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事故物件の定義｜事故物件とは心理的瑕疵が発生する物件
借主が心理的抵抗感を抱く物件のことを心理的瑕疵（しんりてきかし）物件と呼び、その中でも、人の死が関連した物件を事故物件と呼びます。
ただし、心理的抵抗感は人によって異なるので、国土交通省が定めた「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を判断基準とされています。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
そのため、人の死が関連していても事故物件にならないケースあります。
また、物件の所有者は、事故物件に関して告知義務が法律で定められています。
告知義務について、以下で詳しく解説します。
老衰などの自然死に関しては、原則、告知義務は課せられていませんが、自然死でも告知義務が発生する場合があります。
以下の記事では、告知義務の例外や違反した場合の責任、自然死にあった物件の活用方法を解説していますので、こちらも確認してください。
事故物件には「告知義務」がある
事故物件の所有者は、「契約不適合責任」に基づいて告知する義務があります。
売買契約書には記載のない不具合などが物件引き渡し後に発覚した場合に売主が買主に負う責任。
告知義務があることで借主の不利益を防ぐと同時に、入居後のトラブル発生のリスクを抑えられます。
事故物件の場合では、所有者側に告知義務を課すことで借主の心理的瑕疵を予防できます。
たとえば、殺人事件が発生した物件では、告知義務が必要です。
殺人は、自然死と違って理不尽で凄惨なものなので、必然的に事件現場となった物件の印象が悪くなります。
近隣住民からしても、事件が起きた物件は、悪い印象を与えて記憶に残り続けるでしょう。
そのため、借主が心理的瑕疵になることが懸念され、告知義務が課せられます。
心理的瑕疵に陥るかは個人差があり、告知義務の有無に関して借主目線で考えると良いです。
事故が起きた賃貸物件の告知義務の期間は「3年」が目安
事故が起きた賃貸物件の取引において、原則3年間は売主に告知の義務が課せられます。
参照元：国土交通省ガイドライン
売主は、瑕疵の存在やその詳細を口頭での説明と書面への記載によって、正確に開示しなくてはいけません。
「3年経てばどんな事故物件でも告知の義務はなくなるの？」と不安に感じる買主もいるでしょう。
ご安心ください、3年経過後にも告知が必要となる以下のようなケースがあります。
- ニュースやメディアで大々的に取り上げられた事件や事故
- 近隣住民の記憶に残る印象的な事件や事故
- 入居希望者から事故物件に関して問い合わせがあった物件
事故物件の告知義務の有無は、入居者が心理的抵抗感を抱くかどうかで決まります。
ガイドラインの基準を守ることはもちろんですが、入居者目線で告知義務の必要性を見極めましょう。
なお、告知義務のある事故物件を売却したい方は、確実にかつ高額で売却できる方法に関して、以下の記事でも詳しく解説しています。
売買の場合は告知義務の期間に制限がない
事故物件売却の場合では、どんなに昔の出来事でも告知義務の期間に制限がありません。
実際に、約50年前の殺人事件が瑕疵の対象になった判例もあります。
以下がその内容の要約です。
その後更地となった土地の売却において、売主は事件のことを告知せずに売却してしまい、のちにその事実を知った買主と裁判になります。
裁判所は、約50年にわたり放置された本件土地とともに、近隣住民の記憶の中に残っており、居住し近隣住民と付き合いを続けていくことを思えば、本件土地は瑕疵に該当するとして、買主の契約解除を認めました。
どんなに昔の事件や事故でも近隣住民の記憶に残るような凄惨な事件が発生した事故物件は、心理的瑕疵の対象で告知義務があります。
参照元：心理的瑕疵に関する裁判例について
告知義務を怠ると損害賠償や契約解除のリスクがある
