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【建物の問題】空き家を処分できない5つの理由
空き家を処分できない場合、原因は「建物そのものに問題があるケース」と「法的な権利関係に問題を抱えているケース」のいずれかに大別されます。
まずは、あなたの空き家が処分できない原因がどこにあるのかを正しく把握することが重要です。
原因がわかれば、以下のように適切な対処法を選択できます。
まずは、空き家を処分できない原因が建物そのものにある場合から見ていきましょう。
【空き家を処分できない理由と対処法一覧：建物の問題】
| 処分できない理由 | おすすめの対処法（※クリックで該当箇所へ移動します） |
|---|---|
| 売り出し価格が高い | 売り出し価格を見直して仲介で売却する |
| 建物が老朽化している | リフォーム・解体してから仲介で売却する 専門の不動産買取業者に売却する |
| 再建築ができない | 専門の不動産買取業者に売却する |
| 境界が未確定 | 境界を確定させてから仲介で売却する 専門の不動産買取業者に売却する |
| 立地条件が悪い | 空き家バンクに登録する 専門の不動産買取業者に売却する |
法的な問題が原因でお困りの方は、「【法的な問題】空き家を処分できない4つの理由」をご参照ください。
各対処法の詳細は「処分できない空き家を処分する9つの方法」で解説しています。
以下の記事では、1年以上家が売れない場合の原因と対処法を解説しているので、こちらもご参照ください。
売り出し価格が高い
空き家が処分できない理由の一つに、売り出し価格が相場よりも高いことが挙げられます。
【よくある状況、原因】
- 空き家の客観的な売却価格相場がわからない
- 愛着のある実家のため「これぐらいの価値はあるはず」と高く見積もってしまう
不動産の売り出し価格は売主が自由に設定できますが、中古住宅の購入を検討する人は相場や周辺の類似物件と比較し、お値打ちでなければ購入しようとは思わないケースが大半です。
実際、弊社が実施したアンケートでも、「中古住宅を購入しても良い」と思う理由の断トツ1位は「安く購入できる（53%）」でした。
ましてや築年数が進んで管理も行き届いていない空き家であれば、相場よりも価格を下げないと売れにくいのが実情です。
空き家がいつまでも売れ残っている場合は、適正な周辺相場を把握したうえで売り出し価格を見直すことをおすすめします（適正な相場の調べ方は「売り出し価格を見直して仲介で売却する」をご参照ください）。
築年数が古く建物が老朽化している
築年数が古く建物の老朽化が進んでいる空き家も、一般個人の買い手からは敬遠され、処分が困難です。
老朽化が進んだ家は、内覧時の印象が悪化するだけでなく、購入後に多額のリフォーム費用の発生が予想されるためです。
【よくある状況】
- 雨漏りやシロアリ被害などが見られ、構造部の腐敗が疑われる
- 現行の耐震基準を満たしていない可能性がある
また、1981年5月31日以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の建物は、現行の耐震基準を満たしていない可能性が高く、その場合は住宅ローンの審査が通りにくいという問題もあります。
そのため、現金一括で購入できる買い手以外は、購入候補から外されてしまうのが実情です。
後述するように、売主側で空き家のリフォームや解体を行ってから売却する方法もありますが、費用が高額になりやすく、回収できる保証もありません。
費用をかけずに処分したいのであれば、そのままの状態（現況）で空き家バンクに登録するか、専門の不動産買取業者へ売却するのが現実的でしょう。
以下の記事では、築50年の家を売却する方法を解説しているので参考にしてください。
再建築ができない
空き家の土地が再建築不可物件※であるために、処分が困難になるケースもあります。
建築基準法上の「幅員4m以上の道路に2m以上接する」という接道義務を満たしておらず、現在の建物を取り壊すと原則として新たな建物が建てられない土地のこと。
参照元：住まい・まちづくり支援建築会議「空き家発生の原因としての再建築不可物件」
建て替えができない土地は担保価値が低く、購入時に住宅ローンを利用できないことがほとんどのため、一般的なマイホーム用地を探している層の検討対象から外れてしまうのです。
ただし、再建築不可物件でも、既存の建物をリフォームして使い続けることは可能です。
売主側に十分な資金がある場合は、リフォームをしてから売りに出す方法もありますが、費用対効果を考慮すると慎重にならざるを得ません。
一方、再建築不可物件の再生・活用ノウハウを持つ専門の不動産買取業者であれば、現状のまま問題なく買い取ってもらえる可能性が高いので、相談してみるのも手です。
以下の記事では、再建築不可物件の売却方法を詳しく解説しています。
隣地との境界が確定されていない
隣地との境界が未確定のまま空き家を売りに出した場合も、買い手が見つからないケースが大半です。
【よくある状況】
- 隣地住人と境界線の認識が異なっている
- 隣地の所有者が不明、高齢などで境界の確定ができていない
- 風雨や地震、道路工事などで境界標が消滅している
- 昔の所有権移転時（不動産売買や相続）に測量をしていなかった
土地の境界が曖昧だと、買主が後に隣地の所有者と境界をめぐってトラブルに巻き込まれるリスクがあるため、一般の買主から敬遠されやすいのです。
不動産仲介会社も、境界未確定の物件は売却活動に消極的な傾向にあります。
境界が確定していない空き家は、境界を確定させてから仲介で売却するか、境界未確定の状態のまま専門の不動産買取業者に相談するか、いずれかの方法を検討してみましょう。
