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原則家の建築は不可！道路に面していない土地の3つの特徴
建築基準法で「接道義務」が定められているため、道路に面していない土地には原則として家を建てることができません。
建築物の敷地が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないというルールのこと。安全な避難や緊急車両の通行確保を目的として定められている。
接道義務を満たさない「無接道地」では、新築はもちろん、建て替えやリフォームも制限される場合があります。
本章では、法律上の「道路に面していない土地」に該当する3つの特徴について解説します。
所有する土地が上記3つに該当するか調べる方法も解説します。
以下の記事では、接道義務の基礎知識を解説しているので参考にしてください。
周囲を他の土地に囲まれている
一つ目は、敷地が完全に周囲の他の土地（囲繞地）に囲まれている「袋地」です。
袋地は公道に2m以上接していないため、建築基準法における接道義務を満たしていません。
袋地ができた理由は、古くからの住宅街の土地が 、区画整理されずに宅地が相続などで分割されたことによります。
土地の分割後に法の整備や改正があり、現行法に適合しない土地となってしまったのが、袋地などの無接道地というわけです。
こうしてできた袋地は、住まいとしての利用や売却、建物の再建などに大きな制限がかかるため、不動産としての価値も低下します。
未接道物件（再建築不可物件）の一般的な売却価格は、接道義務を満たす物件と比べて30〜50％安くなることが一般的です。
なお、袋地の売却方法と活用方法を知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
建築基準法上の道路に面していない
次に、一見道路に接しているようでも「建築基準法上の道路」として認められていない道路に面している土地も、無接道地とみなされます。
よって、原則家は建てられません。
【建築基準法上の道路ではない道路とは？】
- 行政が管轄していない農道、林道、里道
- 道路法・都市計画法に基づいた許可が得られていない道路
- 私道や位置指定道路（分譲時に新たに造る道路）で、法的に道路と認められていない道路
参照元：国土交通省「多様な主体が管理する道活用の手引き」「建築基準法（集団規定）」「建築基準法道路関係規定運用指針の解説」
例えば、後述する「みなし道路（42条2項道路）」に面する敷地でも、必要なセットバックがされていない場合は、建築許可が下りない可能性があります。
こうした事例は特に、古い住宅地や私道が多い地域にありがちです。
上記の道路に面した土地は、建て替え時やリフォームのたびに、自治体への申請や特定行政庁の判断が必要となる場合があり、建築計画を諦めざるを得ないケースも少なくありません。
そのため、土地に家を建てたり活用したりする際には、敷地の前の道路が建築基準法上の道路かどうか、事前に確認が必要です。
自治体の「道路台帳」を見れば道路の種別を調べることが可能です。
なお、以下の記事では建築基準法上の道路とは何なのか、調べ方の詳細についても解説しています。
道路に面している敷地の間口が2mに満たない
敷地の一部が道路に接していても、間口が2mに満たない場合は、接道義務を満たしていないことになり、原則、建物を建てることができません。
緊急車両の進入や避難経路を確保するために、建築基準法で一定の通行幅の確保が定められているからです。
引用元：国土交通省｜建築基準法制度概要集
こうした間口の狭い土地（旗竿地など）は、法に適合しているかどうかが見た目では簡単に判断できません。
そのため、家の建築や売却の前に専門家へ調査を依頼するか、次項の方法で確認が必要です。
以下の記事では、公道に通じる通路の付いた土地である「旗竿地」の特徴や問題点を解説しているので、参考にしてください。
自分の土地が道路に面しているかを確認する方法
所有する土地が接道義務を満たしているかどうか調べる方法は以下の通りです。
- 自治体の建築課で「道路台帳」や「建築確認図面」を閲覧する
- 自治体ホームページで「指定道路図」を調べる
- 不動産会社や登記士に調査を依頼する
東京都や大阪府など一部の自治体では 自治体によっては、インターネット上で前面道路の種別や幅員を確認できる無料のサービスも提供しています。
都市計画図や建築計画概要書などを見れば、道路の種別（公道・私道・2項道路など）や間口の長さ、セットバックの有無がわかります。
