株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
「特定空き家」に指定されると固定資産税が最大6倍になる
「特定空き家」に指定されると、これまで適用されていた「住宅用地の特例」が解除され、土地の固定資産税が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。
住宅用地に対する固定資産税が最大1/6、都市計画税が最大1/3まで減額される制度
あなたの空き家が突然増税の対象とならないよう、この後の情報を確認し、対策を検討することが重要です。
ここでは、特定空き家の固定資産税が6倍になることについて、以下のポイントを解説していきます。
なお、住んでいない家の固定資産税が高くなる理由について詳しく知りたい方は、以下の記事もぜひ併せてお読みください。
家が建つ土地の固定資産税は「住宅用地の特例」で減免されている
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や家屋の所有者に課される地方税です。
家が建っている土地には通常「住宅用地の特例」が適用されています。
たとえば、更地状態であれば年間12万円の固定資産税がかかる土地でも、200平方メートルの住宅が建っている小規模住宅用地であれば、住宅用地の特例によって年間2万円（12万円の1/6）にまで税額が抑えられます。
しかし、この優遇措置は「人が住む家がある」前提の上に成り立っているため、建物が人が居住するのに適切な状態にない場合、特例が適用されなくなる可能性があるのです。
これが、後述する「特定空き家」が問題となる大きな理由の一つです。
なお、空き家の固定資産税を安くする方法を詳しく知りたい方は、以下の記事をお読みください。
特定空き家に指定されると住宅用地の特例の対象外に
「特定空き家」に指定されると、これまで適用されていた住宅用地の特例は適用されなくなります。
そのまま放置すると倒壊や衛生上の問題、景観の悪化など、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす可能性のある空き家
これにより、土地の固定資産税の課税標準額が最大で6倍まで増えてしまいます。
特定空き家は、「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律に基づき、適切に管理されていない建物が、周辺の住環境に悪影響を与えていると自治体が判断した場合に下される措置です。
以下のような状態にある空き家が、特定空き家に指定される恐れがあります。
- 倒壊の危険がある状態： 建物の一部が破損していたり、傾いていたりして、倒れる恐れがある
- 著しく不衛生な状態： ゴミが散乱していたり、害虫・害獣が発生していたりして、周辺の生活環境を悪化させている
- 景観を著しく損なっている状態： 建物の荒廃がひどく、周囲の美しい街並みを著しく損ねている
- 保安上の危険性がある状態： 破損した部材が飛散する危険があったり、不法侵入を容易にしたりして、人々の安全を脅かす可能性がある
参照元：国土交通省「地方公共団体の空き家対策の取組事例２」
実際に、屋根の一部が崩れ落ち、地域の安全を脅かすと判断された空き家が特定空き家に指定され、住宅用地の特例の対象外となった事例もあります。
このようなリスクを避けるためには、空き家の適切な管理や修繕を怠らないことが非常に重要です。
なお、以下の記事では、特定空き家の判断基準について詳しく解説しております。
ぜひ併せてお読みください。
特定空き家に指定されてもすぐに固定資産税は上がらない
「特定空き家」に指定されたからといって、固定資産税がすぐに上がるわけではありません。
税額の変更は、毎年1月1日時点の状況に基づいて決定され、その翌年度の課税に反映されるためです。
つまり、特定空き家に指定されても、翌年の1月1日までに適切な状態に改善できれば、固定資産税の増額を回避できる可能性があります。
たとえば、2025年3月に特定空き家に指定されたとしても、2026年1月1日までに修繕を行うなどして特例の適用条件を満たせば、固定資産税は増えません。
この猶予期間は、所有者にとって重要な改善のチャンスです。
特定空き家の指定通知を受け取ったら、放置せずに速やかに対応を始めることで、突然の税負担増を避けられるでしょう。
特定空き家の状態を放置すると強制的に解体される
