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持分一部移転登記とは
共有者が現在所有する持分の一部だけ売買・贈与したい場合には、「持分一部移転登記」という手続きがあります。
例えば、持分2分の1を所有するAが自分の持分の半分、つまり4分の1をCに売買すると下図のようなイメージになります。
上記例は共有者以外の第三者Cに売却したケースですが、AがBに4分の1を売却してA「4分の1」、B「4分の3」という比率にすることも可能です。
本章では、持分一部移転登記について理解を深めるために、他の権利移転方法との違いを解説します。
なお、共有名義・共有持分の概要については、以下の記事で詳しく解説しています。
持分全部移転登記との違い
「持分一部移転登記」に対して、「持分全部移転登記」という手続きがありますが、上記の例で挙げたAが持分2分の1をすべてＣに売買（贈与）したケースです。
このケースでも、もちろんAが持分全部をBに売却してBの単独名義にすることも可能です。
なお、この例では買い受ける（または贈与を受ける）側をC一人に設定していますが、買い受ける人が二人以上であっても「A持分一部移転」または「A持分全部移転」という登記の目的になります。
つまり、あくまでも「売却する（贈与する）側」が「どれだけの持分を手放すのか」により、するべき登記の種類が決まるということです。
なお、二人以上が新たに登記名義人として加わるのであれば、各人の持分を登記申請書に記載することになります。
例えば、上記例でAが持分2分の1をCとDに均等に売買（贈与）するのであれば「持分4分の1C」「持分4分の1D」と登記申請書に記載し、登記簿に反映されます。
所有権一部移転登記との違い
「所有権一部移転」とは、不動産全部を所有していた人が所有権の一部を売買（贈与）する登記です。
「持分一部移転」は不動産がもともと（上記例でいえば）AB共有名義だったことが前提ですが、「所有権一部移転」はＡの単独名義だったという前提になります。
所有権全部移転
所有権（全部）移転とは、不動産全体を所有していたＡが全体をＢに売買（贈与）するという、最もシンプルな登記手続きの形です。
実務上、不動産取引でオーソドックスなのは、所有権全部移転です。
共有者全員持分全部移転との違い
共有者全員で同時に持分の全部を手放す場合、登記の目的は「共有者全員持分全部移転」となります。
たとえば、ABCの3人で共有する不動産全体を、全員が合意・協力して第三者Dへ売却するケースが該当します。
先述した「A持分一部移転」「A持分全部移転」では、残る共有者の持分は変わりません。
それに対し、共有者全員持分全部移転の場合はA・B・Cそれぞれの持分がすべて消滅し、登記名義は第三者D単独へと切り替わります。
なお、共有者全員の登記原因と原因日付が同一である場合は、1件の申請としてまとめて（一括で）手続きが可能です。
参照元：e-Gov法令検索「不動産登記令第4条 但し書き）」
共有者全員持分全部移転の登記が完了すると、登記簿上の共有関係が消滅します。
ただし、具体的な申請方法や登記原因は、共有者の人数や移転理由によって異なるため、申請前に司法書士や管轄法務局へ確認しておくと安心です。
持分一部移転登記が必要な場面
上述のとおり、持分の移転登記には、持分一部移転登記・持分全部移転登記の2つがあります。
共有者が自分の持分を「全部」ではなくあえて「一部」だけ手放すことは、どのような場面で必要になるのか解説します。
売買による持分一部移転登記
持分の一部を「売買」すると「持分一部移転登記」の手続きが必要となります。
ただ、一般の人同士が行う不動産取引では、持分の一部を売買するケースはあまり多くありません。
持分を所有する人の売買では「全部」を売り渡すのが普通ですが、次のような場合に「持分一部移転登記」が行われることがあります。
持分一部移転登記の具体例
- 分譲予定の宅地6区画について、将来の所有者が共同で使用する予定の道路がある。
- 各区画の購入者は、自分が取得する土地と共に、道路の土地持分6分の1を購入する。
- 道路の所有者は、分譲した業者である「甲株式会社」。
この場合、最初の区画と共に道路持分6分の1をAに売り渡すと、道路は「甲6分の5、Ａ6分の1の共有不動産」となる。
さらに次の区画をBが購入した場合、道路については「甲が自分の持分6分の5のうち6分の1をBに売り渡す」ことになるため、甲からBへ「甲持分一部移転」の登記を行う。
贈与による持分一部移転登記
持分の一部を「贈与(生前贈与）」した場合もやはり「持分一部移転登記」の手続きが必要となります。
参照元：e-Gov法令検索「民法第549条」
参照元：国税庁「No.4161 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）」
実務上、贈与による「持分一部移転登記」が行われるのは「親子で共有している不動産を将来的に子の単有にしたいので、少しずつ贈与していく」という場面が多いと考えられます。
弊社が行ったアンケート調査でも、将来の「相続税対策」として生前贈与が行われるケースが、実務上多いことがわかります。
