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不動産の法定相続分を売却する4つの方法
不動産の相続で、遺産分割協議がまとまらない場合や、他の相続人と不動産を共有したくない場合には、ご自身の法定相続持分のみを売却することも可能です。
本章では、法定相続持分を売却する具体的な方法を解説します。
ご自身や他の相続人の状況に合わせて、適切な方法を検討しましょう。
相続前に法定相続分を他の相続人に売却
相続人の持つ法定相続分は、遺産分割協議が行われる前であれば、他の相続人に譲り渡すことが可能です。
民法第905条（相続分の取戻権）
共同相続人の一人が遺産の分割前にその相続分を第三者に譲り渡したときは、他の共同相続人は、その価額及び費用を償還して、その相続分を譲り受けることができる。
前項の権利は、1箇月以内に行使しなければならない。引用元：民法第905条
「相続分の譲渡」自体を明確に定めた条文はないものの、上記条文からは、相続分を第三者（他の相続人、および相続人ではない第三者も含むと解される）に譲渡できると解釈できます。
ここでいう「相続分の譲渡」とは、特定の財産の譲渡ではなく、相続権の割合そのものを譲渡することです。
相続分を譲受した他の相続人は、元の相続人の持つすべての権利と義務を承継します。
他の法定相続人へ持分を譲渡する方法は、不動産とは無縁の第三者へ売却するよりも利害関係が明確なため、相手との関係が良好であればもっとも現実的といえます。
ただし他の相続人と疎遠な場合は、交渉が困難でしょう。
なお、譲渡の契約は、譲渡人と譲受人双方の合意があれば口頭でも成立しますが、後々のトラブルを避けるために「相続分譲渡証明書」を作成し、譲渡内容を明確にすることが望ましいです。
相続前に法定相続分を第三者に売却
2つ目は、法定相続分を相続前に法定相続人以外の第三者に売却する方法です。
基本的に、法定相続分を売却する相手は相続人以外の第三者でも問題ありません。
ただし現実的には、売却先がかなり限定されます。
なぜなら、一般の不動産業者や個人の買主が相続分を買い取ったとしても、他の相続人との遺産分割協議などの交渉を行うことは困難だからです。
相続分の譲受人は、元の相続人の有していた権利も義務（債務）も共に承継し、さらに元の相続人と同じ立場で「遺産分割協議」に参加し、最終的な自分の取り分を決める権利を持つことになります。
言い換えると、この時点で譲受人が持つのは「不動産に対する権利そのもの」ではなく、「不動産（その他の財産）に対する権利を決める権利」に過ぎません。
このような不完全な権利を取得した後適正に取り扱えるのは、高度な知識を持つ専門業者に限られます。
よって、相続分を法定相続人以外の第三者に譲渡したい場合は、持分の買取を専門とし、豊富なノウハウを持つ不動産業者に依頼することが現実的です。
（専門の買取業者については「不動産の法定相続持分は専門の買取業者に売却したほうがよい3つの理由」で詳しく解説します）
当サイトを運営する「株式会社Albalink」は不動産の共有持分に強い専門の買取業者です。
相続の面倒な話し合いや手続きから、安全にあなたを離脱させることが可能ですので、今すぐ持分を手放したい方は一度弊社へご相談ください。
法定相続分通りに登記し持分を第三者に売却
3つ目は、遺産分割協議が成立する前に、いったん「法定相続分通り」に相続登記してから持分を第三者へ売却する方法です。
この場合、相続人全員が各自で登記しなくても、相続人の一人が全員分の法定相続登記を申請して自己の持分のみ第三者に売却することも可能です。
ただ、手続上の注意としては、一部の相続人から相続登記申請をした場合は、登記をした際に発行される「登記識別情報」が、申請人の分しか発行されません。
昔は「登記済証＝権利証」とよばれていたものが、法務局のオンライン化により「12ケタのアルファベットと数字を組み合わせた記号」の形になったもの。
【登記識別情報通知の見本】
法定相続人ABCがいたとして、Aのみが申請人となって全員分の法定相続登記を申請してもBCの登記識別情報は発行されませんから、BCが登記された事実に気づかないことも考えられます。