「特定空き家」に指定された状態を放置し続けると、最終的には自治体による行政代執行によって、所有者の意思に反して強制的に解体されてしまう可能性があります。
そして、その解体にかかった費用は全て所有者に請求されます。
特定空き家に指定されてから行政代執行に至るまでの一般的な流れは以下の通りです。
- 自治体による調査・認定: 周辺住民からの通報や定期的な調査により、自治体が空き家を特定空き家と認定します。
- 助言・指導: 自治体から所有者に対し、空き家の状態改善に関する助言や指導が行われます。
- 勧告: 助言や指導に従わない場合、自治体は「特定空き家」であることを正式に通知し、改善を促す勧告を行います。この勧告が行われた時点で、住宅用地の特例は解除され、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。
- 命令: 勧告にも応じず改善が見られない場合、自治体は改善を命じる「命令」を出します。これに従わない場合は、50万円以下の過料が科されることがあります。
- 行政代執行: 命令にも従わず、改善の見込みがないと判断された場合、最終手段として自治体が直接解体などの措置を行います。
解体費用は、建物の規模や構造、立地によって大きく異なりますが、数百万円に及ぶケースも珍しくありません。
参照元：国土交通省「地方公共団体の空き家対策の取組事例２」
千葉県柏市の行政代執行では、1,000万円以上もの除却費用がかかった事例もあります。
この費用は自治体が立て替えますが、最終的に支払わなくてはならないのは所有者です。
所有者が支払いに応じない場合は、財産の差し押さえが行われることもあります。
このような最悪の事態を避けるためには、特定空き家への指定を通知された時点で、速やかに空き家の状態改善や適切な処分を検討することが何よりも重要です。
なお、行政代執行については、以下の記事でも詳しく解説しておりますので、ぜひお読みください。
管理不全空き家に指定されても住宅用地の特例から外れる
特定空き家ほど危険な状態ではないものの、適切な管理がされていない空き家は、「管理不全空き家」に指定される可能性があります。
適切な管理が行き届いておらず、放置すると特定空き家になる恐れのある空き家
管理不全空き家に指定された場合も、住宅用地の特例は解除され、固定資産税の軽減措置は失われます。
この制度は、2023年12月に改正された空家等対策の推進に関する特別措置法で新たに導入されました。
これまで特定空き家に該当しないとされてきた空き家でも、以下のような状態にあると判断されれば、管理不全空き家として指定される対象となります。
- 草木が著しく繁茂している、またはゴミが散乱しているなど、景観や衛生状態が著しく悪い状態
- 建物の損傷や劣化が進み、周辺への悪影響が発生するリスクがある状態
たとえば、長期間放置され、敷地内の雑草が膝丈まで伸び、外部からゴミが不投棄されているような空き家は、倒壊の危険が差し迫っていなくても、周辺住民の生活環境を悪化させるとして管理不全空き家に認定されることがあります。
管理不全空き家への指定は、特定空き家へのステップともなり得るため、放置は禁物です。
自治体からの指導や助言があった場合はもちろん、自身で空き家の状態を定期的に確認し、適切な管理や活用、売却といった対応を早期に検討しましょう。
なお、空家等対策の推進に関する特別措置法について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
空き家の固定資産税を支払うのは所有者・相続人
空き家は、所有しているだけで毎年固定資産税の支払い義務が発生するため、空き家を放置していると経済的な負担が継続してのしかかります。
誰も住んでいないにもかかわらず、毎年10万円近い固定資産税が発生し続け、相続した方が税負担に頭を悩ませることは少なくありません。
ここでは、固定資産税の負担について、以下の3つを詳しく解説していきます。
なお、空き家の固定資産税の納税義務が誰にあるのか詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
1月1日時点における空き家の所有者が固定資産税を支払う
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課税されるルールです。
