株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
事故物件の売却価格は相場よりも10～50％安い
事故物件を売却する方法には、一般の買主を探す「仲介」と、専門の業者に直接買い取ってもらう「買取」の2種類があります。
もし、あなたが仲介で事故物件を売却する場合、一般の買主は事故の事実に強い抵抗感を覚えるため、通常の物件相場よりも価格を大幅に下げざるを得ません。
実務上でも、仲介で売却する事故物件は死因によって以下のように売却価格が下落します。
ご覧のように、売却価格は市場価格の10〜50％も安くなることが一般的です。
この章では、仲介で売却した際の具体的な売却相場を、死因別に詳しく解説します。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は、他の不動産会社では扱いが難しい事故物件も買い取っている専門の買取業者です。
豊富な経験や知識から適正な買取価格をご提示できますので、正確な査定価格を知りたい方はぜひご相談ください。
>>【売りづらい事故物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
事故物件におけるケース別の売却相場については、以下の記事で詳しく解説しています。
特殊清掃を行った孤独死のケース：10～20％減少
孤独死が起きた物件は、仲介で売却する場合、通常物件よりも売却相場が10～20％ほど安くなるのが一般的です。
孤独死とは、おもに一人暮らしの方が誰にも気づかれないまま死亡することを指します。
このケースでは、急死後しばらくしてから見つかることが多く、遺体の腐敗が進んで部屋に臭いなどが染みついてしまいます。
売却前に特殊清掃（遺体の除去や除菌・消臭など）を行っても、買主は心理的な嫌悪感を抱きやすく、値引きを要求されるケースが多いです。
また、 特殊清掃を行うには数十万円の費用が必要です。
仲介では特殊清掃の費用は売主負担となるため、売却額が安くなる上に、手取り額がさらに減少します。
自殺のケース：30～50％減少
物件内で亡くなった方の死因が自殺だった場合、仲介での売却価格は通常物件の30～50％ほど大幅に下落します。
これは、数ある死因の中でも買主が抱く心理的な抵抗感が極めて強いためです。
たとえ発見が早く、亡くなったのが搬送先の病院であったとしても、自殺があった事実は購入者に告げなければなりません。
下落率は、物件の条件によって幅があります。
以下の記事では、首吊り自殺が起きた家の売却方法を解説しています。
殺人のケース：50％以上減少
数ある死因のなかでも、購入者の忌避傾向が特に強いのが殺人であり、仲介での売却価格は通常物件の半額以下になることもあります。
殺人事件が最も不動産価値を下落させるのは、購入者が抱く心理的抵抗感が自殺や孤独死と比べて桁違いに強く、購入希望者が極端に少なくなるからです。
とくに、ニュースでも取り上げられるほどの殺人事件が起こった場合、事件の記憶が周辺の方々から風化しにくく、悪印象が払拭されにくいといった風評被害の永続性が伴います。
しかし、諦めるのは早計です。
このような場合は、一般の仲介市場ではなく、専門の買取業者に相談することが最善策となります。
訳あり物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、殺人事件のあった物件でも問題なく買い取れます。
弊社は買い取った物件を独自のノウハウで再生し、居住用以外の幅広い需要を持つ買主へ再販できるため、事故物件でも収益に変えることが可能です。
これまでも殺人事件などの事故物件を多数買い取ってきた実績がありますので、他社で売却を断られた方も、一度弊社へご相談ください。
>>【殺人事件のあった物件も買取可能！】無料の査定を依頼する
事故物件を買取で売却したときの相場は仲介の70～80％程度
一般の買主を対象とする「仲介」で事故物件を売却すると、市場価格の10〜50％も価格が下落する恐れがあります。
一方、事故物件に特化した「買取」で売却した場合の価格は、仲介で売れると仮定した価格（一般の仲介相場）の70～80％程度が目安とされています。
「仲介よりも安くなるのか」と感じるかもしれませんが、実際に手元に残る金額（手取り額）では、仲介を上回るケースも少なくありません。
なぜなら、買取では業者が直接物件を買い取るため、売主が負担すべき以下の売却経費が一切かからないからです。
とくに、事故物件は売却前に特殊清掃やリフォームで多額の費用がかかりがちなので、買取での売却が最も手元にお金が残るというケースは珍しくないのです。
また、買取は価格面以外でも、事故物件の売却において大きなメリットがあります。
買取業者であれば、平均1ヶ月程度という短期間で確実に売却を完了でき、契約不適合責任といった売却後のトラブルの心配も一切ありません。
