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法定地上権は建物所有者が土地を利用するために必要
法定地上権は、競売によって土地と建物の所有者が別々になったときに成立し、建物所有者（建物の落札者など）が土地を利用することを認める権利です。
参照元：民法第388条（法定地上権）
ローンや借金などの債務を滞納した場合、債権者が裁判所に申し立てて不動産を強制的に売却することで、債権を回収すること。
どういうことなのか、順を追って説明します。
まず、土地と建物は別の不動産なので、土地や建物のどちらか一方にのみ抵当権を設定できます。
住宅ローンを借りるとき、住宅の土地や建物に金融機関が設定する権利のこと。
仮に建物に抵当権が設定され、債務者が支払いを滞納すると、建物が競売にかけられ第三者に落札されます。そうなると、建物と土地の所有者が別の人になってしまいます。
この時、建物の所有者（建物の落札者）に土地利用権が認めなければ、建物の所有者は他人の土地に勝手に住んでいる「不法占拠」状態になります。不法占拠ということになれば、建物の所有者は、土地の所有者から建物の撤去と土地の明け渡しを要求されかねません。
建物を落札しても土地を使えないのでは、誰も建物を競落しなくなってしまうでしょう。そのため、土地と建物の所有者が異なった時に、建物所有者に土地の利用権を認める法定地上権が必要なわけです。
まずは混同しやすい「地上権」との違いを説明したのち、法定地上権が成立する具体的なケースをご紹介していきます。
地上権は「土地上の建物の所有者が土地を利用する権利」
地上権は、他人の所有している土地上の建物の所有者が、土地を利用できる権利を指します。
参照元：民法第265条（地上権の内容）
地上権が設定されている限り、建物所有者は有効に土地を利用できるので、土地所有者から建物撤去と土地明け渡し請求をされずに済みます。
この地上権は、土地を借りる権利である「借地権」の一種で、賃借権より強い効力が認められる土地利用権です。
では、地上権と貸借権の違いを具体的に見ていきましょう。
お伝えした通り、「借地権」は土地を借りる権利を指します。
この借地権の中に、「地上権」と「賃借権」が含まれます。
地上権は土地に対する物権的な権利であり、賃借権は土地に対する債権的な権利で、この2つを含むのが借地権です。
- 物権的な権利
- 完全に土地を支配することができ、誰にでもその権利を主張できる。誰に対しても自由に土地を売却したり、貸し出したりできる。
- 債権的な権利
- 土地所有者である債務者に対してのみ、土地を使う権利を主張できる。土地を売却したり貸し出したりするには、土地所有者の同意が必要。
このように、賃借権は基本的に土地所有者にのみ主張できる権利であり、第三者には主張しにくくなっています。賃借権を勝手に登記したり第三者に譲渡したりすることはできず、賃貸人である土地所有者の同意が必要です。
それに対して、「地上権」は賃借権と同じ土地利用権ではありますが、物権的な権利なので、より強い効果が認められます。
地上権を得た者は、誰に対しても権利を主張でき、地主の承諾を得なくても第三者に地上権を譲渡することが可能です。
以上のことから、地上権は貸借権より強い効力が認められていることがわかります。
土地利用契約を締結する際、賃借権を設定しても地上権を設定してもかまいません。ただ、地上権を設定すると土地所有者への制限が強くなりすぎてしまうので、賃借権を設定するケースが一般的です。
では、地上権について理解していただいたところで、法定地上権との違いを次の項で確認していきましょう。
なお、地上権を含む、借地権についてより詳しく知りたい方は以下の記事をご確認ください
法定地上権と地上権の違いは「合意の有無」
地上権が発生するのは、土地所有者と建物所有者が合意をして地上権の設定契約を締結した場合です。土地上に勝手に建物を建てたら、単なる不法占拠ですから、地上権は成立しません。
一方、法定地上権の場合、競売が起こったことによって当然に地上権が成立するので、当事者の意思とは無関係に発生し、合意も不要です。
土地や建物の一方を抵当に入れる際には、将来競売が起こったら当然に法定地上権が成立することを念頭に置いておく必要があります。
では、法定地上権が競売によって成立するのはどのようなケースが考えられるのか、次の見出しから具体的に見ていきましょう。
法定地上権が成立する3パターン
お伝えした通り、法定地上権は競売によって土地と建物の所有者が別々になったとき、成立します。
法定地上権が成立するパターンは以下の3つです。
- 抵当権が設定された土地や建物が競売にかけられた
- 土地や建物が強制競売にかけられた
- 税金滞納で強制処分を受けた
それぞれ解説します。
抵当権が設定された土地や建物が競売にかけられた
法定地上権が成立する典型的なケースは、土地や土地上の建物に抵当権が設定された場合です。
債務者が支払いをせず、抵当権者が土地や建物を競売にかけ、土地または建物のどちらかが競落されたら当然に法定地上権が成立します。