とはいえ、接道義務に関する法令や規定は大変複雑で、道路種別がわかっても、実際にどのような規制を受けるのかがわかりにくいことが難点です。
家の建築や売却、活用を検討する際には、専門の不動産業者や行政に相談することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は再建築不可物件専門の買取業者として、無接道の土地の売却や処分のご相談に対応しております。
前面道路の規制がわからずお困りの方は、弊社へお気軽にお問い合せください。
>>【家を建てられるか知りたい方はこちら】無料相談を依頼する
以下の記事では、所有する土地が再建築可能かどうかを調べる方法を紹介しています。
道路に面していない土地に家を建てられる4つの例外
接道義務を満たしていない土地は、原則、再建築不可物件ですが、一定の条件を満たせば、例外的に建築が許可されるケースがあります。
本章では、無接道地でも建築が可能となる4つの代表的な例外について解説します。
前面道路が「42条2項道路」の場合
1つ目の例外は、前面道路（敷地が接している道路）が建築基準法第42条第2項に規定された「42条2項道路（2項道路・みなし道路）※」のケースです。
※42条2項道路とは
幅員4m未満の道路のうち、法規制が生じる以前から建物が建ち並んでいる場合に、特定行政庁（自治体の長）の指定を受けることによって、建築基準法上の道路とみなされた道路のこと。
もともと法規制のなかった場所が、後から「都市計画区域」などに指定され、建築基準法が新たに適用された場合に、すでに存在していた道路については、一定の条件のもと「建築基準法上の道路」として扱ってよいとされたものです。
42条2項道路に該当すれば、幅員が4m未満であっても法的な道路として扱われます。
詳しくは「セットバックする」で解説しますが、42条2項道路に面した土地では、道路の中心線から2ｍまで敷地をセットバック（前面道路の幅員を確保するために敷地を後退）すれば、家を建てることは可能です。
所有する土地の前面道路が42条2項道路に該当するかどうかは、自治体の道路地図や建築指導課で確認できます。
前面道路が「42条3項道路」の場合
2つ目の例外規定は、建築基準法第42条第3項に基づく道路（42条3項道路）※です。
※42条3項道路とは
42条2項道路のうち、土地の状況などやむを得ない理由によって、建築基準法上の道路とみなされた道のこと。建築審議会の同意が必要。
前項の2項道路と同様に、法規制以前からある道と敷地に対し、指定によって建築規制の緩和が受けられる制度です。
2項道路との違いは、2項道路ではセットバックで幅員4ｍを確保するのに対し、3項道路の場合は、将来的に幅員を4ｍに拡張することが困難な場合に指定される点です。
42条3項道路の指定を受ければ、幅員4mを確保できなくても家を建てられます。
具体的な例でいうと、京都で歴史的な古い町並みを守るために、道路幅員4ｍ以内のままで古い建物を建て替えられるよう指定された道路などがこれに該当します。
ただし3項道路の規定は自治体により異なる場合があるので、家を建てる場合は、再建築可能かどうか、自治体の建築指導課などに確認が必要です。
前面道路が「43条2項道路（但し書き道路）」の場合
三つ目の例外が、建築基準法第43条第2項に基づく道路、通称「但し書き道路（旧称）」です。
以前は「但し書き道路」と呼ばれていましたが、現在は「敷地の周囲に広い空地があり、建築物の敷地としての安全性が確保できると特定行政庁が認めたもの」などに対して、個別に建築を認める制度となっています。
43条2項道路には「2項1号道路」「2項2号道路」の2種類があり、それぞれ適用条件が異なります。
| 第2項第1号 | 第2項第2号 | |
|---|---|---|
| 適用要件 | • 幅員4ｍ以上の道に2ｍ以上の接道 • 避難、通行の安全上支障がないと認められた場合 • 利用者の少ない用途や規模 |
• 敷地の周囲に広い空地がある建築物 • その他の国土交通省令で定める基準に適合 |
| 特定行政庁の認定 or 許可 | 認定 | 許可 |
| 建築審査会の同意 | 不要 | 必要 |
実際には、周辺建築物の配置や道路状況、緊急車両の通行可否などを考慮し、個別に判断されることが一般的です。
前面道路が43条2項道路かどうかについては、自治体の建築指導課で確認できます。
