株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
マンションからの飛び降り自殺が事故物件に該当するケース
マンションで飛び降り自殺があったからといって、すべてのケースで事故物件として見なされるわけではありません。
まずは、事故物件の概要とマンションからの飛び降り自殺が事故物件に該当するケースを見ていきましょう。
事故物件とは「心理的瑕疵」のある不動産
事故物件とは、自殺や他殺などの理由で入居者が室内で亡くなっている不動産を指します。
室内で人が亡くなっている事実は、物件の購入や入居の判断を大きく左右するネガティブな要素となりかねません。
借り手・買い手の心理面に大きな抵抗をもたらすことから、事故物件は「心理的瑕疵物件」とも呼ばれます。
不動産を売買するにあたって、買主や借主に心理的抵抗感を生じさせることがら。
それに対して、物件そのものに欠陥が生じていることを「物理的瑕疵」という。
家族の飛び降り・専有部からの飛び降りは事故物件に該当
所有しているマンションで事故物件となるのは、同居している家族が同じマンション内で飛び降り自殺をしてしまったときです。
また、マンションの専有部である各居室のベランダから飛び降り自殺があったときも、事故物件として扱われます。
マンション共用部からの飛び降り自殺は事故物件には該当せず告知義務がない
自殺や殺人事件が起こった物件を売却や賃貸する際には、売主や貸主は買主や借主に告知する必要があります。
これを「告知義務」といいます。
しかし、共用部から飛び降り自殺が起きたマンションの部屋を売却または賃貸するときには告知が必要ありません。
マンションの所有者全員で共有する部分
共用部から飛び降り自殺が起きたことは、物件の契約判断に重大な影響を与えないからです。
共用部からの飛び降り自殺は、物件内で自殺や殺人事件が起きた事実と比べると心理的抵抗感を生じません。
実際にマンションの共用部で飛び降り自殺が起きたことが、告知義務の対象にならなかった裁判例を紹介します。
過去に賃貸ビルの屋上から飛び降り自殺が起きた事実を、同ビルを借りた人に告知する必要はないと判断された事例
賃貸ビルの１・２階部分を借りて店舗を開いた借主は、約１年半前に同ビルの屋上から貸主の親族が飛び降り自殺したことを賃貸契約後に知った。
借主は、本件の自殺は借主の店舗営業に影響する重要な事実であるから、契約する際に告知義務があったとして、貸主と仲介業者に対して2000万円の損害賠償を請求した。
裁判官は、本件の自殺は賃貸ビルの1・2階部分で発生したものでないことや、賃貸借契約は本件の自殺から１年半経過した後に締結されたものであるから、心理的瑕疵に該当するものとは認められないと判断し、借主の請求を棄却した。
参照元：東京地裁 平成18年４月７日
裁判になった際、マンションの共有部からの飛び降り自殺は、心理的瑕疵に該当しないため告知義務がないと判断されます。
また、告知義務がなくても売主や貸主は、買主や借主に共用部で飛び降り自殺が起きたことを伝えないとトラブルに発展する可能性があります。
詳細は下記で説明します。
実務上、買主とのトラブルを避けるために、不動産会社は共用部で飛び降り自殺したことを買主へ告知します。
事故物件の告知義務については、以下の記事で詳しく解説しています。
告知義務がなくても飛び降り自殺を伝える必要がある
売主や貸主は告知義務がなくても、買主や借主にマンションの共用部で飛び降り自殺が起きたことを伝えるのが賢明です。
買主や借主は、マンションの共用部で飛び降り自殺が起きたことに対して、損害賠償を請求してくる可能性があるからです。
飛び降り自殺がおきた事実は、買主や借主に伝えなくてもすぐにバレます。
マンションは暮らしている人数が多いので、買主や貸主が伝えなくても、他の住民が伝えるからです。
また、マンションの共用部で起きた飛び降り自殺がニュースなどで広く報道されたときも、購入希望者や入居希望者がすでに知っている可能性が高いため、告知したほうが無難です。
もし買主や借主がクレーマー気質の場合は、売主や貸主に非がなくても訴えてくる可能性が高いので、マンションの共用部で飛び降り自殺があったことを必ず伝えましょう。
なお、飛び降り自殺が多いマンションの特徴として、「取り外された屋上の柵が鎖などで固定されている」「屋上への立ち入りを禁じる紙が貼られている」などが挙げられます。
専有部から飛び降り自殺した場合は告知義務がある
前述のとおり、共用部から飛び降り自殺があった物件は、告知義務が生じません。
一方で、専有部から飛び降り自殺が発生した場合は、売主や貸主に告知義務が生じます。
専有部から飛び降り自殺が起きたという事実は、その部屋を購入し居住する人に対して心理的抵抗感を生じさせるからです。
あくまで、告知義務があるのは飛び降り自殺した部屋のみです。
飛び降り自殺した部屋の住民は売却時に告知義務がありますが、それ以外の部屋の住民は告知義務が発生しません。
飛び降り自殺の落下場所が専有部の場合は告知義務がある
マンションの専有部に落下した場合は、落下した部屋が告知義務の対象になります。
飛び降り自殺した人との関係性がなくても、その部屋に自殺者が落下してきた事実は、買主に心理的抵抗感を生じさせるからです。