告知せずに事故物件を売却すると、買主から契約不適合責任を問われ、契約解除や損害賠償を請求されるリスクがあります。
売主が瑕疵やその他重要な情報を開示しない場合、買主は物件の価値を正確に把握できません。
購入者が不利益を被る可能性があるため、法律では告知義務を設けているのです。
実際に、買主から契約不適合責任を問われて、損害賠償が認められた判例があります。
売主は仲介業者と買主に告知をしなかったため、のちに買主が1876万円の損害賠償と仲介手数料の変換を求める裁判へと発展します。
結果は、事故後4年近く経過しても周辺住民の記憶に残り続けており、そのことから瑕疵があると判断され、200万円の損害賠償が認められました。
告知義務を遵守することは、取引の透明性を保ち、後の争いを避けるための重要事項です。
売主は、瑕疵の有無やその他の重要な情報を正確に開示することで、損害賠償請求や契約解除のリスクを最小限に抑えられます。
賃貸の事故物件を調べることができる2つのサイト
賃貸の事故物件は、賃貸物件を検討している方から避けられがちです。
しかし、費用が安くなるため事故物件をあえて検討している方も一定数いるでしょう。
今回は、事故物件を検討している方に向けて、探し方を解説していきます。
賃貸の事故物件の探し方は以下の2つです。
- ポータルサイトで検索して探す
- 事故物件専門サイトで探す
それぞれ解説していきます。
ポータルサイトで検索して探す
SUUMOやホームズなどのポータルサイトで『事故物件 探したい地域』で検索をかけると、事故物件の情報を絞りだせます。
気になったものから閲覧していきましょう。
ただし、ネット上の情報は全て正しいとは限らないのでその点は注意しましょう。
正しい情報を調べる方法は以下の通りです。
-
- 情報源を調べる
公的機関や大手企業の情報は信頼性が高い傾向にあります。
-
- 複数のメディアで調べる
各メディアがコピペではなく、それぞれの言葉・内容で発信している信頼のある情報か、チェックしましょう。
-
- 画像が加工されていないか、全く別のメディアで使われていないか確認する
実際に、物件の画像が挿入されていたら分かりやすく安心感もあります。
ただ、悪徳なサイトでは、信憑性を高めるために、ネット上から画像を拾って使用するケースも散見されます。
画像検索をして、同一の画像が全く別のメディアで使用されていないかを確認すると良いでしょう。
インターネットを活用すると手軽に調べられ、便利です。
信用性がある情報を見極めて情報を選定していきましょう。
事故物件専門サイトで探す
ここでは1つの事例として『大島てる物件公示サイト』についてご紹介します。
大島てる物件公示サイトとは、Googleマップ上に事故物件の情報がまとめられているため、調べたい地域を簡単にチェック可能なWEBサイトです。
使い方は以下の通りです。
-
- 大島てる物件公示サイトを開き、地図上で調べたい地域にカーソルを合わせる
- 地図上の炎マークをクリックし、詳細をチェックする
大島てる物件公示サイトは、誰もが手軽で簡単に事故物件を調べられます。
その反面、誰でも情報を投稿できるサイトなので、全ての情報が正確ではない恐れもあります。
あくまでも参考程度にとらえておきましょう。
参照元：大島てる物件公示サイト
事故物件の見分け方【4つの確認方法】
事故物件の主な見分け方には、4つの方法があります。
- 物件情報に告知事項はあるか確認する
- 物件の管理者が変わっていない
- 相場より大幅に家賃が安い
- 不動産業者に直接聞く
以下でそれぞれ解説しているのでご覧ください。
また、事故物件の見分け方に関して、こちらの記事でも詳しく解説しています。
本記事と合わせて読むことで、事故物件の見分け方の理解にお役立てください。
物件情報に「告知事項」があるか確認する
物件情報の備考欄に告知事項があるか確認すると、手軽に事故物件かどうか見分けられます。
心理的瑕疵ありと記載があれば、事故物件の可能性が極めて高いです。
また、告知事項ありと記載されている場合、事故物件の可能性以外に以下のケースもあります。
