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事故物件とは心理的瑕疵に該当する物件
事故物件とは、過去に心理的瑕疵に該当する出来事が起きた物件を指します。
不動産自体に問題はないものの、住む人に心理的抵抗やストレス、嫌悪感を与える瑕疵（＝欠陥）のこと。
孤独死（自然死や事故死で発見が遅れた場合）や自殺、殺人事件などが該当。
一般的に心理的瑕疵の要因となる室内や敷地内での孤独死や自殺は、居住時にストレスを感じることが多くなります。
例えば、孤独死が起きた物件は「気色が悪い」「霊が出るのでは？」、自殺や殺人が起きた物件は、「怖い」「また事件が起きるのでは」など、他人の死からこのようなイメージが沸くでしょう。
これにより、売却金額や賃料が相場より著しく下がる傾向があります。
よって、事故物件とは心理的瑕疵に該当する「孤独死」「自殺」「殺人事件」が室内若しくは敷地内で起きた物件を指します。
事故物件の基準については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
事故物件は手放せるが告知義務のせいでなかなか売れない
事故物件を手放すには、告知義務という大きなハードルがあります。
事故物件には告知義務があるので、現実的になかなか売れない不動産となっています。
不動産の売買或いは賃貸借契約を交わす前に、売主若しくは借主が負う義務。
告知義務を怠ると契約不適合責任で損害賠償賠償などに問われるおそれがある。
告知義務とは、簡単に言うと「この物件では過去に孤独死がありました」などど、事故物件であることを買主に周知させたうえで売買契約を進めることです。
事故物件がなかなか売れない理由は、この告知義務の存在が大きく起因しています。
なかには相場より割安という理由で敢えて事故物件に住む人もいますが、このような人は稀なケースです。
市場として事故物件を求めるニーズが少ないために、なかなか売れないということになります。
・告知義務を隠して売却すると損害賠償を請求される
・告知義務はいつまで残る？3つの疑問に回答
事故物件を売却する際は告知義務が発生する
事故物件を売却するときには、告知義務が発生します。
告知義務が生じる理由は、2021年（令和3年）10月に国土交通省より発表された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に定められているからです。
これによると、いわゆる事故物件の不動産取引を進めていくには、買主への事前告知が必要と定めています。
つまり、過去に部屋や敷地内などで、人の死に関する何かしらの出来事が起きている不動産に付いては、予め買主に告知する義務をルール化しています。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
しかし、人には必ず「死」が訪れます。
全ての「人の死」が告知事項に該当するわけではありません。
一般的に告知が必要な事項は、「孤独死（特殊清掃が必要だった自然死若しくは事故死）・自殺・殺人事件」で、いわゆる一般的な自然死については告知義務は設けておりません。
なお、ここで言う「一般的な自然死」とは、自宅で家族に看取られながら亡くなった、若しくは事故死であったとしても発見が早く特殊清掃等が必要なかったケースになります。
つまり、「人の死が起きた＝必ず事故物件ではない」という理解も必要です。
このあたりが、告知義務の有無に繋がってきます。
・宅地建物取引業者が媒介を行う場合、売主・貸主に対し、過去に生じた人の死について、告知書等に記載を求めることで、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする
・取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）については、原則として告げなくてもよい
・賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、事案発生から概ね３年が経過した後は、原則として告げなくてもよい
・人の死の発生から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある
次の章では、告知事項の有無について詳しく解説していきます。
・告知義務に該当しない2つのケース
告知義務に該当する3つのケース
はじめに、告知義務に該当する３つのケースを見ていきましょう。
・自然死や事故死で、遺体の発見が遅れ、特殊清掃が必要になった物件
・原因が明らかでない死（変死等）が発生した物件
室内や敷地内で起きた自殺や殺人事件、火災などで死亡した場合には、告知義務があります。
また、自然死や事故死のなかでも遺体の発見が遅れるなど腐乱した状態で発見され、特殊清掃が必要になったケースでも告知は必要です。