境界線が不明確だとどのようなトラブルが起こるのか、その対処法についても以下の記事で詳しく解説しています。
立地条件が悪い
立地条件が悪い空き家も、処分が困難な傾向にあります。
空き家の立地が以下に当てはまる場合は、住宅需要そのものが低く、一般の買い手を見つけるのが困難です。
- 駅や商業施設から徒歩15分以上かかる
- 交通の便が悪い
- 過疎化が進む地方の山間部にある
実際、弊社が実施したアンケートでも「家の購入で優先したこと」を尋ねたところ、回答の断トツの1位は「立地（66.5%）」でした。
特に地方・田舎の空き家は仲介での売却が難航したり、そもそも仲介業者に取り扱いを断られたりするケースも少なくありません。
立地の悪い空き家は、空き家バンクに登録し、その地域の物件を探している人とマッチングするか、空き家のエリアに対応している不動産買取業者へ相談することで、解決の糸口が見つかる可能性があります。
売れない田舎の家の処分方法は、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
【法的な問題】空き家を処分できない4つの理由
空き家を処分できない原因が、建物の状態ではなく権利関係や法律上の問題にある場合は、まず法的な問題をクリアにすることが大切です。
ここでは、空き家処分の妨げとなる代表的な4つの法的トラブルと、それぞれの解決策を解説します。
なお、不動産業者によっては法律の専門家と連携し、法的問題の解決から不動産の処分までを一括でサポートしている場合があります。
訳あり物件専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）も、弁護士や司法書士と連携して空き家にまつわる法律相談に対応しております。
空き家の権利関係が複雑で何から手を付けて良いかわからない方は、以下のフォームから弊社までお気軽にお問い合わせください。
相続登記がされていない
親が亡くなった後、相続登記（名義変更）をしないまま空き家になっているケースが見られます。
【よくある状況】
- 登記簿上の名義人が亡くなった親（または祖父母）のまま
- 相続人が複数おり、誰がどの遺産を引き継ぐか決まっていない
- 遺産分割協議が難航し、手続きがストップしている
しかし相続登記が完了していない物件は、法律上、売却できません。
なぜなら、不動産を売却できるのは登記上の所有者のみだからです。
登記がないと第三者に所有権を主張できず、売主が正当な所有者であることを証明できません。
（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
そのため、相続人が不動産を売却するには、相続登記で所有権を亡くなった親から相続人へと移転させる必要があります。
相続登記が終わっていない場合の対処法は以下の通りです。
【対処法】
- 法定相続人全員で「遺産分割協議」を行い、誰が空き家を相続するか決定する
- 遺産分割協議の合意内容を書面にする（遺産分割協議書の作成）
- 法務局で名義変更の手続きを行う（相続登記の申請）
2024年4月1日より相続登記が義務化されたため、まだ相続登記を済ませていない場合は、早急に手続きを進めましょう（手続きの詳細は「相続登記をして名義を変更する」で解説します）。
なお、相続人が複数いる場合、誰が不動産を引き継ぐか話し合いがまとまらなければ、その間不動産が複数人の共有状態になります。
共有名義の不動産を売却する場合の問題については、次の項目で詳しく解説します。
共有名義で共有者の合意が取れない
兄弟や親族で空き家を共有相続したものの、売却の合意が取れずに処分できないケースもしばしば見られます。
【よくある状況】
- 親の家を兄弟3人で相続し、共有名義になっている
- 「売りたい人」と「残したい人」で意見が対立している
- 共有者の一人と長年連絡が取れず、行方がわからない
不動産を共有名義で所有している場合、共有者全員の同意なしに物件全体を売却することは原則できません。
（共有物の変更）
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
売却は「共有物の変更（処分）」にあたるため、共有者全員の合意が必須となり、共有者の一人でも売却に反対したり、そもそも連絡が取れなかったりすると、不動産を売却できないことになります。
他の共有者の合意を得られずに共有不動産を売却したい場合の対処法は、以下の2種類です。
- 共有物分割請求：裁判所を通して共有状態の解消（競売や換価分割など）を求める
- 自分の持分のみ売却：自身の持ち分（権利）だけを第三者に売却し、共有関係から離脱する
共有物分割請求は共有者間での話し合いが決裂した場合の最終手段です。
裁判所に申し立てることで共有状態を強制的に解消し、単独所有として売却できますが、時間と費用がかかります。
一方、空き家全体の処分が難しい場合の緊急策として、「自分の持分だけ」を売却して共有状態から抜け出すことも可能です。
専門の不動産買取業者であれば共有持分のみでも買い取ってくれる場合が多いので、共有状態から抜け出したい方は相談してみることをおすすめします。
共有持分のみの売却については「共有名義の場合は共有者全員の同意を得る」で後述します。
共有物分割請求の詳細は以下の記事で解説しているので、こちらをご参照ください。
抵当権が残っている
住宅ローンの返済中であったり、過去の借入金の担保として抵当権が設定されたままの空き家は、原則として買い手がつきません。
抵当権が残っている状態としてよくあるのは以下のような状況です。
【よくある状況】