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- 物理的瑕疵による記載
物件の老朽化などによる物理的な破損・欠陥・不具合があること
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- 環境的瑕疵による記載
物件の近隣に嫌悪施設や迷惑施設、暴力団事務所があるため、日常生活を平穏に過ごせない状況
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- 法律的瑕疵による記載
法律によって物件の活用に制限が課せられ、生活のうえで、不便さを感じる状態
事故物件を探し中の方は、物件情報を見る際には、告知事項の有無・内容をチェックしましょう。
物件の管理者が変わっていない
近年では、インターネットの普及により事件や事故の詳細を安易に調べられるようになっています。
事故物件は、物件を探している方に悪い印象を与え、心理的瑕疵につながるため、管理者が変更される可能性もあります。
そのため、管理者が変わっていない物件では、事故物件の可能性が低いです。
相場より大幅に家賃が安い
事故物件は、相場より大幅に家賃が安い傾向にあります。
これは、精神的なストレスが大きい心理的瑕疵の影響から売却のしづらく、避けられがちだからです。
そのため、事故物件を売却するためには、相場よりも安値で売りに出す必要があります。
事故物件の家賃相場は通常の2～3割安くなる
事故物件の家賃は、近隣の家賃相場より2〜3割ほど安くなります。
心理的瑕疵が懸念されるため家賃が安く設定されるのが一般的です。
また、近年では、YouTubeやテレビなどのメディアで事故物件を取り上げられるケースが多くあります。
その影響で「事故物件＝安い」というイメージが定着していることも家賃が安くなる要因のひとつです。
以下の記事では、事故物件所有者の目線で家賃を上げる方法などを詳しく解説しています。
事故物件の運用に悩んでいる所有者は、ぜひチェックしてください。
不動産業者に直接聞く
不動産業者に直接聞くと、スピーディーかつ正確な情報を入手できます。
不動産業者は物件の歴史や以前の入居者に関する詳細な情報を持っており、告知事項に関する法律に基づき、重大な事実を開示する義務があるからです。
しかし、物件の説明文には必ずしも明記されていないため、直接尋ねることで情報を入手できます。
不動産業者と駆け引きすることなく事故物件について聞くことができれば1番手っ取り早いです。
反対に、事故物件を探していると悟られたくないのであれば、相場より2〜3割ほど安い金額を提示してみましょう。
賃貸物件が事故物件になった場合の4つの対処法
賃貸物件が事故物件になった場合は、以下の4つの対処をする必要があります。
- 警察に連絡する
- 入居者の親族や連帯保証人に連絡する
- 特殊清掃や原状回復を行う
- 損害賠償が請求できるか確認する
以下でそれぞれの内容を詳しく解説していきます。
もしもの場合に、最善の対処ができるように確認しておきましょう。
また、以下の記事では、事故物件になったときの直後の対応・リフォームについて・処分方法まで詳しく解説しています。
警察に連絡する
入居者のご遺体を発見した際には、まずは警察へ連絡しましょう。
これは、死因が「殺人」「自殺」「事故」のどれに該当するのかを明確にし、それぞれによって対応を変える必要があるためです。
また、入居者と連絡を取れない日が続いた場合は、警察官立ち会いのもと部屋に入り、生存確認をする必要性があります。
入居者の親族や連帯保証人に連絡する
事故物件になってしまった際は、入居者の親族や連帯保証人への連絡も必要です。
その際に、入居者が亡くなったことの報告や未払い金、特殊清掃代などの費用について、入居者の親族や連帯保証人との適切なコミュニケーションが必要です。
後回しにしてしまうと、のちにトラブルに繋がる恐れもあります。
警察への連絡後に、入居者の親族や連帯保証人へ亡くなった事実を迅速に伝えましょう。
特殊清掃や原状回復を行う
