額したり、自治体に罰金や空き家の解体費用を支払わされる可能性があります。
なぜなら、所有者は空き家を適切に管理する義務があり、怠ると自治体から「管理不全空き家※1」や「特定空き家※2」に指定されてしまうからです。
※1 管理不全空き家とは
放置すれば特定空き家になるおそれのある状態の空き家のこと。
※2 特定空き家とは
管理不足による倒壊や近隣に著しい害を与える可能性が高い、以下のいずれかの状態にある空き家のこと。
- 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
参照元：平成二十六年法律第百二十七号空家等対策の推進に関する特別措置法
空き家が管理不全空き家、特定空き家に指定される流れは以下の通りです。
- 自治体による調査で空き家に問題が発覚すると、まず所有者に対して助言や指導が行われる
- 改善が見られない場合、「管理不全空き家」に指定され、勧告を受ける
※勧告を受けた時点で、小規模宅地等の特例から除外され、固定資産税が6倍になり、さらにその後命令に背けば50万円の罰金を支払うことになる - 勧告に従わず、さらに状態が悪化すると「特定空き家」に指定され改善命令が出される
- 行政からの改善措置命令に従わない場合や、早急に対処しなければ空き家が近隣に多大な被害を及ぼす等と判断された場合、自治体によって空き家が強制解体される
そして、数百万円以上の解体費用は、全額空き家所有者に請求されるのです。
解体費用を支払わなければ、空き家所有者の給料やその他財産が差し押さえられ徴収されてしまいます。
本来支払う必要がなかった費用を活用方法もない空き家を支払うことになってしまわないよう、用途がない空き家は早急に手放しましょう。
空き家専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、自治体の助言や指導を受けるような老朽化した空き家でも問題なく買い取っております。
空き家の固定資産税負担が心配な方は、弊社の無料空き家相談・無料査定からお気軽にご相談ください。
リフォーム・解体する
空き家が売れないからといって、自分の判断でリフォームや解体を行うことは避けましょう。
多額の費用をかけてリフォームや解体をすると、かえって以下のようなリスクを負うことになります。
- 立地の悪さは解消されない
一般の買い手は建物の状態よりも立地を重視するため、駅から遠いなどの問題がある場合、建物を新しくしても購入希望者は現れにくい - 更地にすると税金が増える
解体して更地にすると、固定資産税の優遇措置が適用されないため、買い手が見つかるまで最大6倍の税金を納めることになる
以下に、リフォーム・解体の費用目安をまとめました。
【リフォーム費用の目安】
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| キッチン・浴室・トイレなど水回り | 50万円〜500万円 |
| 壁紙の張り替え・床の修繕など内装 | 10万円〜100万円 |
| 外壁塗装・屋根の補修など外装 | 50万円〜300万円 |
| フルリフォーム | 1,000万円〜 |
【解体費用の目安（1坪あたり）】
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 木造 | 3万円〜5万円 |
| 軽量鉄骨・重量鉄骨造 | 6万円〜7万円 |
| RC造（鉄筋コンクリート） | 6万円〜8万円 |
空き家の市場では、リフォーム・解体費用が100%価格に反映される保証はありません。
多額の費用をかけるほど、売却価格との差額で赤字になる可能性が高まるため、空き家のリフォーム・解体には慎重な判断が求められます。
もし、リフォームや解体の費用をかけずに空き家を手放したいのであれば、専門の不動産買取業者へ売却することをおすすめします。
弊社アルバリンクは、全国の空き家専門の不動産買取業者です。
老朽化した物件であっても現状のままで買い取りますので、あなたが費用を負担する必要はありません。
「今の状態のまま、費用をかけずに手放したい」とお考えなら、ぜひ弊社の無料査定よりお気軽にご相談ください。
自治体の補助金は全額補填してくれない
自治体の空き家の解体やリフォームに関する補助金制度は、費用のすべてを賄えるわけではありません。
補助金には「上限額」が設定されており、実際には工事費の大部分をあなたが自己負担することになります。
具体的な自治体の補助金制度を以下の表にまとめました。
