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【結論】借地権トラブルはこう解決する
借地権トラブルは、内容や深刻度によって最適な解決方法が異なります。
そこでこの章では深刻度にわけて以下3つの解決方法を紹介します。
まずは、自分のトラブルがどのレベルに当てはまるかを確認し、解決の方向性を掴みましょう。
軽度のトラブル｜当事者同士の交渉で解決できるケース
比較的軽いトラブルであれば、地主との話し合いで解決できる可能性があります。
- 地代の値上げ交渉
- 更新料の金額トラブル
- 軽微な契約内容の認識ズレ
このようなケースでは、相場や法律上のルールを確認した上で、冷静に交渉することが重要です。
ただし、感情的な対立がある場合は、無理に話し合いを続けると関係が悪化するリスクもあります。
その場合は次の見出しでお伝えする専門家（弁護士・司法書士）に相談してみましょう。
中程度のトラブル｜専門家（弁護士・司法書士）に相談すべきケース
当事者間での解決が難しい場合や、法的な判断が必要な場合は専門家への相談が有効です。
- 借地契約の更新拒否
- 不当な立ち退き請求
- 高額な名義変更料の請求
- 契約内容をめぐる争い
このようなケースでは、法律の知識がないまま交渉を進めると不利になる可能性があります。
弁護士などに相談することで、適切な対応や交渉方針を判断できます。
ただ、弁護士に依頼すると費用もかかりますし（概算調べて入れる）、解決までに時間がかかります。
そこまで費用や時間をかけられない方は、思い切って売却してしまうのも1つの手です。
通常、借地権だけではなかなか売却できませんが、専門の不動産買取業者に依頼すれば、売却可能です。
専門の不動産買取業者は借地権を買取後、地主と交渉し、建物と土地をセットで再販・運用するノウハウを持っているためです。
弊社アルバリンクも専門の不動産買取業者であり、借地権に強い弁護士と連携しております。
もし、借地権のトラブルでお困りの場合や、手放したい場合は、まずはご相談ください。
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重度のトラブル｜売却など根本的な解決が必要なケース
トラブルが長期化している場合や、関係が完全に悪化している場合は、根本的な解決が必要になります。
- 地主が一切交渉に応じない
- 売却や活用を強く制限されている
- 相続によって関係が複雑化している
- トラブルが長期間続いている
このようなケースでは、無理に関係を維持するよりも、借地権を売却してトラブルから離れる方が現実的な場合もあります。
このような場合も前述したように、専門の不動産買取業者への売却がおすすめです。
弊社アルバリンクも弁護士と連携しており、借地権だけでも買い取れますますので、もし借地権に関わるトラブルを解決するために売却を検討されているのであれば、お気軽にご相談ください。
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地代・更新に関するトラブルと対処法3選
借地権の更新時に起こるトラブルは主に以下の3つです。
それぞれ解説します。
なお、すでに借地権トラブルが起きてしまっている方は「借地権トラブルを解消できる3つの方法」でトラブルの解消法をご確認ください。
地代が更新料が払えない・値上げを要求された
借地権でよくあるトラブルが「地代や更新料が払えないケース」です。
賃貸契約を交わしている場合、借地人は地主から土地を借りる代わりに一定の地代を支払う義務があります。
年間の地代は「土地価格の2～3％」、または「固定資産税・都市計画税の3～5倍」に設定されるケースが一般的です。
例えば、土地価格が2,000万円だったときの借地権の年間地代は40〜60万円となります。
また、借地契約を更新する際には、借地権価格の5％ほどの更新料を支払う必要があります。
借地権価格が1,000万円だったときの更新料は50万円となります。
病気や失業など、何らかの事情で地代や更新料を滞納すると地主から立ち退きを迫られることがあります。
地代や更新料を払えない状況に陥りそうなときには、前もって地主に相談しましょう。
もう一つのよくあるトラブルは「値上げを要求されるケース」です。
地主は地代の値上げを借地人に要求できる権利が借地借家法第11条で認められています。
具体的には、以下の要件を満たすケースです。
ただし借地人の同意がない限り、地主が勝手に地代を上げることはできません。
地主から地代の値上げを要求されたら、まずは賃貸借契約書の内容を確認しましょう。
