株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
土地売却の事前準備
土地の売却にあたっては、以下の内容を事前に確認しておくことが大切です。
土地の名義を確認する
土地を売却できるのは、その土地の名義人のみです。
そのため、まずは売りたいと考えている土地の名義が自分であるかどうかを改めて確認しておきましょう。
土地の名義人は、住所地を管轄する法務局で登記事項証明書を取得すると確認できます。
相続で取得した土地は名義人が被相続人のままになっているケースが少なくありません。
もし名義が変わっていないときには、司法書士に依頼して名義変更をしてから売却の手続きに着手しましょう。
なお、相続した土地の名義変更のやり方については以下の記事で詳しく解説しています。
必要書類を用意する
土地を売却する際には、以下の書類が必要となります。
| 書類名 | 取得先 | 必要なタイミング |
|---|---|---|
| 身分証明書 | 各自で用意 | 売買契約 引き渡し |
| 印鑑証明書 （3か月以内に発行したもの） |
自治体 | 売買契約 引き渡し |
| 住民票 | 自治体 | 引き渡し |
| 固定資産評価証明書 | 自治体 | 引き渡し |
| 権利証（登記識別情報通知書） | 各自で用意 | 引き渡し |
| 確定測量図 | 各自で用意 （ないときは土地家屋調査士に依頼） |
引き渡し |
| 抵当権抹消書類 （ローンが残っている場合） |
金融機関 | 引き渡し |
書類のなかには、取得するまでに時間がかかるものもあります。
そのため、土地の売却をスムーズに進めたいのなら、事前に必要書類を準備しておくことをおすすめします。
境界を確認する
土地を売却するときには、境界の確認も欠かせません。
境界があいまいだと隣人とのトラブルにつながりかねず、買い手から敬遠されてしまうからです。
もし境界が未確定のときには、売却前に土地家屋調査士に依頼して境界を確定してもらう必要があります。
ただし、確定測量にあたって数十万円ほどの費用を負担しなければならない点に注意が必要です。
なお、専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）なら、境界が未確定の土地でも問題なく買い取ることが可能です。
土地の境界を確定させるための費用を負担したくないとお考えの方は、一度弊社までご相談ください。
>>【境界未確定の土地も高額売却！】無料の買取査定を依頼する
なお、境界が確定していない土地の売却方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
【状況別】土地売却の流れと早く高く売るためのポイント
土地の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介は不動産業者を通じて一般の買い手に土地を売却する方法、買取は専門の買取業者に土地を直接買い取ってもらう方法です。
それぞれの売却方法のメリットとデメリットは以下の通りです。
| 売却方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 仲介 | 相場に近い価格での売却が期待できる | ・売却までに時間がかかる ・立地や状態が悪ければ売却しにくい ・仲介手数料、測量費などの費用がかかる |
| 買取 | ・短期間で売却できる ・仲介手数料が不要 ・現状で売却できる |
仲介と比べて売却価格が安くなる |
また、土地の状態によって仲介と買取のどちらでの売却が適しているのかは異なります。
あなたの土地の状態に応じた適切な売却方法を選択することが、早期売却・高額売却に結びつけるポイントです。
なお、仲介と買取の違いは以下の記事でも詳しく解説しています。
立地・状態の良い土地は仲介での売却がおススメ
仲介では、マイホームの建築を考えている一般個人の方が買い手となります。
したがって、立地や状態の良い土地なら相場に近い価格で売却できる可能性があるため、仲介での売却がおすすめです。
具体的には、「駅から徒歩10分以内」「長方形や正方形など建物が立てやすい整形地」などのケースが該当します。
しかし、仲介では売却までに時間がかかる点がデメリットとして挙げられます。
実際、公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）」によると、土地の売却にかかる期間の平均は「89.4日」でした。
ただし、これは買い手からの需要がある土地に限ります。
立地条件が悪い、土地の形状が悪い、境界が未確定などのケースでは一般の方からの需要が期待できないため、1年以上かけても売れない可能性がある点に注意が必要です。
もしあなたの土地がこれらの条件に該当するなら、買取での売却がおすすめです。
詳しくは「悪立地・状態の悪い土地は買取での売却がおススメ」で解説します。
それでは、土地を仲介で売却するときの流れを見ていきましょう。
Step1仲介業者を選ぶ
まずは、仲介業者を探すところから始めます。
土地を早く高く売りたいなら、土地の売買を得意としている仲介業者を選びましょう。
