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亡くなった親の家に住めるかどうかは他の相続人と相続財産による
親が亡くなった後、その実家に住み続けたいと考える人は少なくありません。
しかし、実際に住めるかどうかは、他の相続人の意向や相続財産の内容によっても変わります。
特定の相続人が親の家に住むためには、遺産の分け方を決める「遺産分割協議※」で話し合い、すべての相続人の同意を得る必要があります。
※遺産分割協議とは
相続人全員で、遺産の分割方法や割合を話し合い、合意する手続きのこと。
話し合いで決まった内容は、後に証明できるよう「遺産分割協議書」という書面に残すのが一般的。
現実的には、相続人の一人が家に住むことを希望しても、他の兄弟姉妹から反対されたり、代わりの金銭を要求されたりするケースが多いです。
特に、現金のように簡単に分割できない不動産以外に十分な遺産がない場合、遺産分割協議で分配方法がスムーズに決まらない可能性があります。
もし亡くなった親の家に住むことを検討しているなら、相続財産の種類と評価額を正確に把握し、全相続人が納得できるまで話し合うことが不可欠です。
一方で、亡くなった親の家に相続人の誰も住まないときには、売却を検討するのも選択肢の一つです。
家を売却して現金化すれば、遺産分割がスムーズに進みやすくなります。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、相続不動産を専門に買い取る実績豊富な買取業者です。
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亡くなった親の家の相続手続き
親が亡くなった後の家に住むためには、法律に則った手続きを踏まなければなりません。
実家をどのように相続するかは相続人全員に関わる問題であり、独断で進めると将来の大きなトラブルにつながるおそれがあります。
相続の方法や手続きを正しく理解するために、ここでは以下の3点を解説します。
家の相続方法は4種類
親の家を相続するには「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」の4つの方法があります。
それぞれの特徴を以下の表にまとめました。
| 分割方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| ①現物分割
相続財産をそのまま分配する（不動産の場合は分筆する） |
|
|
| ②代償分割
特定の相続人が不動産を相続し、他の相続人に法定相続分相当の代償金を支払う |
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|
| ③換価分割
相続財産を売却・現金化してから、相続人間で分割する |
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| ④共有分割
相続財産を換金等せず、物件の権利を均等に分配する |
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|
上記を踏まえ、4つの遺産分割方法それぞれがどのようなケースに適しているかを以下にまとめました。
| 分割方法 | 適しているケース |
|---|---|
| ①現物分割 |
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| ②代償分割 |
|
| ③換価分割 |
|
| ④共有分割 | ※（原則として避けるべきだが、一時的な措置として）
|
それぞれのメリットとデメリットを考慮し、相続人の状況や希望に応じて適切な方法を選択する必要があります。
ご自身が実家に住みたい場合は、①現物分割か②代償分割が主な選択肢となります。
ただし、不動産以外にめぼしい財産がない状況で①現物分割を選ぶと、他の相続人との間に不公平が生まれ、トラブルに発展しやすいため注意が必要です。
家に住みたい相続人に十分な預貯金などがあれば、②代償分割で他の相続人に「代償金」を支払うことで、円満に解決できる可能性があります。
どの方法を選ぶにしても、相続財産の種類や評価、固定資産税の負担、維持費用などを正確に把握し、総合的に判断することが重要です。
共有名義はリスクが多いので避けるべき
家の相続で「④共有分割」を選択し、家を共有名義にする方法は、一見すると公平ですが、多くのリスクを伴うため可能な限り避けましょう。
複数の相続人が一つの家を共同で所有した場合、将来の処分や管理、リフォーム、売却を巡って意見が対立し、トラブルになりやすいからです。
例えば、兄弟3人の共有名義にした家は、1人が売却を希望しても他の2人が同意しなければ処分できません。
リフォームや賃貸などの活用方法も同様に制限され、建物や土地の資産価値を維持できないおそれがあります。
さらに、共有者の誰かに相続が発生すると、その子ども達へと権利が引き継がれ、関係者がネズミ算式に増えていきます。
その結果、権利関係が極めて複雑になり、売却などの手続きが事実上不可能になるおそれもあります。