後日BCが売却等をしようとした際に、上記のような「本人確認情報の費用」を負担しなければならないため、後日のトラブルを防ぐためには法定相続登記をした旨の通知はしておく方が望ましいといえます。
そのため、法定相続分で登記してから売却する方法も、100%独断で売却できるわけではありません。
共有持分の相続登記手続きの詳細については、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
持分割合に応じて土地を分筆してから売却
相続する不動産が土地である場合、法定相続持分割合に応じて「分筆」してから売却する方法もあります。
分筆とは、一つの土地を複数の土地に分割して登記することです。
不動産が共有状態のままだと、不動産全体を売却するのにすべての共有者の合意が必要です。
しかし、例えば400㎡の土地を兄弟2人で相続した場合に、それぞれ200㎡ずつの土地に分筆すれば、各自が単独所有者となるため、自由な処分が可能になります。
土地を分筆するメリットは、完全な所有権の土地として売却できるため、共有持分のまま売却するよりも高い価格で売れる可能性がある点です。
なぜなら買主は一般的に、権利関係がシンプルで利活用しやすい土地を求めるためです。
ただし、分筆するには土地家屋調査士への依頼や登記が必要で、そのための費用（数十万～100万円）がかかります。
また、売却だけでなく分筆にも、共有者全員の同意と協力が必要な点に留意しましょう。
不動産の法定相続持分は専門の買取業者に売却したほうがよい3つの理由
自分の法定相続分を売却したい人は、まず「専門の持分買取業者」に相談することがおすすめです。
前章で解説した通り、法定相続持分の売却には複雑な手続きや高額な出費が伴います。
特に、法定相続持分のみだと利活用の幅が極端に狭くなるため、一般の人に売却することはほぼ不可能です。
ただ、持分買取を得意とする不動産業者であれば買い取った後の処理方法まで熟知しているため、すみやかに法定相続分を買い取ってもらうことが可能です。
法定相続持分は他の相続人や一般の第三者よりも、専門の買取業者に売却した方が良い理由は以下の3つです。
ほぼ確実に法定相続分を買い取ってもらえる
持分買取業者に相談するメリットとしては「ほぼ確実に法定相続分を買い取ってもらえる」ことが挙げられます。
個人が持分を買い取っても、見知らぬ他人と共有して持分を活用することは事実上不可能であるため買い手はつきませんが、専門業者であれば買い取れないことはほぼありません。
強いて言うなら、他の相続人と裁判沙汰になるほど関係が悪化している等であれば、介入が難しく買取できないこともありますが、そのようなケースは稀です。
法定相続持分専門の買取業者は、弁護士や司法書士とも連携しているため、複雑な利権の絡んだ物件の法的な問題を適正にクリアした上で持分を買い取れるのです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも法定相続持分の無料相談を承っておりますので、売却前提でなく｢買取可能かどうかだけでも聞いてみたい｣という方も気軽にご連絡ください。
最短数日で法定相続分を現金化できる
持分買取業者に法定相続分を売却する場合、早ければ数日で現金化することが可能です。
買取価格としては全体の価格×持分割合よりも低い金額になることが多いとはいえ、他の相続人との揉め事が長引いて調停や裁判にもつれ込むことによる精神的、金銭的負担と比べれば、早く手放すメリットの方が大きいといえます。
査定と金額の調整さえスムーズに進めば、すみやかに売却できるため、相続手続きによる金銭的負担の目途が立ち、わずらわしい共有関係からもいち早く抜け出すことが可能です。
買取後はもちろん買取前も安心して任せられる
買取前であっても、持分買取業者に任せれば面倒なことはすべて任せることが可能です。
専門の買取業者には、法定相続持分の売却に伴う登記や他の相続人との交渉などを依頼でき、さらに法的問題を適正にクリアするノウハウも豊富なため、トラブルを事前に回避できます。
専門の買取業者に持分を売却する際には、他の相続人にあらかじめ売却の件を伝えておく必要はなく、もちろん買取業者から他の相続人に漏れる心配もありません。
