株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
空き家の査定方法は2種類
不動産の査定方法には大きく分けて以下の2種類があり、それぞれ特徴や適した目的が異なります。
ご自身の状況や売却の進捗に合わせて最適な方法を選びましょう。
不動産会社による無料査定
不動産会社では不動産の無料査定を実施しています。
査定が無料である理由は、査定が仲介契約を獲得するための営業活動の一環と位置づけられているためです。
不動産会社が売主との仲介契約を締結し、売買が成立した際に仲介手数料を得る仕組みのため、査定段階では費用が発生しません。
無料であっても、過去の取引データや周辺の市場動向をもとに不動産を評価するため、市場の相場に近い価格がわかります。
不動産会社の無料査定には以下の2種類があるので、それぞれ見ていきましょう。
机上査定（簡易査定）
机上査定（簡易査定）は、不動産会社が現地を直接訪問せず、過去の取引事例や市場相場、物件の登記簿謄本などの基本情報をもとに、簡易的に価格を算出する方法です。
複数の不動産会社に同時に査定を依頼する「一括査定」がその代表例です。
【机上査定（簡易査定）の特徴】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・売主の手間がかからない ・最短即日で概算価格がわかる |
| デメリット | ・物件の詳細な条件が価格に反映されないため、精度が低い ・一括査定を依頼すると多数の営業を受ける |
| 向いているケース | ・本格的な売却活動を始める前に、空き家のおおよその相場価格を把握したい ・複数の不動産会社を比較検討し、訪問査定に進む会社を絞り込みたい |
机上査定の最大のメリットは、迅速かつ手軽に価格を把握できることです。
例えば、遠方に所有していた空き家でも、所在地と土地・建物の情報を入力するだけで、翌日にはおおよその査定額が提示されます。
一方で、室内の劣化状況や日当たり、近隣環境など、現地を見ないとわからない要素が価格に反映されないため、訪問査定よりも精度がやや劣る傾向があります。
机上査定は短期間で複数社の査定額を比較したい場合や、売却するかどうかを判断するために、まずは価格の目安だけ知りたい場合に向いています。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が現地を直接訪問し、建物の老朽化状況や周辺環境、敷地の状態、権利関係まで調査の上査定額を算出する方法です。
【訪問査定の特徴】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| メリット | 内部の状態などの詳細情報が反映され、より正確な売却予想価格がわかる |
| デメリット | ・結果が出るまでに数日～1週間かかる ・売主にも事前準備や立会いが必要 |
| 向いているケース | ・売却を依頼する会社を絞り込んだ後に、売り出し価格を決定したい ・空き家の問題点を踏まえた正確な価格を知りたい |
データのみでは分からない空き家の個別的な情報が反映されるため、机上査定よりも精度の高い査定が可能です。
ただし実際に訪問を受けるため、立会いのための日程調整や最低限の清掃・整頓が必要です。
訪問査定は、具体的に空き家の売却を検討しており、成約価格にできるだけ近い金額を把握したい場合に適しており、買主との価格交渉の根拠としても役立ちます。
机上査定との使い分け方は、まず机上査定で依頼する不動産会社を選び、売却活動に着手する際に、選んだ会社に訪問査定を依頼する流れが良いでしょう。
不動産鑑定士による有料査定
不動産評価のもう一つの方法は、不動産鑑定士による有料査定（鑑定評価）です。
不動産会社による査定が、近隣相場などの市況に基づく売却見込み額であるのに対し、不動産鑑定士の鑑定は、国家資格に基づき「不動産鑑定評価基準」という明確な基準に則って公的な信頼性のある不動産の資産価格を算出するものです。
不動産鑑定士による鑑定評価が適しているのは、以下のようなケースです。
- 裁判所や税務署など、公的な機関に提出が必要な場合
- 相続財産の公平な分割（財産分与）が必要な場合
- 親族間売買など、適正価格を明確にして贈与税などの課税リスクを回避したい場合