引用元：訳あり物件買取プロ｜534人にアンケート調査！相続対策をしているのは「約3割」。していない人の意外な理由とリスクとは？
しかし、もし親の持分を一気に子に移転してしまうと国税の中でも税率が高い「贈与税」がかかる心配があります。
そこで、暦年贈与※の範囲内で贈与税がかからないように「毎年少しずつ」親から子に持分を贈与していくという方法を取るのです。
基礎控除額110万円の範囲内で長期的に財産を贈与すること。
参照元：国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」
持分すべての移転まで年数がかかることもあるため、相続開始（親の死亡）までまだ時間的余裕がある場合に検討すべき方法といえるでしょう。
ただし、暦年贈与を使う場合における注意点が3つあります。
- 一回登記手続をするたびに登記費用（司法書士報酬＋登録免許税）がかかるため、必ずしも節税効果が高いとはいえない。
- 毎年規則的に贈与していると、あらかじめ持分全部の贈与を予定していたとみなされて贈与税が課税されることがある。
- 相続開始前7年以内の贈与は相続財産に加算される（2024年以降の贈与から段階的に適用）ため、相続直前からの暦年贈与では節税効果が出ないことがある。
参照元：国税庁「No.4161贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）」
よって、暦年贈与による節税を検討する場合は、事前に司法書士と税理士に相談し、
「贈与を行う上でのコストと効果」
「贈与税を確実に回避するための手法」
についてよく検討する必要があります。
なお、共有持分を所有・取得・譲渡（売却・贈与）した場合の費用や税金については、以下の記事で詳しく解説しています。
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持分一部移転登記の手順
司法書士に依頼してＡが持分の一部をＢに移転登記する際の手順を解説します。
なお、共有持分の移転登記にかかる費用や税金については、以下の記事で詳しく解説しています。
必要書類の準備（Ａ、Ｂ、司法書士）
持分移転登記の際に持分を渡す側（Ａ）、持分を受ける側（Ｂ）が用意する書類は以下の通りです。
- 持分を渡す側（Ａ）
- 登記済証（登記識別情報）、印鑑証明書（3カ月以内）
- 持分を受ける側（Ｂ）
- 現在の住所が記載された住民票
その他には「登記原因証明情報」といって、法務局に持分移転をすることになった経緯を説明する書類が必要になりますが、司法書士に依頼した場合は司法書士側で作成するのが通常です。
参照元：法務局「不動産登記のよくあるご質問等（２.不動産登記に関するQ&A）」
また、司法書士に依頼する場合にはＡとＢ両者から司法書士への委任状が必要ですが、フォーマット自体は司法書士が準備します。
なお、Ａは委任状に実印を押印しなくてはなりません。
登記申請書の作成（司法書士）
司法書士は下記のような登記申請書を作成し、法務局に添付書類と共に提出します。
この申請書例はAが自分の持分のうち4分の1をBに移転するパターンです。
登記申請書
「登記の目的」 A持分一部移転
「原因」 令和〇年〇月〇日売買
「権利者」 〇市〇町一丁目2番3号
「持分」 4分の1B ※Bが取得する持分を記載
「義務者」 〇市〇町二丁目3番4号 A
「添付書類」 登記原因証明情報、登記済証（登記識別情報）、印鑑証明書、住所証明書、代理権限証書
（中略）
課税価格移転した持分の価格金〇〇万円
登録免許税金〇万円
登記完了・書類受領及び登記名義人への返却（司法書士）
その不動産の管轄法務局にもよりますが、1週間から2週間くらいで登記が完了し、申請した内容が登記簿に反映されます。
なお、登記完了までの期間は、管轄法務局や混雑状況などによって異なります。
司法書士は法務局によって作成された「登記識別情報（権利証）」を受領し、新しい登記簿を取得した上で一式をB（持分を受ける側）に返却します。
参照元：法務局「不動産登記のよくあるご質問等（２.不動産登記に関するQ&A）」
登記識別情報とは、不動産の名義変更があったときに送付される通知書です。
登記識別情報は再発行ができないため、紛失しないよう大切に保管しましょう。
共有名義不動産における登記識別情報（権利証）の概要については、以下に記事で詳しく解説しています。
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持分一部移転登記にかかる費用の目安
持分一部移転登記をする場合、主に3つの費用がかかります。
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- 贈与税・不動産取得税（贈与で取得の場合）
目安は以下のとおりです。
| 費用項目 | 概要・費用の目安 |
|---|---|
| 登録免許税 | 不動産の固定資産課税台帳の価格をもとに計算 ・贈与：原則2% ・土地の売買：原則2%（軽減措置により令和11年3月31日まで1.5%） ※登記原因や不動産の種類、軽減措置の有無により異なる |