- 住宅ローンを完済したが、抵当権抹消登記を忘れていた
- 住宅ローンの残債があり、売却代金でも完済できない
- 税金の滞納などにより、自治体から差押えられている
抵当権が設定されたままの不動産は、金融機関が物件を差し押さえる権利を持っているため、元の所有者の返済が滞った際に担保物件が競売にかけられ、買主が家を失うリスクがあります。
そのため、抵当権の残った空き家は敬遠され、売れにくいのが現状です。
【対処法】
- 抵当権抹消登記：ローン完済済みであれば、司法書士に依頼して登記を抹消する
- 任意売却：ローンが残る場合、金融機関の合意を得て空き家を売却し、残債を整理する
ローン完済後に抵当権を抹消していなかった場合は、金融機関から書類を取得して法務局で抵当権抹消登記を申請します（司法書士費用の目安は1万〜3万円程度）。
一方、ローンが残っている場合や税金の滞納などで差押えが入っている場合は、そのまま競売にかけられてしまうよりは「任意売却※」する方が賢明です。
住宅ローン等の返済が困難になった際に、金融機関（債権者）の合意を得て、不動産を抵当権が設定されたまま市場価格に近い価格で売却する手法。
金融機関と任意売却の折衝をする際には高度な専門知識が必要となるため、専門家によるサポートが不可欠です。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）では、弁護士や司法書士と連携して任意売却のご相談にも対応しております。
不動産が差し押さえられる恐れがある、または差し押さえられた場合は、お力になれる可能性がありますので、一度弊社までご相談ください。
差し押さえと任意売却手続きの詳細については、以下の記事をご参照ください。
病気などで所有者が売却の判断をくだせない
空き家の名義人が認知症や重度の病気により、売却の判断が下せず、売却できないケースもあります。
【よくある状況】
- 親が認知症で施設に入居し、実家が空き家になった
- 親が重篤な病気で意思疎通ができない
意思能力（判断能力）がない状態にある場合、家族であっても代理で売却することはできません。
その理由は、民法で以下のように定められているためです。
（意思能力）
第三条の二 法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は無効とする。
意思能力がない状態で結んだ契約は無効となるため、不動産会社も契約を進められません。
所有者に代わって不動産を売却するには、「成年後見制度」を利用する必要があります。
成年後見人が選任されれば、家庭裁判所の許可を得て、本人の代わりに空き家を売却できる可能性があります。
ただし手続きには数カ月〜半年ほどの期間が必要です。
法的な問題が絡む空き家の売却は、手続きが複雑で手順も多いことから、通常の仲介売却では対応が困難でしょう。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、司法書士・弁護士などの士業と連携しているため、相続や権利関係の問題を抱えた空き家でも、法的な手続きを適正に整えたうえで買い取ることが可能です。
「どこに相談すればいいかわからない」という段階からでも、まずはお気軽にご相談ください。
成年後見制度の詳細は以下の記事をご覧ください。
払いますか？
固定資産税の支払いが
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処分できない空き家を処分する9つの方法
「もう何年も買い手がつかない」「どこに相談しても断られる」
そう感じていても、諦めるのは早計です。
空き家が処分できないのは、処分の方法を間違えているだけかもしれません。
空き家の状態や立地、権利関係に合った適切な方法を選べば、案外短期間で売却できる可能性もあります。
ここからは、状況に応じた9つの処分方法を解説します。
それぞれのメリット・デメリットを比較し、あなたの空き家に最適な方法を見つけてください。
なお、今すぐ確実に手放したい方は、訳あり物件の買取実績が豊富な弊社AlbaLink（アルバリンク）へご相談ください。
最短数日で空き家を買い取ることも可能ですので、以下のフォームからお気軽にお問い合わせください。
>>【どんな空き家もスピード買取！】無料査定フォームはこちら
相続放棄する
まだ相続手続きをしていない場合は、「相続放棄」する方法もあります。
相続放棄とは、被相続人（亡くなった方）の財産・負債をすべて引き継がないことを選択する手続きです。
家庭裁判所で手続きを行えば、最初から相続人ではなかったものとみなされるため、空き家の所有権や管理責任、固定資産税の支払い義務を一切負わなくて済みます。
ただし、相続放棄には以下の注意点もあります。
3カ月の期限がある
原則として、相続開始を知ったときから3カ月以内に申し立てる必要がある。
資産の選別はできない
「預貯金は受け取り、空き家だけ放棄する」といったことはできず、すべての遺産を放棄しなければならない。
次の相続順位の相続人に影響がある
自分が放棄すると、次順位の親族（親や兄弟など）に相続権が移るため、トラブルにならないよう事前の連絡が必要。
管理義務は続く場合がある
2023年の民法改正により、相続放棄後も「現に占有している相続財産」については保存義務が残る場合がある。
すでに相続して登記名義が自分になっている場合は、この方法は使えません。
相続財産の中で空き家のみを処分したい場合は、後述する仲介での売却や買取などの方法を検討しましょう。
仲介で売却する
空き家の処分方法として最もオーソドックスなのが「仲介※による売却」です。
