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底地とは借地権がついている土地
底地とは、借りた土地に建物を建てられる権利である「借地権」がついている土地です。
地主は、底地を借地人に貸すことで地代・契約更新料・譲渡承諾料などの収益を得られます。
底地には、抵当権が設定されているケースがあります。
抵当権とは、融資を受けるときに万が一債務者が返済不能となった際に備えて、金融機関が不動産を担保にできる権利です。
なお、底地と借地権の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
底地に抵当権を設定するのは金融機関か国税局
基本的に底地購入時には住宅ローンを利用できないため、底地に抵当権が設定されているケースはそこまで多くはありません。
ただし相続税を期限内に納付できなかった場合などの際に抵当権が設定されることもあるため、注意が必要です。
まずはどういったケースにおいて底地に抵当権が設定されるのかについて解説します。
底地の購入で住宅ローンが難しい理由については、以下の記事で詳しく解説しています。
金融機関が抵当権を設定するケース
地主でも自由な土地活用が制限される底地は、売却しても更地の10～15％ほどとなってしまうことが一般的です。
しかし資産価値が低いにもかかわらず、底地を相続した際には高額な相続税が発生することもあります。
このとき、相続税を納めるために金融機関の不動産担保ローンなどを利用すると、金融機関によって底地に抵当権が設定されます。
なお、底地にかかる相続税の詳しい計算方法を知りたい方は以下の記事をご覧ください。
国税局が抵当権を設置するケース
相続税は原則として現金で納めなければなりません。
しかし相続税があまりにも高額にのぼってしまい、期限内に現金一括で納めることが困難な地主の方もいます。
そのような場合、国税局が納税者の所有する底地に抵当権を設定することがあります。
参照元：国税庁「［手続名］納税の猶予等に係る担保の提供手続（不動産、船舶、航空機等）」
底地に設定された抵当権が実行された場合、借地権が消滅するかはケースバイケース
債権の担保である「抵当権」と土地の賃借権である「借地権」とは対抗関係にあります。
債務者が債務不履行状態に陥ったとき、抵当権者は担保の不動産を競売にかけて残債を回収しますが、借地人の建物があると売却できません。
一方、借地人の立場からすると、底地を競売にかけるために現在住んでいる家を取り壊すのは納得がいかないでしょう。
それでは、このようなケースではいったい抵当権者と借地権者のどちらの言い分が優先されるのでしょうか。
底地に設定された抵当権が実行された場合、借地権が消滅するかどうかは登記の順番によって異なります。借地権が消滅するケースとしないケースについて見ていきましょう。
抵当権の登記が借地権よりも先に設定されていた場合
抵当権が借地権よりも優先される
民法第373条では、「抵当権の順位は登記の前後によって決まる」と定められています。
抵当権の登記が借地権よりも先に設定されていた場合、つまりすでに抵当権が設定されている土地を借りて家を建てるケースでは抵当権が借地権よりも優先されます。
このとき、底地の抵当権が実行されたら借地人は建物を取り壊し、更地にして明け渡さなければなりません。
抵当権者の同意の登記があれば借地権が優先される
ただしこの場合は借地人側の不利益があまりにも大きいことから、2004年に民法が改正された際に以下の条件が追加されました。
「登記をした賃貸借は、その登記前に登記をした抵当権を有するすべての者が同意をし、かつ、その同意の登記があるときは、その同意をした抵当権者に対抗することができる」
つまり土地の借地権を登記したうえで抵当権者全員に同意をもらい、その同意を登記した場合は、たとえ抵当権が実行されたとしても立ち退く必要はないのです。
これを「同意の登記」と呼びます。
ただし一般の方が抵当権者から同意の登記を取得するのは困難といわざるを得ません。
このような場合は弁護士や借地権に精通した不動産業者などに相談したうえで手続きを進めることをおすすめします。
借地権の登記が抵当権よりも先に設定されていた場合
借地権が抵当権よりも優先される
一方、借地権の登記が抵当権よりも先に設定されている場合は、借地権が抵当権に優先されます。