遺産分割協議がまとまらないなどの理由で、他の分割方法を選びにくいケースもありますが、共有状態はできるだけ早く解消すべきです。
なお、共有名義の不動産であっても、自身の共有持分のみなら他の共有者の同意を得ずに自由に売却することが可能です。
他の共有者との間で不動産の活用を巡ってトラブルが起こっている、共有状態から抜け出したいときには、自身の共有持分を売却するのは選択肢の一つです。
訳あり物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、共有不動産の持分のみでも問題なく買い取れます。
弁護士と連携している弊社は、共有不動産の複雑な権利関係を適正に解消できるため、持分をスムーズに買い取れるのです。
すでに相続不動産が共有状態でお困りの方は、一度弊社へご相談ください。
共有名義と単独名義の違い、共有のリスクや共有持分の売却方法について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
家の相続方法を決める遺産分割協議の流れ
先述した通り、家の相続方法を決めるには、法定相続人全員による「遺産分割協議」が必要です。
協議を通じて不動産を誰が・どのように相続するかを話し合い、全相続人の合意に基づいた「遺産分割協議書」を作成します。
遺産分割協議を進める流れは以下の通りです。
- 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本など、必要な書類を収集する
- 相続人を確定する
- 不動産の登記事項証明書や預貯金通帳などを集め、すべての遺産をリストアップする
- 遺産の評価額を確定する
- 法定相続分や遺言書を確認する
- 法定相続分や遺言書の有無を確認した上で、4つの分割方法から最適なものを検討する
- 遺産分割協議書を作成する（相続人全員が署名と実印の押印をする）
以下は相続人や相続財産を確定するために必要となる書類です。
| 必要書類 | 取得方法 |
|---|---|
| 被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続した全ての戸籍謄本 | 「本籍地」の市区町村役所 |
| 被相続人の除住民票 | 被相続人の「死亡時の住所地」の市区町村役所 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 相続人各自の「本籍地」の市区町村役所 |
| 相続人全員の住民票 | 相続人の「現住所地」の市区町村役所 |
| 固定資産税評価証明書 | 「不動産所在地」の市区町村役所（資産税課など） |
| 相続関係説明図（あればなお可） | 自分で作成可（手書き・PCどちらでも可） |
協議がまとまったら、遺産分割協議書を添付して、不動産の名義変更（相続登記）や預貯金の解約手続きへと進みます。
なお、戸籍収集や遺産分割協議書の作成は司法書士へ依頼（報酬は5万円～15万円程度が相場）するとスムーズです。
家の名義変更をする手続きの流れ
遺産分割協議で家の相続人が決まったら、法務局で「名義変更（相続登記）」の手続きを行います。
登記を完了させることで、第三者に対して正式に所有者としての権利を主張できます。
まず、法務局へ提出する書類を揃えます。
| 必要書類 | 取得・作成方法 |
|---|---|
| 遺産分割協議書 | ※相続人全員で協議し、相続人全員の署名と実印を押印したもの |
| 戸籍謄本 | 相続人の「本籍地」の市区町村役所 |
| 住民票 | 相続人の「現住所地」の市区町村役所 |
| 固定資産評価証明書 | 「不動産の所在地」の市区町村役所（資産税課など） |
| 登記申請書 | ※法務局のフォーマットをもとに記入 |
次に、不動産の所在地を管轄する法務局へ登記申請書を提出しましょう。
相続登記の際には、登録免許税※として、不動産の評価額に応じた税金の支払いも発生します。
※登録免許税とは
不動産の登記手続きの際に課税される国税のこと。
相続によって所有権が移転するときには法務局で登記手続きが必要なため、登録免許税がかかる。
手続きを司法書士へ依頼すれば、申請書の作成や必要書類の確認を含めて円滑に進めてくれるでしょう。
実家を相続し名義変更する手続きを詳しく知りたい方は、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
2024年に相続登記が義務化されている
2024年4月1日から、相続発生後の不動産の相続登記が義務化されました。
相続登記は被相続人の死亡を知ってから3年以内に行う必要があり、違反した場合には最大10万円の過料が科される可能性があります。
政府が相続登記を義務化した背景には、所有者不明の土地や空き家が全国的に増え、地域の防災や景観に悪影響を及ぼしている問題がありました。
この法改正によって、相続人は費用や手間を理由に登記手続きを先延ばしにできなくなりました。
名義変更をしないと将来の売却や活用も法的に困難になるため、期限内に必ず登記を完了させましょう。
以下の記事では、法定相続分で相続登記をトラブルなく行う手順を解説しています。