不動産を売りたい人と買いたい人を仲介し、売買取引をサポートする売買形態のこと。
業者に広く買主を探してもらうため、条件が良い物件なら高値での売却が見込める場合もある。
通常の不動産であれば仲介で多くの買い手候補を探せるため、物件をすぐに売却できる可能性もありますが、「【建物の問題】空き家を処分できない5つの理由」で解説したケースに該当する場合、売却前に以下の手順を踏むことが不可欠です。
売り出し価格を見直して仲介で売却する
長期間売れ残っている場合、売り出し価格が市場相場とかけ離れている可能性が高いです。
仲介で売却する際に、物件の適正な相場を調べて売り出し価格を再設定しましょう。
空き家の相場を調べる主な方法は以下のとおりです。
REINS Market Information（レインズ・マーケット・インフォメーション）
国土交通省指定の指定流通機構が運営するサイトで、過去の成約価格を無料で検索できます。
不動産情報ライブラリ
国土交通省が運営する不動産取引価格情報サイト。
実際の取引価格を地図上で確認できます。
不動産ポータルサイト
SUUMO・LIFULL HOME’S・at homeなどで近隣の類似物件の売り出し価格を参考にします（あくまで売り出し価格であり成約価格ではない点に注意）。
不動産会社に査定を依頼
複数社に査定を依頼することで、より客観的な相場感を把握できます。
通常は、売り出し価格を5〜10%程度引き下げると反響が増える傾向にあります。
ただし、相場の2割以上値下げしても問い合わせが入らない場合は、物件そのものに問題がある（需要がないエリア、物件の状態が悪すぎる）可能性が高いです。
その場合はこれ以上値下げしても売れる見込みは薄いため、後述する専門の不動産業者へ売却するのが現実的です。
以下の記事では、築40年の一戸建ての売却相場と売却方法を解説しているので、こちらもご参照ください。
リフォーム・解体してから仲介で売却する
建物の老朽化が進んでそのままでは買い手が付かない場合、リフォームできれいにするか、解体して更地にすることで売却できることがあります。
リフォームをすれば古い家屋のマイナスイメージが解消されるため、買い手が見つかりやすくなる可能性があります。
また、家屋を解体すれば家を新築したい層にアピールが可能です。
ただし、リフォームや解体には高額な費用がかかります。
費用の相場を以下にまとめました。
| 工事の種類 | 費用相場の目安 |
|---|---|
| 内装リフォーム（クロス・床の張替えなど） | 50万〜200万円程度 |
| 水回りリフォーム（キッチン・浴室・トイレ） | 100万〜400万円程度 |
| 全面リノベーション | 500万〜1,500万円以上 |
| 木造戸建ての解体（30〜40坪） | 100万〜200万円程度 |
リフォームや解体に費用をかけたからといって、必ず売れる保証はなく、特に地方の過疎エリアや駅遠物件では、リフォーム後も買い手が見つからない可能性が高いです。
売れたとしても、かけた費用を売却価格に上乗せできなければ赤字になってしまうでしょう。
無駄な費用をかけたくないのであれば、まずは現状のままで売れないか、現状渡しや専門の不動産買取業者への売却も検討しましょう。
空き家の解体費用の相場については、以下の記事で詳しく解説しています。
境界を確定させてから仲介で売却する
隣地との境界が未確定で敬遠されている場合は、土地家屋調査士に依頼して「境界確定測量※」を行うことで、売却できる可能性が高まります。
隣接地所有者や行政（道路・水路）と立ち会い、合意のうえで土地の境界を明確にする手続きのこと。
境界確定測量を土地家屋調査士に依頼した場合の費用は、40万〜80万円程度が相場で（土地の形状・面積・隣地の数などによって変動します）、全工程に3カ月〜半年ほどの時間もかかります。
また、境界確定には隣地所有者の立ち会いが必須です。
もし隣人との関係が希薄、あるいは悪化している場合は立ち会いを拒否され、手続きが困難になります。
手間と費用をかけたくない、あるいは隣人トラブルを抱えていて協力を得られない場合は、測量なし（公簿売買）で買い取ってくれる専門の不動産買取業者へ依頼するのも一つの手です。
空き家バンクに登録する
空き家バンクとは、自治体が運営する空き家の売買・賃貸マッチングサービスです。
売りたい・貸したい空き家の所有者と、移住や活用を検討する利用希望者をつなぐ仕組みで、無料で登録できる自治体がほとんどです。
営利目的ではないため、仲介手数料が安く済む（または無料の）場合があるほか、田舎暮らしを希望する人にアプローチできることがメリットです。
ただし、空き家バンクには以下のような課題があります。
成約率は高くない
制度の認知度が低く、登録しても買い手・借り手が見つかるまでに数年かかるケースもあります。
その間の維持管理費用は所有者が負担しなければなりません。
個人間取引のトラブルリスク
不動産会社を介さない個人間取引では、契約書の不備や引き渡し後の欠陥をめぐるトラブルが発生しやすく、当事者間の自己解決が必要です。
対象エリアが限られる
需要の高い都市部では空き家バンクの効果が薄く、地方物件向けの手段という側面が強いです。
実際、登録されたまま何年も放置されている物件も少なくありません。
空き家を早く・確実に処分したい場合には、空き家バンクよりも専門の不動産買取業者へ相談するほうが確実です。
以下の記事では、空き家バンクの実態と使い勝手を解説しているので、こちらもご参照ください。
国庫帰属制度を利用して国に寄付する
2023年4月から始まった「相続土地国庫帰属制度」を利用すれば、相続した不要な土地を国に引き取ってもらえる可能性があります。