専門の買取業者は、業者ごとに事故物件を再生する独自のノウハウや再販ルートを持っています。
そのため、買取価格も業者によって大きく変動します。
事故物件を少しでも高く、かつ確実に手放したい場合は、複数の買取業者に査定を依頼して比較することが最も重要です。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は、事故物件のような「訳あり物件」を専門に扱う買取業者です。
一般的な買取業者が買い取れないような物件でも、独自の活用ノウハウで適正価格で積極的にお買取りいたします。
事故物件の処分にお困りなら、ぜひ一度弊社の無料査定をご利用ください。
アルバリンクが事故物件を550万円で買取した事例
前項で、事故物件は買取実績が豊富な買取業者への売却が最適であるとお伝えしました。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者であり、事故物件の買取実績が豊富な買取業者です。
ここでは、弊社の買取事例を一部抜粋してご紹介します。
買取金額も公開しておりますので、仲介での売却相場と比較して金額差がない場合や、仲介で売れ残ってしまっており、少しでも早く売却して現金化したい場合は、弊社への売却もご検討ください。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
上記の事例以外にも、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
カンタン1分査定
【売却方法別】事故物件を少しでも高く売却する方法
事故物件は通常、価格が大きく下落しますが、工夫次第でその下落幅を抑え、少しでも高値で売却することは可能です。
この章では、事故物件を高く売るための具体的な方法を解説します。
仲介の場合
立地条件が良いなど、物件そのものの魅力が高い事故物件は、仲介での売却を目指すことで、市場相場に近い価格での売却が期待できます。
仲介で売却価格の維持を目指すために、売主側でできることは以下の通りです。
清掃や修繕、リフォームを行っておく
事故物件の売却前に清掃・修繕・リフォームなどを済ませておくのも、重要なポイントです。
壁やフローリングに汚れ・匂いが付着したままでは、売り出す際にマイナスな印象を与え、値引きを提案される要因になりやすいためです。
匂い・汚れが軽微な場合は清掃・ハウスクリーニングをおこない、除去しきれない場合は特殊清掃を依頼しましょう。
また、建物が老朽化している場合、リフォームすることで内覧希望者の第一印象が良くなり、資産価値を高められます。
ただし、リフォームは施工内容次第で10万円〜1,000万円という価格帯で費用がかかるため、全体をリフォームするのはおすすめしません。
リフォーム費用が高額になりそうな場合、後述する「事故物件の買取実績が豊富な買取業者」に売却するのが賢明です。
安易に解体しない
事故物件だからと言って、決して家屋を解体してはいけません。
数百万円もの解体費用がかかるうえに、解体したところで告知義務は無くならないからです。
売却時には事故物件であることを伝えなくてはいけないので、解体費用分をまかなえない金額で売却することになることや、一生売れ残ってしまうおそれもあります。
そうなれば、解体費用分は全て赤字になります。
さらに、建物を解体して更地にして売れ残ったまま年を越すと、土地の固定資産税を軽減している住宅用地の特例から除外され、翌年以降は固定資産税が6倍になる恐れがあります。
以上のことから、死因の内容や建物の状態を問わず、事故物件を売却する際は決して解体せず、そのまま売り出しましょう。
なお、更地にするメリット・デメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。
事故の発生から一定期間空ける
事件・事故の発生から間もない場合、マイナスな印象が定着しているので売却が難しい傾向にあります。
通常の不動産は時間が経つほど資産価値が下落しますが、事故物件は一定期間を空けて風化させたほうが売却しやすくなるケースもあります。
ニュースで大々的に事故が報道された場合などは、目安として半年から1年ほど期間を空けたほうがよいでしょう。
買取の場合
「仲介での売却活動に疲れた」「リフォーム費用や告知のストレスを避けたい」といった理由で買取を選ぶ場合、買取価格の比較が最も重要になります。
事故物件を高く買い取ってくれる買取業者は、以下の2つの特徴があります。
事故物件の買取実績が豊富
事故物件を高く買い取ってもらうには、その物件を「商品」として再生し、利益を出せる見込みがある、買取実績の豊富な専門業者を選ぶことが不可欠です。
買取業者の価格は、物件を買い取った後の「再生・再販ノウハウ」に依存するからです。
実績豊富な業者は、物件の特性を理解し、再生コストやリスクを適正に評価できます。