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亡くなった親の家に住む4つのメリット
亡くなった親の家に住むかどうかを決めるには、メリットとデメリットの両方を理解しなければなりません。
まずは、家に住む場合の主な4つのメリットを解説します。
家賃がかからない
亡くなった親の家に住む最大のメリットの一つは、家賃がかからないことです。
例えば、都市部で賃貸住宅を借りて一人暮らしをする場合、月10万円程度の賃貸料が必要ですが、実家に住むことで年間100万円以上の住居費を節約できます。
浮いた費用を老後の資金や子どもの教育費などに充てられるのは、大きな魅力です。
古い家の高額なリフォーム費用さえ発生しなければ、コストパフォーマンスの高い生活が送れるでしょう。
老後の住まいを確保できる
親の家を相続して住むことで、老後の安心した住まいを確保できるという点も大きなメリットです。
高齢になると、保証人の問題や健康上のリスクから新たに賃貸契約を結ぶのが難しくなる傾向にあります。
そのため、すでに家の所有権を持っていることは大きな安心材料となります。
実際、弊社が実施したアンケートでも、年代が上がるほど持ち家を希望する人が多いことがわかりました。
持ち家を希望する理由として、老後の安心を挙げている人が多いことが伺えます。
将来の維持管理の負担を乗り越えられれば、所有権のある家に住み続けられる事実は、老後の大きな安心材料となるでしょう。
親との思い出を残せる
実家に住むことで、亡くなった親との思い出を残せることもメリットです。
子ども時代を過ごした部屋や家族で囲んだ食卓など、その家は単なる不動産としての価値以上に、家族の歴史が刻まれたかけがえのない場所になるからです。
家を売却すると思い出の場所は失われますが、住み続けることで家族の歴史を引き継げます。
空き家の解体費用がかからない
亡くなった親の家にご自身が住むことで、将来発生しうる高額な解体費用を当面は回避できます。
実家が空き家になった場合、老朽化が進行し、将来的に建物の倒壊リスクや近隣への被害が発生するおそれがあることから、解体を余儀なくされることも少なくありません。
さらに空き家を放置した場合は、自治体から「特定空き家※」に指定されるおそれがあります。
※特定空き家とは
そのまま放置すると倒壊や衛生上の問題、景観の悪化など、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす可能性のある空き家のこと。
参照元：e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法第2条2項」
特定空き家に指定され、自治体の助言・勧告に従わないと、空き家を強制解体され、費用を請求されるケースもあります。
なお、空き家の解体には以下の費用かかり、都市部ではさらに高額になることが一般的です。
| 構造 | 坪単価相場 | 一軒（30坪）の費用相場 |
|---|---|---|
| 木造 | 3万～6万円 | 90万～180万円 |
| 軽量鉄骨造 | 6万～6.5万円 | 180万～195万円 |
| 重量鉄骨造 | 6.5万～7万円 | 195万～210万円 |
もし建物にアスベストなどの有害物質が使われていた場合、専門的な処理が必要となるため、さらに料金が上乗せされます。
親の家に住むことで、このような高額な解体費用の負担を免れられる可能性が高まります。
その代わり、長く住めば後述する維持管理・リフォーム費用は必要になるでしょう。
なお、以下の記事では空き家の解体費用の相場と、安易に解体すべきでない理由、そのまま売却する方法も紹介しているので、参考にしてください。
また、「特定空き家」については、以下の記事で詳しく解説しています。
亡くなった親の家に住む5つのデメリット
親の家に住むことには多くのメリットがある一方、見過ごせないデメリットもあります。
これらのリスクを十分に理解した上で、ご自身の状況に合った選択をすることが重要です。
固定資産税の支払いが発生する
親の家を相続して住む場合、毎年「固定資産税」を納める義務が生じます。
固定資産税とは、土地や建物に課される地方税のことです。
土地と建物それぞれの評価額に対して課税されますが、特に土地の評価額は年数が経過しても下がりにくい傾向にあります。
したがって、どれだけ親の家が老朽化して、家としての価値が下がっていたとしても、税金だけは一定の基準で課税され続けてしまうのです。
土地と建物の評価額が高い都市部では、年間数万円から数十万円の固定資産税がかかることも少なくありません。
家を継いで住む以上は、長期的な資金計画が不可欠です。
維持管理費やリフォーム費用が発生する
相続した家に住む以上、継続的な維持管理やリフォームの費用負担は避けられません。
特に築年数が経過した家では、屋根や水回り、外壁などの大規模な修繕が必要になる場合もあります。修繕箇所によっては数百万円単位の出費になる可能性も考慮しておきましょう。
以下は一戸建て家屋の維持管理・修繕費用の相場です。
| 修繕・リフォーム箇所 | 修繕時期の目安 | 費用相場 |
