共有不動産にかかる消費税とは？定義や課税対象、計算方法についてわかりやすく解説

共有不動産の売上が1000万円以上の場合は消費税が課税される

被相続人より事業を行っている不動産を共有名義で相続または承継した場合、課税期間の基準期間における課税売上高(事業収入など)が1000万円以上の場合、相続人に消費税が課税されます。

逆をいえば、1000万円未満の場合は納税義務が免除されるということです。

参照元：消費税のしくみ｜国税庁

そのため、相続または承継などによって共有不動産を取得した場合は、自身の課税売上高だけでなく、被相続人の課税売上高が消費税の納税義務の有無に該当するかどうかを見極めることが重要です。

自身が事業を行っておらず、納税義務がなくとも、被相続人の事業を継承することで納税義務が発生することもあるからです。

次項ではそうしたケースについて詳しく解説します。

相続人の納税義務が免除されないケース

相続人が事業を行っていない場合、課税売上高もないため、本来消費税の納税義務はありません。

しかし、被相続人から事業用の不動産を相続し、かつ、その不動産の基準期間における課税売上高が1000万円を超える場合、相続人に納税義務が発生します。
上記の場合は、先述した納税義務の免除が適用されないということです。

ですから、自身の状況にかかわらず、課税売上高が1000万円超の事業を継承した場合は消費税が課税される可能性が高いと思っておきましょう。

とはいえ、課税売上高がいくらか、自身にいくら消費税が課税されるかなど、一般の方が正確に把握するのは困難です。
そのため、事業用の共有不動産を相続した際は、早めに税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

なお、共有不動産の持分を取得した際にかかる税金は、以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。

共有持分売却時の税金を完全解説！譲渡所得税・贈与税の計算方法も紹介！

共有持分の売却や贈与の場合は確定申告が必要で、2月16日から3月15日の1ヵ月の期間で行う必要があります。本記事では、不動産に対して課税されるタイミング・共有持分の所有でかかる税金・共有持分の購入・贈与・相続・売却でかかる税金・売却時に確定申告を行わないリスクについて解説します。

wakearipro.com

2022.05.06

【具体例付】共有不動産の消費税が課税される場合・されない場合

前章で、共有不動産の消費税の概要について理解していただいたところで、この章では具体例をあげて、共有不動産の消費税が課税される場合、されない場合について解説します。

消費税が課税される具体例

事業を行っている共有不動産を相続し、消費税が課税されるケースを具体例を挙げて説明します。

上記の場合、相続人である兄の課税期間にかかる基準期間における課税売上高が1000万円を超えます((A)900万円＋(B)700万円＝合計1,600万円)。

そのため、兄は相続のあった日の翌日から課税事業者として消費税を納める対象に該当します。

このケースの場合は、兄の単独名義での相続であるため話がわかりやすいと思います。

そこで、次項では兄弟で共有で相続した場合について解説します。

消費税が課税されない2つの具体例

事業用の不動産を兄弟で共有で相続した場合、消費税の納税義務が発生するかどうかは、課税売上高の金額や、兄弟それぞれの持分割合などによって変わってきます。

ここでは共有名義で相続し、結果的に消費税が課税されないケースについて、具体例を挙げて紹介します。

相続した複数の不動産を兄弟で持分割合で分割継承する場合

この場合、共有名義の不動産の課税売上高は1600万円((A)900万円＋(B)700万円）となります。

この1600万円を兄弟で持分割合（1/2ずつ）で分けるということなので、兄弟それぞれの課税売上高は800万円となり、納税義務は発生しません。

参照元：消費税法施行令第二十一条（相続があつた場合の納税義務の免除の特例）

ただし、課税売上高が2棟で2000万円を超えていた場合は、1/2で分割しても1000万円を超えるため、兄弟とも納税義務が発生します。

なお、相続時の共有持分の決め方などについては以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。

【共有持分の割合の決め方】物件購入時と相続時の2パターンを徹底解説！

物件の購入時・相続時における共有持分の割合の決め方を詳しく解説します。共有持分の割合を適当にすると税金や住宅ローン控除などで損をする恐れがあるので、きちんと決めるようにしましょう。

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2022.03.31

相続した複数の不動産を1棟ずつ相続した場合

この場合、兄弟の課税売上高はそれぞれ900万円と700万円となり、いずれも1000万円未満のため、どちらも納税義務は発生しません。

ただし、Ａ・Ｂの不動産のどちらか、もしくはともに課税売上高が1000万円を超えていた場合は、兄弟どちらか、もしくは両者ともに納税義務が発生します。

ここまで説明した2例からもわかるように、事業用の不動産を共有で相続した場合、消費税の納税義務が発生するかどうかは被相続人の課税売上高と、相続の仕方によって変わります。

ですから、自身に納税義務があるのかどうかを知りたい場合は、被相続人の課税売上高と、相続した結果、自身の課税売上高はいくらなのかの2点を確認しましょう。

被相続人の課税売上高が1000万円未満の場合は相続の仕方に関わらず、納税義務は発生しませんが、1000万円を超えている場合は相続の仕方によって、納税義務が発生する可能性があります。

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共有不動産のインボイス制度対応について

2023年10月よりインボイス（適格請求書）制度が始まりました。

参照元：インボイスとは｜政府広報オンライン

では、事業用の不動産を適格請求書発行事業者と、それ以外の事業者（免税事業者）が共有していた場合、適格請求書の発行はどのように発行すればいいのでしょうか。

上記の場合、適格請求書発行事業者は、不動産の所有割合に応じて適格請求書を発行しなくてはいけないと、国税庁では定めています。

参照元：国税庁のインボイスに関するQ＆A

ですから、もし自身が事業用の共有不動産を所有しており、適格請求書発行事業者である場合、他の共有者が免税事業者であっても自身の持分に関しては適格請求書を発行するようにしましょう。

なお、適格請求書に必要な記載事項は、国税庁の資料で確認ができます。

参照元：国税庁｜適格請求書等保存方式の概要

まとめ

親などから事業を行っている共有不動産を相続や事業承継した場合、課税期間に係る基準期間における課税売上高が1,000万円を超えると、相続人に消費税が課税されます。

納税義務の発生有無は、相続人の基準期間における課税売上高だけでなく、被相続人の基準期間における課税売上高によっても変わってきます。

被相続人の課税売上高によっては、相続人が相続時に事業を行っていなくても、納税義務が発生する場合があります。

また、事業用の不動産を共有名義で所有しており、自身が適格請求書発行事業者の場合は、共有者が免税事業者であっても、自身の持分に関しては適格請求書（インボイス）を発行する必要があります。

とはいえ、共有不動産の納税義務やインボイスに関しては、一般の方が自身で判断するのは難しい面もあるため、不明点がある場合は早めに税理士などの専門家に相談するようにしましょう。

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相馬桂子

2023-09-29

担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております

豊田直子

2023-09-04

役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。

山本建夫

2023-09-01

二十数年前に四国（松山市内）の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分（売却）する方向で地元（松山市）の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ（フジテレビ系列）でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方（池澤さん）が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん（担当：池澤さん）に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。

木村敏子

2023-08-12

このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか？と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!

ちゃむ

2023-07-28

再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。

森の熊

2023-07-21

不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。

おはゆうちゃん

2023-06-28

再建築不可＆傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。

ウーティスメチウス

2023-06-09

横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

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