賃貸借契約書に地代の値上げに関する記載があれば、それに従って地主と話し合いを進める必要があります。
また、地主に対して地代を値上げする根拠を確認することも大切です。
スムーズに話し合いを行うためにも、周辺の地価や賃料の推移などを前もって確認しておくことをおすすめします。
地主から地代の値上げを要求された際に押さえておきたい内容は以下の記事で詳しく解説しています。
借地権の更新を拒否された
地主から借地の契約更新を拒否されるトラブルも、よくある事例のひとつです
前述のように、旧法借地権・普通借地権で賃貸借契約を交わしている場合は、借地人が望む限り契約は従来と同一条件で自動更新されます。
地主側に正当な事由がない限り、契約更新の拒否は認められません。
参照元：e-Gov法令検索「借地借家法第6条」
ただし、「定期借地権」で賃貸借契約を交わしている場合は契約更新ができないので、契約期間の満了をもって借地を返還しなければなりません。
地主から借地の契約更新を拒否された場合は、まずは落ち着いて賃貸借契約の内容を確認するようにしましょう。
また、地主が話し合いに応じてくれないときは、弁護士に間に入ってもらうことをおすすめします。
地主から立ち退きを請求された
借地権トラブルでもっとも多いのは、地主からの立ち退き請求です。
地主が土地を活用するには、借地人に立ち退いてもらわないといけません。
そのため、「土地に自分が住むための家を建てたい」「賃貸経営をしたい」などの理由で、借地人に立ち退きを請求する地主も存在します。
しかし、地主側の都合で借地人に立ち退きを請求するには法律に基づいた以下のような「正当な事由」が必要です。
- 借地上に地主の居住用建物を建てる必要性
- 借地人の地代滞納など支払い状況
- 借地人の建物の利用状況
- 建物の老朽化の度合い
- 立ち退き料の提供
参照元：e-Gov法令検索「借地借家法第28条」
つまり、地主側に上記の正当な事由がない場合には、借地人は借地を立ち退かなくてもよいということです。
一方、地代を滞納していたり、契約条件とは異なる使い方をしていたりなど借地人に何らかの問題があるときは、原則として立ち退きは拒否できません。
ですから、立ち退きを請求された場合は、自身に何か落ち度がないか確認することも大切です。
地主が借地人に立ち退きを迫れる正当事由や立ち退き料の相場は、以下の記事に詳しくまとめてありますので、併せてご参照ください。
払いますか？
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売却・活用に関するトラブルと対処法3選
借地権や底地の売買時に起こるトラブルは、以下の3つです。
それぞれ解説します。
借地を売りたいけど借地契約書が見つからない
借地人の管理ミスにより、借地契約書を紛失するケースもあります。
一般的に、借地権の売却では借地契約書（土地賃借契約書）が必要です。
ただし、借地契約書がなくても以下2つの書類が用意できれば、借地権の売却手続きが可能です。
- 借地権付き建物の権利証（登記識別情報通知）
- 地代の支払いを証明できる資料
権利証は、不動産売買の際に本人確認書類として利用される以下のような書類です。
権利証は、不動産の名義変更手続きをした約1週間〜2週間後に送付されます。
借地権付き建物の登記を済ませていれば、法務局より権利証は送付されているので自宅に保管されているはずです。
地代の支払いを証明する資料は、支払い時に地主から受け取る領収書・振込通知書などを指します。
地主が借地権の売却や活用を承諾してくれない
親から相続した借地権付きの建物を売却したいのに、地主が認めてくれないことがあります。
借地権の売却にも、地主の承諾が必要です。
その際、借地人は借地権価格の10％ほどに相当する譲渡承諾料を支払う必要があります。
譲渡承諾料の支払いを申し出ても、地主側から売却を承諾してもらえないケースは少なくありません。
しかし地主に承諾してもらえないからといって、勝手に売却すると借地契約を解除される恐れがあります。
そのため、地主側に売却を反対する正当性が認められない場合には、裁判所に売却の許可を求めましょう。これを「借地非訟裁判」といいます。
参照元：e-Gov法令検索「借地借家法第19条」
借地非訟裁判の多くは1年以内に終わりますが、手続きが複雑で時間もかかるため、弁護士に依頼して進めるとよいでしょう。
弁護士費用は借地権の額が5000万円以下の場合は30万円～50万円ほどです。
裁判を起こすのは時間も費用もかかりますが、それでも借地権を売却して借地権トラブルから解放されたいのであれば、行う価値はあります。