「2項1号道路」「2項2号道路」は申請して設定することも可能なので、詳しくは「43条2項に基づく許可・認定を得る（但し書き道路）」で解説します。
都市計画区域外・準都市計画区域外にある場合
都市計画区域外※1や準都市計画区域外※2にある土地では、建築基準法の接道義務が原則として適用されないため、法に定められた道路に面していなくても、家を建てられる場合があります。
※1 都市計画区域とは
都市の総合的な整備・開発・保全を図るために、都市計画法に基づき、都道府県知事または国土交通大臣が指定する区域のこと。開発許可制度などの規制が適用され、土地の自由な利用に一定の制限がある。
※2 準都市計画区域とは
都市計画区域外で、将来的に市街化が進行すると見込まれる区域として、都道府県が指定する区域のこと。将来の都市の整備、開発、保全に支障が生じないよう、一定の土地利用規制が設けられている。
参照元：国土交通省「みらいに向けたまちづくりのために」、e-Gov法令検索「都市計画法第5条2」
たとえば、農村部や山間部にある住宅用地では、敷地が公道に面していないケースも多く、用途地域や建ぺい率の制限も比較的緩やかです。
ただし、都市計画区域外・準都市計画区域外の土地では、自治体独自の条例や土砂災害警戒区域などの法令によって、制限を受けることもあるため、土地を自由に活用できるとは限りません。
家を建てたいのであれば、国土地理院や市区町村のハザードマップや地形図などを確認し、リスクや規制の有無を事前に把握する必要があります。
また、交通インフラや公共サービスの利便性が低いことが多く、将来的な売却が困難になる可能性が高いです。
なお、所有する土地が都市計画区域や準都市計画区域に入っているかどうかは、自治体の都市計画課で、都市計画図（都市計画地図）を閲覧すれば確認できます。
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道路に面していない土地に家を建てる6つの方法
接道義務を満たさない土地では、原則として家を建てることができませんが、一定の基準を満たすことで、再建築が可能となる場合があります。
道路に面していない土地に家を建てる方法は以下の6つです。
なお、どの方法を選択するのがベストかについては、土地の状況や地域の規定、隣地所有者との関係性などによっても異なります。
もし道路種別の調査や隣地との調整が難しい場合には、無接道のまま土地を売却することも可能です。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）では、無接道の再建築不可物件を専門に買い取っています。
無接道のままでも問題なく土地を買い取れますので、家を建てられずにお悩みでしたら、一度弊社へお気軽にご相談ください。
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セットバックする
再建築不可の土地に家を建てられる1つ目の方法は、前面道路が「2項道路（みなし道路）」の場合に、敷地の一部を後退させる「セットバック（後退）※」です。
※セットバックとは
土地と前面道路の境界線を後退させ、建物をその後退した部分に建築することによって、建築基準法の基準をクリアさせること。
建築基準法では、家を建てたい土地が幅員が4ｍ未満の道路に接する場合、道路の中心線から2ｍまで敷地を後退させる必要があります。
例えば、幅員3ｍの私道に接する旗竿地（袋地に、公道へ通じる通路が付いている形状の土地）であっても、セットバックを行うことで接道義務をクリアし、家を建てられるケースがあります。
ただしセットバックには、以下のデメリットもあるので注意しましょう。
- 工事の費用と時間がかかる
- 敷地面積が減る（建ぺい率・容積率がタイトになる）
- 後退した部分の土地を自由に使えない
- 向かいの家と両方でセットバックが必要
まず、敷地面積が減るため、建ぺい率・容積率がタイトになります。
セットバック部分は「将来の道路用地」として敷地から除外され、建築基準法上の「敷地面積」には含まれないからです。
さらに向かいの家とどちらがセットバックしていない場合、両方の家が再建築不可扱いになってしまう点もデメリットです。
なお、セットバックの具体的な方法と手順は、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
隣地の一部に通行地役権を設定する
所有する土地が袋地の場合に、家を建てるもう一つの方法は、隣地の所有者の同意を得て、通行地役権※を設定することです。
※通行地役権とは