こうしたノウハウを持つ専門業者であれば、他の業者が価格を出せないような物件でも、独自の収益化ルートを見つけることができます。
その結果、物件本来の価値を見極めた高額な買取価格を提示してもらいやすくなります。
実績豊富な業者を見つけ、買取価格を最大化するためには、複数の専門業者に査定を依頼し、「提示額」と「過去の買取事例」を比較することが最も重要です。
過去の買取事例を公開している業者や、訳あり物件専門を謳っている業者を優先的に選びましょう。
専門家と連携
不動産に関する士業（弁護士、司法書士など）や特殊清掃業者、リフォーム業者などの専門家と強固に連携している買取業者も、高額買取が期待できます。
専門家との連携がスムーズであれば、物件の再生にかかる時間やコストを最小限に抑えることができます。
そのコスト削減分を、売主への買取価格に反映させることが可能になるからです。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は、事故物件の買取実績が豊富であり、各種専門家とも密に連携しています。
どのような事故物件も、物件本来の価値を見極め、できる限りの高額買取に対応いたします。
事故物件を「早く」「高く」手放したい方は、ぜひ弊社まで、ご相談ください。
事故物件の相場を左右する3つの要素
事故物件の売却価格を決める要素は以下の3つです。
物件の条件
事故物件の売却相場を左右する要素の一つは、物件の立地です。
購入を検討する人は、事故物件である事実よりも住みやすさや利便性、将来性といった不動産本来の魅力を優先して評価することがあります。
たとえ事故が起きた物件であっても、不動産としての魅力が高ければ、価格が比較的保たれる可能性があります。
具体的には、以下のような条件が良い物件は需要が高く、高値での売却が期待できるでしょう。
- 立地が良い：駅からの距離が近い、都心部にある、人気のエリアなど
- 築年数が浅い：建物が新しく、耐震基準などを満たしている
- 間取りや設備が良い：使いやすい間取り、人気の設備が整っている
- 周辺環境が整っている：スーパーや学校、病院などが近くにある
逆に上記に当てはまらなければ、事故物件であるかどうか以前に需要が低く、価格が下がりやすいといえます。
事故・事件後の状態
事故や事件が起きた後の物件の状態も、売却価格に影響を与える重要な要素です。
特に、特殊清掃が実施されたかどうか、またその程度によっても、購入希望者の抱く印象は大きく変わります。
特殊清掃が行われた場合には、購入希望者に対し発生時期や場所、死因（特殊清掃が必要になった経緯や状況）、特殊清掃の実施状況（清掃範囲や方法など）を告知する必要があり、告知内容が契約判断を左右する可能性が高いためです。
また、遺体の発見が早ければ特殊清掃で痕跡や臭いを完全に消去できますが、遺体の発見が遅れて体液や臭いが壁や床に染み込んでしまうと、特殊清掃だけでは不十分で、床や壁などの部分的なリフォームが必要となることがあります。
近年では「一部だけリフォームされた物件＝事故物件」との認識が広まってきており、不自然なリフォーム箇所のある物件は購入希望者から敬遠され、価格が下がりやすいのです。
簡易な清掃で済んだ場合は、適切な処置を実施したことで物件の品質保証となり、買い手に対し安心感を与える効果も期待できます。
事故物件を気にしない買い手に限定されますが、価格交渉を有利に進められる可能性もあるでしょう。
事故・事件の内容
事故物件の売却相場は、そこで起きた事故や事件の内容によっても大きく変動します。
事件性の有無や亡くなり方によって、買い手が感じる心理的な抵抗の度合いが異なるからです。
例えば、殺人事件のような凶悪なケースに比べて、孤独死（病死）や事故死なら気にしない人も一定数いるため、価格の下落も抑えられる傾向にあります。
事実、弊社Albalinkが全国の男女983人に行ったアンケートでも、死因が孤独死や事故死であれば「住んでもいい」と答えた方が大半を占め、理由として「コスパが良い」や「心霊現象などは信じていない」「入居しやすい」と合理的な回答が挙がっています（下図参照）。
一方で、自殺の場合はやや心理的抵抗が上がり、殺人事件のような凶悪なケースはさらに抵抗を感じる人が増えるため、その分価格も下がることが一般的です。
このように、事故の内容は価格設定に直接的な影響を及ぼしますが、見方を変えれば、買主の心理的ハードルが低い事故・事件であれば、相場に近い価格で売却できる可能性もあるといえます。
ただし、物件の本当の価値はプロの見立てでなければ測れません。
そのため「事故物件だから高く売れない」と諦める前に、まずは事故物件専門の買取業者へ相談してみることをおすすめします。
専門の買取業者なら、物件の価値を適正に評価できるため、事故物件としての相場よりも高値で売却できることも少なくないからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、事故物件を多数買い取ってきた実績があるので、物件本来の価値を適正に評価することが可能です。