相続土地国庫帰属制度は、相続または遺贈によって取得した土地を、一定の要件を満たした場合に国（法務省）に引き渡せる制度です。
しかし、この制度の要件は大変厳しく、利用するハードルは高いと言わざるを得ません。
以下のような土地は引き取りの対象外となります。
【引き取りを断られる（却下・不承認）土地の特徴】
- 建物が存在する土地（更地にする必要あり）
- 境界が不明な土地
- 担保権や使用収益権が設定されている土地
- 他人の利用が予定されている土地
- 土壌汚染や埋設物がある土地
- 急傾斜地などで管理が困難な土地
さらに「土地をタダで引き取ってもらえる」わけではなく、審査手数料（土地1筆につき1万4,000円）に加え、審査通過後は負担金の納付が必要です。
負担金は管理にかかる費用の20年分相当で、宅地の場合は面積に応じて数十万円〜百万円以上になるケースもあります。
費用を負担せずに空き家を処分したい場合は、専門の不動産買取業者に売却するのがもっとも確実です。
自治体に寄付する
「国がだめなら地元の自治体に寄付したい」と考える方もいるでしょう。
自治体によっては条件付きで市民の不動産を引き取るケースもあるものの、実際には公共目的や道路拡幅など、自治体側に明確な利用目的がある場合を除き、空き家の寄付を自治体が受け入れてくれることは稀です。
その理由は、立地や状態によっては空き家の活用方法がなく、自治体にとって引き取るメリットがない上に負担ばかりが増えるからです。
【自治体が空き家・土地の寄付を受け付けない理由】
- 固定資産税収入がゼロになる
- 管理・維持費が自治体負担になる
- 利活用の見通しが立たない
- 不動産所有者の管理責任放棄を促すことになる
実際、兵庫県神戸市では「『価値のない土地は行政に寄付すればよい』というモラルハザードを誘発するため（寄付を）受け付けない」と明記しており、ほとんどの自治体が同じスタンスを取っています。
空き家を無償で譲渡できなかった場合には、次項の「専門の不動産買取業者に売却」するのが適切です。
専門の不動産買取業者に売却する
ここまで紹介してきた方法でも空き家を処分できない、あるいは手間なく確実に手放したいという場合におすすめなのが、訳あり物件・空き家専門の不動産買取業者へ売却することです。
不動産買取とは、物件を業者が直接買い取り、最適なリフォーム等を施して再販する取引形態のことです。
買取業者はリフォームや再販のノウハウを豊富に持ち、シェアハウス・民泊・収益物件への転用など、一般の個人では思いつかない活用方法で利益を出せます。
そのため、通常は売れないような「ボロボロの空き家」「境界未確定」「再建築不可物件」「共有持分」「ゴミ屋敷」であっても、問題なく買い取ることが可能です。
専門の不動産買取業者への売却には以下のメリットがあります。
現況有姿で売れる
リフォーム、解体、残置物撤去、測量が不要。そのままの状態で引き渡せる。
契約不適合責任が免責
売却後に雨漏りや設備の故障が見つかっても、売主は責任を負わなくてよい。
現金化が早い（現金で一括購入できる資金力）
買い手を探す期間が不要なため、最短数日〜1ヶ月で現金化できる。
ローン審査不要で素早く現金決済できるため、買主都合でのキャンセルリスクがない。
士業と密接に連携している
弁護士や司法書士、土地家屋調査士などと密接に連携しているため、法的な問題をクリアしてスムーズに売却できる。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の空き家を積極的に買い取っている専門の不動産買取業者です。
年間相談数約20,000件、年間買取数2,000件以上の豊富な実績と、士業との密接な連携があるため、「他社で断られた」「更地にするお金がない」「権利関係が複雑で揉めている」といった物件でもスムーズに買取が可能です。
空き家を今すぐ処分したい方は、一度弊社までお気軽にお問い合わせください。
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アルバリンクが空き家を1,499万円で買取した事例
弊社AlbaLink（アルバリンク）は訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような処分が困難な空き家も多数買い取ってきました。
以下はその一例です。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
例えば、20年以上放置された空き家を780万円で買取らせていただいた所有者様からは、「雨漏りもするような空き家を、高い金額で買い取ってもらえた」とご満足いただけました。
また、大量の不用品が残っていた空き家の所有者様は、他の業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていただけに、「（弊社に）不用品ごと買い取ってもらえて大変助かりました」と言っていただけました。
弊社は金額だけでなく、所有者様一人ひとりの状況に合わせた適切なサポートにも定評があり、上記の他にも「他社に断られ続けていたが、ようやく肩の荷が下りた」「登記手続きが不安だったが、司法書士を紹介してくれてスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社は不動産買取業者としては数少ない上場企業であるだけでなく、全国27の自治体（2026年1月時点）と「空き家の流通促進に関する包括連携協定」を締結し、問題の解決に取り組む空き家専門機関として高い社会的信用も得ています。
引用元：株式会社AlbaLink