不動産の鑑定評価には20〜30万円ほどの費用がかかります。
また、不動産の効用や収益性のみで評価するため、市場ニーズを加味した実勢価格とは必ずしも一致しません。
査定の目的が空き家の売出価格を決めるだけであれば、有料査定（不動産鑑定）までは必要なく、不動産会社による無料査定で十分です。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）では、全国で空き家を対象に無料買取査定を実施しております。
空き家の売却を検討している方や、検討材料として先に評価額を知りたい方は、以下の無料査定からお気軽にご相談ください。
>>【空き家の評価額をご確認】無料の相談・査定はこちら
空き家の査定額を左右する5つの評価ポイント
空き家の査定額は、買主の需要と物件の客観的な価値によって決まります。
特に重要な決定要因は以下の5つです。
立地と周辺環境
立地と周辺環境は、不動産の査定額に影響を及ぼす最も大きな要素です。
【立地】
- 最寄り駅からの距離
- 交通の利便性
- スーパーや病院などの生活施設までのアクセス
- 学区の人気度
【周辺環境】
- 騒音や振動の有無
- 日当たりの良し悪し
上記はいずれも買主のニーズを反映しています。
例えば、空き家が都心や人気エリアにあり「最寄駅から徒歩5分以内」「商店街・スーパーも充実」「日当たり良好」といった条件なら、築年数や建物の状態が多少劣っていてもニーズがあるため、高く査定される可能性があります。
一方、郊外でアクセスが悪く、道路幅が狭く生活動線が悪い物件では、土地・建物が良くても査定が下がるケースがほとんどです。
他にも、近くに火葬場やゴミ処理場などの嫌悪施設がある、周辺道路が狭すぎる、といったマイナス要因も査定額を下げる要因です。
建物の築年数と状態
次に査定に大きく影響するのが「建物の築年数と状態」です。
一般に築年数が経過するほど、構造や設備の劣化、耐震リスクが高まるため、将来的な補修・リフォーム費用が見込まれる分、査定額が下がる要因となります。
特に木造住宅の場合は、構造や耐用年数の観点から、一般に築20年から25年程度で建物の資産価値がゼロになるといわれています。
引用元：国土交通省 – 資料3 参考資料
査定においては、建物の老朽化の進み具合や、雨漏り・シロアリ被害などの有無、内装や設備の破損状態も詳細にチェックされ、状態に応じて評価するのが原則です。
一方で、修繕・リフォーム履歴があれば評価時の加点要素となる可能性もあるので、実施している場合は記録を保管しておきましょう。
参照元：一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会「既存住宅の推進について」
土地の広さと形状
空き家の査定では、建物だけでなく土地の広さと形状も重要な評価基準です。
正方形や長方形に近い「整形地」は、建物の設計がしやすく土地を有効活用できるため需要が高く、査定でも高く評価されることが一般的です。
一方、三角形や台形などの「不整形地」や、道路に接する間口が狭く奥に広い「旗竿地」などは、利用効率の悪さから整形地よりも低く査定されます。
不整形地の中でも、特に土地の形状がいびつな土地や、法律上の道路に2m以上接していない（接道義務を満たしていない）土地は、一般市場での流通が難しく査定も低くなりがちです。
査定を依頼する際には、敷地の以下のポイントを整理しておくと、より正確な査定結果を得られます。
- 面積
- 形状
- 道路との接面状況
- 隣地との境界
以下の記事では、不整形地の具体的な評価方法を解説しているので、こちらもご参照ください。
法令上の制限や用途地域
法令上の制限や用途地域は、将来の建替えや土地の利活用に制約を与えるため、査定に大きく影響する要因です。
空き家が建つ土地には、都市計画法や建築基準法などの法令上の制限が設けられています。
まず、敷地の位置する「用途地域※」によって、建てられる建物の種類や、建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）・容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）が規定されていることがその一例です。