地主がローン承諾をしてくれない
地主がローンを承諾しない場合、借地権の購入層が限定されるため、売却が難しくなります。
前提として、法律上は借地権に抵当権を設定する旨について地主の承諾は不要です。
住宅ローンなどを組むときに購入する不動産を担保とする権利
しかし、金融機関の多くは地主の承諾を求めます。
地主のローン承諾が出ない場合、金融機関からの借入が難しくなるため、借地権の買主は自己資金で購入するか、担保不要の高金利ローンを組むかの2択となります。
一般的に不動産の購入時は住宅ローンを組む方が多数派なので、金融機関の借入が利用できない場合、借地権の売却は難しいといえます。
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相続に関するトラブルと対処法5選
借地権の相続時に起こるトラブルは以下の5つです。
それぞれ解説します。
地主から名義変更料を請求された
借地権を相続する際には、名義を亡くなった親からあなたへと変更する必要があります。
その際、地主から「名義変更料」を請求されるケースが少なくありません。
しかし、借地権を相続する際に地主の承諾は不要で、借地権を相続した旨を地主に知らせるだけで十分です。
もちろん、名義変更料を支払う必要もありません。
ただし、地主の中には売却時の譲渡承諾料と間違えて、相続時の名義変更時にも承諾料が必要と思い込んでいる方も一定数います。
借地権の相続時に地主から名義変更料を要求されたときは、譲渡承諾料と勘違いしていないか、角が立たないように確認するとよいでしょう。
借地権を相続したら地主から借地の返還を求められた
借地権を相続した後、地主が相続人に借地の返還を求めるケースがあります。
この場合、借地人が亡くなった後の借地権は相続財産であるため、地主の返還に応じる必要はありません。
借地契約の名義変更・譲渡承諾料も不要です。
譲渡承諾料とは、借地人が売却・贈与などで名義変更をおこなう際に地主へ支払う費用
また、相続を理由とした借地契約の解除もできません。
借地の返還を求められてトラブルが発生している場合は、弁護士に相談しましょう。
借地権の相続税が思った以上に高い
借地権も、他の相続財産と同様に相続できます。
しかし土地の評価額が高い地域の場合、相続税が思いのほか高額になる恐れがあります。
借地権の相続税評価額は借地権割合によって異なり、路線価（道路に面する宅地の1㎡あたりの価格）の30～90％ほどです。
ちなみに、路線価と借地権割合は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べられます（下図参照）。
引用元：国税庁「路線価図・評価倍率表」
仮に、借地権割合が70％、路線価が1㎡100万円、借地の面積が100㎡とすると、相続税評価額は以下の通りです。
ただし相続税には以下の基礎控除（下図参照）があり、相続財産の合計額から差し引けます。
法定相続人がひとりと仮定すると、上記の相続税評価額から3,600万円を差し引けるということです。
こうして求めた相続税評価額に税率をかけると、相続税の納付額を算出できます。
相続税の税率は、以下の通りです。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | なし |
| 1,000万円超～3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 3,000万円超～5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 1億円超～2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 2億円超～3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 3億円超～6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
参照元：国税庁「No.4155 相続税の税率」
つまり上記の事例では、以下の相続税を納める必要があります。
もちろん、そのほかに相続財産がある場合には、さらに高額の相続税を納めなければなりません。
借地権を相続する際には、どのくらいの相続税を納める必要があるのかを税理士などに相談して確かめることをおすすめします。
相続税の納付方法や計算方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