空き家のノウハウと実績が豊富な不動産買取業者に安心して売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定からご相談ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【処分できない空き家もスピード売却】無料で買取査定を依頼する
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処分できない空き家を放置する6つのリスク
空き家を処分できないからといって放置し続けると、経済的・法的リスクが高まります。
空き家の放置によって生じる主なリスクは、以下の6つです。
これらのリスクから解放されたいなら、一日でも早く空き家を処分するほうが得策です。
これまで色々手を尽くしても処分できなかった空き家でも、訳あり物件専門の不動産買取業者であれば、現状のまま短期間で売却できます。
まずはどのような状態の空き家でも、専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）までお気軽にご相談ください。
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土地の固定資産税が上がる恐れがある
空き家を放置すると、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が大幅に増額されるリスクがあります。
現在、建物が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されており、土地の固定資産税が以下のように軽減されています。
しかし、空き家を放置した結果、自治体から「管理不全空き家※1」や「特定空き家※2」に指定・勧告を受けるとこの特例が解除され、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。
※1 管理不全空き家とは
そのまま放置すると特定空き家になるおそれがある状態の空き家のこと。
※2 特定空き家とは
放置すると倒壊の危険性がある、衛生上有害、著しく景観を損ねる、または周辺の生活環境を悪化させる状態にあると認められた空き家のこと。
実際にどれくらい固定資産税負担が上がるのか、具体的な金額で見てみましょう。
【固定資産税の増額シミュレーション設定条件】
- 土地の固定資産税評価額：1,500万円
- 敷地面積：150㎡（小規模住宅用地に該当）
【特例適用中（通常）】
課税標準額 ＝ 1,500万円 × 1/6 ＝ 250万円
①固定資産税額（税率1.4%）＝ 約3万5,000円
【特定空き家指定後（特例適用外）】
課税標準額 ＝ 1,500万円 × 1/1 ＝ 1,500万円
②固定資産税額（税率1.4%）＝ 約21万円
②‐①の差額 ＝ 約17.5万円
上記の例では、年間の固定資産税が約3万5,000円から約21万円へと、6倍近くに跳ね上がります。
特定空き家の指定を受けてから放置を続けると、年間約17.5万円、10年間で約175万円もの余計な税金を支払うことになるのです。
以下の記事では、住んでいない家の固定資産税が高くなる理由と、節税方法を解説しています。
自治体によって強制解体される恐れがある
特定空き家に指定されて、なおも放置を続けると、自治体から「助言・指導」「勧告」「命令」を受け、それでも改善されない場合、最終的には空き家を強制解体されてしまいます（行政代執行）。
もちろん、行政が「タダで解体してくれる」わけではありません。
100万～数百万円の解体費用は所有者に全額請求されます。
実際に、自治体に空き家を強制解体され、840万円もの費用を請求された事例を見てみましょう。
引用元：国土交通省「地方公共団体の空き家対策の取組事例１」
所有者が解体費用を支払えない場合は、給与や預金、他の不動産などの財産が差し押さえられることになり、支払いから逃れることはできません。
費用を負担した上、何も手元に残らないという最悪の結果を避けるためにも、特定空き家に指定される前に空き家をそのまま売却するなどの手を打つことが大切です。
以下の記事では、行政代執行の詳細と回避する方法を解説しているので、ご参照ください。
犯罪に利用される可能性がある
人の目がない空き家は、犯罪者にとって格好の隠れ蓑です。放置された空き家は犯罪の温床となるリスクがあります。
実際に、空き家が原因の以下のような犯罪事例が報告されています。
【殺人・死体遺棄】
2025年2月、新潟県聖籠町の空き家の敷地から行方不明男性（78）の遺体が発見された事件で、新潟署捜査本部は死体遺棄の疑いで阿賀町のリフォーム業の男（33）を逮捕した。
参照元：［新潟県聖籠町 殺人･死体遺棄事件］死体遺棄容疑で阿賀町のリフォーム業の男を逮捕・新潟署捜査本部 | 新潟日報
【不法占拠】
2024年、空き家に無断で住み、電気、ガス、水道を契約、エアコンも設置していた20代の男が逮捕された。
男は、電気自動車を充電していたところを管理する不動産業者に発見された。
参照元：空き家で電気・ガス・水道を契約し生活していた25歳男…なぜバレなかった？犯行の背景に《盲点》 | 長崎のニュース | 天気 | NBC長崎放送 (1ページ)
上記の他にも、空き家が特殊詐欺や不正薬物の密輸に悪用される事件が多発し、警視庁が注意を呼び掛けています。
参照元：特殊詐欺や不正薬物の密輸に悪用される空き家（空き部屋）対策 | 注意喚起・お知らせ | SOS47の活動
所有する空き家が犯罪に使われた場合、所有者として管理責任を問われる可能性もゼロではありません。
「自分には関係ない」と放置し続ければ、思わぬ形で法的リスクを負うことにもなるのです。