| 司法書士報酬 | 法定の標準額はなく、各司法書士との合意により決定 ・目安：贈与による土地1筆・建物1棟（評価額合計1,000万円）で約3万～8万円 ※物件数や状況、地域により変動するため要見積もり |
| 贈与税・不動産取得税 | 持分を贈与で取得した場合に発生する可能性のある税金 ・贈与税：暦年課税の場合、年間110万円の基礎控除を超えた分が課税 ・不動産取得税：都道府県税（各都道府県にて税率や軽減制度を確認） |
参照元：財務省「登録免許税の概要」
参照元：日本司法書士会連合会「司法書士の報酬（報酬に関するアンケート 2024年）」
登録免許税・司法書士報酬・税金の詳しい計算方法は、以下の記事もあわせてご確認ください。
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安易な共有持分の一部移転登記はリスク
自分の共有持分を一部移転する手続きは、その目的と効果をよく検討しないとリスクになることがあります。
具体例をもとに解説していきます。
【安易な持分一部移転登記の具体例】
3人兄弟のうち長男Aと次男Bが共有していた賃貸用不動産のA持分一部を三男Cに移転し、ABCの共有にするケース
【目的】
Cにも家賃収入を分けたい
【問題点】
共有の不動産に関しては、共有不動産全体の売却など、共有物に重大な変更を加える行為（変更）は原則として全員同意が必要となる（リフォームは内容により変更・管理の区分が異なる）。
参照元：e-Gov法令検索「民法第251条」
しかし、二者共有が三者共有となったことでアパートの大規模リフォーム等の際にCの関与が必要となった。
その結果として管理に関する意思決定のスピードが遅くなり、将来処分を検討する際にも合意できなくなることが考えられる。
従来の共有者同士で共有持分の割合を変えるために、持分移転を行うことも選択肢の一つです。
ただし、共有者の人数が増える場合には、将来的に維持管理や利活用方法などの場面で協議や合意形成が困難になり、トラブルになるケースも少なくありません。
特に、不動産の処分等について意見が合わない場合には最悪、訴訟になるという事態も考えられます。
可能であれば、現在共有になっている不動産は「共有者の人数を変えない」もしくは「共有者の人数を減らす」方向で考えることをおすすめします。
そうは言っても、実務上はケースバイケースの側面もあるため、本章では持分一部移転登記が有効な場合とその他の方法を選択すべき場合の具体例を解説します。
なお、共有不動産の何が変更行為に当たる（共有者全員の合意が必要となる）のか、保存行為・変更行為・管理行為の区別については、以下の記事で詳しく解説しています。
共有持分の主なリスクや回避方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：共有持分権が日本一わかる！持分割合やマンションの場合も紹介！
共有持分一部移転登記が有効な具体例
共有不動産の持分一部移転登記をすることに意義がある例を挙げてみます。
兄弟ABは相続したアパートを共有していたが、二人とも遠方にいて清掃等が不十分になり、それに伴って物件の空室が目立つようになっていた。
そこで、Aが物件の近隣に住む他の兄弟Cに持分の一部を移転し、家賃収入を多く分配する代わりに清掃等通常のメンテナンスの大半を任せることとした。
なお、ABが少しでも自分の持分を残しておけば物件を売却する際にABC全員の合意が必要となる。
よって、Cが勝手に物件を処分することが不可能になるため、ABにとっても「持分一部移転」とすることにメリットがある。
共有者を増やすことは基本的にはマイナス方向へと働くのですが、このように現在の共有者だけでは管理に支障が出ているような状況であれば、新たな共有者を入れることにも意義があるといえます。
共有持分一部移転登記以外の方法を選択するべき具体例
持分一部移転登記以外の方法は、どのような場合に選択するべきなのか説明します。
相続した不動産を兄弟ABが共有しており、今までは二人で管理費用を支払い家賃収入も持分割合に応じて分配してきた。
しかし、Aはもうその物件に住むことはありえず、将来的にその不動産を持ち続けることでのメリットをあまり感じていない。
Aは共有状態から離脱するためにAの持分全部をBに売却した（持分全部移転）。
仮に上記例で、BがAの持分を買い受けられる経済力があれば問題ありません。
また、AがBに贈与し、Bが贈与税を支払う覚悟がある場合も問題ありません。
しかし、いずれも不可能な場合はAが共有状態から抜けることを希望するなら、
「ABが二人で不動産全体を売却する」
「Aが持分を第三者に売却する」
ことが必要になります。
もし、共有不動産を売却したいのに他の共有者の同意を得られない場合には、共有持分専門の不動産買取業者にあなたの持分のみを買い取ってもらうのも選択肢の一つです。
詳しくは「共有名義を解消したいなら持分売却も検討しよう」で解説しますが、共有持分専門の不動産買取業者であれば、買い取った共有持分を活用する独自のノウハウを持っているため、一般の不動産市場では売れにくい共有持分のみでも買取できる可能性があります。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）も、そのような専門の不動産買取業者の一つです。
