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古いマンションの売却が困難であることは事実
古いマンションは、町中にあるような不動産業者に頼んで買い手を探してもらおうと思っても、売却が困難であることは事実です。
その理由を説明する前に、そもそも「古いマンション」とはどのようなマンションを指すのか、認識の足並みを揃えておきましょう。
「古いマンション」は明確に定義されてない
「古いマンション」は、築年数が何年以上のマンションなどと、明確に定義されているわけではありません。
正直なところ、買い手がマンションの状態を見た時に、「古いと感じるかどうか」という感情に左右されます。
ただし、以下のような目安から「古いマンション」と判断されるケースもありますので、その根拠について、それぞれ簡単に解説していきます。
- 築年数が30年以上のマンション
- 築年数が42年以上の（1981年以前に建てられた）マンション
- 築年数が47年以上のマンション
築年数が30年以上のマンション
築年数が30年を超えたマンションは、一般の買い手から古いと判断されていることが、売買契約率から見て取れます。
まずは、下のグラフをご覧ください。
このグラフは、2020年に売り出された中古マンションの物件数中、実際の売買成約件数の割合を、築年数別に表したものです。
グラフによると、中古マンションの成約率は、築6年～10年の30％前後をピークに下がっていき、築25～30年になると、10～15％程度まで一気に低下していることがわかります。
つまり、築25～30年のマンションは、買い手が購入に至りにくいということです。
建物の状況としても、築年数が25年以上経過したマンションは、徐々に劣化や設備不良などが見られるようになってくるからです。
ゆえに、築年数が30年以上経過しているマンションは、買い手が購入に至りにくくなっています。
実際、弊社が行ったアンケート調査でも、6割以上の方が築10年以内の物件を購入したいと回答しています。
参照元：訳あり物件買取プロ｜【不動産を購入するなら築年数は何年までがベストか】男女100人アンケート調査
以上のことから、「築30年以上のマンション」が古いマンションと判断される、目安のひとつとなっていると言えます。
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築年数が42年以上の（1981年以前に建てられた）マンション
2022年時点で、築年数が42年以上の（1981年以前に建てられた）マンションは、新耐震基準に適合していない可能性があることから、古いマンションと判断される場合があります。
というのも、建築基準法の改定によって、1981年6月1日以降、建物を建築する際の耐震基準が、旧耐震から新耐震へと移行しました。
旧耐震基準のもと建てられた建築物は、現在の建築技術基準をクリアできず、建物の価値を証明できなくなってしまいます。
このことから古いマンションは売れにくくなってしまうのですが、その理由については後述します。
以上より、1981年以前に建てられたマンションは、買い手にとって不都合が生じるため、古いマンションと判断される目安のひとつとなっています。
築年数が47年以上のマンション
築年数が47年を超えたマンションは、法定耐用年数の考え方から、古いマンションと判断される場合があります。
まず法定耐用年数は、「経年劣化する資産（減価償却資産）がその機能を果たせる年数」のことです。減価償却資産の価値を税法上、適切に算出するために、国が設定しています。
この法定耐用年数を見てみると、鉄筋コンクリート造のマンションは、築年数が47年を過ぎると、価値が0になるとされています。
このことから、築年数が47年以上経過したマンションが、古いマンションと判断される目安のひとつとなっています。
なお、法定耐用年数は、あくまで税法上の考え方であって、実際に居住できる限界の築年数を示しているわけではありません。
そのため、築70年のマンションでも売却することは不可能ではないのです。
以下の記事では築70年のマンションを売却する方法を解説しているので、併せて参考にしてください。
古いマンションが売れにくい理由