所有する物件が事故物件になった場合、特殊清掃や原状回復を行う必要性があります。
事件・自殺・孤独死が発生した物件やゴミ屋敷のように、通常の清掃では汚れを落とすことが困難な物件の清掃のこと
事故物件の特殊清掃は、体液痕や死臭などのにおいを完全に消し、原状回復を目的としています。
予算は、少なくとも10万円は見ておく必要があり、高額なものになると100万円を超えることもあります。
場合によっては、金銭的に大きな負担となるでしょう。
そのため、物件所有者は事故物件になるリスクを考慮し、保険加入や緊急時の費用対策を事前に検討しておくことが重要です。
特殊清掃を依頼する流れは以下の図の通りです。
また、以下の記事では特殊清掃の必要性、事故物件の最適な対処について解説しています。
こちらもチェックすると、所有する物件が事故物件になってしまった際にも、慌てず最適な対処ができるので、不利益を抑えられます。
損害賠償を請求できるか確認する
損害賠償は、全てのケースで請求できるわけではなく、損害賠償額に関しても、内容によって大きく異なるため、確認が必要です。
死因が自殺の場合は、入居者側に支払い義務が発生するため、損害賠償を請求できます。
しかし、死因が他殺・不慮の事故・病死の場合は、入居者の過失でないため、損害賠償は認められません。
損害賠償の有無、事故の内容によって、物件所有者の負担金額は大きく変わるので、必ずご確認ください。
保険が適用されるかも確認する
損害賠償請求だけでなく、保険の適用に関しても確認を怠ってはいけません。
入居者が家賃を滞納する状況が続いた場合、通常、入居時に設定した連帯保証人が支払うことになっていますが、連帯保証人と連絡が繋がらない、すでに亡くなっているなどの場合は、物件所有者の自己負担になる恐れがあります。
孤独死保険に加入していれば、入居者が部屋で孤独死や自殺をした際、費用面の負担のリスク軽減する以下の補償が備わっているため安心です。
- 得られるはずだった家賃収入
- 特殊清掃費用
- 原状回復費用
また、孤独死保険には、『家主型孤独死保険』『入居者型孤独死保険』の2つがあります。
それぞれ、特徴を詳しく解説します。
| 保険の種類 | 特徴 |
|---|---|
| 家主型孤独死保険 | ・家主が加入すると孤独死などの死亡に備えられる ・家賃収入損失のための補償がある |
| 入居者型孤独死保険 | ・遺品整理費用や原状回復費用も補償対象 ・入居者向けの保険のため、家賃収入損失のための補償がない |
入居者型孤独死保険は、物件所有者が火災保険への加入を設定しており、その火災保険の中で孤独死に関する補償が備えられたものを指します。
そのため、保険金の受取人が相続人となることが注意点です。
賃貸の事故物件を売りたい！2つの売却方法
賃貸物件が事故物件になってしまうと、精神的瑕疵から家賃を相場より安くしないと新規入居者は見込めません。
仮に家賃を安くしたとしても、一般的に事故物件には住みたくないと考えている方が多いので、契約は困難なものです。
以上のことから、事故物件になってしまった場合の対処法は売却がおすすめです。
事故物件の売却方法には以下の2通りがあります。
- 仲介業者に売却する
- 専門の買取業者に売却する
この章では、具体的な売却方法を解説していますのでぜひ参考にしてみて下さい。
また、以下の記事で高額売却する方法を解説しているので、あわせて読むことで、事故物件の売却に関する知識が深まります。
仲介業者に事故物件の売却を依頼しても売れない
事故物件の売却を仲介業者に依頼するのは、得策とは言えません。
事故物件は、仲介業者を経由しても一般消費者には敬遠されやすく、すぐには売れなかったり、売れ残りのリスクが発生します。
実際、弊社がおこなったアンケート調査でも、事故物件には住みたくないと回答した方が大半を占めました。
引用元：訳あり物件買取プロ｜ブームの兆し！事故物件はあり？なし？983人にアンケート調査をしてわかった年収別の超意外な傾向とは？
したがって、事故物件を売却する方法としておすすめなのが、次の項目で紹介する専門の買い取り業者です。