都市計画において、建物の種類や大きさ、使い道を制限している13種類のエリアのこと。
大きく住宅地、商業地、工業地に分けられる。
引用元：国土交通省「用途地域」
また、再建築の可否や地目、市街化調整区域、風致地区、崖地などの規制も、活用の自由度や流動性に影響するため、価値にも反映されます。
特に「再建築不可物件」のように、現在の建物を解体すると新たに建物を建てられない土地にある空き家は、大幅に査定額が下がることが一般的です。
所有する空き家が法令上の建築制限を受けているかどうかは、自治体の建築関連窓口に問い合わせると確認できます。
所有する不動産が再建築不可かどうかを調べる具体的な方法や手順は、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
市場の需給バランス（相場）
空き家の査定額は、その物件の客観的な価値だけでなく、市場の需給バランス、つまり「相場」によっても変動します。
査定時に考慮されるのは、近隣で売買された類似物件の事例や、現在売り出し中の競合物件の状況などです。
例えば、今後人口の流入や産業の誘致が予想されるエリアであれば、査定額は高めに設定される反面、人口減少が続くエリアでは需要が下がることが予想されるため、査定額が低く設定されることが一般的です。
また、市場の需給バランスには季節要因もあり、春など引っ越し需要が高まる時期には取引が活発化するため、査定額も上がる傾向にあります。
詳細な不動産市況を把握するには、国土交通省の「不動産価格指数」でエリアの取引動向をチェックすると良いでしょう。
もし、あなたが売却したい空き家そのものに需要があるか知りたい場合は、空き家専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）までご相談ください。
弊社の過去の買取事例や周辺エリアの取引データから、空き家の需要を判断することも可能ですので、以下からお気軽にお問い合わせください。
カンタン1分査定
空き家の高額査定を実現する3つのコツ
空き家の査定額がいくらになるのか、高値で査定してもらうにはどうすればよいか、気になっている方も多いでしょう。
実は、工夫次第で空き家の高額査定を実現できます。
ここでは、高額査定の具体的なコツを3つご紹介します。
相場を確認しておく
空き家を高く売るためには、まず市場の相場を把握しておきましょう。
相場を知らないまま査定を受けると、不動産会社から不当に安い金額を提示されても判断できないためです。
相場を知ることで、不動産業者から提示された査定額が適正かどうか判断でき、根拠のない査定を見抜けます。
相場は以下の方法で確認しましょう。
- 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、周辺の築年数や広さが近い物件の取引事例を確認する
- 民間の不動産ポータルサイトで、周辺の物件売り出し価格を確認する
ただし、相場はあくまで一般的な物件についての指標です。
老朽化が激しい、立地が悪いなどの条件を持つ空き家は、相場通りに売れないことも多いので、データは目安と捉えましょう。
他にも、毎年自治体から送付される「納税通知書（課税明細書）」に記載された「固定資産税評価額」をもとに、大まかな売却相場を調べる方法もあります。
詳細は以下の記事で解説しているので、ご参照ください。
事前に掃除や整理整頓をしておく
現地調査の前に掃除や整理整頓をしておくことで、査定額にプラスに働く可能性があります。
清潔感があると「建物の管理状態が良好」と判断され、査定担当者の印象が良くなるためです。
専門的なクリーニングまでは要求されないので、以下の点のみ意識して整頓・清掃しましょう。
- 水回りのカビを取るなど清潔感を高める
- 不用品を除去し部屋を広く見せる
- ペットやたばこなどの汚れが残らないようにする
- 壁紙を補修する
- 庭の木や草の手入れをする
- 照明器具を拭き取り明るさをアップする
たとえ長期間放置されていた空き家でも、上記を心がけるだけで印象は大幅に改善します。
雨漏りや設備の劣化についてもチェックしておくと、売却後の買主とのトラブル回避にもつながります。
空き家の掃除は自分ですべきか、業者へ委託すべきか判断に迷う方は、以下の記事もご覧ください。