買取さえ完了してしまえば、法定相続持分の売却者は共有関係から抜け、不動産とは一切関係がなくなるので、以降は面倒なトラブルに巻き込まれることもなくなります。
法定相続分の処分に困ることが予想される人は、実際に他の相続人と争いごとが起こる前に早めのタイミングで持分買取業者に相談することをおすすめします。
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アルバリンクなら共有持分をスムーズに買取可能！
弊社Albalink（アルバリンク）は、法定相続持分をはじめとする訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような複雑に利権が絡まる共有持分を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように全国各地の共有持分を買い取っており、中には1000万円以上で買い取ったこともあります。
ただ、上記のような買取事例だけを見せられてもピンとこない方もいるでしょう。
そこで、弊社が共有持分を買い取ったお客様からいただいた、直筆のメッセージも紹介します。
引用元：お客様の声（Albalink）
このお客様は共有者である親族と折り合いが悪く、話し合いができる関係ではありませんでした。
そのため、弊社が共有持分を買い取ったことで「（共有者と）やり取りをしなくて済むようになり、気持ちが楽になった」というメッセージをお寄せくださいました。
上記のお客様以外にも、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
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不動産の法定相続持分を売却すべき3つの状況
不動産を相続前に法定相続持分のみで売却すべきかどうかは、各相続人の状況によって異なりますが、総合的に判断し、以下の3パターンに該当する場合には売却すべきといえます。
本章の解説を参考に、自身の状況と照らし合わせて売却を検討してみましょう。
遺産分割を巡って他の相続人と揉めている
遺産分割を巡って他の相続人との間でトラブルが起きている場合には、法定相続持分を売却して手放すことがおすすめです。
遺産分割協議は相続人全員の合意が必要なため、1人でも反対者がいると話がまとまらず、その間不動産の利活用ができません。
さらに遺産分割調停や審判に及んだ場合は、解決までに数年の歳月を費やすことになり、数十万円単位の弁護士費用もかかります。
そうなると「弁護士費用は誰が負担するのか」といった、新たなトラブルにまで発展しかねません。
自分の持分だけであれば、他の相続人の同意を得ずに売却できるので、相続人間で話がまとまりそうにないと判断したら持分を売却し、面倒なトラブルから抜け出すほうが賢明です。
相続する不動産の資産価値が低い
相続する不動産の資産価値が低い場合も、法定相続持分の早期売却を検討すべきです。
例えば、以下のような資産価値が低い不動産は、相続しても将来的に活用して収益を上げることが困難なことが予想されます。
- 地方の過疎地にあり、買い手が見つかりにくい土地や建物
- 法律上の制限で建て替えができない再建築不可物件
- 長年放置され、管理状態が悪い空き家
せっかく時間をかけて遺産分割協議をまとめても、相続登記の費用や相続税を支払った結果、手元に残る財産的価値がほとんどないといった事態にもなりかねません。
さらに、不動産は所有しているだけで毎年固定資産税がかかり、維持管理のための修繕費などの負担も続きます。
相続しても費用ばかりがかさむ「負動産」になる可能性が高いので、費用倒れになる前に手放すべきでしょう。
相続手続きや相続後の不動産の管理に時間をかけられない
面倒な相続手続きや不動産の管理が困難な方にも、持分の売却がおすすめです。
不動産を相続する際には、戸籍謄本の収集から遺産分割協議書の作成、相続登記まで、複雑で時間のかかる手続きが多く、手間や時間をかけられない人も多いでしょう。
さらに、無事に相続できたとしても、不動産の管理義務からは逃れられません。
遠方に住んでいて物理的に管理が難しい場合や、本業が忙しくて時間がとれない場合には、不動産の管理が大きな負担となります。