|---|---|---|
| キッチン | 10～15年 | 50万～200万円 |
| 浴室 | 10～15年 | 50万～150万円 |
| トイレ | 10～15年 | 15万～100万円 |
| 洗面所 | 10～15年 | 20万～80万円 |
| 外壁塗装 | 20年 | 50万～150万円 |
| 屋根 | 20年 | 50万～150万円 |
賃貸住宅から親の家に移り住む場合、上記の費用が新たに発生することになるため、経済的な負担を慎重に検討することが重要です。
以下の記事では、予算500万円で築40年の家をどこまでリフォームできるのか、実践的な対処法を解説しているので、参考にしてください。
相続税がかかる場合がある
相続財産の総額によっては、相続税が課される場合があります。
相続税は、遺産の総額が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算される基礎控除額を上回った場合に課税されます。
課税遺産総額＝課税価格の合計額 － 基礎控除額（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）
各法定相続人の算出税額＝課税遺産総額×法定相続人の法定相続分×税率－控除額
不動産の評価額が高いと、基礎控除額を超えてしまい、高額な納税が必要になるケースも珍しくありません。
例えば、都心にある土地・建物だとすると、一括納税額は数百万円にも及ぶでしょう。
納税資金が手元にない場合、相続した家を売却して現金化せざるを得ない状況も考えられます。
相続税は、被相続人が亡くなってから10カ月以内に申告・納付する義務があるため、期限にも注意が必要です。
相続税の負担を軽減したいなら特例制度を利用する
親と同居していた相続人が家を継ぐ場合、「小規模宅地等の特例※」によって相続税が大幅に軽減される可能性があります。
※小規模宅地の特例とは
被相続人が自宅として使っていた土地を、故人と同居していた親族が相続した場合に、土地の評価額を最大80％減額できる制度のこと。
参照元：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
適用を受けられるのは以下のいずれかに該当する人です。
- 配偶者
- 同居親族（相続発生時に同居していた人）
- 別居親族（家なき子）
この特例の適用要件を満たすと、土地の評価額が最大で80%減額され、相続税の負担が大きく軽くなります。
ここで、実際に7,000万円の土地・建物で相続税額をシミュレーションしてみました。
【前提条件】
対象財産：自宅土地・建物（評価額 7,000万円）
相続人：子2人
【特例を使わない場合（評価額そのまま）】
課税価格：7,000万円－4,200万円＝2,800万円
（法定相続分での各人の課税価格：2,800万円 ÷ 2 ＝ 1,400万円）
各人の相続税額の計算
相続税額：1,400万円 ×税率 15％ －控除額 50万円 ＝ 160万円/人
2人合計：320万円
【特例を使った場合（80％減額）】
土地の評価額：7,000万円 ×（1－0.8）＝1,400万円
課税価格：1,400万円－4,200万円＝0円
相続税額：0円
ただし、特例の適用には申告期限内の申請や、居住を継続しているかなど、細かな要件をすべて満たす必要があります。
このため、特例の活用を検討する際は、相続に詳しい税理士へ相談することをおすすめします。
不動産の相続で使える特例を詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
遺産分割協議でもめる
特定の相続人が家に住むことを望むと、遺産分割協議で他の相続人ともめる可能性が高まります。
冒頭で解説した通り、相続人の1人が親の家に住むためには、すべての相続人の合意が必要ですが、他の相続人の反対に遭い遺産分割協議が滞ってしまうケースが少なくありません。
例えば代償分割を選ぶ場合、家に住む側は代償金を安く抑えたいと考え、受け取る側は高く評価してほしいと望むため、不動産の評価額を巡る対立が起こりがちです。
協議が長引くと、不動産の登記や処分が進まず、手続きが停滞してしまいます。
法的な手続きが増えるだけでなく、家族関係に深刻な亀裂が生じる可能性も否定できません。
相続人間で解決できない場合は、司法書士や弁護士の介入が必要です。
ライフスタイルに適した家とは限らない
親が住んでいた古い家が、ご自身の現代的なライフスタイルに合うとは限りません。
立地や間取り、設備の古さが、現代の生活様式に合っていない場合が多いためです。
例えば、実家が郊外の不便な場所にあれば、通勤や買い物に時間がかかり、都市部での生活より不便を感じるかもしれません。
家の築年数が古い場合は、耐震性や断熱性の問題も考慮しなければならないでしょう。
実際、弊社で実施したアンケートにおいても、約半数の人が「ライフスタイルを重視するなら持ち家より賃貸」と回答し、理由を以下のように述べています。
何より、家族構成や働き方が多様化している現代では、間取りや機能が合わない家に住み続けることが大きなストレスになりかねません。