隣接する土地の一部を「通路」として使用する権利を設定すること。通行経路を確保することで接道義務を満たす目的で設定されることも多い。
公道に接していない土地の所有者が、囲んでいる土地（囲繞地）の所有者との契約により、公道に通じる部分を通路として使用するための権利を設定します。
契約時の設定項目はおおむね以下の通りです。
- 通行地役権を設定する目的
- 通路とする部分の場所、幅、長さなど
- 通行料の金額や支払い方法、支払われなかった際の対処法
- 通行の期限
通行地役権で幅2m以上の通路を設定すれば、間口2m以上公道に接することになるため、家を建てられるようになります。
ただし建築基準法に適合する通路にするには、自治体へ申請し、特定行政庁（自治体の長）の許可が必要となる場合もあります。
また、当然ながら通行する隣地所有者の同意が必要で、契約条件によっては通行料の支払いを要求されることもあるので注意しましょう。
土地を通行する権利を主張するためには登記も必要となるため、通行地役権の設定には弁護士や司法書士などのサポートが欠かせません。
通行地役権の詳細は、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
隣地の一部を購入または借用する
3つ目の方法は単に通行の権利を得るだけでなく、隣地の一部を購入または借用することです。
公道に通じる隣地の一部を購入・借用し、敷地の間口を2ｍ以上確保すれば、建築条件が整い、家を建てられるようになります。
奥行きにもよりますが、接道部分の面積を1〜2坪ほど買い足すだけで再建築が可能となるケースもあります。
また、隣地の購入によって所有権を得れば、元の土地と併せて将来的な売却がしやすくなる点がメリットです。
ただし、価格交渉や境界線の確定、固定資産税の分割対応など、隣地所有者と多くの調整が必要となるため、専門の不動産業者や司法書士などへの相談・依頼をおすすめします。
土地の一部を隣地と等価交換する
土地の売買ではなく、隣地の一部と自分の土地の一部を「等価交換」する方法もあります。
等価交換とは、間口部分の土地を譲り受け、代わりに価値の等しい自分の所有地の一部を譲渡し、建築条件を満たす方法です。
等価交換なら、隣地との交渉が成立すれば土地の買取資金を用意せずに済み、資金面の負担が抑えられるメリットがあります。
ただし、境界線の確定や登記変更、固定資産税の調整などが発生するため、行政書士や土地家屋調査士との連携が不可欠で、そのための費用はかかります。
また、隣地所有者にとっては、利用価値の低い土地を獲得してもメリットがないため、合意を得られるとは限りません。
隣地所有者の意思に関係なく無接道を解決したい場合は、次項の43条2項許可や売却も視野に入れて検討するほうがよいでしょう。
なお、等価交換については、以下の記事で詳しく解説しています。
43条2項に基づく許可・認定を得る（但し書き道路）
再建築不可の土地でも、先述した建築基準法第43条第2項の許可を取得することで、建築可能にできる場合があります。
43条2項許可は、特定行政庁（自治体の長）に対し、敷地の安全性や周辺道路の通行状況を証明した上で建築の許可を申請して取得します。
都道府県によっては無料相談窓口を設けている自治体もあるので、相談してみるとよいでしょう。
43条2項許可は古い密集市街地などで多く使われており、認定を受ければ資産価値の大幅な向上にもつながります。
ただし、43条2項2号道路の建築許可には多大な手間と費用がかかり、建築確認申請以外に「43条許可申請」が必要です。
また、建築審査会の同意を得られなければ、土地活用計画が白紙に戻ってしまうほか、将来建築の都度建築審査会の許可が必要となります。
一度建築できても、将来的に再建築不可となるおそれがあることから、資産価値が低く評価され、買主の住宅ローン融資が困難になる可能性が高いです。
結果として売却が難しく、売れたとしても価格が低く抑えられるでしょう。
以下の記事では、43条2項道路に面した土地の売買で起こりがちなトラブルを解説しているので、参考にしてください。
前面道路を位置指定道路にする
6つ目は、私道などを建築基準法上の「位置指定道路※」として指定を受ける方法です。
※位置指定道路とは
土地を建築物の敷地として利用する私道などで、幅員や構造が建築基準法上の要件を満たしている場合に、特定行政庁からその位置を指定してもらうことで、正式な道路と認めてもらう制度。
個人や法人が所有する私道であっても、特定行政庁に申請して正式な道路と認めてもらえれば、道路に面している土地は建築許可が得られます。