前述のとおり、古いマンションと判断される目安はいくつかありますが、結局は買い手の判断に委ねられています。
古いと判断されたマンションが売れにくくなることは、皆さんお察しかと思いますが、その具体的な内容まで理解している方は少ないのではないでしょうか？
というわけで、この章では、古いと判断されたマンションが売れにくくなる明確な理由を解説していきます。
古いマンションが売れない理由を把握しておくことで、あなたの古いマンションにより適した売却方法を選びやすくなります。
古いマンションが売れにくい理由は、主に下記の3つです。
- 多数の欠陥や不具合をもつ可能性があるマンションを購入したくないから
- 修繕積立費・管理費が高額だから
- 住宅ローンの審査に通りにくいから
では、それぞれ見ていきましょう。
未知数の欠陥や不具合をもつ可能性があるマンションを購入したくないから
古いマンションは、建物の基礎や壁、柱、設備等に、欠陥や不具合が多く潜んでいる可能性があることから、買い手が見つかりにくい傾向があります。
一般の買い手は、今後長い間居住するために物件を探しており、より理想的な暮らしを送れるよう、少しでも安全で快適なマンションに住みたいと考えるからです。
なので、わざわざ古いマンションを購入し、リフォームをしながら暮らしていこうという一般消費者は、ほとんどいません。
また、前述したように、築年数が42年以上経過しているマンションは、新耐震基準を満たさず、耐震性が低いおそれもあります。
ゆえに、近年日本各地で地震が頻発していることを考えても、一般の買い手は、耐震性が低いマンションの購入を避けてしまうのです。
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修繕積立費や管理費が高額だから
古いマンションは、修繕積立金や管理費の高さから、売れ残ってしまうことがあります。
築年数が経過したマンションは、当然不具合も多くなることから、管理組合は修繕費用として必要な資金を、居住者から集める必要があるからです。
マンションの住環境を整えるため、居住者全員で構成された団体
マンションの修繕積立金と管理費の平均月額は、およそ2,3万円前後ですが、古いマンションに居住するとなれば、これ以上の金額を毎月支払わなければなりません。
また、居住者は、毎月支払う修繕積立金とは別に、臨時で修繕費用を徴収されることもあります。
以上のように、一般の買い手は、購入金額のみならず、その後も高額な維持費等を支払うことになるため、古いマンションの購入を避けてしまいます。
住宅ローンの審査に通りにくいから
古いマンションは、一般の買い手が購入時の住宅ローンを組む際に、審査に通りにくくなることから、結局売却に至らない場合があります。
住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なるものの、「築年数」「耐震性」の2点が、重要な審査基準のひとつになっているからです。
具体的には、購入したいマンションの築年数が25年以上、または新耐震基準を満たさないマンションは、住宅ローンの審査を通過できません。
以上のことから、一般の買い手は、たとえ古いマンションを購入したくても、住宅ローンを組めず、購入できなくなってしまいます。
中古マンションの売却価格の推移
ここまで、古いマンションが売れにくい理由を解説してきました。
とはいっても、古いマンションの売却は不可能ではありません。
古いマンションは、状態や立地等によって適切な方法を選ぶことで、売却し手放すことは可能です。（詳細は後述します）
そこで、古いマンションを売却したい場合は、まずどれくらいの金額で売り出せるのか、およその金額を把握しておきましょう。
あまりにも高い金額で売り出しても買い手はつきませんし、逆に低すぎる金額で売り出してしまえば、売主にとって大きな損失になってしまうからです。
というわけで、この章では、マンションの築年数と売却価格の推移について、簡単に解説します。
まずは、下のグラフをご覧ください。
このグラフは、2020年に売買された中古マンションの売買価格を、築年数別に表したものです。
中古マンションの売却価格は築年数の経過とともに下落し、およそ築30年で購入当初の2割程になり、以降はほぼ横ばいになっています。