家の間取りや構造が原因でストレスを感じる可能性があるなら、売却や賃貸などの選択肢も考慮すべきでしょう。
もし亡くなった親の家が、築古で立地が悪いなど、自身のライフスタイルに合わないのであれば、築古物件専門の買取業者へ売却することも一つの手です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、築古物件を多数買い取ってきた実績豊富な専門の買取業者です。
「親の家を相続したいけど、将来にわたって住み続けられるか不安」という方は、一度弊社の無料買取相談をご利用ください。
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以下の記事では、古い家に住むストレスや落とし穴について詳しく解説しているので、古い家に住むことを検討している方は参考にしてください。
亡くなった親の家に住むか迷った場合の4つの判断基準
亡くなった親の家に住むかどうかを決める際は、先述のメリット・デメリットを考慮し、感情に流されずに経済面・制度面から判断することが不可欠です。
ここでは、後悔のない選択をするための4つの判断基準を紹介します。
遺産分割がスムーズにできるか考える
まず、遺産分割が円満に進む見込みがあるかどうかが、最初の判断基準になります。
特に、相続財産が家しかない場合、家に住みたいという希望が他の相続人とのトラブルの引き金になるケースが多いからです。
家に住むことを他の相続人に納得してもらうには、不動産の価値を正しく評価し、公平な分割方法（代償金の支払いなど）を提示する必要があります。
相続人同士での話し合いが難しい場合は、司法書士などの専門家に相談し、客観的なアドバイスを受けながら進めるのが賢明です。
ライフスタイルの変化を考慮する
親の家が、ご自身やご家族の現在、そして将来のライフスタイルに合っているかどうかも重要な判断基準です。
具体的には、生活圏や通勤・通学、将来的な生活設計まで見通して、住環境が適しているかを考慮する必要があります。
例えば、郊外の実家へ移り住んだことで「通勤時間が2倍になる」「最寄り駅まで車が必要」など、生活に不便を感じることが強いストレスになり、住み続けることが困難になるかもしれません。
また、将来ご自身が高齢になったり、子どもの進学で転居が必要になったりした際に、家を所有していることがかえって足かせになるおそれもあります。
長期的な視点で住環境を見極め、もし住むのが難しいと感じた場合は、売却や賃貸などの有効活用も検討しましょう。
維持・修繕のコストを考慮する
家に住み続けるために、将来にわたって維持・修繕のコストを支払い続けられるか、慎重に検討する必要があります。
「維持管理費やリフォーム費用が発生する」で解説したように、古い家ほど修繕の頻度や費用が増える傾向にあるからです。
長く住むつもりで家を相続しても、高額な維持費が負担となり、高齢になってから手放さざるを得なくなる可能性も否定できません。
そうした事態を避けるためにも、早い段階で専門家による建物の状況調査を行い、維持可能な物件かどうかを見極めることが肝心です。
将来の資産形成につながるか考える
相続する家が、将来的に価値のある「資産」となるかを見極める視点も大切です。
不動産は、立地や管理状態によってその価値が大きく左右され、立地や管理状態によっては負債にもなり得ます。
例えば、都心やその近郊の物件であれば資産価値を維持しやすい一方、過疎地域の物件では、固定資産税や維持費だけがかかる「負動産」になるリスクが高いです。
まずは専門家による査定で不動産としての価値を正確に把握し、ご自身で住む以外の選択肢も含めて最適な活用法を探ることが重要です。
ご自身での判断が難しい場合は、不動産業者の無料査定などを活用して、客観的な資産価値を把握すると良いでしょう。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）では、中古物件の無料査定を実施しております。
査定を受けたからと言って必ず売却しなければならないわけではありませんので、家の適正な評価額を知りたい方はお気軽にご相談ください。
亡くなった親の家に住む以外で実家を活用する2つの方法
亡くなった親の家に住むのが難しい場合でも、他の方法で資産として活用する選択肢があります。
特に、リフォームや維持管理の費用負担が大きいと感じるなら、放置せずに有効活用を検討するのが現実的です。
ここでは、住めない実家を活用するための2つの選択肢を解説します。
賃貸に出す
1つ目は実家を賃貸物件として貸し出す方法です。
この方法は「家を売却したくはないが、自分で住む予定もない」という場合に適しています。
継続的な家賃収入は、固定資産税や維持費を賄う助けになり、老後の生活資金を補うことにもつながるでしょう。
特に立地が良く、建物の状態が良好であれば、安定した収益が期待できます。
一方で、賃貸に出すためには、入居者が見つかるように設備の改修やリフォームが必要になる場合があり、一定の初期投資が必要です。
また、将来的な建物の修繕費用も原則大家持ちである点に注意しましょう。