土地や建物が強制競売にかけられた
抵当権が設定されなくても、土地や土地上の建物が競売にかかるケースがあります。
それは、土地や建物の所有者が借金などをして支払いをしなかったために一般の債権者が裁判を起こし、不動産の強制競売を申し立てた場合です。
裁判の判決などにもとづき、裁判所が強制定期に債務者の財産を競売にかけること
判決にもとづいて強制競売をするときには、債務者名義のどのような不動産も対象にできるので、抵当権の設定は不要です。
強制競売によって土地や建物が競落され、別々の所有者のものとなったときにも法定地上権が成立します。
なお、債務の滞納をした際に強制競売を避ける方法については以下の記事で解説していますので、ご確認ください。
税金滞納で強制処分を受けた
土地や建物の所有者が税金を滞納すると、「強制処分」が行われて土地や建物が公売にかけられます。
相手方の明示又は黙示の意思に反して、重要な利益を侵害する処分のこと
そのため、実施するには実施が許容されるに足る、特別の根拠が必要とされる（理由もなく税金を滞納するなど）
公売によって土地または建物が落札されたときにも、抵当権にもとづく不動産競売や強制競売と同様の状況が発生します。
そこで法定地上権が成立し、建物の所有者や取得者が保護されます。
【判例付き】法定地上権が成立する4つの要件
法定地上権が成立するのは「土地上に建物があり、競売が行われて土地と建物の所有者が別々になった場合」とお伝えしました。しかし正確により細かい成立要件が設けられています。
法定地上権が成立する要件は以下の4つです。
参照元：民法第388条（法定地上権）
それぞれ解説していきます。
抵当権設定当時に既に建物が存在していた
法定地上権が成立するには「抵当権を設定したときに建物が存在していた」必要があります。
参照元：民法第388条（法定地上権）
土地に抵当権を設定してから建物を建てた場合、土地が競落されても法定地上権は成立しません。
建物を撤去して土地を明け渡す必要があります。
実際、下記のように、土地に抵当権を設定した当時に建物が存在しなかったことで、法定地上権の適用が認められなかった判例も存在します。
土地に対する抵当権設定当時、その地上に建物が存在しなかったときは、たとえ抵当権者において右建物の築造をあらかじめ承認した事実があっても、民法第388条（法定地上権）の適用がない。
実際の裁判でも上記のような判例が出ていることからも、土地に抵当権が設定されたあとに建物が建った場合は、法定地上権は成立しないことがわかります。
未登記の建物でも法定地上権は成立する
法定地上権は未登記の建物でも成立します。
参照元：民法第388条（法定地上権）
抵当権設定時、土地上に未登記の建物が建っている場合、抵当権者は土地の担保価値を評価するとも未登記の建物を考慮しますし、債権者は「建物が建っている土地」であると認識しています。
将来競売が行われたときには法定地上権が成立することをどちらも予測できるので、法定地上権が成立しても不測の不利益を受けることはありません。
実際に、最高裁の判例の中には、土地とその土地上建物の所有者が建物に抵当権を設定し、土地の所有権移転登記を経由していなくでも、法定地上権の成立を妨げない（成立する）とした判例があります。
このように、未登記の建物でも法定地上権が成立します。
なお、未登記の不動産の売買につていは以下の記事で詳しく解説していますので、合わせてご確認ください。
土地と建物が共有名義でも法定地上権は成立する
土地や建物が共有名義（複数人で所有している状態）であっても、法定地上権は成立します。
そのため、共有名義の建物が競売で落札され、法定地上権が発生すると共有者は自由に土地を使うことができなくなってしまいます。
なお、共有名義の不動産が競売にかけられ、共有状態から抜け出したい場合は、自身の持分の売却などの方法があります。
詳しくは以下の記事を参照ください。
抵当権設定当時、土地と建物が同一所有者であった
法定地上権が成立するには、抵当権を設定したときに土地と建物の所有者が同じである必要があります。
土地と建物の所有者が異なるのであれば、初めから賃借権や地上権が設定されているはずなので、別途法定地上権を成立させる必要がありません。
土地と建物のどちらか一方または双方に抵当権が設定された
担保となっている不動産の競売によって法定地上権が成立する前提として、土地や建物に抵当権が設定されていることが必要です。
ただし前述したとおり、強制競売や公売の場合は、抵当権が設定されていなくても法定地上権が成立します。
競売の結果、土地と建物の所有者が別々になった
担保不動産競売や強制競売等により、土地と建物の所有者が別々になったときに法定地上権が成立します。
所有者が同じならこのような権利を認めなくても建物の撤去や、土地の明け渡し請求などの問題が発生しないからです。
法定地上権が成立しない2つの例外
前章で法定地上権の成立要件についてお伝えしましたが、法定地上権が成立しないケースもあります。