特に共有状態の不動産には、独断で手を加えるわけにはいかないので、維持管理するにも都度他の共有者との連絡が不可欠です。
自分の法定相続持分を手放すことで、これらの煩わしい手続きや将来にわたる管理の責任から一切解放されます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は日本全国の法定相続持分の買取に対応しておりますので、地方の相続物件の維持管理問題でお悩みの方は、弊社へお気軽にご相談ください。
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不動産の法定相続持分を売却する2つのメリット
法定相続持分の売却は、単に現金化できるだけでなく、相続にまつわるさまざまな問題の解決につながります。
不動産の法定相続持分を売却する主なメリットは以下の2つです。
相続手続きをスムーズに終えられる
相続前に法定相続分の持分を売却すると、相続手続きがスムーズになります。
遺産分割協議は相続人全員の合意形成が必要なため、意見が対立し、数年単位で長期化するケースも少なくありません。
しかし、ご自身の持分を売却してしまえば、そもそも遺産分割協議に参加する必要がなくなるため、他の相続人との感情的な揉め事に巻き込まれる心配も不要です。
さらに、遺産分割に伴う戸籍の収集や遺産分割協議書の作成のような、時間と手間のかかる手続きも必要ありません。
相続にまつわる煩わしいやり取りを避け、円満かつ迅速に相続を終わらせたい方にとって、持分の売却はもっとも賢明な方法といえるでしょう。
不動産を共有名義にするリスクを回避できる
法定相続した持分を売却すれば、不動産を共有名義にするリスクを回避できます。
不動産は現金のように簡単に分割できないため、法定相続分に応じて共有名義で相続することがありますが、結果として将来以下のようなトラブルを招くことが少なくありません。
- 不動産を自由に利活用できない
- 他の共有者とのトラブルが絶えない
- 相続のたびに権利関係が複雑化し、子や孫に迷惑をかける
不動産を共有状態にしていると、売却やリフォームに共有者全員の同意が必要となるため、利活用が困難です。
固定資産税や管理費の負担割合の揉め事も絶えないでしょう。
さらに、相続のたびに共有者がネズミ算式に増えた結果、話し合いがいっそう困難になり、誰も管理できず放置される「塩漬け不動産」になる可能性が高まります。
しかし持分を売却して共有関係から抜け出すことで、上記のリスクを未然に防げます。
ひとたび共有名義にしてしまうと、解消することは簡単ではありません。
子や配偶者に負担を残さないためにも、早期の持分を手放し、ご自身の代で共有状態を終わらせましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は共有持分専門の買取業者であり、無料査定を随時受け付けております。
査定を依頼して無理な営業をかけることはいっさいありませんので、共有持分をいくらで売れるのかが気になる方は、お気軽にお問い合わせください。
不動産の法定相続持分売却時の4つの注意点
「相続分の譲渡」を利用した法定相続分の売却には、メリットと同時に以下の注意点もあります。
持分売却には高度な専門知識とノウハウが必要なため、弁護士と連携している専門業者のサポートを受けながら手続きを進めましょう。
相続前に特定の財産を選択して売却できない
相続分の譲渡により法定相続分を売却する場合、特定の財産を選択して売却することはできません。
「相続前に法定相続分を他の相続人に売却」で解説したとおり、相続分の譲渡とは「自らの相続分を、権利義務等を総括して割合的に譲渡する」ことであり、個々の相続財産の売却とは性質が異なるからです。
なお、遺産分割協議を行い、各相続人の所有権を確定させてから自己の財産として売却する場合は、もちろん個々の財産を選んで売却することも可能です。
売却額は市場相場よりも安価になる
売却価格は不動産全体を単純に法定相続分で割った金額よりは安価になってしまうことも覚悟しなくてはなりません。
例えば不動産の持分のみを売買した場合には、全体売却と比べて利用に制限がかかることから、一般の買い手がつくことが考えにくく、ほとんど需要がありません。