借地権を共有相続してしまった
親が亡くなったあと、借地権を兄弟2人で相続するなど共有名義にするケースも見られます。
しかし、共有名義での相続はおすすめできません。
共有名義の不動産は他の共有者の同意がなければ売却や活用ができないためです。
参照元：民法第251条（共有物の変更）
そのため、自身は借地権を売却したくても、兄が反対すれば売却できず、共有名義にしたことにより、兄弟の関係性にひびが入ってしまう恐れもあります。
また、共有者のひとりが亡くなってさらに相続が進むと、権利関係者が雪だるま式に増えてますます意見の一致が難しくなります。
そのため、相続が発生しそうなときには事前に相続人の間で話し合い、借地権を売却して売却金を分け合うなど共有名義を避ける方法を選択するのが得策です。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、共有名義の借地権でもあなたの持分のみ買い取ることができます。
ですから、もし共有名義の借地権の処分にお困りの場合や、共有名義から抜け出したい場合は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしても、他の共有者に知られることはありませんので、ご安心ください）。
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借地上の建物の登記を忘れていた
借地上の建物の登記を忘れ、トラブルになる可能性があります。
土地は本人・建物は子ども、といったように借地上の建物の名義が相続人と異なる場合、無断譲渡としてみなされ、地主に契約解除を要求される可能性があるからです。
借地権の相続後は、相続人が借地上の建物の登記をしておく必要があります。
なお、令和6年4月より、相続登記が義務化されました。
参照元：法務局｜相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始） ～なくそう所有者不明土地！～
不動産の相続を知った日から3年以内に相続登記をしなければ、10万円以下の過料を課せられる恐れがあります。
なお、令和6年4月より前に発生した不動産相続も義務化の対象です。
借地権を相続した場合、相続人はすみやかに相続登記の手続きを済ませましょう。
相続登記については、以下の記事で詳しく解説しています。
払いますか？
固定資産税の支払いが
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借地権をめぐるその他のトラブル3選
借地権をめぐるその他のトラブルは、以下の6つです。
- 底地を売却されて地主が変わった
- 地主が建物の建て替えを承諾してくれない
- 地主から地代の値上げを交渉された
- 地代を滞納してしまった
- 借地上の建物が火事になってしまった
- 借地を駐車場として活用しようとしたら地主に反対された
それぞれ解説します。
底地を売却されて地主が変わった
地主が底地を売却し、新たな地主となったことで、トラブルが起こる恐れもあります。
たとえば、新しい地主に変わった途端、「周辺の地価の上昇」や「固定資産税の増額」などを理由に地代の値上げを要求されるかもしれません。
正当な理由のない、地主による一方的な値上げ要求は承諾する必要はありません。
しかし上記のような事実や法律に基づいた値上げ要求の場合は、簡単に要求を退けられません。
値上げに従うか、従えない事情（値上げした地代を支払えないなど）がある場合は地主と話し合いましょう。
もし話し合いが決裂してしまうと、裁判で争うことになる可能性もあります。
もし裁判となり、地代の値上げを認める判決が下された場合、借地人は地代の不足分に年1割の利息を付加した金額を支払わなくてはなりません。
参照元：e-Gov法令検索「借地借家法第11条第2項」
裁判になると、肉体的にも精神的にも大きな疲労を伴います。
そのため、事前にそうした争いを回避するため、地主と関係が良い場合は底地の売却を考えていないかそれとなく探っておきましょう。
もし地主が底地の売却を検討しており、自分も借地権を売却したいと考えているのであれば、地主と協力して底地と借地を同時に売却するのも一つの手です。
底地と借地をセットで売却すれば買い手は不動産を完全に所有できるため、通常の不動産と同等の価格で売却できる見込みがあります。
そのようなメリットがあるため、地主も底地と借地の同時売却を受け入れてくれるかもしれません。
地主が建物の建て替えを承諾してくれない
借地上の家の建て替えを地主が承諾してくれないトラブルもあります。
