株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
43条但し書き許可は再建築不可を建築可能にする救済措置
そもそも土地上に家を建てるには、建築基準法で定められた接道義務を満たしていなければなりません。
接道義務とは、「建物を建てる際は建築基準法上の幅4m以上の道路に2m以上接している必要がある」とするルールです。
したがって、接道義務を満たしていない土地は家を建てられない「再建築不可物件」として扱われます。
しかし土地が建築基準法上の道路に接していなくても、特定行政庁に43条但し書き申請をして許可を得れば、例外的に建て替えが認められることがあります。
建築主事を置いている市区町村では市区町村長、建築主事を置いていない市区町村では都道府県知事。
建築基準法上の道路は以下のとおりです。
| 道路の種別 | 内容 |
|---|---|
| 法第42条第1項第1号道路 | 道路法による道路（国道・県道・市町村道）で幅4m以上のもの |
| 法第42条第1項第2号道路 | 都市計画法などによる道路で幅4m以上のもの |
| 法第42条第1項第3号道路 | 建築基準法施行以前から現に存在する幅4m以上の道路 |
| 法第42条第1項第4号道路 | 道路法などによる事業計画がある道路で特定行政庁が指定した幅4m以上のもの |
| 法第42条第1項第5号道路 | 新たに築造する道路で特定行政庁から位置の指定を受けた幅4m以上の道路（位置指定道路） |
| 法第42条第2項道路 | 建築基準法施行以前に建物が建ち並んでいる幅4m未満の道路で特定行政庁が指定したもの |
43条但し書き許可は、再建築不可物件を建て替え可能にする言わば救済措置といえるでしょう。
なお、建築基準法の改正に伴い、43条但し書き申請は「43条2項1号認定」および「43条2項2号許可」に変更されています。
再建築不可物件について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
43条但し書き許可申請（43条2項道路）の対象となる土地
43条但し書き許可申請は、どのような土地であってもできるわけではありません。
43条但し書き許可申請の対象となる土地は、主に以下の2種類です。
それぞれの土地の特徴について、詳しく見ていきましょう。
あなたが所有している土地が該当している項目を読み進めていってください。
幅4m以上の道に2m以上接している（43条2項1号認定）
土地に2m以上接している幅4m以上の道路が建築基準法で定められたものではないとしても、特定行政庁の認可を受けた場合には再建築が可能になります。
その敷地が幅員4メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に2メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
1号認定を受ける際に審査をするのは特定行政庁のみです。
つまり、「該当の道に敷地が2m以上接しており、家を建てても災害時に速やかに避難できる」などと特定行政庁が判断すれば、道路と認められて建築が可能になります。
なお、認定基準は自治体ごとに異なるので、事前に確認しておくことをおすすめします。
周囲に一定の空地がある（43条2項2号許可）
土地に接している道が幅4mに満たない、そもそも道路とまったく接していない状況であっても、敷地の周囲に一定の広さを持つ公園や緑地などがある場合は建築許可が下りることがあります。
その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
ただし、2号許可を得るには特定行政庁による審査だけでなく、建築審査会の同意も得なければなりません。
建築基準法の規定によって特定行政庁に設置されている行政機関。
建築基準法に基づき、建築に関する審査や許可などをおこなう。
1号認定を得るときよりも、審査基準は厳しいといえます。
なお、以下の記事では所有している土地が再建築不可物件かどうかを調べる方法を解説しています。
併せて参考にしてください。
43条但し書き道路の申請手順
43条但し書きを特定行政庁に申請する際には、以下の流れで進めていきます。
それぞれの手順で何をするのかを事前に確認しておきましょう。
特定行政庁に事前相談
まずは、所有している土地が43条但し書き申請の対象となるかどうかを特定行政庁の担当者に確認します。
このとき、具体的にどのような家を建てたいと考えているのかを伝えることが大切です。
もし1号認定、あるいは2号許可を得ても希望の家が建てられない場合には土地を売却し、売却金額を元手に住み替えを検討するとよいでしょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では、全国の再建築不可物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
建て替えができない土地でも適正価格で買い取らせていただきますので、「いくらで売却できるのかが知りたい」方は、無料査定をご活用ください。
申請書類の作成・提出
特定行政庁に事前相談をして43条但し書き道路として認められそうなら、申請に必要な以下の書類を準備します。
- 許可申請書
- 公図
- 登記簿謄本
- 現地までの案内図
- 建築を予定している建物の資料
- 通路部分に使用予定の土地所有者の承諾書
ただし用意すべき書類は自治体ごとに異なるので、事前に確認しておきましょう。