不動産の価格はニーズに大きく左右されるため、単純に全体価格×持分割合とはならず、持分をかけた金額より著しく下がってしまうことが大半なのです。
一カ月以内なら、譲渡された相続分を取り戻すことができる
相続分の譲渡が法定相続人ではない人に対して行われた場合、「譲渡から一カ月以内」であれば、譲渡者以外の相続人が譲受人に対し、取戻しの請求をすることが可能です。
この取戻権（形成権）を行使すると、譲受人の同意や意思にかかわらず、譲渡された相続権が元の相続人に戻ります。
このような取戻権を認めているのは、相続人以外の第三者に対して相続分が譲渡されることによって、遺産の管理や分割に関して紛争が起こることを防ぎ、他の相続人を守るためです。
取戻権を行使する際には、元々の譲渡金額がいくらであっても、譲受人に対し「取戻時の時価に相当する価格＋譲渡にかかった費用」を支払わねばなりませんが、お金さえ払えば譲渡はなかったことにできます。
譲渡人にしてみれば、「遺産分けが面倒だから、俺の取り分を知人に〇〇万円で譲りたい」と思っても、元の鞘に戻ってしまう可能性があるのです。
そのため、相続人以外の第三者に譲渡したい場合は、問題をスピーディーに解決できる専門家にサポートを依頼することが必須です。
勝手に売却すると他の相続人とトラブルになる可能性がある
自身の法定相続持分を他の相続人に断りなく売却すると、トラブルになる可能性が高いです。
法定相続持分を譲り受けた第三者が、遺産分割協議に参加することになるからです。
他の相続人にとっては、縁も所縁もない他人と共有関係になること自体が納得できないケースもあります。
また、ただでさえまとまりにくい遺産分割協議が、第三者の介入でいっそうまとまりにくくなるため、持分売却を認めたくないのが本音でしょう。
そのため、法定相続持分を売却したい場合には、事前に他の相続人に相談することが原則です。
一方で、他の相続人と一切関係を断ちたい場合には、法的なトラブルの対処が可能な売却先を見つけ、直ちに法定相続持分を売却してしまうことも一つの手です。
法定相続持分専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、弁護士や司法書士とも連携し、他の相続人との交渉も問題なくクリアした上で、適正に持分を買い取ることが可能です。
登記などの面倒な手続きもお任せいただけますので、相続人以外への持分売却をお考えの方は、ぜひ弊社へご相談ください。
法定相続分に関する基礎知識
不動産の法定相続分を売却にあたり、法定相続分とはどのようなものか、改めて基本的な知識を確認しておきましょう。
法定相続分とは民法で認められた遺産の取り分
「法定相続分」とは、被相続人から見た「一定範囲の親族」に与えられた相続権、つまり遺産の取り分のことです。
法定相続人とは民法第900条（下記）に規定された親族のことであり、実際に被相続人と生前の関係がどうであったのか、交流があったかなどの事情に関係なく画一的に定められています。
法定相続分の決まり方
具体的な法定相続分は次のとおりです。
民法第900条（法定相続分）
同順位の相続人が数人あるときは、その相続分は、次の各号の定めるところによる。
一 子及び配偶者が相続人であるときは、子の相続分及び配偶者の相続分は、各2分の1とする。
二 配偶者及び直系尊属が相続人であるときは、配偶者の相続分は、3分の2とし、直系尊属の相続分は、3分の1とする。
三 配偶者及び兄弟姉妹が相続人であるときは、配偶者の相続分は、4分の3とし、兄弟姉妹の相続分は、4分の1とする。
四 子、直系尊属又は兄弟姉妹が数人あるときは、各自の相続分は、相等しいものとする。ただし、父母の一方のみを同じくする兄弟姉妹の相続分は、父母の双方を同じくする兄弟姉妹の相続分の2分の1とする。引用元：民法第900条
この条文を解説していきます。
基本的な考え方としてはこのようになります。
- 離婚していない、内縁ではない、つまり「法律上籍が入っている状態の配偶者」は被相続人が死亡した時点で婚姻何日目であろうが必ず相続人となる。
- 配偶者以外の親族には順位がつけられており、「子供は第一順位、直系尊属（親、祖父母）は第二順位、兄弟姉妹は第三順位」と定められている。
なお、子供は実子も養子も、嫡出子も非嫡出子（婚外子）も同じ相続分とされています。