複数社に査定依頼して比較する
空き家を高く売るには、複数社に査定を依頼して価格を比較することが欠かせません。
1社だけに依頼すると、提示された査定金額が相場より低くても気づけない可能性があるからです。
不動産会社によって得意なエリアや物件の種類、販売ルートが異なるため、査定金額や売却戦略にも差があり、査定価格に数百万円の差が付くケースもあります。
ただし、他社より明らかに高すぎる「釣り査定」にもご注意ください。
会社によっては仲介契約を獲得するために、わざと相場よりも高い査定額を提示し、後から売買価格を下げてくる可能性もあるからです。
結果として、売却期間が長期化することにもなりかねません。
もし空き家の売却を急ぐ場合は、仲介で高く売ることにこだわるよりも、確実に売却できる買取業者への依頼も検討しましょう。
全国で豊富な空き家の買取実績がある弊社AlbaLink（アルバリンク）では、事例に基づいた根拠ある査定額を提示しております。
他社では価格の付けられなかった築古空き家や地方の物件でも、適正な価格で査定できる可能性がありますので、空き家の査定先をお探しの方は、ぜひ弊社の無料査定をご利用ください。
>>【信頼できる空き家査定はこちら！】無料の買取査定を依頼する
空き家の査定を依頼する不動産業者を選ぶ5つのポイント
空き家の査定と売却をスムーズに進められるかどうかは、依頼する不動産業者に左右されます。
業者によって査定金額や売却スピード、サポート体制が大きく異なるからです。
ここでは、業者選びで押さえておくべき5つのチェックポイントをご紹介します。
以下の記事では、空き家を得意とする不動産業者を紹介しているので、こちらも参考にしてください。
空き家の査定・売却実績が豊富か
空き家に関する実績が豊富な不動産会社を選ぶことが、高額査定とスムーズな売却への近道です。
実績が多い業者は、空き家特有の問題や条件に対応するノウハウを蓄積しているからです。
例えば、老朽化が進んだ一戸建てや遠方にある空き家でも、実績豊富な業者なら過去の買取事例をもとに妥当性のある査定を提示できます。
また、優良な空き家専門の買取業者であれば、解体やリフォームを前提とした価格査定や、相続手続きまで一貫したサポートも依頼できることが多く、トータルの手間や費用を抑えられることが一般的です。
査定を依頼する際には、公式ホームページを見て売却したい空き家に似た成約事例や売買実績があるかどうかもチェックしましょう。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き家の買取を得意とする専門の買取業者です。
年間相談件数3,000件・案件着手率97.2%の豊富な買取実績と蓄積されたデータを活かし、他社で売却を断られた空き家でもスムーズに買い取ることが可能です。
空き家の売却をお考えでしたら、以下の無料査定からお気軽にご相談ください。
地域に精通しているか
空き家の価値を正しく評価してもらうには、対象エリアの市場や土地の特性に詳しい不動産会社を選ぶことが大切です。
地域の相場や特殊な事情を理解していない業者は、地域の不動産ニーズを読み取れないため妥当な査定を出せません。
一方、地域情報に精通している業者は、地域特有の需要や、再建築の可否、災害リスク、独自の条例などを詳しく把握しており、それらを加味した適切な価格を提示できます。
また、地域の取引動向や過去のデータも豊富に持っており、根拠のある査定が可能です。
空き家のエリアで幅広いネットワークを持つ不動産業者に査定を依頼しましょう。
査定の根拠が明確か
不動産会社から提示される査定金額だけでなく、「根拠」が明確であるかどうかも確認してください。
提示された査定額の算出方法や、周辺の取引事例、物件のマイナス要因の評価方法など、具体的に説明してもらいましょう。
査定の根拠を聞いても「だいたいこれくらいです」と、曖昧な説明しかできない業者は、市場の動向や物件の特性を正しく評価できていない可能性があります。
結果として、不当に安い価格で買い叩かれるリスクがあるので避けるべきです。
「このエリアでは過去6カ月で〇件の売買があり、平均価格は〇万円でした」といった具体的なデータを使って説明してくれる業者は信頼できます。
担当者が誠実か
不動産売却は担当者との信頼関係が結果を左右します。