通常、借地の賃貸借契約を交わす際には、地主の承諾なしで建て替えてはならないとする「増改築禁止の特約」が設定されています。
そのため、基本的に借地上の家を建て替えるには、地主の承諾を得るとともに一定の承諾料も支払う必要があります。
承諾料は、更地価格の3～5％ほどに設定されるケースが一般的です。
もし地主の承諾を得ずに無断で家を建て替えると、契約を解除されて立ち退きを要求される恐れがあります。
そのため、地主が建て替えを承諾してくれないからと言って、勝手に建て替えを行うのは避けましょう。
まずは冷静になって地主がなぜ建て替えを承諾できないのかを聞き出し、解決策がないか話し合いましょう。
話し合っても妥協点が見つからない場合は、弁護士などに相談してみてください。
借地上の建物が火事になってしまった
借地上の建物が火事でなくなり、再築する場合は地主の承諾が必要です。
地主から再築の承諾が得られない場合、借地契約は解約しなければなりません。
参照元：e-Gov法令検索「借地借家法第7条」「借地借家法第8条」
地主から承諾を得られた場合は、承諾があった日・建物が再築された日のどちらかを起算日として、20年間借地権が存続されます。
建物焼失後放置していたら地主が変わってしまった
借地上の建物が焼失後、放置していると借地権は消滅します。
土地上に借地人名義の建物が存在していることが、借地権の対抗力を保全（対外的に借地権を主張できる状態であること）する条件だからです。
そのため、建物が焼失している期間に地主が変わった場合、新地主に借地権を主張できなくなる点は留意しましょう。
ただし、建物が焼失した後、借地上に以下3つの要件を満たす看板等を設置しておくと、借地権は保全されます。
- 焼失前の建物を特定できる必要事項
- 焼失があった日
- 建物を新築する旨
上記の提示を行っておくと、建物が焼失してから2年間は借地権の保全が可能です。
借地権トラブルが解決できない場合の対処法
借地権トラブルを解消できる方法は、以下の3つです。
- 弁護士に相談する
- 借地権を専門の買取業者に売却する
借地権をめぐり、地主と法的なトラブルを抱えている場合は、1つめの弁護士に相談するのが良いでしょう。
また、自身も借地権を手放したいと考えている場合は、2つめ、3つめの売却を検討しましょう。
それぞれの方法について具体的に解説しますので、自身のトラブルに合う方法はどれかご確認ください。
弁護士に相談すべきケース
以下のような借地権に関するトラブルが発生している場合は、すぐに弁護士に相談しましょう。
- 更新拒否
- 立ち退き請求
- 契約トラブル
法的なトラブルが絡む場合は自身で解決することが困難であり、対応を間違えると最悪の場合は裁判にまで発展する可能性があります。
そのため、法的なトラブルが絡む場合は自身で判断しないで、専門の弁護士に相談するのがベストです。
ただしトラブルの解決を弁護士に依頼すると、数十万円から数百万円もの費用がかかります。
参照元：第二東京弁護士会「費用について」
トラブルが裁判にまで発展すると、解決までに1年以上の期間かかるケースも少なくありません。
そのため、費用や時間をかけずに借地権トラブルを解消したいなら、借地権を専門の不動産買取業者へ売却することをお勧めします。
専門の買取業者であれば、借地権のみでも問題なく買い取ってくれます。
弊社アルバリンクでも費用をかけず売却可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。
借地権を専門の買取業者に売却する
借地権に関するトラブルをすぐに解決したい、早く手放したいと考えている場合は専門の買取業者への売却を検討しましょう。
【前提】借地権は仲介では売れにくい
仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に立ち、広告などを通じて一般の個人買い主を探す売却方法です。
そのため、融資が通りにくかったり、地主の許可が必要だったり、買い手を見つけるまでに長い年月を要する可能性があるため、仲介では借地権は売れにくい傾向にあります。
そのため、もし売却をしたいのであれば専門の不動産買取業者がおすすめです。
専門の不動案買取業者は仲介会社とは異なり、業者自らが買主となって直接買い取りを行います。
プロの視点で借地権のリスクを精査し、自社で再生・活用するノウハウを持っているため、地主との交渉が未完了の状態や、複雑な権利関係が絡む借地権であっても、そのままの状態でスピーディーに買い取ることが可能です。
弊社アルバリンクも、全国の借地権を積極的に買い取っている専門業者です。