法定地上権が成立しないケースは以下の2つです。
- 抵当権設定後に建物ができた場合【一括競売となる】
- 抵当権設定後に建物が取り壊され再建された場合
それぞれ解説します。
抵当権設定後に建物ができた場合【一括競売となる】
土地に抵当権が設定されたあとに建物が建った場合は、先述したように法定地上権が成立せず、建物を競り落としたとしても、土地を自由に活用できません。そのため、土地と建物をセットで競売にかける一括競売が行われるのが基本です。
一括競売であれば、土地と建物の落札者は同じになるため、法定地上権も不要です。
建物が建てられた時期によっては、法定地上権自体が成立せず、一度に土地と建物を競売で失ってしまう可能性もあります。なお、建物が建てられた時期や抵当権については、法務局で登記簿謄本を見ることで確認できます。
【登記簿謄本】
土地に抵当権を設定していた債権者に優先弁済権が生じる
前述したように、抵当権設定後に建物が建ち、一括競売となった場合、もともと土地に抵当権を設定してた債権者に優先弁済権が生じます。
優先弁済権とは他の債権者より優先して債権を回収できる権利です。
当初から抵当権を設定していた債権者の優位性を認め、一括競売となったことで、不利益をこうむらないようにするための措置といえます。
抵当権設定後に建物が取り壊され再建された場合
抵当権設定時に建っていた建物が取り壊され、新たに建物が建てられた場合、原則として再建築された建物に関して法定地上権は成立しません。
ただし、以下の2つの条件を満たす場合は例外的に、再建築された建物についても法定地上権が成立します。
- 再建された建物の所有者と土地の所有者が同一であること
- 土地に抵当権を設定した者（金融機関など）が再建された建物にも土地と同順位の抵当権を設定した場合
ですから、基本的に建物が一度取り壊され、再建された場合は、法定地上権は成立しないと思っておきましょう。
法定地上権成立後の地代決定には土地・建物所有者同士の合意が必須
法定地上権成立後の地代は、土地と建物の所有者が自分たちで話し合って決めなければなりません。法律によって当然に認められるのは「地上権の設定」までです。
自分たちで協議しても合意できなければ、裁判によって地代を確定させる「地代確定請求訴訟」を起こさなければなりません。
しかし、裁判を起こすとなると、少なくとも10万円以上費用がかかりますし、問題を解決するまでに数ヶ月以上の時間がかかります。
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なお、建物の所有者と地代を交渉するためのテクニックなどについて、以下の記事で解説していますので合わせてご確認ください
法定地上権の成立後、原則30年は明け渡し請求できない
法定地上権が成立した場合、原則として最低でも30年間は建物所有者に対して土地の明け渡しや建物の撤去を請求できません。
法定地上権成立から30年経過しても、正当な事由が無い限り借地権は自動更新され、更新後の存続期間は20年となります。以降の更新期間は10年ずつです。
このように、ひとたび建物の所有者の法定地上権が設定されてしまうと、土地を所有していても、自由に活用できなくなってしまいます。利用できない土地を所有し続けたくない方は、専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。
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明渡し請求が可能な4つの条件
前述したとおり、法定地上権が成立すると最低30年地上権が存続します。その後は更新されれば20年、それ以降は10年ずつ延々と地上権が存続することになります。
ただし、以下のいずれかの条件を満たせば、土地の所有者が建物を明け渡すよう、所有者に請求することが可能です。
- 建物所有者が地代を長期滞納した
- 合意によって法定地上権を解除した
- 法定地上権の期間が満了し更新しなかった
- 建物が老朽化又は滅失した
とはいえ、これらの条件にあてはまらない限り、土地を利用できませんので、後述する不動産買取業者への相談もご検討ください。
では、明渡し請求が可能な4つの条件を、1つずつ解説していきます。
建物所有者が地代を長期滞納した
当然ですが、地上権が成立したら、建物所有者は土地所有者に「地代」を払わねばなりません。
長期にわたって建物所有者が地代を滞納すると、重大な背信行為とみなされ、土地所有者は土地の明け渡しや建物撤去を建物所有者に請求できます。
ただし、1か月分や2か月分の地代滞納では、契約を解除できるほどの背信行為とは評価されません。
最低でも3か月以上の地代滞納が必要です。
合意によって法定地上権を解除した
法定地上権は最低30年間存続しますが、建物所有者と土地所有者の合意により契約の途中で解除することが可能です。
法定地上権を解除する条件は、当事者間で自由に決められます。