ただし位置指定道路であっても、幅員が4m未満であったり、敷地の間口が2m未満であったりすると、将来の再建築が不可となり、その場合はセットバック等の対策が必要です。
さらに、舗装や排水、幅員確保など、道路全体に一定の整備が必要となるため、工事費用の負担割合などで所有者間の合意形成が必要など、私道特有の課題もあります。
位置指定道路の詳細は、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
道路に面していない土地に家を建てる4つのリスク
道路に面していない土地でも、法的な許可や裏ワザ的手法を用いることで、家を建てることは理論上可能ですが、さまざまなリスクが伴います。
ここでは、道路に面していない土地に家を建てる際に、注意すべき4つのリスクについて解説します。
接道義務が満たされない敷地では、災害時や将来的な建て替え、売却の面で問題が生じる可能性が高いです。
1日でも早くリスクから解放されたい場合は、無接道の土地を売却することも一つの手です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、無接道の再建築不可物件を多数買い取ってきた実績があります。
無料相談・無料査定も実施しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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災害時の避難や緊急車両の通行に支障が出る
災害時や火災時に避難経路が確保できない、または緊急車両が敷地にアクセスできないことは、道路に面していない土地に家を建てる最大のリスクといえます。
先述したように、建築物の敷地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していることが義務付けられている理由は、自然災害や火災時人命を守るためです。
実際、袋地や路地状敷地にある住宅での火災時に、初動対応が遅れるおそれがあります。
接道義務の例外や裏ワザで家を建てたとしても、家族の安全を守り切れなければ元も子もないでしょう。
住宅ローンが組めない可能性がある
接道義務を満たしていない土地にはそもそも家を建てられないため、先述の裏ワザを使って接道義務を満たしたとしても、住宅ローンの審査に通らない可能性が高いです。
金融機関は、融資時に担保価値や将来の転売可能性を重要視するため、「再建築不可」や接道義務を満たさない敷地に対しては融資を渋られるのです。
実際、金融機関では「接道要件を満たさない物件は原則として融資対象外」とされ、接道状況が登記簿で確認できない場合、専門家による調査報告書の提出が求められることもあります。
参照元：借換融資 対象となる住宅・技術基準：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】
仮に自己資金で家を建てられたとしても、買い手が住宅ローンを組めないことから、将来の売却が困難になる可能性が高いです。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では、住宅ローンが組めない土地でも問題なく買い取ることが可能です。
リスクを取って、無接道の土地に家を建ててよいものか迷っている方は、一度弊社へご相談ください。
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建て替えができない恐れがある
たとえ現時点で特例や裏ワザを使って建築を可能にしても、将来的に建て替えを行う際には、再び建築基準法に基づく許可が必要です。
再度建築したい場合には、もう一度特定行政庁の判断を仰ぐ必要があり、申請しても必ず許可が下りるとは限りません。
特に、43条2項（但し書き道路）などの特例で許可を得たケースでは、周辺の都市計画の変更や道路事情、自治体の方針変更によって、再許可が認められなくなることがあります。
仮に自然災害で家屋が倒壊しても、再度家を建てることができません。
このような不確実性は、土地や家の長期的な価値に悪影響を及ぼすリスクであるため、目先の建築許可だけで判断すべきでないでしょう。
将来売却が困難になる
再建築不可の土地は、将来的な売却が非常に困難になります。
一般の不動産市場では、建築や建て替えができない土地は敬遠されやすく、売れたとしても相場より大幅に安い価格になることが一般的です。