| 自治体 | 制度名 | 補助内容の目安 | 上限額 | 主な条件 |
|---|---|---|---|---|
| 千葉県木更津市 | 空家除却工事補助金 | 解体費用の50％ | 20万円 | ・昭和56年5月31日以前の建物 ・着工前の申請 |
| 大阪府大阪市 | 狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度 | 解体費の1/2〜4/5 | 100万円 | 重点対策地区などの特定エリアかつ昭和56年以前の建物 |
| 東京都世田谷区 | 不燃化特区制度（除却助成） | 解体費の一部 | 100万円〜 | 不燃化特区内限定 |
| 熊本県錦町 | 住宅リフォーム補助金制度 | リフォーム費用の20％ | 30万円 | ・町内業者による施工 ・工事費20万円以上 |
| 福岡県久留米市 | 空き家活用リフォーム助成事業 | リフォーム費用の50％ | 50万円 | ・6ヶ月以上の空き家 ・耐震性を有すること ・市内業者の施工 |
また、リフォームには「みらいエコ住宅2026事業」や「先進的窓リノベ2026事業」といった国の補助金制度もありますが、「断熱」や「省エネ」など特定の性能基準を満たす工事が必須です。
| 制度名 | 対象となる主な工事 | 補助内容（上限額の目安） |
|---|---|---|
| みらいエコ住宅2026事業 | ・開口部・躯体の断熱改修 ・エコ住宅設備（節水トイレ等）の設置 ・バリアフリー改修 | 最大100万円/戸 |
| 先進的窓リノベ2026事業 | ・断熱性能の高い窓への交換 ・内窓の設置 ・ガラス交換 ・玄関ドアの交換 | 最大100万円/戸 |
| 給湯省エネ2026事業 | 高効率給湯器（エコキュート、エネファーム等）の設置 | 最大17万円/台 |
国の補助金は高額で魅力的ですが、受給するためには「性能を一定基準まで引き上げる工事」が必須です。
売却のためにこれらの基準を無理にクリアしようとすると、結果的に補助金額を大きく上回る工事費がかかってしまい、手元に残るお金が減ってしまう結果になりかねません。
さらに、補助金を利用する際には以下の3つの大きなリスクがあります。
- 原則として「全額立て替え」
補助金は工事が完了し、自治体の確認を受けてから振り込まれるため、まずは工事費の全額を自ら用意して業者に支払う必要がある - 予算上限に達すると募集が締め切られる
補助金の予算は年度ごとに決まっており、申請期限内であっても上限に達した時点で受付が終了する
余計な出費や手続きの心配をせずに空き家を処分したいのであれば、現状のまま買い取ってくれる専門の不動産買取業者への相談をおすすめします。
弊社アルバリンクは、空き家専門の不動産買取業者です。
物件の状態を問わず現状のまま買取可能なので、あなたは補助金の申請に振り回されたり、高額な工事費を立て替えたりする必要はありません。
査定額にご納得いただければ、最短数日のスピーディーな現金化も可能です。
「リフォーム費用を用意できない」「空き家の補助金を利用したいが、申請が難しい」とお悩みの空き家をお持ちなら、ぜひ弊社までご相談ください。
空き家を売却する時の3つの注意点
売れない空き家を買取で売却するメリットをご紹介しました。
ただし、空き家を売却する際には以下3つの注意点を押さえておく必要があります。
空き家の売却を検討している方は注意点をよく読み、スムーズに売却できるように備えましょう。
それぞれの注意点について、解説していきます。
相続した空き家は相続登記が必須
相続した空き家であれば、相続登記をしなければ売却できません。
なぜなら、不動産は名義人でないと所有者である証明ができないからです。
空き家は名義変更されないまま放置されているケースが少なくありません。
売却を検討する際は、まずは相続登記がされているか確認をしてください。
また、令和6年（2024年）4月1日以降は相続登記が義務化され、相続による空き家の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
参照元：東京法務局「相続登記が義務化されます（令和6年4月1日制度開始）」
もし期限内に相続登記を完了しなかった場合には10万円以下の罰金が課されるので、必ず相続登記するようにしましょう。
相続税が発生する
空き家を相続すると、相続税を納める必要がある点も押さえておきましょう。
相続税は、亡くなった親からお金や空き家などの財産を受け継いだ際に課される税金です。