特定行政庁・建築審査会による審査
1号認定の場合は特定行政庁、2号許可の場合は特定行政庁と建築審査会による審査がおこなわれます。
結果、家を建てても安全上問題ないと判断されたら、認定、あるいは許可が下りる流れです。
43条但し書き道路（43条2項道路）で起こり得るトラブル事例4選
特定行政庁に43条但し書き申請をして認可を得たとしても、その道は「建築基準法上の道路」とは扱われません。
そのため、以下のようなトラブルに見舞われる恐れがある点に注意が必要です。
ここでは、43条但し書き道路で起こりがちなトラブル事例を4つご紹介します。
将来的に再建築できなくなる恐れがある
43条但し書きの認定・許可を受けて建築した家であっても、将来再び建て替えたいと考えたときに許可が下りるとは限りません。
特定行政庁や建築審査会の審査基準が変更されたら、以前は許可が下りた土地でも再び建て替えができなくなる事態に陥りかねないのです。
実際、過去に43条但し書き申請を受けた家を売却した事例において、行政の許可基準の変更により再建築ができなかったことから、売主と不動産業者が買主に和解金を支払うトラブルが起こっています（東京高裁令和4年2月22日和解）。
したがって43条但し書き道路に接する家の売却を検討しているなら、買主とのトラブルを避けるためにも事前に特定行政庁の担当者に相談し、建て替えが可能かどうかを確かめるとよいでしょう。
なお、以下の記事では再建築不可物件を建て替え可能にする裏ワザをご紹介しています。
再建築可能にしたら活用の幅が広がるので、気になる方はぜひ参考にしてください。
土地の所有者から同意を得られずに申請できない可能性がある
土地に接しているのが個人の所有する私道だった場合、43条但し書き申請をするには土地所有者全員の同意書が必要です。
同意書は、通路として使用する土地が将来にわたって空地のままであることを証明する担保としての役割を担います。
しかし「関係性が良好でない」「通路の所有者に相続が発生して代が替わった」などのケースでは、土地の所有者から同意書にサインをしてもらえず、申請すらできない恐れがあります。
また、同意するためのハンコ代を請求されてトラブルとなるケースも少なくありません。
43条但し書き申請に際して土地の所有者からスムーズに同意を得られなかったときには、将来再び人間関係を巡るトラブルが起こる可能性も十分考えられるところです。
したがって土地所有者の同意書集めが困難な場合には家を建て替えるのではなく、現状のまま専門の買取業者に売却することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）にご相談いただければ、私道に接している土地でも適正価格で買取いたします。
弁護士などとの専門家とも連携しているため、すでにトラブルが起こってお困りの方もお気軽にご相談ください。
>>【43条但し書き道路に接する家を高額売却！】無料の買取査定を依頼
なお、共有の私道に接する土地の売却方法は以下の記事で詳しく解説しています。
担保価値が低く買い手が見つかりにくい
43条但し書き道路に接する土地を売却したいと考えても、買い手がほぼ見つからない点にも注意が必要です。
前述のように、43条但し書き道路は建築基準法上の道路とは見なされません。
43条但し書き道路に接する土地は建物の建築が制限されることから、金融機関にも担保価値がないと判断されてしまいます。
すると、その土地を利用して住宅ローンを組めなくなってしまうので、必然と現金一括で購入できるほどの経済力を持った方などに買い手が限定されてしまうのです。
また、最寄り駅から徒歩で15分以上かかるなど、43条但し書き道路に接する土地の立地が悪い場合も買い手を見つけるのは困難です。
実際、弊社がおこなったアンケート調査では、家を購入する際に「立地を優先した」と回答した方の割合が断然多い結果となりました。
ただし、43条但し書き道路に接する土地でも、専門の買取業者に依頼すればスピーディーに買い取ってもらえます。
専門の買取業者には、再建築不可物件を活用して収益を上げる独自のノウハウがあるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、全国の再建築不可物件を積極的に買い取っております。
「43条但し書き道路に接する土地を売却したいけど、なかなか買い手が見つからない」とお悩みの方は、お気軽にご相談ください。
>>【43条但し書き道路に接する家を高額売却！】無料の買取査定を依頼
売却価格が市場相場よりも大幅に安くなる
43条但し書き道路に接する土地を売却したいと考えても、相場よりも大幅に価格を下げなければ買い手を見つけるのは難しいのが実情です。
ここまで解説してきたように、43条但し書き道路に接する土地は将来的な建て替えができなかったり、金融機関から担保価値がないと判断されたりする恐れがあります。
そのため、「43条但し書き道路に接している」という理由だけで購入を敬遠されがちなのです。
しかし、土地を所有する限り固定資産税や都市計画税は納め続けなければなりません。
家が建っている場合には適切に維持管理をおこなう必要もあります。
もしこれ以上無駄な費用や手間をかけたくないのなら、できる限り早く専門の買取業者に売却するとよいでしょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、24時間365日無料査定をおこなっております。
「43条但し書き道路に接する土地がいくらで売却できるのかが知りたい」方は、お気軽にお問い合わせください。