以下で相続順位別に法定相続分の割合を見ていきましょう。
第一順位
配偶者と子供の配分は2分の1ずつとなりますので、配偶者と子供３人の場合、配偶者が2分の1（6分の3）、子供がそれぞれ6分の1ずつとなります。
第二順位
配偶者と直系尊属の配分は「3分の2と3分の1」となりますので、配偶者と直系尊属2人（父と母）の場合、配偶者が3分の2（6分の4）、父母がそれぞれ6分の1ずつとなります。
第三順位
配偶者と兄弟姉妹の配分は「4分の3と4分の1」となりますので、配偶者と兄弟2人（妹と弟）の場合、配偶者が4分の3（8分の6）、兄弟がそれぞれ8分の1ずつとなります。
遺産分割協議と遺言書が優先される
上記のとおり、民法に規定された法定相続分はあるものの、あくまでも一つの目安であり、「被相続人の遺言書」や「法定相続人全員での遺産分割協議」がある場合はそちらが優先されます。
【遺言書の見本】
現に、兄弟の全員が不動産を管理できないケースが多く、遺産分割協議をして管理可能な人が1人で相続することが大半です。
また、親との関係性、親の介護への貢献度などで相続分は柔軟に変更されているのが実情ですから、法定相続分通りにきっちり分ける事例の方がむしろ少ないといえます。
なお、不動産の共有持分を遺言書で相続する方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産を共有名義で相続するときの遺産分割協議書の書き方について知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
遺産分割協議前なら法定相続分通りに不動産登記可能
遺産分割協議を行う前であっても法定相続分通りの割合であれば相続登記を行うことが可能です。
法定相続人全員が判明している状態で初めて行えます。
仮に法定相続人のうち誰かが遺産分割協議に応じなかったり、連絡を取れない人が出てきてしまったとしても、相続した不動産について何もすることができないわけではありません。
法定相続人のうち一人からでも「相続人全員の分をまとめて、法定相続分割合で登記する場合」に限ってなら相続登記を申請することが可能です。
例えば、法定相続人が妻Aと子供BCだったとします。
Bは被相続人の不動産を早く処分したいが、いつまでもCが遺産分割協議に協力しようとしないこともあります。
Bが自分の持分の売却を急ぎたいのであれば「A持分2分の1、BCそれぞれの持分4分の1」とする、つまり法定相続分通りの相続登記を「自分だけが申請人となって」行うことが可能です。
なお、法定相続分で相続登記をする手順は、以下の記事で詳しく解説しています。
まとめ
この記事では、法定相続分の不動産持分を売却する方法をご説明しました。
自身の法定相続分を第三者に売却してしまえば、相続争いの渦中から後腐れなく抜け出す事が可能です。
ただし、法定相続分を売却するということは、遺産を受け継ぐ権利を手放すことですから、特定の遺産を選んで売却することはできません。
また、法定持分を個人の買主に売却することはほぼ不可能で、一般的な不動産会社でも、形のない権利である法定相続分を取り扱ってはくれません。
買い取る側としても、利用価値が薄く、購入後に他の相続人との争いに発展するリスクがあるからです。
もし、法定相続分を相続人以外の第三者に売却するのであれば、不動産持分(権利の一部)を専門に扱っている不動産買取業者に買い取りを依頼しましょう。
専門の買取業者に依頼すれば、共有持分でもスムーズに買い取ってくれるので、八方塞がりであった相続争いの渦中から抜け出せて、まとまった現金も手元に残せます。
当サイトを運営する弊社Albalink（アルバリンク）では、一般の不動産業者では取り扱いの難しい訳あり物件を専門的に買い取っております。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
他の相続人と関わらずに法定相続持分を売却したい方は、共有持分の買取実績が豊富な弊社へお気軽にご相談ください（査定依頼をしたからといって、強引な営業活動はしておりませんのでご安心ください）。
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