弊社では弁護士や司法書士などの専門家とも連携し、権利関係の複雑な共有持分でも法的事項に配慮しながら買取に対応できるケースがあります。
相談・査定は随時無料で承っておりますので、共有不動産にお悩みの方は、一度弊社までお気軽にご相談ください。
共有持分の放棄では一部移転登記は不可能
もし、共有者の一人が「共有状態から抜けたいので一方的に持分を放棄したい」となった場合は、持分一部移転の手続きは不可能です。
持分放棄というのは、売買や贈与のような「相手との契約」ではなく、放棄する人の一方的な意思表示のみで済む「単独行為」です。
もし持分放棄がされると、実務上、その持分は既存の共有者の「持分割合に応じて」平穏に帰属する（分け合う）ものとされています。
民法第255条
共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。引用元：e-Gov法令検索「民法第255条」
基本的には、持分放棄する人が「放棄した持分は誰々に渡したい」と指定できないため、「持分一部移転」ではなく、必然的に「持分全部移転」となります。
仮にAB共有でAが持分放棄したら従来のA持分は全部Bに帰属しますが、ABCが3分の1ずつで共有していたならBとCにそれぞれ6分の1ずつが新たに帰属することになります。
共有持分の放棄については、以下の記事で詳しく解説しています。
共有名義を解消したいなら持分売却も検討しよう
AB共有不動産でAが共有状態から離脱したい場合に問題となるのは、Aが不動産全体の売却を持ちかけても、Bが合意しないケースです。
このようなケースには、Aが自身の共有持分のみを他の第三者へ売却することでの、共有状態の解消が有効です。
ただ、共有持分のみを買い取ったところで、買主が自由に不動産全体を活用できるわけではないため、一般個人を対象とした不動産市場では買い手が見つかりにくいのが実情です。
この場合、共有持分に特化して買取を行う専門の不動産買取業者へ依頼することをおすすめします。
共有持分買取業者であれば、共有不動産の活用ノウハウを有しているため、あなたの持分のみでも買い取ってもらえる可能性があります。
また、専門の不動産買取業者は士業と連携している場合が多く、他の共有者との交渉や面倒な登記手続きを依頼できるケースも少なくありません。
更に、業者が買主であることから、条件が合えば比較的スピーディーに決済できる場合があり、共有状態からの離脱を目指せます。
無料で査定してもらうことができますので、共有不動産の処理に悩んでいる方は一度相談してみることをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、共有持分に特化した専門の不動産買取業者です。
必要に応じて弁護士など法律のプロと連携し、トラブルのリスクに配慮しながら買取に対応しております。
実際、弊社は下記のように全国各地の共有持分を買い取っており、中には1000万円以上で買い取ったこともあります。
ただ、上記のような買取事例だけを見せられてもピンとこない方もいるでしょう。
そこで、弊社が共有持分を買い取ったお客様からいただいた、直筆のメッセージも紹介します。
引用元：お客様の声（Albalink）
このお客様は共有者である親族と折り合いが悪く、話し合いができる関係ではありませんでした。
そのため、弊社が共有持分を買い取ったことで「（共有者と）やり取りをしなくて済むようになり、気持ちが楽になった」というメッセージをお寄せくださいました。
上記のお客様以外にも、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
参照元：株式会社AlbaLink、東京証券取引所グロース市場への上場のお知らせ
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まとめ
この記事では、持分一部移転登記について解説してきました。
お伝えしてきた通り、持分一部移転登記とは、共有不動産の持分を全てではなく、一部のみ売買・贈与する登記手続きです。
持分一部移転登記では、自分の共有持分を一部残しつつ新たに共有者を入れることが可能ですが、共有者が増えるほど協議や合意形成等が難しくなるため、なるべく共有者を増やさないほうが望ましいでしょう。
もし、共有状態から離脱したい方で、他の共有者が合意しないのであれば、自分の持分のみを共有持分買取業者に売却するのも一つの手です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、共有持分に特化した専門の不動産買取業者です。
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また、東証上場企業としての社会的信用だけでなく、士業と連携して法的事項に配慮しながら手続きを進めておりますので、持分の売却後にトラブルになる懸念も軽減できます。
共有不動産の所有にお困りの方はいつでもご連絡をお待ちしております。
もちろん、ご相談に伴い売却を強くお勧めするといったことはございませんので、ご安心ください。
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