さらに入居者対応や建物の管理といった手間も発生するため、不動産管理会社へ業務を委託するのが一般的です。（依頼費用相場は家賃収入の5%程度）。
なお、賃貸経営で収益を出せるかどうかは、物件の立地や建物の状態、他の収益源があるかどうか（リスクを取れるか）などによって異なります。
具体的には、以下に当てはまれば収益化できる可能性があるでしょう。
- 駅近・生活利便性が高いエリア（郊外でも人気のある地域）
- 建物が築浅またはリフォーム済みで状態が良い
- 初期費用（リフォーム、広告費など）を抑えられる
- 周辺に賃貸ニーズがある（単身者・ファミリー・高齢者向けなど）
上記に当てはまらない場合、諸経費を賄えるだけの十分な収益を出すことは、特に初心者には困難と言わざるを得ません。
初心者に空き家の賃貸経営は向かないと言われる理由は、以下の記事で解説しています。
更地にして活用する
建物の老朽化が激しい場合や、賃貸の需要が見込めないエリアでは、建物を解体して更地として活用する方法も考えられます。
更地にすれば建物の維持管理費は発生せず、駐車場や事業用の土地、資材置き場など、土地活用の選択肢が広がります。
賃貸住宅ほどには立地に左右されない点もメリットです。
実際に、地方の空き家を解体してコインパーキングとして運用し、安定した土地収入を確保しつつ、建物の維持費やリスクを回避できた事例もあります。
しかし、建物を解体すると建物を解体すると、次の見出しで解説するように「住宅用地の特例」が適用されなくなり、固定資産税が上がってしまう点に注意しましょう。
ただし、建物の賃貸と同様に、更地活用にもリスクと費用のバランスを見極める高度な経営手腕が必要です。
立地に応じた適切な活用法を選択しない限り、収益化することは困難です。
以下の記事では、土地の立地やタイプ別の活用法を紹介しているので、更地での活用を検討する方は参考にしてください。
更地にすると税金の負担が増える点に注意
建物を解体して更地にすると、固定資産税の「住宅用地の特例」が適用されなくなり、税金の負担が最大6倍になる可能性があります。
知らずに解体してしまうと、予定外の出費に見舞われることになるので要注意です。
住宅が建っている宅地は、「小規模住宅用地の特例」により固定資産税評価額が6分の1に軽減されていますが、建物を解体した時点で特例が適用外となるからです。
参照元：国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置
例えば、固定資産税が年間6万円だった住宅が更地になったことで36万円に増えたケースもあります。
つまり実家を解体する際には解体費用だけでなく、その後の維持コストも再計算する必要があるということです。
したがって、実家を更地にして活用する場合は、土地の価額や立地、用途を考慮し、その後の税金コストも考慮した上で、慎重に収益性を判断しなければなりません。
もし、亡くなった親の家を賃貸に出すことも、更地で収益化することも難しい場合は、専門の買取業者へそのまま売却することも一つの方法です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、活用が難しい土地や建物でも積極的に買い取っております。
他社で買取を断られた物件でも適正価格で買い取れることがありますので、実家の処分にお困りの方はお気軽にご相談ください。
>>【活用できない実家も高額売却！】無料の買取査定を依頼する
亡くなった親の家に住まない場合の2つの処分方法
実家を相続したものの、住むことも活用することも難しい場合は、思い切って「手放す」という選択も視野に入れましょう。
主な処分方法として「相続放棄」と「売却」の2つが挙げられます。
相続放棄する
亡くなった親の家の管理が困難で、資産価値もほとんどない場合には「相続放棄」を選択することも一つの手です。
相続放棄とは、預貯金などのプラスの財産も借金などのマイナスの財産も、一切の権利と義務を引き継がない法的な手続きです。
この手続きを行えば、家の管理義務や固定資産税の支払いからも解放されます。
例えば、地方の築古住宅で、固定資産税の負担や高額な維持費がかかるのに対し、活用の可能性が低いと判断されるような「負動産」を継ぎたくない、といった場合に有効です。
ただし、相続放棄には「相続の開始を知った時から3カ月以内」という期限があり、家庭裁判所での手続きが必要です。
参照元：裁判所「相続の放棄の申述」
また、ご自身が相続放棄をすると、次の相続順位の親族（叔父叔母など）へ相続権が移るため、無用なトラブルを避けるためにも事前に相談しておくことが望ましいでしょう。
以下に相続順位を整理しました。
もし「資産価値が高くはないけど0でもなさそう」と、相続放棄すべきか判断に迷う場合は、次項で紹介する方法で売却も検討しましょう。
以下の記事では、田舎の実家を相続放棄する手続きと注意点を解説しているので、参考にしてください。
売却する
家の活用が難しく、かつ資産価値が少しでもある場合には、「売却」が最も現実的な解決策となります。
家を売却して現金化すれば、相続人間で1円単位で公平に分割しやすくなります。
納税資金の確保にもつながるため、遺産分割協議が円満に進みやすい点もメリットです。