事故物件を少しでも高く売却したい方は、ぜひお気軽にご相談ください。
カンタン1分査定
事故物件の売却相場を自分で調べる5つの方法
自分で事故物件の売却相場を調べる方法には、以下の5つがあります。
| 調べる方法 | 向いている人 |
|---|---|
| 不動産ポータルサイトで類似物件の相場を調べる | 費用をかけず手軽に知りたい |
| 不動産取引情報提供サイトを利用する | 費用をかけず不動産ポータルサイトより少し詳しく知りたい |
| 不動産情報ライブラリを利用する | 費用をかけず不動産ポータルサイトより少し詳しく知りたい |
| 不動産鑑定士に鑑定を依頼する | 費用をかけても正確な価格を知りたい |
| 専門の買取業者に査定を申し込む | 費用をかけず、なおかつ正確な価格を知りたい |
これらの方法で類似物件の価格を確認し、前述した死因に応じた価格を割り引く（10%〜50%）ことで、おおよその相場をつかむことが可能です。
しかし、事故物件の売却相場は「事故物件の売却相場を左右する3つの要素」で解説したように、事故の内容や物件の状態によって大きく変動するため、一概には言い切れません。
より正確で現実的な売却相場を知りたければ、「専門の買取業者に査定を申し込む」のが最も確実な方法です。
不動産ポータルサイトで類似物件の相場を調べる
まずは、不動産ポータルサイトで類似物件から売却・賃料の相場をリサーチする方法です。
SUUMO・LIFULL HOME’S・アットホームなどの不動産ポータルサイトで、所在地・面積・最寄り駅など、類似物件をピックアップしましょう。
類似した物件の売却価格から10%〜50％を割り引くと、事故物件の相場が算出できます。
費用をかけず、手軽に相場を知りたい方は、不動産ポータルサイトで調べる方法がおすすめです。
不動産取引情報提供サイトを利用する
次に、不動産取引情報提供サイトを利用して売却価格の相場をリサーチする方法です。
不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」で成約価格に基づいた取引情報を閲覧できます。
地域名を入力し、類似物件の取引価格を確認した後、10%〜50％を割り引いて事故物件の相場を算出します。
不動産ポータルサイトが「オーナー・不動産会社が設定した価格」であるのに対し、レインズ・マーケット・インフォメーションは「成約価格」という点が両者の違いです。
費用をかけず、不動産ポータルサイトよりも少し詳しく知りたい方におすすめの方法です。
不動産情報ライブラリを利用する
次に、不動産情報ライブラリを利用して、売買価格の相場を調べる方法です。
不動産情報ライブラリは、2024年の4月1日に国土交通省がリリースした不動産情報サイトです。
地域名を入力して検索をかけ、価格情報から「不動産取引価格情報」「成約価格情報」を選択して対象エリアをクリックすると、過去の取引事例が閲覧できます。
類似物件の価格情報から、10%〜50％を割り引いて事故物件の相場を算出します。
なお、不動産情報ライブラリの成約価格は「レインズ・マーケット・インフォメーション」を元にした情報であるため、情報は本家とほぼ同じです。
土地価格・周辺施設など、類似物件の詳細な情報を把握したい方は不動産情報ライブラリを活用しましょう。
費用をかけず、不動産ポータルサイトより少し詳しく知りたい方はおすすめの方法です。
不動産鑑定士に鑑定を依頼する
不動産鑑定士に鑑定を依頼して、売却・賃料の相場を相場をリサーチする方法です。
不動産鑑定士とは、不動産の適正な価値を鑑定する専門家を指します。
国家資格である不動産鑑定士があらゆる鑑定評価の手法で評価額を算出するため、鑑定結果の精度は高めです。
そのため、事故物件を安く買い叩かれる・賃料の設定を誤るといったリスクを未然に防げるうえ、価格交渉の際にも役立ちます。
ただし、鑑定費用の相場は約20万円〜50万円程度と安くはありません。
費用をかけてでも、正確な価格を知りたい方は不動産鑑定士への依頼を検討しましょう。
専門の買取業者に査定を申し込む
最後に、事故物件の扱いに長けている専門の買取業者に査定を申し込む方法です。
買取の中でも、事故物件に強い専門の買取業者であれば、豊富な買取実績・活用ノウハウから算出するため、精度の高い査定額を確認できます。
専門の買取業者の多くは無料査定をおこなっているため、費用をかけず、スピーディーに正確な価格を知りたい方は、無料査定を依頼しましょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、事故物件に強い専門の買取業者です。
事故物件に強い弊社であれば、不動産本来の価値を見出した適正価格を算出いたします。
経験豊富な査定員による無料査定は365日受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