事故物件でも専門の買取業者ならスムーズに売却できる
専門の買取業者なら、仲介業者と比較して、スムーズに売却できます。
これは、以下の3つのメリットがあるためです。
- スピーディーに売却できる
- 特殊清掃や原状回復が不要
- 契約不適合責任を免除してくれる
専門の買取業者は3つのメリットがあることで、仲介業者では、困難な事故物件の売却も可能になります。
それぞれ解説します。
なお、弊社アルバリンクは事故物件を専門に扱う買取業者です。
他社で断られるような物件でも数多く買い取っており、年間相談実績は5,000件を超えております（※2023年1月1日〜2023年10月25日現在の物件査定に関する相談実績5,555件）。
>>【事故物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
スピーディーに売却できる
専門の買い取り業者に売却すると、スピーディーに売却できます。
仲介業者の場合は、仲介業者を経由して一般消費者に売却をするといった流れですが、事故物件の売却は、心理的瑕疵の影響から一般消費者に避けられるため、売却のハードルが高い傾向にあります。
そのため、売れるまでに時間がかかってしまったり、売れ残ってしまう恐れがあります。
しかし、専門の買取業者は心理的瑕疵を把握したうえで直接買い取ってもらえるのでスピーディーに売却できます。
特殊清掃や原状回復が不要
専門の買取業者に売却すると特殊清掃や原状回復の必要がありません。
専門の買取業者は、買い取った事故物件を独自のノウハウを活かして運用していきます。
そのため、事故物件を買い取った後に、特殊清掃や原状回復、リフォームをします。
手間がかからないのはもちろん、修繕費用などがかからないため、金銭面を見てもメリットが大きいです。
特に、事故物件内に大量の遺品が残っている場合、通常では多額の処分費用が発生するため、専門の買取業者へ直接確認することをおすすめします。
契約不適合責任を免除してくれる
専門の買取業者に売却すると、契約不適合責任を免責できます。
専門の買い取り業者は、事故物件の買い取り実績が豊富なため、瑕疵について把握したうえで買い取ります。
そのため、契約不適合責任を免責し、安心して売却することが可能です。
また、弊社アルバリンクは年間相談実績が5,000件を超えた実績豊富な専門の買い取り業者です。
契約不適合責任を免責したうえで買い取らせていただきます。
他社で断られるような物件でも数多く買い取っておりますので、どんな物件でもお気軽にご相談ください。
まとめ
この記事では、大きく分けて以下の3つに関して解説しました。
- 事故物件とは
- 事故物件の探し方、見分け方
- 事故物件になった際の対処法
また、記事内でお伝えしている通り、賃貸の事故物件は精神的瑕疵の影響から、新規入居者が見つかりづらく、売却が困難です。
事故物件は、相場よりも安いイメージがあるため、事故物件をあえて探している方もいますが、一般的に考えて事故物件に住みたい、住んでも良いと考える人は、少なく、賃貸物件としての需要がありません。
これらのことを踏まえると、事故物件は、専門の買い取り業者に売却するのが得策です。
専門の買取業者は、通常の不動産業者や個人では対応が難しい事故物件を、再生・商品化し、活用するための専門知識と経験ノウハウを持っているからです。
特に実績豊富な買い取り業者は、事故物件を再活用するためのノウハウを熟知しているため、想像以上に高額での売却が可能です。
実績豊富な買取業者ほど、リフォームと独自のノウハウによって価値を最大化し、その付加価値を買取価格に反映させて売主様に還元できるからです。
弊社(株式会社Albalink)も、年間相談実績が5,000件以上の事故物件に強い専門の買取業者です。
一つの候補としてご相談くだされば、金額や日程なども含め、全力でご対応いたします。お気軽にご連絡ください。
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