これは「賦課期日（ふかきじつ）」と呼ばれ、この日付で所有者であると登記されている人が、その年の固定資産税を納める義務を負います。
そのため、1月2日に空き家を売却したとしても、その年の固定資産税は売却前の所有者であるあなたに請求されます。
年明け早々に空き家を手放した方が「もう自分の所有物ではないのに税金の請求が来た」と困惑するケースも少なくありません。
しかし、これは制度上、当然のことなのです。
賦課期日のルールを理解していないと、思いがけない出費に直面する可能性があります。
空き家の売却を考えている場合は、引き渡し時期と固定資産税の賦課期日を意識して計画を立てることが重要です。
相続した空き家の固定資産税は相続人が支払う
親などから空き家を相続した場合、その相続人が固定資産税の支払い義務を引き継ぎます。
亡くなった人（被相続人）の財産を法律に基づいて引き継ぐ人のこと
配偶者や子供、親、兄弟姉妹など
たとえ遺産分割協議が長引いて、まだ最終的な所有者が決まっていなくても、相続によって所有権が移転した時点で、その空き家に対する税負担が発生します。
相続人全員で、亡くなった方の遺産をどのように分けるかを話し合い、合意する手続き
空き家を相続した際には、固定資産税だけでなく維持管理費なども発生します。
そのため、相続が発生した場合は、税金や管理の問題を含め、売却や賃貸、居住など空き家をどうするのか早期に話し合い、具体的な対応を決めることが非常に重要です。
複数人で空き家を相続した場合は共有者全員で固定資産税を負担する
空き家を複数人で相続した場合、その不動産は「共有名義」となり、固定資産税も共有者全員で負担することになります。
一つの不動産を複数の人が共同で所有している状態
これは地方税法に定められており、市町村から送られてくる納税通知書には、代表者だけでなく共有者全員の名前が記載されます。
共有物、共同使用物、共同事業、共同事業により生じた物件又は共同行為に対する地方団体の徴収金は、納税者が連帯して納付する義務を負う。
たとえば、兄弟3人で親の家を相続したケースを考えてみましょう。
まだ誰がその家に住むか、あるいは売却するかなどが決まっていなくても、固定資産税の納税通知書は相続人全員（代表相続人）に届き、相続人全員で税金を分担して支払う必要が出てきます。
共有名義のまま空き家を放置してしまうと、固定資産税の負担割合や、修繕費などの維持管理費の分担を巡って、共有者間でトラブルに発展する可能性が少なくありません。
また、将来的に売却や解体を検討する際も、共有者全員の合意が必要となるため、手続きが複雑になりがちです。
こうしたトラブルや手続きの煩雑さを避けるためにも、複数人で空き家を相続した際は、可能な限り早い段階で遺産分割協議をまとめ、単独名義への変更や売却、あるいは管理方法について明確な合意を形成することが大切です。
固定資産税を滞納すると延滞金の発生・差し押さえのリスクあり
固定資産税の納付は、法律で定められた所有者の義務です。
もし、固定資産税を滞納してしまうと、延滞金が加算されるだけでなく、所有者の財産が差し押さえられるリスクがあります。
差し押さえに至ると、事前の通知なしに財産が処分され、滞納税に充当されることもあるため、日常生活にも大きな影響を及ぼしかねません。
このような事態を避けるためにも、もし固定資産税の支払いが困難な場合は、決して放置せず、できるだけ早く市区町村の税務担当窓口に相談することが重要です。
状況によっては、分割納付の相談に乗ってもらえたり、特定の条件を満たせば減免措置を受けられたりする可能性もあります。
なお、固定資産税の滞納について詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてお読みください。
カンタン1分査定
固定資産税6倍を回避！特定空き家への指定を防ぐための対策4選
ここまで解説してきた通り、特定空き家や管理不全空き家に指定されてしまうと、土地の固定資産税の軽減措置が解除され、最大で6倍もの税負担増に繋がりかねません。
空き家の固定資産税が6倍になるのを防ぐための対策はおもに4つあります。
定期的に維持・管理を行う
特定空き家や管理不全空き家への指定を防ぐ最も基本的な対策は、空き家やその敷地を定期的に維持・管理することです。
具体的には、以下のような作業を継続的に行いましょう。
- 建物内外の清掃
- 庭木の剪定・雑草除去
- 破損箇所の早期修繕
- 換気