事故物件の売却時に売主は告知義務を負う
事故物件を売却する際、売主が必ず負うのが告知義務です。
建物内で自殺や殺人などの事件・事故があった事実など、買主が心理的な抵抗を感じる瑕疵（不具合）について、売買契約を締結する前に買主に伝えなければならないという、売主が負う義務
ここでは、告知義務について以下のことを解説していきます。なお、告知義務が生じる基準については、以下の記事で詳しく解説しています。
告知義務が必要な死因
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、不動産の取引において告知義務が発生するのは、おもに事件性の高い死因や、建物に重大な影響を残した死が発生した場合です。
具体的に、事故物件として告知義務が必要なおもな死因は以下の通りです。
- 他殺・自殺
- 焼死
- 事故死（事件性の高いもの）
これらの事件性の高い死や、建物に重大な汚損が残った死については、売却時のトラブルを防ぐためにも、必ず購入希望者に告げる必要があります。
一方、老衰や病気による自然死、階段からの転落などの不慮の事故死といった、事件性がなく通常想定される範囲の死については、原則として告知義務の対象外とされています。
ただし、自然死や不慮の事故死でも、発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合は、物件に物理的・心理的な欠陥が残るため、告知義務が生じます。
売買の場合は永遠に告知義務を負う
告知義務は、時間が経てばなくなるというものではありません。
不動産の売買契約においては、取引金額の重大性や所有権の永続性といった特性から、原則として事故の発生から何年経っても告知義務を負います。
この考え方は、心理的瑕疵が買主の契約判断に永続的に影響を与え続けるという、過去の裁判所の判例に基づくものです。
参照元：一般財団法人不動産適正取引推進機構「続・心理的瑕疵に関する裁判例について」
実際、過去には50年以上前に発生した殺人事件を告知しなかったことで、売主の責任が追及されたケースがあります（東京地裁平成12年8月31日判例）。
また、事件が起こった建物を解体して更地にしたとしても、告知義務は課されます。
たとえば、8年前に殺人事件が起こった建物を更地にし、事件の事実を告げずに売買したケースでは、いまだ心理的欠陥が残っているとして売主に損害賠償が命じられた事例があります（大阪高等裁判所平成18年12月19日判例）。
売却後のトラブルを防ぐためにも、告知義務のある物件については、購入希望者には事前に包み隠さず告げることが大切です。
告知義務に違反すると買主から損害賠償を請求される恐れがある
前述のように、事故物件の売却時には売主に告知義務が課されます。
売主が売却時に告知を怠ると、告知義務違反になり、契約不適合責任に問われ、損害賠償請求などされる恐れがあります。
売主が買主に引き渡した目的物が契約内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負わなければならない責任のこと
契約不適合責任のリスクを完全に避けたい場合は、前述した「専門の買取業者への売却」をおすすめします。
買取業者への売却であれば、買取業者が不動産のプロであるため、売主の契約不適合責任はすべて免責されます。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）も、どのような瑕疵を抱えた不動産も契約不適合責任を免除したうえで買い取っております。
売却後のトラブルの心配を一切せずに事故物件を手放したい方は、ぜひ一度弊社の無料査定をご利用ください。
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
まとめ
事件や事故などによって人が亡くなった事故物件は売却しにくく、通常物件よりも10～50％ほど売却価格が下がってしまうことがほとんどです。
物件の状態や立地条件のよい場所に建つ事故物件の場合は仲介を通じて少しでも高く売れる可能性はありますが、いくら価格を下げても買い手が付かず、一生売れ残ってしまうおそれもあります。
とにかく事故物件を手放したい場合は、事故物件の扱いに特化した買取業者に直接売却しましょう。
専門の買取業者であれば、どんな瑕疵がある物件も、そのままの状態で1週間から1ヶ月程度で買い取れます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、殺人や自殺などが起きた事故物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
独自の再生ノウハウと全国の再販ルートを持つため、他社では価格が出ない物件でも高額買取が可能です。
事故物件の売却でお困りの際は、ぜひ弊社の無料査定よりご相談ください。
相談・査定はこちら