飛び降り自殺した人が専有部に落ちてくる可能性は低いですが、ゼロではないのでその際は必ず告知しましょう。
共用部で飛び降り自殺が起きた際に住んでるマンションの部屋の売却価格は落ちない
マンションの共用部で飛び降り自殺が起きても告知義務の対象にはならないので、通常物件の売却相場で売却することができます。
告知義務がない物件を売却する際は、買主に心理的抵抗感を生じさせることがないため値下げをしなくても買い手がつくからです。
ただし、マンションの専有部から飛び降り自殺したときは飛び降りた部屋の売却価格が下落するので注意が必要です。
専有部から飛び降り自殺した場合は、飛び降りた部屋の売却価格がおおむね20～30％下落する
マンションの専有部から飛び降り自殺があった際は、飛び降りた部屋の売却価格が通常物件の売却相場よりおおむね20～30％安価になります。
専有部からの飛び降り自殺は告知義務の対象なので、その部屋を売却する際に買主に伝える必要があります。
心理的抵抗感を生じさせる部屋は、価格を安価にしないと買い手がつきません。
実際、弊社が行ったアンケート調査によると、心理的瑕疵物件に対して抵抗を感じる方は全体の62.4%にのぼりました。
参照元：訳あり物件買取プロ｜【500人にアンケート調査！許容できる心理的瑕疵物件のレベルランキング】みんなが選ぶダントツの第1位は？
心理的瑕疵物件を相場で購入したいと考える方はほぼいないといっても過言ではありません。
ただ、部屋の中で人が亡くなったわけではないので、心理的抵抗感は弱くなります。
部屋の中で殺人事件や自殺がおきたときは事故物件という扱いになり、通常物件の売却相場よりおおむね30～50％安価になりますが、飛び降り自殺は心理的抵抗感が弱いのでおおむね20～30％安価になります。
告知義務の有無によってマンションの部屋の売却価格が変わってくるので、下記であなたに合う売却方法を解説します。
なお、事故物件の売却相場について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
マンション内で飛び降り自殺が起きた場合の売却方法
前述のとおり、告知義務がある物件は売却価格が通常物件の売却相場より安価になります。
加えて、飛び降りた場所によって告知義務が異なり、売却価格も変わります。
売却方法は大きく分けて「仲介業者」「買取業者」の２つに分類され、告知義務の有無によって、適した売却方法が異なるので解説していきます。
売主と買主、貸主と借主の間にたって契約をまとめる業者
買取業者
売主から不動産を直接買い取る業者
また、告知義務のあるマンションを仲介で売却するときには、まず上下左右の部屋や管理会社に謝罪することも大切です。
なぜなら、飛び降り自殺があった事実により、マンション全体が多大な迷惑を被るからです。
新たな購入者がほかの住民との関係をスムーズに構築するためには、遺恨を残さないことが重要です。
仲介と買取の違いは、以下の記事で詳しく解説しています。
告知義務がないマンションは仲介業者へ依頼する
告知義務がないマンションの部屋は仲介業者に依頼しましょう。
仲介業者に依頼する際、買手は一般個人になります。
告知義務がないマンションの部屋は通常物件として売却できるため、市場価格でも買手が見つかるからです。
また駅からの距離が近いなど立地条件が良ければ、より早く買主が見つかる可能性が高まります。
実際弊社がおこなったアンケート調査では、マイホームの購入に際して「立地を優先する」と回答した方がもっとも多い結果となっているためです。
しかし実務上、売却を依頼された仲介業者は買主とのトラブルを避けるために、告知義務がない共用部での飛び降り自殺を買主に告知します。
なので、仲介業者に依頼すると告知義務がない物件でも、通常物件の売却相場より安価にしないと買い手がつかないリスクがあります。
告知義務があるマンションは買取業者に売却する
告知義務があるマンションの部屋は、事故物件専門の買取業者に直接売却しましょう。
仲介業者に依頼するときは、買い手が一般個人なので心理的抵抗感を生じさせる物件は避ける傾向にあるからです。
しかし、不動産買取業者は告知義務がある物件の取り扱いに長けているため、個人が避けるような物件でも買い取ることができます。
加えて、事故物件を専門に取り扱う買取業者は契約不適合責任を免責して買取するので、売主は売却後に損害賠償請求などのトラブルを心配する必要がありません。
不動産を売却後に、契約内容と適合しない不備が見つかった場合、売主が買主に対して負う責任
また、専門の買取業者は告知義務がある訳アリの不動産の取り扱い件数が豊富なので、通常物件を取り扱う買取業者よりも高額査定が期待できます。
注意点として買取業者の場合は、再販売にかかるリフォーム費用等を差し引いて買い取るため、買取価格が安価になります。
ちなみに弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような事故物件を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように「孤独死」「自殺」「溺死」などさまざまな事故物件を全国から買い取っています。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