査定を依頼したからとはいえ無理な営業をかけることはいっさいありませんので、ご安心いただければ幸いです。
>>【43条但し書き道路に接する家を高額売却！】無料の買取査定を依頼
なお、以下の記事では、家の適切な管理を怠った結果、隣人から損害賠償を請求された事例をご紹介しています。
併せて参考にしてください。
43条但し書き道路（43条2項道路）に接する家を売却する2つの方法
ここまで、43条但し書き道路にまつわるトラブル事例をご紹介してきました。
「すでにトラブルに巻き込まれている」「トラブルを回避したい」場合には、以下の方法で売却することをおすすめします。
43条但し書き道路に接する家を売却して手放せば、二度とトラブルに見舞われることはないからです。
2つの売却方法について、詳しく解説していきます。
隣人に購入を打診する
43条但し書き道路に接する家が売却しにくいのは前述のとおりです。
ただし、隣地所有者の方なら好条件で購入してくれる可能性があります。
隣地所有者にとって、隣り合う敷地を買うことでより自身の土地を有効活用できるようになるメリットがあるからです。
たとえば隣地所有者の方が「二世帯住宅を建築する」「駐車スペースを確保する」などのために土地を広げたいと考えていたら、前向きに話し合いに応じてくれるでしょう。
しかし、売買価格の折り合いがつかなかったり、契約条件に関して揉めたりする可能性も否めません。
個人間売買だとトラブルが起こる確率が高いため、隣地所有者の方に売却する際は間に不動産業者を挟むことをおすすめします。
なお、不動産の個人間売買のメリットや注意点は以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
専門の不動産買取業者に売却する
普段から隣地所有者との関係性が悪い、隣地所有者に購入を断られた場合には、専門の買取業者に売却するとよいでしょう。
専門の買取業者は買い取った不動産にリフォームなどを施し、資産価値を上げたうえで再販して収益を上げる不動産業者です。
専門の買取業者は、43条但し書き道路に接する家でも収益を上げられるようにする独自のノウハウを持っています。
具体的には、家をリフォームしてから賃貸収入を目的とする不動産投資家に売却するなどです。
ただし一口に買取業者といっても、得意としている物件種別は異なります。
たとえばマンションの買取を得意としている買取業者に43条但し書き道路に接する家の売却を依頼しても買取を断られるか、活用ノウハウがないために安価での買取となるのがオチです。
そのため、43条但し書き道路に接する家を確実に、より高額で売却したいなら、再建築不可物件の買取実績が豊富な買取業者に依頼するようにしましょう。
再建築不可物件を少しでも高く売却するためのテクニックについては以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
アルバリンクなら再建築不可物件でも高額買取可能
この章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の再建築不可物件の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような再建築不可物件を多数買い取ってきました。
たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。 
また、下の写真の「ＢＥＦＯＲＥ」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 
このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ再建築不可物件であっても買い取ることができます。
実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
ですから、「再建築不可物件の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【再建築不可物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼をする
まとめ
接道義務を満たしていない土地でも、特定行政庁に43条但し書き申請をして認可・許可を得ると再建築ができるようになります。
しかし43条但し書き許可を得たとしても、将来にわたって何度も建て替えができるようになるわけではありません。
また、土地の所有者から同意を得られず、そもそも申請すらできない状況に陥る恐れがある点にも注意が必要です。
43条但し書き道路に接する家を所有していても、デメリットしかないのが現実です。
そのため、43条但し書き道路にまつわるあらゆるトラブルを未然に回避したいなら、専門の買取業者に売却することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の再建築不可物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
弊社には、43条但し書き道路に接する家を活用できる豊富なノウハウがあります。
そのため、43条但し書き道路に接する家でも適正価格で、かつスピーディーに買い取ることが可能です。
「43条但し書き道路にまつわるトラブルから解放されたい」「43条但し書き道路に接する家を早く売却したい」方は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。
相談・査定はこちら