再建築不可物件の平均的な取引価格は、建築可能な同等条件の物件と比べて30〜50％低下する傾向があります。
こうしたことから、無接道の再建築不可物件は、資産としての流動性に欠けると言わざるを得ません。
しかし、再建築不可物件専門の買取業者であれば、道路に面していない土地でも現金買取してくれるケースがあります。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、訳あり物件専門の買取業者として、多数の再建築不可物件を買い取ってきた実績があります。
もし家を建てることも活用することも難しそうであれば、接道義務を満たさない状態のまま買い取ることも可能ですので、お気軽にご相談ください。
>>【道路に面していない土地でも高額売却！】無料の買取査定を依頼する
参考までに、以下の記事では再建築不可物件（旗竿地）の評価方法を解説しています。
道路に面しておらず家を建てられない土地の3つの活用方法
接道義務を満たさず家を建てられない土地でも、活用できる方法がないわけではありません。
本章では、無接道の土地を活かす3つの方法を紹介します。
ちなみに、もっとも少ないリスクでスピーディーに収益化できるのは「売却する」ことです。
詳しくは後述します。
既存建物をリフォームして住む
既に建物がある土地の場合に現実的な活用方法は、リフォームして住むことです。
築年数が浅い住宅であれば、設備の入れ替えや内装の刷新によって、快適な住環境を手に入れられるでしょう。
一方で、近年の法改正により、再建築不可物件におけるリフォームには制限が加えられている点に留意しなければなりません。
とくに構造部分に関わる「大規模なリフォーム」は、建て替えと同等と見なされ、接道義務を満たしていなければ許可が下りない可能性が高いです。
さらに、2025年4月の建築基準法改正で、従来は確認申請※が不要だった木造2階建てのスケルトンリフォームなどでも、確認申請が必要となりました。
※確認申請とは
建築基準法に基づいて、建築物を新築・増改築する際に、その計画が法律に適合しているかどうかを自治体や指定確認検査機関が確認する手続きのこと。
つまり、再建築不可物件を今後リフォームしたい場合に、確認申請が通らない可能性が出てきたのです。
参照元：国土交通省住宅局「木造戸建の大規模なリフォームに関する
建築確認手続について」
リフォームするとしても、現状の建物を活かせる程度の軽微なリフォームにとどめるしかないでしょう。
以下の記事では、2025年4月の建築基準法改正で変わったポイントと、リフォームできない場合の対処法を詳しく解説しています。
https://wakearipro.com/2025-building-standards-law-amendment-easy-to-understand/#toc6
土地・建物を貸して収益化する
再建築不可物件でも、土地や建物を貸して収益化が可能です。
例えば、リフォームして賃貸住宅として活用する場合、接道していない分家賃を低く抑えれば、一定の需要が見込める可能性があります。
また、土地や建物の活用実績を作ることは、将来の売却時に価値を高める材料にもなるでしょう。
ただし、賃貸需要は立地の良いエリアに集中するため、利便性の低い土地は入居者募集が困難な可能性が高いです。
実際、弊社が実施したアンケートでも、「家の購入で重視したこと」のトップは「立地」でした。
もし立地が良くない場合は、家屋を解体して更地にし、土地を資材置き場や駐車場などとして貸し出す方法もあります。
ただし更地にすると「住宅用地の特例」の対象から外れ、固定資産税が最大6倍になる点に注意しましょう。
そもそも、賃貸経営や土地活用で収益を上げるためには、高度な経営ノウハウが必要です。
赤字が出てもリカバリーできる資力がない限りは、長期経営は難しいでしょう。
以下の記事では、再建築不可の土地の活用パターンを解説しているので、参考にしてください。
売却する
最終的な活用法は、売却により資産整理する方法です。
再建築不可物件でも、専門の不動産業者や買取業者を通じて売却することは不可能ではありません。
むしろ、賃貸経営や土地活用に詳しくない初心者が、リスクを冒して投資するよりも、売却する方が確実に現金化できます。
ただし、先述したように再建築不可物件の売却価格は一般的な物件より30～50％程度低くなります。
売却のために事前のリフォームが必要となれば、リフォーム費用が売却価格を上回ることにもなりかねません。