ただし、家の状態によって適した売却方法は異なります。
そこで、実家のタイプ別に適した2つの売却方法を紹介します。
築浅で立地が良ければ仲介業者に売却を依頼する
相続した家が比較的新しく、立地条件も良い場合は、不動産仲介業者に売却を依頼する方法が適しています。
仲介業者は不動産を売りたい人と買いたい人の間に立って、スムーズな取引のサポートをする業者のことです。
媒介契約を締結すると、仲介業者は物件をポータルサイトに掲載したり広告を出すなどの販売活動を行い、広く購入希望者を探してくれるため、市場価格に近い高値での売却が期待できます。
ただし、仲介手数料（売買価格400万円を超える部分に対し売買価格の3% + 6万円など）がかかる分、売却後の手残りは若干目減りします。
また、仲介ではマイホームを探している一般の買主を募集するため、積極的に仲介してくれるのは、以下に該当する物件に限定されることが一般的です。
- 駅から近い、周辺環境が良い、交通アクセスが良いなど、立地条件が優れている
- 注目エリアや人気エリアにある
- 道路付けや方位が良い
- 築年数が新しい、またはリフォーム済みである
- 間取りや面積が適切である
仲介で家を売却する場合は買主探しに時間がかかることが多く、売却までに6カ月程度見なければなりませんが、上記に当てはまらない物件は1年～数年経っても売れない可能性があります。
仲介では買い手が見つかりにくい実家は、次項の買取業者へ売却する方が確実です。
なお、以下の記事では「仲介」と「買取」の違いを分かりやすく解説しているので、参考にしてください。
築古で立地が悪ければ買取業者に売却する
築年数が古く、立地条件が良くない家を手放したい場合は、専門の買取業者への売却が有効です。
買取業者は、不動産を直接買い取るため、仲介では売れにくいような物件でもスピーディーに現金化できます。
即日査定・数日以内に契約成立といったスピード売却も可能です。
売却価格は市場価格より低くなる傾向にありますが、仲介手数料は不要で、管理の手間や固定資産税の負担から早く解放される点が大きなメリットです。
専門の買取業者が悪条件の物件をスムーズに買い取れる理由は、豊富な物件再生ノウハウと再販先を持っており、確実に収益化できるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、地方の築古物件などの流動性の低い不動産を専門に買い取る不動産買取業者です。
遺産分割協議を進めるにあたり、「まずは家の評価額だけを知りたい」という場合でも、お気軽にご相談ください。
無料の査定だけでも歓迎しております。
「買取業者の探し方がわからない」という方は、以下の記事でエリアや物件の特徴別に買取業者の探し方を紹介しているので、参考にしてください。
相続した亡くなった親の家を売却する際の3つの留意点
親から相続した家を売却する場合、一般的な不動産売却とは異なる手続きや税金の知識が求められます。
ここでは、親の家を売却する前に押さえておきたい3つの留意点を解説します。
名義変更は売却前に行う必要がある
亡くなった親の家を売却するためには、前提として、不動産の名義を親からご自身（相続人）へ変更する「相続登記」を完了させなければなりません。
なぜなら、不動産売買では、売主と登記簿上の所有者が一致している必要があるからです。
登記上の名義が亡くなった親のままだと、買主へ所有権を移転できず、売買契約自体が成立しません。
また、法定相続人が複数いる場合は、法務局で登記申請する前に遺産分割協議を行い、誰が家を相続して売却手続きを進めるのか、全員の合意を得る必要があります。
相続登記を済ませて所有者としての権利を明確にしてから、売却活動を始めましょう。
相続不動産の名義変更の手続き手順を詳しく知りたい方は、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
売却時にかかる費用と税金を把握する
不動産を売却する際には、さまざまな費用や税金が発生します。
事前に全体像を把握し、資金計画を立てることが重要です。
- 仲介手数料： 不動産会社に支払う成功報酬
- 印紙税： 売買契約書に貼付する印紙代 契約金額によって印紙税額が変わる
- 登記費用： 相続登記や抵当権抹消登記の登録免許税、司法書士への報酬
- その他諸費用： 測量費、建物の解体・リフォーム費用、ハウスクリーニング代など
- 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税： 売却益が出た場合に課税される
家の売却前には、境界の確定（未確定の場合）やリフォーム費用などがかかることも少なくありません。
また、仲介業者に依頼した場合の仲介手数料（売却価格×3%＋6万円＋消費税が目安）がかかり、売却価格によっては予想外の出費となることがあります。
特に注意が必要なのが、売却で利益（譲渡所得）が出た場合に課税される所得税・住民税です。
譲渡所得は以下の計算式で算出します。
課税譲渡所得＝ 売却価額 ｰ （取得費 ※1＋ 譲渡費用※2）