近隣住民から損害賠償を請求される可能性がある
老朽化した空き家の屋根瓦が落下したり、ブロック塀が倒壊したりして、通行人に怪我をさせたり近隣の家屋などを破損させた場合、空き家の所有者は損害賠償を請求される可能性があります。
民法第717条では、「土地の工作物の設置または保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者が損害賠償責任を負う」と定めています。
所有者に落ち度がなくても責任を免れられません。
損害賠償額は被害の程度によって異なりますが、場合によっては数百万～数千万円規模にも及ぶこともあります。
以下に空き家が倒壊して隣家を損壊した場合の損害賠償金額の試算を紹介します。
人命に被害が及んだ場合、賠償額は数千万〜億単位になりかねません。
空き家の放置は、こうした甚大なリスクと隣り合わせの行為です。
以下の記事では、空き家が倒壊した際の責任の所在を解説しているので、こちらもご参照ください。
維持管理費用の負担が続く
空き家は「誰も住んでいないから費用がかからない」と思われがちですが、実際には所有しているだけで継続的なコストが発生します。
空き家にかかる主な維持管理費の年間相場は以下のとおりです。
| 費用の種類 | 年間の目安 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 数万円〜20万円以上（物件・立地による） |
| 火災保険料 | 2万〜5万円程度 |
| 電気・水道の基本料金（維持目的） | 2万〜4万円程度 |
| 草刈り・清掃などの管理費用 | 3万〜10万円程度 |
| 定期的な点検・修繕費（突発的な修繕含む） | 5万〜数十万円（状態による） |
| 交通費 | ※空き家が遠方の場合に発生 |
年間で15万〜50万円以上のコストが継続的にかかり、売れないまま5年・10年と放置すれば、トータルで数百万円の出費となるケースも珍しくありません。
「維持費をかけ続けるくらいなら処分したい」とお考えであれば、現状のままで買い取ってもらえる専門の不動産買取業者へ売却することも検討しましょう。
空き家の維持費管理費がトータルでいくらになるか知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
資産価値が下がり続ける
木造住宅の資産価値は、築年数が経過するごとに下落していきます。
特に人が住まなくなった建物は換気・通水が滞り、湿気やシロアリによる腐食が進行するため、築年数の割に傷みが激しくなりやすいのが実情です。
一般的に、木造建築の法定耐用年数は22年とされており（税法上の基準）、それを超えると建物自体の価値はほぼゼロと評価され、土地の価格だけになります。
引用元：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム 市場の現状」
土地の価格は地域によって異なりますが、空き家の状態が悪化すれば解体費用（木造30〜40坪で100万〜200万円程度）が買い手の負担となるため、その分売値を下げざるを得ません。
「いつか高く売れるかもしれない」と淡い期待を抱いて待っていても、建物が日々劣化し市場価値が下がるだけでなく、少子高齢化が進む日本では、地方を中心に土地の価格も下落傾向にあります。
空き家を少しでも高く売りたいなら、資産価値が残っている今のうちに動き出すことが大切です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の訳あり物件・空き家を年間2,000件以上（2025年）買い取ってきた実績を持つ専門の不動産買取業者です。
老朽化が進んだ物件でも、独自のノウハウで再生・再販できるため、現状のままでの買取が可能です。
「まずいくらで売れるか知りたい」という方も、無料査定でお気軽にご確認ください。
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空き家を処分するときの3つの注意点
空き家を早く処分したいばかりに焦って手続きを誤ると、無駄な出費をしたり、法的なトラブルに巻き込まれたりするリスクがあります。
スムーズに処分を進めるために、以下の3点をあらかじめ確認しておきましょう。
相続登記をして名義を変更する
空き家の売却活動を始める前に、必ず相続登記をして名義を亡くなった親から自分へ変更しておきましょう。
「相続登記がされていない」で解説した通り、空き家の名義人が故人のままでは売買契約を締結できないからです。
相続登記の大まかな流れは以下の通りです。
- 被相続人・相続人の戸籍謄本等を収集し、相続人を特定する
- 相続人全員で遺産分割協議を行う
- 遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・押印する
- 登記の必要書類を収集・作成する
- 法務局へ登記申請書・必要書類を提出する（相続登記の申請）
- 登記完了証・登記識別情報通知を受け取る
手続きは自分でも行えますが、戸籍収集など書類が大変複雑なため、司法書士へ依頼するのが一般的です。
一連の手続きには以下の費用がかかります。
| 費用の種類 | 目安 |
|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額 × 0.4% |
| 司法書士報酬 | 5万〜15万円程度 |
| 戸籍等の取得費用 | 数千円〜1万円程度 |
また、2024年4月に相続登記が義務化されたことに伴い、相続の開始（所有権の取得を知った日）から3年以内に登記を行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