土地の売買実績が豊富な仲介業者には土地を売るためのノウハウがあるため、有益なアドバイスが期待できます。
また、土地を売るときには複数の仲介業者の査定価格を比較することも大切です。
なぜなら、仲介業者によって査定方法は異なり、査定価格にも差が生じるからです。
そのため、複数の仲介業者の査定価格を比較することで、より高く売ってくれる1社を見つけることができます。
なお、土地の売却でどの専門家に相談したらよいのかがわからない方は、以下の記事を参考にしてください。
Step2媒介契約を交わす
仲介で土地の売却を進める場合は、不動産業者と媒介契約を交わします。
媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ特徴が大きく異なります。
| 契約の種類 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 契約できる数 | 複数社 | 1社 | 1社 |
| レインズへの登録 | 任意 | 7日以内 | 5日以内 |
| 状況報告 | 規定なし | 14日に1回以上 | 7日に1回以上 |
| 自己発見取引 | できる | できる | できない |
| 契約期間 | 規定なし | 最長3か月 | 最長3か月 |
もし土地を早く売りたいと考えているのなら、複数の不動産業者に売却活動を依頼できる一般媒介契約がおすすめです。
自分で見つけた買主に売却することも可能なので、より幅広く買主を探せます。
Step3販売活動の開始
仲介では、媒介契約を結んだ不動産業者が土地の販売活動を行います。
購入希望者が現れたら実際に土地の見学をしてもらう必要があるため、できる限りスケジュールを調整するようにしましょう。
また、購入希望者からの印象を少しでも上げるためには、事前に草刈をするなど土地の見た目をよくする工夫をすることも大切です。
Step4買主が決まったら売買契約を交わす
土地の買主が決まったら、売買契約を交わします。
このときに仲介手数料の半分を不動産業者へ支払います。
Step5決済・引き渡し
売買契約時に設定した期日になったら、土地の売買代金の残金の決済と引き渡しを同時に行います。
また、引き渡し日に仲介手数料の残り半分を不動産業者へ支払います。
悪立地・状態の悪い土地は買取での売却がおススメ
「駅から徒歩15分以上かかる」「田舎で利便性が悪い」「法的な基準を満たしておらず再建築ができない」など、悪立地・状態の悪い土地は買取での売却が適しています。
専門の買取業者は買い取った土地を整地したり、建物を建てたりして資産価値を高めてから再販して利益を上げるビジネスを展開しています。
そのため、仲介では買い手が見つかりにくい悪条件の土地でも、価値を見いだして適正価格で買い取ることが可能なのです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、仲介では買い手がつかないような土地を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
弊社には、買い取った土地を活用して再生できる独自のノウハウがあるため、日本全国どのような土地であっても適正価格で買い取ることができます。
「土地を仲介で売りに出したけど買い手が全然見つからない」とお悩みの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
それでは、土地を買取で売却する流れを見ていきましょう。
買取では仲介と違って買主を探す必要がないため、より短期間で土地を売却できる点もメリットです。
①買取業者を選ぶ
まずは、土地の買取を依頼する買取業者を探すところから始めます。
このときに注意したいのが、土地の買取には対応していない買取業者が存在する点です。
一口に買取業者といっても、一戸建てを得意としているところがあれば、マンションの買取に特化しているところがあるなど特徴はさまざまです。
そのような買取業者に土地の買取を依頼しても、活用ノウハウがなく利益を上げられないために安く買いたたかれてしまうか、買取自体を断られてしまいかねません。
そのため、土地をできる限り高く売却したいと考えているのなら、土地の買取実績が豊富な専門の買取業者に依頼することが大切です。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、土地の買取実績が豊富な専門の買取業者です。
これまでにあらゆる土地を買い取って活用してきた独自のノウハウがあるので、ほかの買取業者に断られるような土地でも買取が可能です。
査定は24時間365日無料で行っておりますので、土地をいくらで買い取ってもらえるのかが知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。
②買取査定依頼をする
土地の買取実績が豊富な買取業者を複数ピックアップしたら、査定を依頼します。
買取では査定価格が買取価格に直結するため、より高い査定価格を提示してくれる買取業者を選ぶことが高額売却のポイントです。
ただし、買取業者のなかには自社で買い取るために、相場からかけ離れた高い査定価格を提示する悪質な業者が存在するのも事実です。