孤独死や自殺などが起きた室内を清掃すること。
腐敗や腐乱した遺体があった部屋を元通りの状態に戻すときに必要で、血痕や体液、腐敗臭の除去、害虫の駆除などを行う。
さらに、原因が明らかではない死（変死等）が発生した場合も同様となります。
なお、集合住宅の場合には、原則室内で起きた瑕疵については該当住戸のみに告知義務があります。
共用廊下や階段などで起きた瑕疵については、該当住戸の人が日常的に使用する共用部分については告知義務の対象となります。
例えば、2階の共用廊下で事故が起きていた場合、1階住戸の売買であれば告知義務はなし、2階住戸の売買で告知義務あり、となります。
他にも、買主や借主から問われたとき、社会的な影響の大きさなどから買主・借主が把握しておくべき特段の事情があると宅地建物取引事業者が判断したときも、告知義務があります。
特殊清掃について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
告知義務に該当しない2つのケース
一方で、告知義務に該当しないケースもあります。
以下の二つが代表的な告知義務に該当しないケースです。
・不慮の事故死の発生後、早期に遺体が発見され、特殊清掃が不要だった物件
告知義務に該当しないケースは、基本的に家族に看取られた一般的な自然死、若しくは事故死でも早期に遺体が発見された場合です。
つまり、特殊清掃やリフォームが必要なかった一般的な自然死や事故死であれば、基本的には告知義務はありません。
なお、自然死であっても告知義務が発生するケースがあります。
以下の記事で詳しく概要を解説しているので、ぜひ参考にしてください。
告知義務を隠して売却すると損害賠償を請求される
事故物件が告知義務の影響で売れないのであれば、「告知しなければ売れるのではないか？」「告知しないでこっそり売ってしまえばよいのでは」と、思ってしまう人もいるでしょう。
しかし、それは大きな間違いです。
不動産売買の告知義務は、国土交通省が2021年に定めた「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によりしっかりとしたルール決めがされています。
もし、告知義務違反を行えば損害賠償請求などのペナルティを受けるデメリットがあります。
これらを契約不適合責任と言います。
2020年4月の民法改正で瑕疵担保責任に代わるものとして導入された。
これまでの隠れた瑕疵に限らず、買主が引き渡しを受ける前に思った物件でなければ、原則売主に対して契約不適合責任を追及できる。
告知義務はいつまで残る？3つの疑問に回答
ここまで事故物件には告知義務が生じることがわかりました。
しかし、ここで「告知義務はいつまで残る？」など、いくつかの疑問が生じます。
本章では、告知義務はいつまで残るのか？など、3つの疑問についてお答えします。
・事故物件の告知義務は「一度住めばなくなる」は嘘！
・事故物件を取り壊して建物を新築しても告知義務は残る
告知義務がなくなるかは売買か賃貸かで異なる
「告知義務がいつまで残るのか？」については、売買か賃貸かで異なります。
告知期間の違いは、国土交通省のガイドラインに定められているとおりで、売買の場合では告知義務に期限はありません。
つまり、その物件を売買するときには、都度告知義務が生じます。
一方で賃貸の場合、告知義務は事故が起きた日を起算日として3年以内です。
つまり、事故が起きた日から3年を経過する日までの賃貸借契約については告知義務があります。
裏を返せば、3年を経過すると告知義務はなくなります。
事故物件の告知義務は「一度住めばなくなる」は嘘！
「事故物件となった直後に誰かが一度居住すれば、告知義務がなくなる」ということはありません。
告知義務には、前章でお伝えしたとおりに明確な決まりがあるからです。
一方で、国土交通省のガイドライン作成前は、事故物件の明確な定義や告知義務についての決まりはなく、実質不動産会社任せでした。
その当時の不動産業界では、事故物件の告知は「事故発生後に居住した人のみで良い」とされていました。
つまり「一度誰かが住めば事故物件の告知はしなくても問題ない」という慣例があったのです。
この「一度住めばなくなる」を悪用した不動産会社が、事故物件となった直後に自社の社員を1か月間だけ住まわせるという手口で賃料下落を最小限に抑えることも横行していました。
事故物件のガイドラインができた現在では、上記のような慣例はないため、「事故物件の告知義務が一度住めばなくなる」は完全に嘘と言えます。
事故物件を取り壊して建物を新築しても告知義務は残る
事故物件となった一戸建てを取り壊して建物を新築しても、告知義務は残ります。
なぜなら、ガイドラインのとおりに売買の場合には告知義務が消えることはないからです。
新たに建物を建設した場合でも「過去に事故物件があった土地」などという告知義務が残り続けます。