この場合は更地ではなく「借地権つきの土地」に抵当権が設定されたと見なされるため、たとえ底地の抵当権が実行されたとしても借地人は土地を明け渡す必要はありません。
なお、借地権には「地上権」と「賃借権」という2つの権利があります。
地上権は第三者が所有している土地に居住用の家などを建てられる物権のことで、地主の承諾なしで地上権の登記や売買、賃借が可能です。
地代の支払いも法律では義務づけられていません。
その土地に対して非常に強い権利を持つことになるため、一般的な借地契約で地上権は用いられないことがほとんどです。
一方の賃借権は賃貸借契約にもとづいて借地人が第三者の土地を利用できる債権のことで、借地人は土地を利用する代わりに賃料を支払う義務を負います。
地上権とは異なり地主の承諾が得られない場合は賃借権を登記できませんが、借地人にとっての不利益を改善するため、借地借家法では借地上の建物を登記することで賃借権を登記したときと同様に第三者への対抗要件を備えられると定められています。
借地上の建物を登記するうえで地主の承諾は必要ありません。
建物の引き渡しを受けたあとに法務局へ行き、住民票の写しや住宅用家屋証明書などの書類を持参して所有権保存登記をおこないます。
所有権保存登記にかかる費用は以下のとおりです。
司法書士への報酬：2～3万円
地上権と賃借権の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
底地に設定された抵当権を消す方法
抵当権は金融機関が債権に対する担保として不動産に設定するものなので、債権を完済すれば抹消されます。
ただし自動的に消えるものではなく、抵当権抹消登記をおこなう必要がある点に注意が必要です。
ここでは底地に設定された抵当権を消す方法について解説します。
なお、抵当権抹消登記を行う流れについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
抵当権を消すには抵当権抹消登記をおこなう必要がある
前述のように、抵当権が設定された底地を借りて家を建てたとしても、抵当権が借地権よりも先に設定されており、かつ同意の登記も取得できない場合は抵当権が実行されると土地を明け渡さなければなりません。
借地人にとって非常にリスクが大きい土地といわざるを得ず、このような底地を所有していてもなかなか借り手は見つからないでしょう。
この場合は融資を完済するか、もしくは税金を完納するかして抵当権を消すことが大切です。
抵当権を消すには、抵当権抹消登記をおこなう必要があります。
抵当権抹消登記に必要な書類は以下のとおりです。
| 書類名 | 概要 |
|---|---|
| 登記済証または登記識別情報 | 登記完了後に登記名義人に交付される書類。ローン完済後に金融機関から送付される |
| 弁済証書 | ローンの完済を証明する書類 |
| 抵当権抹消の委任状 | 金融機関が抵当権抹消に関わる登記手続きを委任することを示した書類 |
【登記識別情報の見本】
必要書類を準備したのち、登記申請書を作成して法務局に提出します。マイナンバーカードがあればオンラインでの申請も可能です。
参照元：法務局「住宅ローン等を完済した（抵当権抹消の登記をオンライン申請したい方）」
なお、抵当権抹消登記には以下の費用がかかる点を押さえておきましょう。
| 費用の種類 | 費用 | 概要 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 1,000円 | 登記申請時にかかる税金 |
| 事前調査費用 | 332～600円 | 抵当権が設定されている不動産の登記内容を確認する費用 |
| 抵当権抹消確認費用 | 332～600円 | 抵当権が抹消されているかを確認する費用 |
| 司法書士への報酬 | 1～2万円 | 抵当権抹消登記手続きを司法書士に依頼する際の費用 |
抵当権が設定された底地の買取相場
なかには抵当権が設定された状態で底地を売却したいと考えている地主の方もいるかもしれません。
その場合の買取相場は底地評価額から残債を引いた価格を参考にして算出されます。
底地評価額は以下の計算式で求めます。
借地権割合はその土地の価格のうち借地権価額が占める割合のことで、土地によって30～90％の間で設定されています（10％単位）。
自分が所有している土地の借地権割合は国税庁のホームページから確認が可能です。