そのような悪徳業者は、契約直前の断れない段階になって「土地からがれきが見つかって撤去費用がかかる」などの難癖をつけて買取価格の値下げを強要してくるため、注意しましょう。
悪徳業者に騙されるのを防ぐためには、査定価格を提示されたときに根拠をきちんと確認することが大切です。
なぜその査定価格を算出するにいたったのかを丁寧に説明してくれる買取業者なら、信頼ができるといえます。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、不動産買取業者としては数少ない上場企業であり、社会的信用を得ています。
また以下のように、実際にご利用いただいたお客様からも高評価をいただいております。
信頼できる買取業者の査定を受けたいとお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。
③買取業者と売買契約を交わす
複数の買取業者の査定結果を比較し、土地を売却する1社を決めたら売買契約を交わします。
その後、土地の引き渡しと売買代金の決済を同時に行って終了です。
【ケース別】土地を売却するときの注意点
ここでは、以下ケース別に土地を売却するときに押さえておきたい注意点を解説します。
あなたの状況に合った項目を参考にしてください。
家が建っている土地
土地に築年数が古い家が建っているときには、古家付き土地として売却する方法があります。
ただしこの方法では買主が解体費用を負担しなければならないため、売りに出してもなかなか売却できないかもしれません。
長期間売却できないときには、古家を解体し、更地にしてから売却するのもひとつの手です。
駅近など立地条件が良ければ早期売却できる可能性があるため、家を解体してから仲介での売却を検討してもよいでしょう。
ただし、家の解体には100万円以上の費用がかかることがあるため、あらかじめ売却代金で解体費用をまかなえそうかの確認をしておくことが大切です。
また、更地にして万が一売却できなかったら、住宅用地の特例が適用されなくなって固定資産税が上がるデメリットがあることも押さえておく必要があります。
居住用家屋が建つ土地に課される固定資産税が最大で6分の1に軽減される制度。
そのため、立地条件が悪いなど更地にしても仲介では売却できる見込みが低い土地の場合は安易に家を解体せず、古家付き土地として買取で売却することをおすすめします。
専門の買取業者なら、古家でも活用できるようにするノウハウがあり、「そのままの状態」かつ「適正価格」で買い取ってくれるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、古家付き土地のような訳あり物件に強い専門の買取業者です。
古家が建っている土地をできる限り早く売却したい、解体費用を負担したくないとお考えの方は、お気軽にご相談ください。
ローン残債のある土地
ローン残債がある土地は、まずローンを完済しなければ売却できません。
土地の売却代金でローン残債の完済が難しいときには、預貯金で補うか、任意売却を選択する必要があります。
任意売却については、以下の記事で詳しく解説しています。
共有名義の土地
土地の所有者が複数人いるときには、全員の同意がなければ売却できません。
そのため、まずは他の共有者に土地を売却する意思があるかを確認することが大切です。
ただし、他の共有者が土地の売却に反対しても、自分の共有持分のみなら自由に売却が可能です。
共有持分の売却は仲介では取り扱ってはもらえませんが、専門の買取業者には共有持分の活用ノウハウがあるため、適正価格で買い取ってもらえます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、これまでに多くの共有持分を買い取ってきた実績のある専門の買取業者です。
共有持分を売却して共有状態を解消したいとお考えの方は、お気軽にご相談ください。
なお、共有名義の土地に対して各共有者ができる行為は、以下の記事で詳しく解説しています。
相続した土地
相続した土地を売却するには、まず相続登記を行って名義を被相続人から相続人に変更する必要があります。
また、相続税は相続の開始を知った日から10か月以内に納めなければなりません。
もし土地の売却代金で相続税を支払おうと考えているのなら、できる限り早く売却活動を始めることがポイントです。
なお、専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）にご依頼いただければ、あなたの土地を1週間～1か月ほどの短期間で買い取ることが可能です。
相続した土地をなるべく早く現金化したいとお考えの方は、お気軽にご相談ください。
相続した土地をすぐに売却すべき理由は、以下の記事で解説しています。
農地や山林
農地を売却するには、まず農業委員会の許可を得る必要があります。
勝手に売却できない点に注意しましょう。
また、農地の買い手は農家か農業従事者に限定されています。
そのため、農地を売却したくても買い手が見つかりにくいことは覚悟しなければなりません。
農地と同様、山林を購入したいと考える方はまずいないため、仲介で売却するのは困難です。
仲介では売却が難しい農地や山林を処分したいのなら、専門の買取業者に相談することをおすすめします。