たとえば、4,000万円で購入したマンションは、購入から30年経過すると、売却価格はおよそ800万円ほどになります。
ただし、これはあくまでおよその売却予想価格であり、当然、実際の売却価格とは必ずしも一致しないため、参考までに覚えておいてください。
それでは、古いマンションのおおよその売却価格を把握したうえで、あなたが所有するマンションのベストな売却方法を、次章で選んでいきましょう。
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古いマンションの売却方法を「仲介」「買取」から選ぶ判断基準
古いマンションを売り出す際は、所有するマンションに合った売却方法を選ぶことが重要です。
というのも、不動産売却方法は「仲介」「買取」の2種類があり、その仕組みは大きく異なります。
仲介と買取、それぞれの売却方法の仕組みは、下記のとおりです。
- 仲介
- 売主から不動産の売却活動の依頼を受けた仲介業者が、ネット等で物件情報を広く公開して一般の買い手を募り、内覧や交渉を経て、売買契約の成立をめざす仕組み。
- 買取
- 買取業者が、売主から直接、不動産を買い取る仕組み。
この仕組みからお気づきの方もいるかと思いますが、ほとんどの古いマンションは、仲介で売却できません。
なぜなら、仲介の買主となる一般の買い手は、前述した理由から、古いマンションの購入に抵抗を感じてしまうからです。
一方、買取業者は、自身が居住するためではなく、物件を再生したのち、運用や再販といった事業目的で物件を買い取るため、古いマンションでも高確率で買い取れます。
以上のことから、古いマンションを売却したい方は、所有する物件が以下3つの要素をすべて満たすかどうかで、売却方法を判断することになります。
- 新耐震基準を満たしている
- フルリフォーム済み
- 立地がよい
この3つの要素をすべて満たす古いマンションは仲介で、反対に、いずれか1つでもあてはまらない古いマンションは買取で売却しましょう。
それぞれの詳細について、次章で解説していきます。
なお、仲介と買取の違いについては以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
居住ニーズが見込める古いマンションは、仲介で売却
前述したように、下記3つの要素を全て満たすマンションは、高い居住ニーズが見込まれるため、仲介で売却しましょう。
- 新耐震基準を満たしている
- フルリフォーム済み
- 立地がよい
なぜなら、利便性が高いエリアに位置し、居住の安全性が高いマンションは、仲介の買主である一般の買い手からニーズが見込まれるからです。
耐震性やリフォームについては前述した通りですが、良い立地とは、具体的には下記のように、生活するうえで利便性が非常に高いエリアを指します。
- 【都心部】駅から徒歩5分圏内
- 【郊外や地方】市街地の中、又は市街地まで徒歩5分圏内
実際、弊社が行ったアンケート調査では家を購入する際に立地を優先すると回答した方の割合が6割を超えました。
参照元：訳あり物件買取プロ｜【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査
さらに、仲介は、多くの人に物件情報を公開して買い手を募る方法であるため、より高額な値付けで売却できる可能性を秘めています。
言い換えれば、たとえ1人の人に断られた金額でも、何十人もの人に売却を持ち掛ければ、売主が希望する価格で買い取ってくれる人が現れる可能性が十分にあるということです。
以上のことから、前述した3つの要素を全て満たすマンションは、仲介で売り出し、少し強気の金額設定での売却を目指しましょう。
立地が悪く居住の不安が残る古いマンションは、買取へ
前述した3つの要素をどれか1つでも満たさない古いマンションは、一般の買い手が購入に不安を感じてしまったり、生活の不便さを感じてしまいます。
このような古いマンションでも、買取業者に依頼することで、高確率で買い取ってもらえます。
買取業者は、物件を再生して運用したり、不動産投資家などの顧客に再販する事業目的で物件を買い取るからです。
ゆえに、一般の買い手では良さを見出せない古いマンションも、買取業者は独自の活用ノウハウを活かすことで、古いマンションの用途を見出せます。