たとえば、庭の雑草が繁茂し、ごみが散乱している空き家は、近隣住民から自治体に苦情が寄せられ、指導の対象となることがあります。
このような状態は、景観を損ねるだけでなく、害虫の発生や不法投棄の温床となるなど、生活環境への悪影響が懸念されるためです。
定期的に空き家の状態を確認し、適切に管理することで、自治体の調査対象になることを避けられるでしょう。
また、地域との良好な関係を保つことは、無用なトラブルを防ぎ、結果として税負担増加のリスクを抑えることにも繋がります。
なお、空き家の維持管理費について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
賃貸物件として活用する
空き家を賃貸物件として活用することも、固定資産税の増額を防ぐ有効な手段です。
空き家に人が住むことで「居住の実態がある」と判断され、「住宅用地の特例」が引き続き適用されます。
これにより、固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けながら、賃料収入も得られる大きなメリットがあります。
しかし、賃貸物件にするためには、多くの場合、まとまったリフォーム費用が必要になるハードルがあります。
築年数の古い空き家では、水回りや内装の全面的な改修が必要になることも珍しくなく、初期費用が数百万円に及ぶ可能性も考慮しなければなりません。
自治体によっては、空き家のリフォームや改修、賃貸化を促進するための補助金制度を設けているところもあります。
たとえば、長野県では「長野県空き家改修等補助金」を設けており、県内の空き家を賃貸や移住者が利用しやすいよう改修する費用の一部を補助しています。
自治体の制度を上手く活用できれば、初期費用の一部を軽減できるため、賃貸化という選択肢がより現実的になるでしょう。
家を解体して更地にする
老朽化が進み修繕が困難な空き家は、いっそ解体して更地にするのもいい対策です。
解体して建物の倒壊リスクや保安上の問題を根本から取り除くことで、「特定空き家」や「管理不全空き家」への指定を防げます。
空き家を解体して更地にする際には、2つのポイントがあります。
なお、空き家の解体費用について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
更地にしても固定資産税が高くなる点に注意
空き家を解体して更地にすることは、建物の老朽化や倒壊のリスクを解消する有効な手段です。
しかし、建物が建っている土地に適用される「住宅用地の特例」は、更地にした時点で適用外となります。
軽減されていた固定資産税の課税標準額は通常通りに戻るため、最大で6倍まで跳ね上がる可能性があります。
たとえば、これまで年間2万円だった土地の固定資産税が、更地にすることで12万円になることもあり得るのです。
空き家の解体は、一時的な解体費用に加え、その後の税負担増も伴うため、慎重な検討が求められます。解体後の土地の売却や新たな家屋の建築といった活用計画まで見据えたうえで判断しましょう。
自治体によっては空き家解体後の固定資産税が減免される
一部の自治体では、空き家を解体し更地にした後も、所有者の税負担が急増しないよう、一定期間固定資産税の軽減または据え置きを行う制度を設けています。
以下は、自治体の一例です。
こうした自治体の制度を活用することで、解体に伴う経済的負担を大きく抑えることが可能です。
解体を検討する際は、空き家が所在する各市町村の担当窓口に直接問い合わせ、詳細な制度内容や適用条件を確認することをおすすめします。
なお、更地の固定資産税を安くする方法を詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
売却する
空き家の固定資産税の負担や、維持管理にかかる費用を根本的に回避する最も確実な方法が売却です。
とくに、将来的にその空き家に住む予定がない場合や、相続人が複数いて管理が困難な場合は、早めに売却を検討することで、継続的な維持費や税負担から解放されます。
ここでは、空き家のおもな売却方法である仲介と専門業者による買取について詳しく解説いたします。
なお、さきに結論を申し上げると、空き家の売却に向いているのは、専門の買取業者です。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は、年間600件以上の豊富な買取実績を持つ空き家専門の買取業者です。