他社で仲介では扱えないと断られた物件や、地主との折り合いがつかず放置されている借地権でも、豊富な知見を活かして適正価格で買い取らせていただきます。
まずは一度、お気軽にご相談ください。
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トラブルがあると地主に買い取ってもらうのも難しい
借地権を整理する際に地主に買い取ってもらう選択肢がありますが、地主との間にトラブルが発生している場合、地主に買い取ってもらうのは現実的ではありません。
トラブルを起こすような借地人からは買いたくないといった感情的な対立や、売却に関する条件の不一致など、当事者間での交渉は平行線を辿ることが多く、無理に進めようとするとさらなるトラブルが発生する可能性もあります。
このような場合、第三者の専門業者に直接買い取ってもらうという解決策があります。次の見出しで詳しく解説していきます。
専門の買取業者ならトラブルがある借地権も買い取れる
上記のように買主からは敬遠されがちな借地権ですが、専門の不動産買取業者なら問題なく買い取ってもらえます。
専門の不動産買取業者には、購入した借地権を再販したり、地主から底地を買い上げ完全所有権の土地として売却したりする豊富なノウハウがあるためです。
また借地権の売却には地主の承諾が不可欠ですが、専門の不動産買取業者には地主との交渉をスムーズに進められる知識や経験があるので、安心して任せられます。
ただし、借地権の買取実績に乏しい買取業者に依頼すると、地主との話し合いがこじれてしまい、結果的に承諾してくれない事態に陥りかねません。
そのため専門の不動産買取業者に借地権を売る際は、借地権の買取実績が豊富かどうかに着目するとよいでしょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は訳アリ物件専門の買い取り業者として、多くの借地権を買い取り実績があります。
たとえば、地主から譲渡承諾が取れずに困っていた借地人から依頼を受け、底地の管理会社と交渉し、承諾料の取り決めをしたうえで、借地権を50万円で買い取ったこともあります。
こうしたケースで、底地の管理会社と揉めずに交渉できるのも、弊社が借地権の買い取りに慣れており、ノウハウが豊富にあるためです。
実際、弊社はこれまで不動産を買い取りさせていただいたお客様からも「他社で断られたが買い取ってもらえた」「肩の荷がおりた」といった好意的な評価を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
弊社は「訳あり物件の買取業者」としてフジテレビの「Newsイット！」など頻繁にメディアにも取り上げられております。
また、借地権トラブルに強い弁護士とも提携しておりますので、地主との交渉もお任せください。あなたがスムーズに借地権を売却できるよう、全力を尽くしてサポートいたします。
まずは下記無料買取査定フォームよりお気軽にお問い合わせください。
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まとめ
借地権には、地主から「地代の値上げを要求される」「立ち退きを請求される」「建て替えを承諾してくれない」などのトラブルがつきものです。
また、毎月地代を支払う必要があるばかりか、契約更新時の更新料、建て替え時の承諾料など、ことあるごとに費用を負担しなければならないデメリットもあります。
このような借地権にまつわるトラブルやデメリットから解放されたいなら、売却を検討するのも選択肢のひとつです。
借地権を売却すれば、トラブルに巻き込まれることはありません。借地権の売却金額を元手に新居を購入するなど、新たな生活をスタートさせることも可能です。
ただし、トラブルの多い借地権を購入したいと考える方はほぼいないため、不動産仲介業者に依頼しても売却することは難しいでしょう。
そのため、借地権をスムーズに売却したいなら、専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。
なお、当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）は、借地権の買取を専門としている不動産買取業者です。
借地権の買取実績が豊富な弊社なら、借地権をより適正価格で買い取ることが可能です。
借地権を売却してトラブルから解放されたい方は、ぜひ弊社へお気軽にご相談ください。
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