つまり、事故物件になった建物がなくなったとしても告知義務は残るので注意します（告知義務を怠ると契約不適合責任に問われるおそれがあります）。
事故物件は、建物が無くなったとしても告知義務が残りますが、専門の買取業者であれば告知義務がある物件でも問題なく買い取れます。
専門の買取業者は、事故物件を商品化するノウハウが豊富にあるからです。
弊社アルバリンクは事故物件を専門で買取る不動産会社で、これまで数多くの買取実績があります。
買取査定は、24時間365日無料で受付していますので、ぜひお問い合わせください。
>>【事故物件を高額売却】無料で買取査定を依頼する
事故物件売却時における告知義務の期間については、以下の記事で詳しく解説しています。
事故物件を手放す2つの方法【買取を推奨】
所有する不動産が事故物件になってしまったら、すぐさま手放したいと思うでしょう。
しかし、事故物件には告知義務があり、市場ではなかなか流通しにくい物件です。
では、事故物件を手放すには一般的にどのような方法があるのでしょうか？
本章では、事故物件を手放す2つの方法について解説します。
なお、専門の買取業者なら告知義務があっても問題なく買い取れるのでおすすめです。
・専門の買取業者に買い取ってもらう
仲介業者に売却を依頼する
事故物件を手放すには、不動産仲介業者に売却を依頼する方法があります。
不動産の取引を仲介する会社。
個人の売主と買主の取引が円滑に行われるようにする。
不動産仲介業者のなかには、事故物件などの訳あり物件を専門で扱う業者がいます。
一般の不動産仲介業者に依頼しても、売却を断られるケースがあるので専門業者への依頼がおすすめです。
なお、仲介での売却には以下2つの方法があります。
・解体して更地にして売却する
そのまま売却する
事故物件を既存の状態のまま、売却する方法です。
通常のマンションや一戸建てを売却するのと同様に、事故物件の売却をします。
そのまま売却するメリットは、余計な費用が掛からないことです。
売却価格は周辺相場より安価になりやすいため、手元に残る資金を多くするには余計な費用を削るしかありません。
解体やリフォームなどを行わずに、そのまま売却するのが一つ目の方法です。
一方でそのまま売り出しをすれば、事故の痕跡で内見者に敬遠され、売れにくくなることがデメリットとなります。
解体して更地にして売却する
事故物件を解体し更地にしてから売却する方法です。
解体しても告知義務は残りますが、事故があった痕跡を視認できるものがなくなるので、心理的瑕疵が若干和らぐ可能性があります。
しかし、建物の解体にはお金が掛かります。
一般的な木造一戸建ての解体工事費用は、5万円/坪前後です（解体業者、解体する建物の構造や規模、間口の広さ、解体・搬出のしやすさなどにより費用は異なります）。
仮に、建坪30坪の一戸建て住宅の解体補用は、約150万円となります。
つまり、事故物件になったことで相場より安価になったことや仲介手数料などの売却に掛かる経費の負担に加えて、解体費用は重い出費と言えるでしょう。
さらに、建物がなくなることで固定資産税の軽減がなくなります。
仮に、売却が1年間できなかったら、固定資産税の軽減がなくなることで維持費が約6倍に増える計算です。
ここまでを総合すると事故物件を解体して更地にする方法はあるものの、解体費の負担と維持費の負担が多くなるデメリットがあることがわかります。
以下の記事でも事故物件を更地にするデメリットを解説しています。
併せて参考にしてください。
専門の買取業者に買い取ってもらう
事故物件を手放すなら、専門の買取業者に買い取ってもらう方法がおすすめです。
買取業者で売却するメリットは、以下にご紹介する5つになります。
・現況のまま売却できる
・確実に売却できる
・現金化が早い
・仲介手数料が掛からない
買取専門の不動産会社が買主となり売買を進める手法。
相場より安価になるが、確実に売却ができるなど利用にはメリットが多い。
特に、買取最大のメリットは現況のまま買主に引き渡せるので、解体やリフォームなどで余計な費用負担は発生しません。
また、仮に室内に家具や家電、日用品などが残されていても片づける必要はなく、そのまま引き渡せるので手間が掛からないこともメリットと言えます。
他にも、相続税の支払いなどで現金化を急ぐケースでも便利です。
事故物件の買取では、買取業者に買い取ってもらうことで多くのメリットを享受できます。
なお、事故物件の買取は株式会社アルバリンクがおすすめです。
弊社アルバリンクでは、事故物件など訳あり物件を専門で扱う買取業者になります。
弊社は、買い取った不動産にリフォームやリノベーションを行い、居住用として売却若しくは収益不動産として運用を行っています。
売れなくて困っている事故物件、現金化を急ぎたい事故物件などを積極的に買取しています。
なお、以下の記事では事故物件を高額売却する方法、高値で買い取ってくれる専門の買取業者を選ぶポイントを解説しています。
併せて参考にしてください。
事故物件の売却相場は決まっていない