誠実な担当者を選ぶことで、トラブルのリスクを減らし、安心して空き家の売買を任せられるからです。
実際に弊社が実施した「信頼できる不動産営業担当者の特徴ランキング」アンケートでも、不動産会社を利用する際に営業担当者の対応を「とても重視する」「やや重視する」と回答した人が92.8%を占めています。
不動産売却は手続きが大変複雑で、担当者とのやり取りも長期間にわたるため、質問に迅速かつ丁寧に答えてくれるか、こちらの不安に寄り添った対応をしてくれるかを見極める必要があります。
専門用語を使わず、初心者でも理解できるように説明してくれる担当者も安心です。
前のアンケートでも、信頼できる担当者の特徴の1位は「正直・誠実な対応ができる（40.0%）」、2位は「親身・丁寧な対応ができる（20.2%）」でした。
逆に、説明が二転三転する担当者や、強引な営業をする担当者、契約を急がせる担当者は避けましょう。
不利な条件で売却を進められてしまうリスクがあるからです。
口コミや会社の評判、実際に会話した際の印象や対応スピードを参考に、信頼できる担当者がいる不動産業者を選んでください。
サポート体制が充実しているか
空き家の売却には、サポート体制が充実している業者を選びましょう。
空き家の売却には、登記変更、税金、法律といった専門的な手続きが多く、特に相続した空き家であれば、権利関係が複雑になっていることも少なくありません。
サポートが不十分な業者だと、これらの手続きをご自身で全て手配しなければならず、時間と労力がかかります。
手続きのミスによって売却が頓挫するリスクもあるため、売却が初めての方や、遠方に住んでいる所有者にとっては、士業の専門家との連携体制の整った業者が頼りになります。
弊社AlbaLink（アルバリンク）なら司法書士や税理士などの士業と連携しているので、複雑な相続や法的な手続きを一貫してサポートが可能です。
売主の手間や不安の基となる法務や税務の手続きもお引き受けできますので、空き家の査定、売却をスムーズに進めたい方は、お気軽にご相談ください。
>>【空き家の売却手続きをワンストップで！】無料の相談・査定はこちら
アルバリンクが空き家を780万円で買い取った事例
ここまで空き家の査定方法などについてお伝えしてきました。
そこでこの章では、弊社Albalink（アルバリンク）の空き家の買取事例を紹介します。
弊社は訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような空き家も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのままの状態で買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【空き家でも高額査定・高額売却！】無料で買取査定を依頼する
空き家の査定から売却までの流れ
空き家を売却する際には、「仲介※1」と「買取※2」の2つの方法があり、それぞれで査定から決済・引渡しまでの流れが異なります。
※1 仲介とは
不動産を売りたい人と買いたい人を仲介し、契約成立をサポートする不動産取引方法。
※2 買取とは
不動産業者が直接物件を買い取る不動産取引方法。
ここでは、仲介と買取それぞれの空き家売却の流れを解説します。
なお、空き家を売却する際の手続きについては、以下の記事でも解説しているので参考にしてください。
仲介の場合
仲介での査定から売却までの主な流れは以下の通りです。
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| 1．査定依頼・査定額の提示 | 不動産会社に空き家の査定を依頼し、査定担当者が物件を調査した上で査定額が提示される |
| 2．媒介契約の締結 | 提示された査定額や販売戦略に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動が開始される |
| 3．売却活動 | ・インターネット広告やチラシなどで買主を探す ・購入希望者には内覧を実施 |
| 4．売買契約の締結 | 買主が見つかり、価格や条件で合意に至ったら、売買契約を結ぶ |
| 5．決済・引渡し | ・買主からの残代金受領 ・所有権の移転 ・物件の引き渡し |