ただし、相続税には以下の基礎控除があるので、財産を相続したから必ずかかるわけではありません。
基礎控除＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
参照元：国税庁「No.4152 相続税の計算」
たとえば、法定相続人があなたひとりだった場合の基礎控除額は以下の通りです。
基礎控除＝3,000万円＋（600万円×1）＝3,600万円
つまり、空き家を含めた相続財産の合計額が3,600万円以内に収まっていたら相続税は発生しないということです。
ただし、相続税の計算方法は複雑です。またお金を巡って家族・親族間でトラブルが起こることも少なくありません。
そのため、空き家を相続する際には相続税に強い税理士に相談することをおすすめします。
なお、相続税の納付期限や自分で計算する方法は以下の記事に詳しくまとめてありますので、併せてご参照ください。
土地の境界を必ず確定させる
仲介で空き家を売却する際には、土地の境界線を明確にするため、測量を行わなければなりません。
測量には現状測量、境界測量、確定測量の3種類がありますが、1番高額である確定測量を行ってあれば、購入希望者が安心して購入できるため、比較的売れやすくなります。
ただし、土地の売却に必要な確定測量の費用は、40万円～80万円と高額です。
一方買取業者への売却であれば、買取業者が負担するため、測量を依頼する手間と高額な測量費用の自費負担を避けられます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は空き家専門の不動産買取業者として、空き家を現状のまま買い取った後に測量を実施するため、空き家を弊社へ売却いただければ、売主様が測量費用を負担する必要はありません。
測量の手間と費用をかけずに空き家を売却したい方は、以下からお気軽にご相談ください。
>>【境界未確定でも空き家の売却が可能！】無料の買取査定を依頼する
以下の記事では境界が未確定のために起こるトラブルや、その予防・解消法を解説しています。
共有名義の場合は所有者全員の合意が必要
相続により取得した空き家は複数人で所有していることが多くありますが、このように共有名義である空き家を売却する際には所有者全員の合意が必要です。
空き家の売却を検討する時点で、所有者同士で話し合いが必要となり、一人でも反対者がいるとその不動産は売却できません。
さらに相続から時間が経てば経つほど、共有者同士で話し合いがますます困難になります。
なお、不動産の売却で合意形成ができず不動産全体を売却できない場合でも、ご自身の所有する共有持分のみなら売却が可能です（民法第206条）。
訳あり物件専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、弁護士や司法書士と連携し、共有持分の複雑な権利関係にも対応できるため、不動産の共有持分のみでも問題なく買い取れます。
共有名義の不動産を売却できずお悩みの方は、弊社までお気軽にご相談ください。
以下の記事では共有名義の空き家を放置するとどうなるか、共有不動産のリスクを詳しく解説しています。
まとめ
売れない空き家の処分方法や売れない原因を解説しました。
空き家が売れない背景には、築年数が古い、立地条件が悪いなどの理由が潜んでいます。
このような空き家を売りに出したとしても、いつまでも買い手が見つかることはなく、ずっと手放せない状態に陥りかねません。
そのため、一般の買い手からの需要がない空き家は、専門の不動産買取業者に直接売却して手放すことをおすすめします。
専門の不動産買取業者なら、一般の買い手が見つかりにくい空き家でも、短期間でスムーズに買い取ってくれるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の空き家を積極的に買い取っている専門の不動産買取業者です。
「売りに出しているけど一向に売却できない」「不動産業者に売却を断られてしまった」等、売れない空き家を所有してお悩みの方は、ぜひ一度弊社にご相談ください。
数多の空き家買取の実績を活かし、お客様が納得のいく売却ができるよう、全力で対応させていただきます。
>>【売れない空き家も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
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