お客様の大切な空き家を、たとえ老朽化が進んでいても、適切に評価し、直接買い取らせていただきます。
最短即日で査定を行い、条件が合えば即日での現金化も可能です。
固定資産税の支払いが迫っている、早く手放したいといったご要望にも、スピーディーに対応いたします。
また、大がかりなリフォームや、不要な家財の片付けは一切不要、あなたの手をわずらわせることなく現状のままお買い取りいたします。
空き家の管理や税負担で頭を悩ませている方は、ぜひ一度、弊社へご相談ください。
>>【固定資産税の高い特定空き家を高額売却！】無料の買取査定を依頼
築古の空き家は仲介では売却しにくい
築年数が古く、建物の状態が悪い空き家は、不動産仲介による売却では、買い手を見つけるのが非常に難しい傾向にあります。
これは、仲介で物件を探す一般の購入希望者にとって、以下のような多大な懸念や負担があるためです。
老朽化した空き家の場合、入居前に大規模なリフォームが必要になったり、最悪の場合は解体して建て直す必要があったりします。
リフォームや解体の費用は数百万円から数千万円にも及ぶことがあり、購入価格に加えて多額の出費が発生します。
また、建物の状態が悪いと金融機関が担保価値を低く見積もるため、住宅ローンの審査が通りにくいケースも出てきます。
現金での購入が難しい一般の買主にとって、これは大きな障壁となるでしょう。
さらに、売主にとってもデメリットが伴います。
仲介での売却は買い手が見つかりにくく売却活動が長期にわたる傾向があり、その間も固定資産税や管理費を支払い続けなくてはいけません。
長期間売却活動を続けても買い手が見つからなかった場合、価格を大幅に下げて、ようやく売却できるといった状況に陥ることも少なくありません。
加えて、仲介手数料や、広告費用、場合によっては測量費用などの費用負担も発生します。
これらの要因から、仲介での売却は期待通りに進まないことが多く、空き家所有者にとっては大きなストレスとなるでしょう。
築年数が古い、状態が悪い空き家の売却に強いのは、次にご説明する専門の買取業者です。
築古の空き家でも専門の買取業者なら短期間で売却できる
老朽化した空き家でも、空き家専門の不動産買取業者に依頼すれば、スムーズに売却を進められます。
不動産仲介のように買い手を探す手間がなく、業者が直接物件を買い取るため、売却までの期間を大幅に短縮し、迅速な現金化が可能です。
固定資産税の負担が大きくなる前に手放したい方にとって、専門の不動産買取業者への売却は、理想的な選択肢といえるでしょう。
建物がボロボロで一般の買い手には敬遠されるような物件でも、物件が持つ本来の価値や、リノベーションや建て替えといった将来的な活用を見越して物件を評価します。
そのため、仲介では買い手が見つかりにくいような物件でも、高額で買い取ってくれるケースが多くあります。
さらに、売買にかかる面倒な手続きも業者がサポートするため、売主の負担は最小限に抑えられます。
空き家の処分に頭を悩ませているなら、専門の買取業者への売却が、悩みを解決する賢い選択となるはずです。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の幅広い訳あり物件を積極的に買い取っている買取業者です。
「売れにくい」「他社に断られた」物件や土地であっても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、訳アリ物件、土地専門の不動産買取り業者として、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
物件の処分にお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
＼(無料)相談・査定依頼【相談のみも歓迎】／
電話相談も受付中！10時～19時【無料】0120-849-198
空き家売却時の譲渡所得税を軽減できる2つの特例
空き家を売却して利益が出た場合、原則として譲渡所得税が課されます。
しかし、譲渡所得税にはいくつか特例があり、利用すれば、税額を大幅に軽減したり、譲渡所得税が実質的に発生しなくなったりするケースも少なくありません。
ここでは、２つの譲渡所得税に使える特例をご紹介します。
特例を上手に活用することで、売却に伴う税負担を抑えつつ、空き家の整理・活用をスムーズに進められるでしょう。
なお、空き家の売却にかかる税金について詳しくしりたい方は、以下の記事もお読みください。