仲介の場合、提示された査定に納得したら、まず不動産業者と媒介契約（仲介の依頼契約）を結び、売却活動に着手するのはそれからです。
依頼する仲介業者が決まったら、売主は広告方法の打ち合わせから買主探し、内覧まで仲介業者と連絡を取り合い、連携して売却活動を進めます。
なお、仲介では売却完了までに数カ月から1年以上かかることも珍しくありません。
特に、築古の空き家や地方の空き家は買主が見つかりにくく、長期戦になることを覚悟しましょう。
買取の場合
続いて、買取での空き家売却の流れを見ていきましょう。
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| 1．査定依頼・買取価格の提示 | 専門の買取業者に査定を依頼し、物件の状況を考慮した「買取価格」が提示される |
| 2．売買契約の締結 | 提示された買取価格に納得できたら、業者と直接売買契約を結ぶ |
| 3．決済・引渡し | ・代金の授受 ・所有権の移転 |
買取の場合、査定額や売却条件に双方合意ができたら、そのまま売買契約へと移行します。
買主を探す手間がないため手続きも大変シンプルで、最短で数日～1カ月程度で売却が可能です。
仲介のような内覧対応の負担や、契約不適合責任を負うリスクもありません。
買取は、早く現金化したい、内密に売却したいといった状況や、訳ありの空き家を確実に手放したい場合に最適な方法です。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）も、空き家のスピード買取に定評がある専門の買取業者の一つです。
豊富な空き家の再生・再販ノウハウを活かし、条件の悪い空き家でも付加価値を付けて流通させられるため、短期間で買取できるのです。
空き家を今すぐ売却したい方は、ぜひ弊社までお問い合わせください。
空き家を査定・売却する際の7つの注意点
相続した空き家や老朽化した物件は、一般的な不動産売却とは異なる手続きやリスクが伴うため、査定・売却前には入念な準備が必要です。
思わぬトラブルや損失を避けるために、以下の7つのポイントを確認しておきましょう。
名義を変更しておく
空き家を売却する前に、不動産の名義変更（相続登記※）が必要です。
亡くなった方（被相続人）が所有していた不動産の所有権を、相続人の名義に変更する手続きのこと。
2024年4月に相続発生から3年以内の相続登記が義務化された。
参照元：法務省「【法務省/相続登記の義務化】不動産を相続したらかならず相続登記！」
不動産を売却する権利があるのは、原則として法的な所有者である名義人のみです。
もし相続によって空き家の所有者が変わっている場合、法務局で登記上の名義人を亡くなった方から相続人へ変更からでないと、買主との売買契約を締結できません。
相続登記には時間がかかる場合があるため、売却を決めたら早急に専門家（司法書士など）に相談し、手続きを進めることが大切です。
相続登記の手続きが不安な方は、以下の記事で手続き手順の詳細と、期限に遅れそうな時の救済措置について解説しているので、参考にしてください。
安易にリフォームしない
売却前に、物件の評価を上げるために安易なリフォームや大規模な修繕はしない方が賢明です。
費用をかけてリフォームしても、売却価格に上乗せして回収できる保証はないからです。
むしろ、築古や老朽化が激しい空き家の場合、リフォーム費用が持ち出しとなり収支がマイナスになる可能性もあります。
また、リフォームした間取りやデザインが買主のニーズに合わなければ、かえってマイナスに評価になってしまうでしょう。
そのため、リフォームや解体は、不動産業者などの専門家に相談してから判断すべきです。
なお、空き家専門の買取業者に相談すれば、空き家を現状のまま買い取ってもらえるため、売主は余計な費用をかけずに売却が可能です。
空き家専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、長年放置された古い空き家でもそのままの状態で買い取らせていただきます。
空き家がボロボロで査定前にリフォームを検討していた方は、そのままでも買い取れる可能性がありますので、一度弊社の無料査定からご相談ください。
>>【ボロボロの空き家も現状で買取！】無料の買取査定を依頼する
抵当権が残っていたら抹消する