さらに、買取業者に売却することで、売主は古いマンションを手放せるだけでなく、以下のようなメリットも得られます。
- 売主が負う契約不適合責任の一切が免責される
- 売主が支払う売却経費が一切ない
- 1週間から1か月程度で売却できる
ひとつずつ見ていきましょう。
売主が負う契約不適合責任の一切が免責される
買取業者に直接売却すれば、売主が負う契約不適合責任がすべて免責されます。
契約不適合責任とは、不動産を売買したあと、契約書には書かれていなかった不具合や欠陥が見つかった場合、売主が買主に対して負う責任です。
たとえば、売買後にエアコンの故障が発覚し、契約書に記載がなかった場合、売主はエアコンの交換工事費用等を、買主に支払わなければなりません。
この契約不適合責任は、買主（一般消費者）を保護するために制定されています。
一般消費者は、不動産の知識等がなく、全ての不具合や欠陥に気付くことが難しいからです。
しかし、買取業者に直接売却すれば、宅建業者が買主になるので、売主の契約不適合責任は全て免責されます。
このように、買取業者が買主になるからこそ、売主は、どんな不具合があるかもわからない古いマンションも、安心して売却できます。
契約不適合責任については、以下の記事でも詳しく解説しています。
売主が支払う売却経費が一切ない
買取業者に直接売却すれば、売主の売却経費の負担は一切ありません。
買取業者は、買い取った物件の商品化に必要なコストを全て計算したうえで、物件の価格からコスト分を差し引いた金額で買い取るからです。
言い方を変えれば、買取に依頼した場合の売却額は、差し引かれるコストの分、前述した築年数別の予想売却価格よりも安価になります。
ですが、売主は、買取に依頼することで、一般の買い手相手では一生売れ残るおそれがあった古いマンションを、一切の費用を支払うことなく確実に売却できます。
1週間から1か月程度で売却できる
買取業者は、1週間から1ヶ月ほどで物件を買い取れます。
買取業者は、直接買主から物件を買い取るため、仲介のように、買い手を募る売却活動期間が必要ないからです。
また、事業目的の買取業者は、居住目的でマンションを探す仲介の買い手と異なり、物件の雰囲気などの感情に関わる要素を、査定に考慮する必要がありません。
それよりも、商品化して利益が見込めるかどうかで査定価格を提示し、その金額に売主が納得できれば、すぐに現金化できます。
以上のことから、一般の買い手にはニーズが無い古いマンションも、買取業者に依頼することで、売主はすばやく売却できます。
売却をお急ぎの方は、ぜひ弊社AlbaLink（アルバリンク）へご相談ください。
古いマンションのスピーディーな売却を、全力でサポートさせていただきます
>>【築年数の古いマンションでも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
古いマンションを少しでも高く売却するコツ
古いマンションでも、正しい売却方法を選択することで、売却が可能であることをご理解いただけたでしょうか。
売却できるというのであれば、少しでも高く売りたいと、誰しも思いますよね。
そこで、最後に、古いマンションを少しでも高く売却するコツを、仲介と買取のそれぞれに分けて、ご紹介します。
ぜひ実践していただき、より高額な売却を目指しましょう。
仲介の場合
前述した条件を満たすマンションは、以下2つのコツを取り入れて売り出すことで、より高く売却できる可能性があります。
リフォームをしない
古いマンションを少しでも高く売却したければ、決してリフォームしてはいけません。
リフォームしたところで、買い手がつくとは限らないからです。
もし売れ残ってしまえば、費用分がすべて赤字になってしまいます。
よって、リフォームせずに古いマンションを売り出して、より多くの金額を手元に残せるようにしましょう。
内覧前にハウスクリーニングをおこなう
内覧前に不用品を処分し、ハウスクリーニングをおこなうことで、売主は古いマンションを高額で買ってくれる買い手を見つけやすくなります。
なぜなら、一般の買い手は、今後長い間居住することを目的としているので、少しでも快適な印象を受けるマンションに住みたいからです。
たとえば、同じ築年数や立地、間取りなどの条件が同じで、室内がより綺麗なマンションがあれば、買い手は当然、きれいな方を選びます。