たとえば更地価格が2,000万円、借地権割合が70％、残債が500万円の底地の買取相場は次の金額を基準として決定されます。
底地評価額＝2,000万円×（100％－70％）－500万円＝100万円
なお、底地の買取相場は売却相手によって大きく左右され、借地人に買い取ってもらう場合は更地価格の50％ほど、不動産業者に買い取ってもらう場合は更地価格の10～15％ほどで取引されることが多い傾向にあります。
ケースによって売却価格が異なってくるため、抵当権が設定された底地をいくらで売却できるのかを知りたい場合、まずは不動産業者に査定を依頼するとよいでしょう。
ただし一口に不動産業者といっても、なかには権利関係が複雑な底地を取り扱っていないところもあるため、業者を探す際は底地の買取実績があるかどうかを確認することをおすすめします。
どの業者に査定を依頼してよいのかがわからない場合は、底地・借地権を専門に取り扱っている弊社AlbaLink（アルバリンク）までお気軽にお問い合わせください。
>>【底地のみで高額売却・トラブル解消！】無料で買取査定を依頼する
なお、底地の売却先別の買取相場については、以下の記事で詳しく解説しています。
借地人が住宅ローンを利用する際の注意点
地主から底地を借りて居住用の住宅を建てる際に住宅ローンを利用したいと考える借地人の方もいるでしょう。
住宅ローンの利用時には担保となる不動産に金融機関の抵当権が設定されますが、借地の場合はいったいどうすればよいのか、どのような点に注意しなければよいのかなどがわからない方も多いのではないでしょうか。
そこでここでは、借地人が住宅ローンを利用して家を建てる際の注意点について解説します。
借地人が抵当権を設定できるのは借地上の建物のみ
借地人が借地に居住用の住宅を建てるために金融機関から融資を受ける際、抵当権を設定できるのは借地上の建物のみであり、借地権には設定できません。
ただし借地上の建物に抵当権が設定された場合、その効力の範囲は建物だけでなく敷地の利用権にもおよぶとされています。
そのため抵当権が実行され、競売によって該当物件を購入した方は建物の所有権と合わせて土地の賃借権も取得できます。
この場合、建物の購入者は地主の承諾を得なければ土地の利用ができませんが、地主が承諾しなかった際は裁判所に申し立てれば地主の承諾に代わる許可を得られます。
借地上の建物に抵当権を設定するときは地主の承諾が必要
原則、借地上の建物に抵当権を設定するかどうかは借地人の自由であり、地主の承諾は不要です。
しかし借地人が地代を滞納して借地契約が解除されると借地権が消滅してしまい、担保がなくなってしまうため、金融機関の多くは融資の際に「借地権者が地代を滞納したら、借地契約を解除する前に銀行に連絡する」という一文が含まれた地主の承諾書を求める傾向にあります。
これにより、たとえ借地人側に借地契約に関する違反事項があったとしても契約解除前に建物を押さえることが可能となるわけです。
抵当権設定承諾料の相場は借地権価格の10％ほどです。
地主の承諾を得られない場合は住宅ローンを借りることが難しいといわざるを得ません。
住宅ローンを借りて底地上に家を建てたいと考えている場合は、事前に金融機関や地主に問い合わせて問題点を解消できるかどうかを確認する必要があります。
まとめ
底地に設定された抵当権が実行された場合、借地上の建物が抵当権よりも先に登記されていたときは借地権が優先され、たとえ底地が競売にかけられたとしても土地を明け渡す必要はありません。
地主から土地を借りて建物を建てる際には建物の登記を忘れずにおこないましょう。
抵当権登記が借地上の建物よりも先だったときは建物を取り壊して立ち退かなければなりませんが、抵当権者から得た同意を登記していれば借地権が優先されます。
この場合は弁護士や底地・借地に精通した不動産業者に相談しながら手続きをすすめることをおすすめします。
一方、底地上に建物を建てる際に住宅ローンを利用する場合は原則、地主の承諾が欠かせません。
地主から承諾を断られてしまった場合はローンを利用できないため、事前に諸条件をクリアできるかどうかを確かめておくことが大切です。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、底地・借地に強い買取業者です。
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