売却する空き家に抵当権※が残っていたら、売却手続きの前に抹消する必要があります。
住宅ローンなどで借りたお金の返済を担保するために、金融機関などが不動産（土地や建物）に設定する権利のこと。
万が一、債務者がローンを返済できなくなった場合、金融機関は抵当権を行使して不動産を競売にかけ、その売却代金から優先的に債権を回収する。
抵当権が残っていると、買主は物件の所有権を失うリスクがあるため、そのままでは買い手が現れません。
売却準備の早い段階で登記簿上に抵当権が残っていないかをチェックし、残っていたら抵当権の抹消登記を済ませましょう。
手続きする際には、ローンを組んでいる金融機関から書類を取り寄せ、以下の流れで行います。
ただし抵当権抹消登記の手続きは大変複雑なため、決済日までに確実に抹消できるよう、司法書士に依頼することをおすすめします。
抵当権抹消登記の手続き詳細は、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。
査定価格＝売却価格ではないことを理解する
査定価格＝実際に売却できる価格ではないことを理解しておきましょう。
査定価格は、各種データを元に算出された売却見込み価格に過ぎません。
実際に仲介で空き家を売り出す場合、提示された査定額で売却活動を始めても、市況や買主のニーズ次第では値下げを余儀なくされることもあります。
特に古い空き家や長年放置された空き家、地方の空き家などは、一般市場で買主を見つけることが難しいため、成約価格が査定価格よりも大幅に下がることも少なくありません。
確実に売れる金額を知りたい場合は、空き家専門の買取業者に査定を依頼することをおすすめします。
空き家の買取実績が豊富な業者なら空き家の適正な相場を把握しており、確実に買い取れる金額で査定価格を提示してくれるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は全国の空き家を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
築古空き家や地方の空き家など、さまざまな条件の空き家を買い取ってきた豊富な実績があるので、事例に基づいた適正な査定金額を提示できます。
空き家の正確な買取価格を知りたい方は、以下の無料査定からご相談ください。
>>【空き家も高額査定・高額売却！】無料の買取査定を依頼する
不具合や懸念点は正直に伝える
空き家の不具合や懸念点は、査定時や売却活動中に正直に伝えるようにしてください。
雨漏り、シロアリ被害、土地の境界線に関するトラブルなど、売主だけが知っている建物の重要な情報は、隠さず買主に伝える義務があるためです。
もし不具合を隠して売却し、引き渡し後に発覚した場合、契約不適合責任※を問われ、損害賠償や契約解除を求められるトラブルに発展するリスクがあります。
売主が買主に引き渡した目的物（商品や建物など）が、契約で定められた種類、品質、数量に合わない場合に、売主が買主に対して負う責任のこと。
参照元：一般財団法人住宅金融普及協会「不動産売買契約と契約不適合責任免除特約」
正直に伝えることで、査定額は下がるかもしれませんが、後の法的なトラブルを回避できます。
仲介の場合は業者が不具合（瑕疵）を買主に伝えるので、売主は売却前に建物・敷地・設備の状況を点検し、不具合を不動産業者に説明しましょう。
一方、専門の買取業者であれば、不具合や不安な点を直接伝えれば、業者が自ら点検し、契約時の契約不適合責任を免責にしてくれることが一般的です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、空き家の契約不適合責任を免責にて買取を実施しております。
空き家売却後のトラブルが心配な方は、お気軽に弊社の無料売却相談へお問い合わせください。
>>【空き家の契約不適合責任が免責！】無料の買取相談・査定を利用する
以下の記事では、契約不適合責任の詳細や、トラブルを回避するための売買契約時のポイントを解説しているので、こちらも参考にしてください。
売却スケジュールに余裕を持つ
空き家を売却する際には、売却スケジュールに余裕を持って対応することが大切です。