税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率
※1 取得費とは
亡くなった親がその不動産を購入したときにかかった代金や費用のこと。
※2 譲渡費用とは
仲介手数料や印紙税など、今回の売却でかかった経費のこと。
この譲渡所得に対して、不動産の所有期間に応じた税率が課されます。
| 所有期間 | 譲渡の区分 | 譲渡所得税の税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡 | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡 | 20.315% |
参照元：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」
古い家の場合、親が購入したときの契約書などが見つからず、取得費が不明なケースも少なくありません。
その際は税理士などの専門家に相談しながら手続きを進めましょう。
売却を検討する前に、費用と税金の見積もりを行い、実際に得られる利益を正確に把握しておくことが重要です。
以下の記事では、空き家の売却時にかかる税金について解説しています。
売却益が出た場合は確定申告が必要になる
相続した家を売却して譲渡益が発生した場合、相続税の申告とは別に「確定申告」が必要となります。
会社員の方でも、給与所得の年末調整とは別に申告が必要です。
確定申告は原則として売却の翌年の2月から3月の間に行う必要があります。
確定申告を怠ると、ペナルティとして追加の税金が課されるリスクがあるため、忘れずに行いましょう。
反対に、売却によって損失が出た場合は、原則として確定申告は不要です。
特例制度を使うと譲渡所得税の負担を抑えられる
不動産の売却で利益が出た場合でも、特定の要件を満たせば、税金の負担を大幅に軽減できる特例制度があります。
これらの特例を利用する場合も確定申告が必要です。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続した空き家を売却する際に、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です（ 正式名称「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」）。
この特例の主な適用要件は以下の通りです。
- 相続開始の直前まで被相続人が一人で住んでいた家であること
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- マンションなどの区分所有建物でないこと
- 相続開始日から3年が経過する年の12月31日までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 家屋を耐震リフォームするか、取り壊して更地にして売却すること
適用要件が非常に細かいため、ご自身のケースが該当するか、事前に専門家へ確認することをおすすめします。
参照元：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（マイホームを売ったときの特例）
亡くなった親と同居していた家を相続して売却する場合、所有期間の長短に関わらず、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。
「住まなくなってから3年以内」の売却であることなど、こちらも適用には複数の条件を満たす必要があります。
親と同居していたケースでは、マイホームを売ったときの特例が有利になる可能性があるので、不動産業者や税理士に相談してみましょう。
なお、この特例も要件が大変複雑なため、申請する場合は税理士に相談する方が安心です。
参照元：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
まとめ
亡くなった親の家に住む選択は、家賃の節約や老後の安心といったメリットがある一方、高額な維持管理費や相続トラブルなどのリスクもともないます。
特に、家以外の財産が少ない場合は遺産分割協議が難航しがちです。
協議がまとまらないからと安易に共有名義にすると、将来さらに深刻な問題を引き起こす可能性があるため、避けるべきでしょう。
こうしたリスクを回避し、円満な相続を実現するためには、親の家を売却することも有効な選択肢の一つです。
特に築年数が古く、ご自身で住むのが難しい家であれば、スピーディーに現金化できる「買取業者」への売却が適しています。
買取業者なら仲介と異なり、買い手探しの必要がなく、手間なく処分が進められます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、相続が絡む物件や築古物件の買取に豊富な実績を持つ専門の買取業者です。
遺産分割が難航している、維持費に悩んでいるといった物件も積極的に買い取っておりますので、親の家に住むべきか迷っている方は、ぜひ一度弊社へご相談ください。
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