マイホームを売ったときの3,000万円控除
かつて自分や家族が住んでいた住宅、いわゆるマイホームを売却した場合に適用されるのが、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
売却して得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円まで控除できるこの制度は、住み替えを検討している方や、居住しなくなった自宅が空き家になった際の整理を税負担を抑えながら進めたい方にとって、非常に有効なものです。
たとえば、長年住んだ築30年の自宅を売却し、譲渡益が2,500万円だったケースでは、この3,000万円控除によって全額非課税となるため、譲渡所得税を払わなくてよくなります。
この特例の大きなメリットは、不動産の所有期間にかかわらず適用される点です。
さらに、売却前に短期間空き家として放置されていた家屋でも、以下の条件を満たせば適用対象となる場合があります。
参照元：国税庁「マイホームを売ったときの特例」
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 住まなくなった日から売却するまでの間、事業用や貸付用として使用していないこと
ただし、あくまで「マイホーム」が対象であるため、売却する前に売主自身が住んでいた実績が必要です。
相続空き家を売ったときの3,000万円控除
相続により取得した空き家を売却した場合に適用されるのが、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。
一般的には「相続空き家の3,000万円控除」と呼ばれ、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。
参照元：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
この特例は、被相続人が一人暮らしで住んでいた旧耐震基準の家屋を、家屋を解体して更地で譲渡するか、または耐震リフォームを行った上で家屋とともに譲渡することといった、一定の条件を満たして売却することで適用されます。
たとえば、相続した空き家を解体して更地として売却した際に2,800万円の譲渡益が出たとしても、特例を適用することで、譲渡所得税の負担がゼロになります。
相続空き家の3,000万円控除は、空き家を放置せず早期に売却を促すインセンティブとして国が設けたものであり、相続人にとって非常に有益な制度です。
ただし、適用には相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡するなどの要件があるため、事前に国税庁のウェブサイトなどで詳細な適用条件を確認しておきましょう。
まとめ
空き家をそのまま放置すると、「特定空き家」に指定され、固定資産税が最大で6倍にも跳ね上がるリスクがあります。
これは「住宅用地の特例」が適用されなくなるためで、結果として経済的負担が急増します。
特定空き家に指定されるのは、長期間手入れがされず、倒壊や衛生上の問題が懸念される物件です。
加えて、そのまま放置すれば行政代執行による強制解体と解体費用の請求にまで至ることもあるため、早めの対策が必要です。
特定空き家のリスクに対処するには、定期的な管理や賃貸活用、更地化などの選択肢がありますが、コストや手間がかかる点には注意が必要です。
そこで有効な選択肢が「売却」です。
なかでも専門の買取業者に売却すれば、築古物件であっても短期間でスムーズに現金化できるメリットがあります。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は空き家専門の買取業者として、これまでに多くの特定空き家や管理不全空き家を買い取ってきた豊富な実績があります。
長期間放置されて特定空き家になるリスクを抱えている物件や、税負担に頭を悩ませている空き家、あるいは他社では買い取ってもらえなかったような古い物件でも、私たちアルバリンクにご相談ください。
最短即日で査定を行い、条件が合えば即現金化も可能です。
仲介手数料などの費用負担は一切なく、大がかりなリフォームや家財の片付けも不要で、現状のまま買い取らせていただきます。
空き家問題の解決は、早期の行動がカギとなります。
まずは、無料査定よりお気軽にお問合せください。
相談・査定はこちら