事故物件を売却すると周辺相場より安価になるケースが一般的ですが、売却相場は決まってはいません。
なぜなら、事故物件自体が不動産市場としてかなり特殊な部類の物件であり、流通自体が少ないことや、事故が起きた個々の事情で瑕疵の状況や嫌悪感の度合いが異なるからです。
なお、実態としては事故物件を売却すると、起きた事柄により下落率が異なるケースが多くあります。
例えば、自然死や事故死でも特殊清掃が必要なケース（孤独死）で20％～30％の下落、自殺で30％～50％の下落、殺人事件など凶悪事件が起きた場合では50％の下落です。
つまり、多くの人が嫌悪感や過大なストレスを感じる事柄であるほど、売却価格は下落する傾向があります。
しかし、仮に事故が起きた物件が好立地に所在したり、地域でシンボル的なタワーマンションの一室など、不動産需要が大いに見込める物件であれば下落幅は上記に限ることはありません。
よって、事故物件の売却を検討するなら、まずは査定を受けることがおすすめです。
事故物件の買取査定は、弊社アルバリンクにおまかせください。
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>>【事故物件を高値売却】無料で買取査定を依頼する
事故物件の売却相場については、以下の記事でも詳しく解説しています。
事故物件を高く手放せる3つのコツ
事故物件の売却では、周辺相場より安価となることが一般的です。
しかし、事故物件とは言え自らの財産は「1円でも高く売りたい」と大半の人は思うでしょう。
本章では、事故物件を少しでも高く手放せるコツについて解説します。
・複数の不動産業者で査定を行う
・一定期間を空けてから売却する
特殊清掃を行う
特殊清掃を行うことで、事故物件を少しでも高く手放せることがあります。
なぜなら、特殊清掃を行うことで事故の痕跡を消すことができるからです。
例えば、室内で孤独死があった場合、その部屋のフローリングには血痕や体液が付着、クロスには死臭などの匂い、部屋全体には害虫が発生しているケースがあります。
夏場であれば、気温が高い影響で遺体の腐敗は進みやすく、フローリングへの付着や匂いはより深刻なものとなるでしょう。
このようなフローリング等への付着物や匂いの除去、害虫の駆除を行うのが特殊清掃です。
特殊清掃を行うことで事故の痕跡を無くせるため、心理的瑕疵を和らげるので高く手放せる可能性があります。
複数の不動産業者で査定を行う
複数の不動産業者で査定を行うことで、事故物件を高く手放せます。
この場合の査定は、主に買取査定を指します。
買取査定では、1円でも高い査定を出した業者に買い取ってもらうことがお得であるからです。
そのためには、できるだけ多くの業者に査定を出したほうが高く買い取ってもらえる可能性が高まります。
よって、事故物件の査定は複数の不動産業者（買取専門）に査定を出すのがおすすめです。
一定期間を空けてから売却する
一定期間を空けてから売却することで、高く手放せる可能性があります。
なぜなら、事故が起きた直後に売却しても風評被害が強く、なかなか買い手が現れないためです。
特に、事件性が高くメディアなどに事実が公表されたケースでは、売却が進むケースはまずないでしょう。
よって、世間的に周知の事実が忘れ去られた時期など、一定期間を空けてから売却をすることで少しでも高く手放せる可能性が高まります。
事故物件を少しでも高く売るなら、弊社アルバリンクがおすすめです。
株式会社アルバリンクは、事故物件を少しでも高く且つスピーディーに買取ります。
>>【事故物件を高額売却】無料で買取査定を依頼する
まとめ
この記事では、事故物件を手放す且つ少しでも高値で売却する方法について解説してきました。
記事内でお伝えしたとおりに、事故物件には心理的瑕疵があり売買前には告知義務があります。
そのため、一般消費者には敬遠される傾向が強く、仮に売却できたとしても相場より安価になりやすい不動産です。
また、事故があった物件を解体、若しくは一定期間空けて売却活動しても告知義務が残り続けるので、相場より安価でもなかなか売却できないケースが多いでしょう。
そこで、おすすめなのが事故物件を専門で買取る不動産会社への売却です。
買主が不動産買取業者であれば、告知義務があっても問題なく売却を進められます。
そのなかでも、事故物件の買取実績が豊富な不動産買取業者であれば高値買取も可能です。
本記事では、事故物件の売却でお困りなら弊社アルバリンクをおすすめします。
株式会社アルバリンクでは、2011年の創業以来全国の事故物件を積極的に買取しています。
また、弊社はあらゆる事故物件を買取後に再生し、運用や活用するノウハウがあるので、できる限り事故物件の高値買取を実現しています。
事故物件の処分でお困りなら、株式会社アルバリンクにご相談ください。
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