老朽化した空き家や、立地条件の悪い物件は、一般の仲介市場では売却期間が長期化する傾向にあり、買主が見つかるまでに数カ月～1年以上かかるケースも少なくありません。
実際、弊社が実施した空き家売却に関するアンケートでも、売り出しから半年～1年で売却との回答が多く、平均所要期間は約13.3カ月でした。
ただし、多数を占める「未売却」の中に「5年以上経つがまだ売れない」との声がある点にも留意しなければなりません。
急いで売却しようとすると、焦りから不当な値下げに応じたり、売主に不利な条件を飲まざるを得なくなったりする可能性が高まります。
売却を検討し始めたら、なるべく早めに不動産業者に相談し、売却したい時期からスケジュールを逆算して「媒介契約→販売活動→契約→決済・引き渡し」までの見通しを立てておきましょう。
もし、売却期限が決まっている、または急いで現金化したい事情がある場合は、短期間で確実に買い取ってくれる専門の買取業者に相談することも一つの手です。
以下の記事では、実家の処分に買取が最適であることと、その理由を売却スピードと費用、労力など複数の側面から解説しているので、こちらも参考にしてください。
売却時にかかる費用を把握する
空き家を売却する際には、売却完了までに発生する諸費用をあらかじめ把握し、手元に残る金額を見積もっておきましょう。
空き家売却にかかる主な費用としては以下が挙げられます。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用（抵当権抹消手続き、司法書士費用など）
- 譲渡所得税（売却益が出た場合）
- 家財やゴミの片付け費用（残置物がある場合）
- 解体・リフォーム費用（仲介で個人へ売却する場合）
- 測量費用（境界が不明確な場合、分筆する場合など）
税金や登記に関しては、税理士や司法書士のサポートも必要となり、そのための費用もかかります。
上記の費用を見込んでおかないと、「査定価格は高かったが、手残りが少なく税金の支払いが大変だった」といった事態にもなりかねません。
費用がトータルでいくらかかり、最終的に手元にいくら残るのかを事前に確認し、資金計画を立てて売却計画を進めてください。
空き家売却の費用を少しでも抑えたい場合は、専門の買取業者へ相談してみましょう。
専門の買取業者は空き家売却の複雑な手続きを代行してくれるだけでなく、家財の片付けや解体、リフォームも不要なため、空き家の売却にかかる費用を大幅に抑えられます。
空き家専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、司法書士や税理士などと連携して空き家売却に関わる一連の手続きを代行いたします。
築年数や残置物の有無にかかわらず、そのままの状態で買取が可能ですので、空き家の売却費用を抑えたい方はお気軽にご相談ください。
>>【空き家の売却手続きをサポート！】無料の買取相談・査定はこちら
以下の記事では、空き家の売却時（親の生前、相続後）にかかる税金と計算方法、使える特例を解説しているので、こちらも参考にしてください。
まとめ
空き家の査定には不動産会社による無料査定と、不動産鑑定士による有料鑑定の2種類があり、無料査定にも机上査定と訪問査定があります。
それぞれの査定方法には向き・不向きがあるため、目的や状況に応じて使い分けましょう。
ただし、査定額はあくまで目安であり、その金額での売却が保証されているわけではありません。
査定金額は不動産会社によっても異なり、提示された金額よりも売却価格が下がることもあります。
もし明確な売却金額を早く知りたい場合は、空き家専門の買取業者に査定を依頼する方が確実です。
業者が実際に買い取れる現実的な金額を査定額として提示してくれるので、売却時に値下がりする心配がありません。
空き家専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、豊富な空き家の再生・再販ノウハウを活かした高額査定が強みです。
弊社は空き家の再販ルートが豊富なだけでなく、自ら物件を所有し民泊などで収益化もできるので、空き家を高く買い取れるのです。
弊社はさまざまな状態の物件の相場にも精通しているので、単に高いだけでなく根拠ある適正な査定額を提示できます。
空き家の査定・売却を検討されている方は、ぜひ弊社の無料査定からご相談ください。
相談・査定はこちら