また、不動産業者によっては、再建築不可物件のような資産価値の低い不動産の取り扱いに慣れていなかったり、受け付けてくれなかったりするケースもあるため、慎重な業者選びが必要です。
しかし、専門の買取業者なら、物件の価値を適正に評価できるので、再建築不可物件でも問題なく買い取ることが可能です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、無接道物件を買い取ってきた豊富な実績を持つ専門の買取業者です。
家を建てられずお困りでしたら、一度弊社へご相談ください。
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道路に面していない土地を売却する際の2つの注意点
結論から言えば、道路に面していない土地＝再建築不可物件であっても、売却は可能です。
ただし、通常の物件とは異なるリスクやトラブルが潜んでいるため、事前に十分な準備と注意が必要です。
以下では、道路に面していない土地を売却する際に特に気をつけるべき2つのポイントを詳しく解説します。
隣地との境界線が不明確だとトラブルになる
道路に面していない土地を売却する際、隣地との境界線が明確でないと、購入者との間で通行や利用範囲をめぐるトラブルに発展するリスクが高くなります。
特に路地状敷地や旗竿地などの再建築不可物件では、通路部分が私道であったり、隣地と共有状態であることも少なくありません。
相続された古い住宅地では、公図上の境界（筆界）と当人同士で取り決めた境界（所有権界）が異なる場合があります。
両者が異なる場合や、そもそも境界が未確定の場合は、相続や売買で所有者が変わったときに認識の違いが生じ、トラブルの原因となりがちです。
境界意を明確にするには、土地家屋調査士に依頼して「境界確定測量」を実施し、登記簿と現況を一致させておくことが重要です。
境界線のトラブルの解消方法は、以下の記事で解説しています。
契約不適合責任を負う可能性がある
次に注意すべきなのが、売主が契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）を問われる可能性です。
※契約不適合責任とは
不動産引き渡し後に欠陥や問題が発覚した場合、売主が補修・損害賠償・契約解除の責任を負う民法上のルールのこと。
道路に接していない土地では、建築基準法上の制限が多く、説明不足でトラブルになることも少なくありません。
建築制限があることを買主に説明せずに売却した場合、売主は代金減額や損害賠償請求、契約解除などの責任を負うことになります。
こうしたリスクを避けるためには、契約前に建物や敷地の状態、接道条件、都市計画区域内か否かなどを正確に買主へ伝えることが必須です。
とはいえ、個人で正確な情報を提供し、法的リスクに対処することは簡単ではありません。
その場合は、再建築不可物件を専門に扱う買取業者に相談することがおすすめです。
再建築不可物件専門の買取業者は、契約不適合責任のリスクを熟知したうえで買い取ってくれるため、売却後のトラブルを心配する必要がありません。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、訳あり物件専門の買取業者として、多くの再建築不可物件を買い取ってきた実績があります。
必要に応じて測量や法律的サポートも承りますので、「売れないのでは？」と諦める前に、お気軽にお問い合わせください。
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なお、契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
活用できない無接道地は専門の買取業者への売却がおすすめな3つの理由
道路に面しておらず、活用や売却が難しい土地でも、専門の買取業者を利用すればスムーズな現金化が可能です。
ここでは、無接道地の売却先として専門買取業者をおすすめする3つの理由を詳しく解説します。
再建築不可物件のまま売却できる
専門の買取業者に依頼する最大のメリットは、接道義務を満たしていない再建築不可物件のままでも買い取ってもらえる点です。
通常の不動産仲介では、接道条件が整っていない物件は「建築不可」として扱われ、広告掲載すら拒否されるケースもあります。
そのため、仲介では買い手が見つからず、売却活動が長期化する可能性が高いです。
一方、専門の買取業者は再建築不可という制限を理解したうえで、土地の位置や用途、将来の活用可能性も加味して買い取ってくれるため、売主はセットバックや但し書き許可などで接道義務を満たさなくても、売却が成立します。