もちろん、不用品処分費用やハウスクリーニング費用が、数万円程度かかります。
ですが、少しの費用で数千万円もの成約が叶うのであれば、決して高い金額ではありませんので、買い手に少しでも良い印象を与えられるように備えておきましょう。
買取の場合
古いマンションの買取を依頼する業者を選ぶ際は、少しでも高く買い取ってくれる業者を見極めるコツがあります。
以下の手順を実践して、より確実に高く買い取ってくれる買取業者を選び出しましょう。
類似物件の買取実績が豊富にあるか確認する
あなたが所有するマンションと、同じような物件を買い取っている実績が豊富にあるか、買取業者のホームページから確認しましょう。
類似物件の買取実績が豊富な業者は、知識や活用ノウハウを多く持つからです。
ゆえに、買取後の売れ残りリスクを必要以上に考慮せずに済むので、その分を買取価格に還元できます。
逆に、類似物件の買取実績がない業者に依頼してしまうと、極端に低い買取価格を提示されることや、そもそも買い取ってもらえないこともあります。
よって、類似物件の買取実績が豊富か、ホームページから確認し、より確実に買い取ってくれる業者をピックアップしておきましょう。
>>【年間相談実績5,000件以上】築年数の古いマンションでも高額売却！
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の物件査定に関する相談実績5,555件
複数の買取業者に査定を依頼する
査定は、前述で見つけた買取業者のなかから、最低3社以上に依頼しましょう。
買取業者にもそれぞれ、取り扱う物件に得意不得意があり、その結果、査定価格に大きな差が出るからです。
そのため、査定は必ず複数の買取業者に依頼して、より高い査定価格がないか、比較しましょう。
ただし、一番高いからと言って安易に飛びついてはいけません。その理由については、次の章で説明していきます。
査定価格の根拠を聞く
複数の買取業者からの査定結果が届いたら、各社の担当者に、査定価格の根拠を聞きましょう。
買取業者のなかには、本来は不可能な高額の査定価格を売主に見せ、売買契約の直前に適当な理由をつけて買取価格を下げようとする、悪質な買取業者が少なからずいるからです。
しっかりと根拠をもって査定価格を提示している買取業者は、周辺の買取事例や、買取後の活用にかかるコストなど、具体的な数字を提示し、売主もわかるように教えてくれます。
なお、弊社は、担当者が具体的な根拠に基づいて査定価格を算出しており、お客様にご納得いただけるよう丁寧にご案内いたします。
もちろん、無理な営業等は一切おこなっておりません。
査定のみをご希望の方や、「まずは売却の相談をしたい」という方も、ぜひご連絡ください。
なお、以下の記事では築年数の古い物件の扱いに長けた専門の買取業者をご紹介しています。
どの買取業者に依頼したらよいのかがわからないとお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。
まとめ
事実、古いマンションの売却は容易ではありません。
古いマンションは、建物の老朽化の進行や、新しいマンションと比較して耐震性が低い可能性もあることが原因です。
そのため、一般の買い手は、古いマンションに居住の不安を感じることや、たとえ購入したくても住宅ローンを組めないこともあり、購入に至らなくなってしまいます。
ですが、一般の買い手には売却できなかった古いマンションも、売れにくい物件の扱いに長けた買取業者に依頼すれば、高確率で短期間に買い取ってもらうことが可能です。
なぜなら、古いマンションも積極的に取り扱ってきた買取業者は、買取の経験や知識、再生後の運用方法や再販先など、あらゆる活用ノウハウを蓄積しているからです。
なお、弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、全国の売れにくい物件を数多く買い取っています。
過去には訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット」に紹介された実績もあります。
古いマンションでも、これまで蓄積してきた活用ノウハウを活かして、高確率＆スピーディーに買い取らせていただきます。
売却にお悩みの方も、まずはお気軽にご相談ください。
相談・査定はこちら