買取業者の中にはホームページなどで「事故物件を買い取ります」とアピールしておきながら、実際はタダ同然の買取価格しかつけない業者も存在します。
弊社がそうした業者とは違うことが、この買取価格を見て頂けばわかっていただけると思います。
実際、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【飛び降り自殺が起きたマンションも高額売却！】無料で買取査定を依頼
飛び降り自殺のあったマンションのような事故物件を高額売却するコツを知りたい方は、以下の記事も併せて参考にしてください。
マンションの共用部から飛び降り自殺した場合は損害賠償金を請求されずに済む
マンションの共用部から飛び降り自殺が起きても、売主や貸主は損害賠償を請求されずに済みます。
共用部からの飛び降り自殺は、マンションの部屋を購入または賃貸するにあたって、心理的抵抗感が弱いので買主や借主の判断に重大な影響を与えないからです。
そのため、売主や貸主は買主や借主から損害賠償を請求されずに済みます。
ここまでは、飛び降り自殺が起きた際に、マンションの専有部が告知義務に該当するかについて話をしてきました。
下記からは飛び降り自殺が起きた際に、一棟マンションが告知義務に該当するかについて解説していきます。
共用部分と全ての部屋を含めた建物
告知せずに一棟マンションを売却した場合は損害賠償金を請求される
前述のとおり、共用部で飛び降り自殺が起きた際、マンションの専有部は告知義務の対象にはなりません。
しかし、一棟マンションの売却をする際、共用部で飛び降り自殺が起きたことを告知する必要があります。
マンション一棟を売買するにあたって共用部で飛び降り自殺が起きた事実は、買主が物件購入時に経済的に不利益が生じる可能性があるからです。
一棟マンションを売却する際に告知義務を怠って、買主からの損害賠償請求が認められた事例があるので紹介します。
一棟マンションを転売した不動産業者が買主に対して、告知義務があるのに当該マンションで飛び降り自殺があったことを告知しなかったとして損害賠償が命じられた事例
買主は一棟マンションを購入後に、売買契約後の２年１か月前に飛び降り自殺があったことを知り、売主に対して告知義務違反があるとして7000万円の損害賠償を請求した。
これに対して売主は、「この事件を知らなかった。売買契約時に建物は満室状態であり、買主に損害はなかった」と主張した。
しかし売主は、売買契約後の約１年前に１億3000万円で前所有者より本物件を購入したが、その際に「転落事故死があったが、その原因は解明できなかった」等の説明を受けていた。
売主は、本件事件を知っていたと判断され、約２年前の事件は、収益物件であっても経済的不利益を生じる可能性があることから、売主は告知義務違反があるとして裁判官は買主の損害額2500万円を認めた。
参照元：一般財団法人不動産適正取引推進機構｜心理的瑕疵に関する裁判例について
上位の裁判例をふまえて、マンション一棟を売却する人は、共用部で飛び降り自殺が起きた場合でも告知義務が発生するので必ず買主に告知しましょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では飛び降り自殺のあった一棟マンションの買取も行っております。
事故物件となった一棟マンションが売却できずにお悩みの方は、まずは無料査定をご活用ください。
>>【飛び降り自殺が起きたマンションも高額売却！】無料で買取査定を依頼
共用部から飛び降り自殺をした人の遺族に損害賠償請求できる可能性がある
一棟マンションの場合、「物件の資産価値が低下した」「原状回復に費用がかかった」など、共用部からの飛び降り自殺で受けた損害額を証明できれば、飛び降りた人の遺族に損害賠償を請求できる可能性があります。
一方で、区分マンションでは共有部からの飛び降り自殺で部屋の資産価値が低下したなど実際に受けた損害を証明することは難しいため、遺族に損害賠償は請求できない可能性が高いといえます。
なお、マンションからの飛び降り自殺による賠償金の相場については、以下の記事で詳しく解説しています。
まとめ
マンションの飛び降り自殺について詳しく解説してみました。
マンションからの飛び降り自殺も共用部か専有部かによって、告知の有無が変わってきます。
告知義務があるのに、告知しないと買主や借主から契約解除や損害賠償を請求されるリスクがあるので注意が必要です。
もし、告知義務がある物件を売却するときは、仲介業者に依頼しても買い手がつかない可能性があるので、告知義務がある訳アリ不動産を積極的に買い取ってくれる事故物件専門の買取業者に売却しましょう。
ちなみに弊社アルバリンクは、事故物件を専門に取り扱う買取業者です。
過去には、一般の不動産業者が扱わない不動産を買い取る専門業者としてフジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
他社で断られた事故物件でも買い取ることができるので、飛び降り自殺のあったマンションの売却をお考えの方はお気軽にお問い合わせください。
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