なお、農地や山林の売却方法は以下の記事で詳しく解説しています。
他人に貸している土地
借地人の住む家が建っている土地（底地）を売却したいと考えても、一般の買い手が見つかることはまずありません。
土地を購入しても、そこに家を建てられないからです。
借地人に出ていってもらったあとに売却するのはひとつの手ですが、地主側の意向で一方的に立ち退きを求められない点に注意が必要です。
ただし、専門の買取業者に依頼すると、底地でも活用方法を見いだせるため、そのままの状態で買い取ってもらえます。
したがって底地を売却したいのなら、底地に精通している専門の買取業者に相談することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、これまでに数多くの底地を買い取ってきた実績のある専門の買取業者です。
底地の売却をお考えの方は、お気軽にご相談ください。
なお、底地の売却方法は以下の記事でも詳しく解説しています。
土地の売却にかかる諸費用と税金
土地を売却するときには、諸費用や税金を負担する必要もあります。
土地の売却でどのくらいの金額を手に入れられるのかを確認するためにも、どのような費用・税金がかかるのかを把握しておきましょう。
諸費用
土地の売却でかかる主な諸費用は以下の通りです。
| 費用名 | 費用相場 |
|---|---|
| 仲介手数料 （仲介業者に依頼した場合） |
数十万円～数百万円 ※「売却代金×3％＋6万円＋消費税」で計算 |
| 解体費用 （建物が建っている場合） |
数十万円～数百万円 |
| 測量費用 （土地の境界が未確定の場合） |
40～50万円 |
ただしこれらの諸費用は、専門の買取業者に土地を売却するときにはかかりません。
土地の売却に際して余計な費用を負担したくないとお考えの方は、専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）まで、お気軽にご相談ください。
>>【費用負担ほぼなしで土地を売却！】無料の買取査定を依頼する
税金
土地の売却で課される税金には、以下のものがあります。
| 税金名 | 費用相場 |
|---|---|
| 印紙税 | 1万円 （売買金額が1,000万円超5,000万円以下のとき） |
| 譲渡所得税 | 売却益の20～40％ほど |
| 抵当権抹消にかかる登録免許税 （住宅ローンが残っている場合） |
不動産1件につき1,000円 |
このうち、もっとも高額にのぼるのが譲渡所得税です。
譲渡所得税は土地の売却益に対して課される税金で、売却した翌年2月16日から3月15日までに確定申告をして納める必要があります。
ただし、次の見出しでご紹介する特例を使うと節税が可能です。
土地の売却で使える税金控除特例
土地の売却時に使える可能性のある税金の特例には、主に以下があります。
| 特例 | 概要 |
|---|---|
| マイホームを売ったときの軽減税率の特例 | 居住期間が10年を超えるマイホームが建っていた家の売却益のうち、6,000万円以下の部分に課せられる税率が14.21%に軽減される |
| マイホームを売ったときの特例 | マイホームの売却益から最大で3,000万円を控除できる |
| 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 | 相続した空き家の売却益から最大で3,000万円を控除できる |
| 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 | 納付済みの相続税の一部を取得費に加算できる |
| 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除 | 平成21年・22年に取得した土地の売却益から1,000万円を控除できる |
これらの特例をうまく活用すると、土地の売却益に課される譲渡所得税の節税が可能です。
ただし、特例を利用するには一定の要件を満たす必要があります。
そのため、土地の売却時には自分が特例の要件を満たしているかを確認することも大切です。
なお、土地の売却時に使える各種特例は以下の記事でも詳しく解説しています。
まとめ
土地を売りたいと考えたときには、まず全体の流れを把握しておくことが大切です。
また、土地によって適切な売却方法は異なります。
立地条件が悪い、境界が未確定など仲介では買い手の見つかりにくい土地の場合は、専門の買取業者に依頼するのが早期売却するコツです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の土地を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には、一般の買い手が見つかりにくい訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
仲介では売却の難しい土地でも、弊社ならスピーディーに買い取ることが可能です。
売れない土地をできる限り早く売却したい方は、弊社までお気軽にご相談ください。
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