スピーディーな現金化が可能
専門の買取業者に売却すれば、スピーディーに現金化できることも大きな魅力です。
一般的な仲介での売買では、買主探し・内覧対応・ローン審査などに時間がかかり、売却完了までに数ヶ月かかることも珍しくありません。
特に無接道地のように条件の悪い土地は、「不動産ポータルサイトに掲載しても問い合わせがまったく来ない」との声もあり、売却期間も通常物件の2倍近くかかるともいわれます。
一方、専門買取業者であれば、最短で1週間以内に査定〜契約〜現金化まで完了することもあります。
売主にとっては、税金や管理費用といった維持コストを早期に解消できる点もメリットです。
契約不適合責任を負わずに済む
専門買取業者との取引では「契約不適合責任」を負わずに済む点もメリットです。
たとえば、隣地との境界線が不明確であったり、建物に構造的な問題があった場合、説明が不足するとトラブルに発展しやすくなります。
不動産仲介による売却では、売主の契約不適合責任のリスクを完全に排除することは困難です。
一方で、専門の買取業者は物件の現状や法的な制限を理解した上で買取を行うため、「現況渡し」「契約不適合責任免責」といった条件での契約が主流です。
その結果、売却後に何らかの問題が発生しても、売主が責任を問われる心配がありません。
専門の買取業者を利用すれば再建築不可のままで売却でき、現金化も早く、リスクも最小限に抑えられます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、弁護士や司法書士、土地家屋調査士と提携しているので、無接道の問題を適切に解消し、適正な価格で買い取ることが可能です。
接道義務をクリアする手間も時間もかけずに今すぐ土地を手放したい方は、ぜひ弊社へご相談ください。
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訳あり物件専門買取業者「アルバリンク」による再建築不可物件の買取事例
弊社Albalink（アルバリンク）は訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような再建築不可物件を多数買い取ってきました。
たとえば下記は弊社が買い取った、面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていない千葉県富津市の物件です。 
この物件は、下の写真のように室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 
このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用ノウハウが豊富なため、老朽化が進んだ再建築不可物件でも問題なく買い取ることができます。
実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
ですので、「再建築不可物件の売却など本当にできるのか不安」という方こそ、弊社にご依頼いただければと考えております。
多くの買取実績で培ったノウハウを活かし、あなたの再建築不可物件をスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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まとめ
建築基準法上、道路に面していない土地に家を建てることは、原則不可能です。
例外的に建築が可能なケースもありますが、許可を得るための手続きや費用、隣地との交渉など多くのハードルが存在します。
仮に建築できたとしても、災害リスクや住宅ローンの制約、将来の建て替え・売却困難など、様々な壁が立ちはだかります。
こうしたリスクを回避しながら、無接道の再建築不可物件を活用することは極めて困難です。
しかし専門の買取業者へ相談すれば、無接道の物件を現状のまま買い取ってくれて、契約不適合責任も問われません。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、そのような再建築不可物件を専門に買い取る不動産買取業者です。
適正な価格で買い取れる場合がありますので、道路に面しておらず家を建てられない土地をお持ちの方は、ぜひ一度弊社へご相談ください。
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