たとえば、土地所有者が建物を買い取ることもできますし、建物の撤去費用の一部を土地所有者が負担する条件でもかまいません。
お互いに合意して地上権を解除すれば、土地所有者は建物所有者へ土地の明け渡しを要求できます。
法定地上権の期間が満了し更新しなかった
法定地上権は最低30年存続しますが、期間終了時に賃貸借契約を更新しなければ消滅します。
ただし期間が経過したら当然に更新拒絶できるわけではなく、更新拒絶には正当事由が必要です。
正当事由の例としては、下記のような条件があげられます。
- 建物の老朽化がひどい
- 土地所有者にとっては土地を利用する必要性が高い
- 建物所有者にとってはさほど建物の利用を必要としていない
- 土地所有者が建物所有者に立退料を支払える など
これらの条件（一例）を満たせば、賃貸借契約の更新拒絶が認められる可能性は高くなります。
建物が老朽化又は滅失した
さきほど少し触れたように、建物が酷く老朽化していたら、契約途中であっても土地所有者から解約申し入れできる可能性があります。
倒壊寸前であれば解約に正当事由が認められて地上権が解除され、建物の撤去と土地明け渡し請求ができるでしょう。
また建物が滅失したら、地上権は当然なくなります。建物の残骸が残っていたら建物所有者に撤去させて、土地を明け渡してもらえます。
法定地上権にまつわるトラブルは弊社Albalinkにご相談ください
お伝えしてきた通り、あなたの所有する不動産（土地と建物）のうち、建物が競売にかけらると、建物所有者に法定地上権が設定されてしまう可能性があります。そうなると、土地所有者であるあなたは、落札者である建物所有者と、地代や土地の明け渡し請求などについて、協議しなくてはなりません。
しかし、建物所有者との協議が順調にいくとは限りません。なぜならこうした協議は双方の利権が絡むため、意見が対立しやすいためです。
裁判を起こせば解決するかもしれませんが、判決が出るまでには何年もかかる可能性があり、しかもあなたが望む判決が出る保証もありません。さらに、弁護士への依頼費用として数十万円以上かかります。
ですから、法定地上権をめぐるトラブルを抱えている場合は、専門の買取業者に相談することをお勧めします。専門の買取業者に相談すれば、法定地上権が設定された建物が建つ土地でも問題なく買い取ってくれます。専門の買取業者は、買い取った土地を活用し、利益を生み出すノウハウがあるためです。
たとえば弊社Albalinkの場合は、買取後に建物所有者と話し合い、最終的に建物の所有権も手に入れた上で不動産全体を再販するといったノウハウを持っています。弊社は弁護士と提携しているため、利権が絡む建物所有者との話し合いも、法律に基づいて平和的に進めることができます。
弊社はこれまでも法定地上権のように借地権がついた土地をはじめ、さまざまな不動産を買い取ってきましたが、買取をさせていただいた多くのお客様から、好意的な評価を頂いております（下記Googleの口コミ参照）。
弊社スタッフがあなたの悩みを解決できるよう、全力で対応いたしますので、一人で悩まず、ぜひ一度下記無料買取査定フォームからお問い合わせください。売却前提ではなく、まずは相談したいといった方も大歓迎です。
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まとめ
法定地上権とは競売によって土地と建物の所有者が別人になった場合に、建物所有者に土地の利用を認める権利です。
あなたの土地と建物のうち、建物が競売にかけられ、建物所有者に法定地上権が認められると、あなたは自身の土地を、30年もの長期間にわたり、自由に利用することができなくなります。また、地代の交渉で建物所有者と揉める恐れもあります。
そのため、建物が競売にかけられた結果、自身の土地を自由に使えなくなってしまってお困りの方は、土地を専門の買取業者に売却することをお勧めします。
専門の買取業者であれば、法定地上権が設定された建物が建つ土地であっても問題なく買い取ってくれます。専門の買取業者は、そうした特殊な土地の活用法を熟知しているためです。また、弁護士と提携している業者が多いため、建物所有者との利権が絡む話し合いにも対応できます。
とはいえ、愛着ある建物が競売にかけられ、そのうえ土地まで手放すのは忍びないかもしれません。それでも、弊社はあなたのこれからを考えたら、土地を手放すことをお勧めします。なぜなら、これ以上、自由にならない土地を抱え、建物所有者との関係に頭を悩ます日々を送って欲しくないからです。
土地を弊社に売却していただけば、売却金としてまとまった現金も手に入り、建物所有者のことを考える必要もなくなります。そうして新しい一歩を踏み出して欲しいと願っています。
弊社Albalinkは上場も果たし、フジテレビの「newsイット！」に紹介されるなど、専門の買取業者として社会的信用度も高い企業です。もちろん、弁護士とも提携しています。
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