罰則は過去に相続した空き家についても適用されるため、未登記のまま放置している場合は早急に手続きを進めましょう。
相続登記の手続きの手順や必要書類については、以下の記事で詳しく解説しています。
自治体の補助金には上限がある
空き家の解体やリフォームには、自治体の補助金制度を活用できる場合があります。
代表的な制度は以下のとおりです。
| 制度の大別 | 概要、補助限度額目安 |
|---|---|
| 老朽危険家屋解体撤去補助金 | ・老朽化した空き家の解体費用の一部を自治体が補助 ・補助限度額：10万〜50万円程度・例：東京都荒川区「老朽空家除却助成事業」 |
| 空き家耐震改修補助金 | ・耐震性に問題のある住宅の耐震リフォーム費用の一部を補助 ・補助率：工事費の約3分の1〜2分の1、補助限度額：50万円〜100万円程度・例：大阪府泉佐野市「泉佐野市空家住宅利活用耐震改修補助事業」 |
| 空き家バンク連携補助金 | ・空き家バンクへの登録物件に対するリフォーム費用補助 ・補助限度額：50万円〜100万円程度 ・例：千葉県八千代市「空家リフォーム補助事業」 |
老朽危険家屋解体撤去補助金は、国土交通省の支援を受け各自治体が設置している補助金制度であり、窓口は各自治体になります。
いずれの補助金制度も自治体によって対象となる工事や限度額が異なるため、空き家のある自治体に確認が必要です。
なお、補助金の利用には以下の注意点があります。
実費の全額が補助されるわけではない
多くの場合、補助率は費用の1/2〜1/3程度にとどまり、残りは自己負担です。
リフォーム補助金は自己居住が条件のケースが多い
売却目的では対象外となる制度も少なくありません。
解体補助金は費用の立替が必要
先に工事費を全額支払い、後から補助金が交付される仕組みが一般的です。
年度の予算に達すると期日前でも受付終了になる
年度途中で締め切られることもあります。
リフォームや解体にコストをかけても売れる保証はなく、費用が無駄になるリスクもあるため、補助金を当てにする前に、まず現状のままで処分できないかを検討するほうが得策です。
費用をかけずに現状のまま売却したい場合は、弊社AlbaLink（アルバリンク）にご相談ください。
解体やリフォームを一切せずとも、そのままの状態で空き家を買い取ります。
>>【解体・リフォームなしで空き家を売却】無料の買取査定を依頼
以下の記事では、空き家の処分に使える自治体の補助金を紹介しているので、こちらもご参照ください。
共有名義の場合は共有者全員の同意を得る
共有名義の空き家を売却する際には、共有者全員の同意を得ておきましょう。
前述の通り、共有名義の不動産を売却するには共有者全員の同意が必要なためです。
しかし、実際には共有者全員が売却に納得することは稀で、他の共有者に売却を反対されたり連絡を拒絶されたりする場合に、無理に説得を試みれば親族間の争いにもなりかねません。
そのような場合は、自分の共有持分のみを売却することも検討しましょう。
自分の共有持分（例：1/2や1/3の権利）だけであれば、他の共有者の同意がなくても売却が可能です（民法第206条）。
共有状態から抜け出すことで、管理の負担や税負担からも解放されます。
ただし、共有持分のみの売却は一般の仲介市場では買い手が見つかりにくいため、共有持分の買取に対応している専門の不動産買取業者へ売却するのが現実的です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、共有持分のみの買取にも対応しています。
他の共有者との合意が取れず困っている場合でも、弁護士・司法書士と連携しながら適切に対応しますので、空き家の共有状態を今すぐ解消したい方は、弊社までお気軽にご相談ください。
自分の共有持分のみをトラブルなく売却する方法は、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
まとめ
空き家を処分できない原因は、売り出し価格や建物の老朽化といった物件自体の問題と、相続登記の未了や共有者の不仲といった法的な問題の2種類があり、複数の要因が絡み合って身動き取れなくなるケースも少なくありません。
そうかといって処分を先送りし続けると、空き家を所有する責任とリスクが雪だるま式に膨れ上がり、行政処分や損害賠償請求などを受ける恐れがあります。
リフォームや解体をすれば処分できる可能性もあるものの、掛けた費用を回収できるとは限りません。
「リフォーム・解体費用をかけずに空き家を手放したい」「今すぐ固定資産税・維持管理費の負担から解放されたい」
このようにお考えであれば、訳あり物件専門の不動産買取業者へ現状のまま売却するのが最も確実です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、北海道から九州まで全国規模で、他社に断られるような訳あり物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
年間相談件数約20,000件、年間買取件数2,000件（2025年実績）という豊富な実績は、フジテレビ「イット」をはじめ、さまざまなメディアでも紹介されてきました。
弊社では士業と連携し、相続問題や権利関係が複雑な物件も適正にクリアした上で買取を行うため、売却後のトラブルを心配する必要もありません。
空き家の処分にお悩みの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
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