株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
行政代執行とは所有者に代わって行政が空き家を解体・撤去すること
行政代執行とは、空き家の状態が著しく悪化しているにも関わらず、所有者が管理の義務をまっとうしない場合、所有者に代わって行政が空き家を解体・撤去することです。
2015年5月から、行政や各自治体が、本来なら個人の資産である空き家に対して、立ち入り調査や指導・勧告・撤去命令、そして行政代執行を行えるようになりました。
増え続ける空き家の対策として「空き家対策特別措置法」が制定されたからです。
行政代執行の対象となる空き家は、「特定空き家」に指定された空き家です。
特定空き家に指定される条件は以下の4つです。
- 放置すれば倒壊など保安上の問題がある
- 衛生上、有害となる恐れがある
- 周辺住民の生活環境を妨げている
- 地域の景観を乱している、その他地域のルールに沿っていない
上記はどれも空き家を放置していると必然的に起こることばかりです。
「そのうち何とかする」と放置していると、あなたの空き家も特定空き家に指定され、行政代執行となってしまうかもしれません。
空き家対策特別措置法については、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家を相続放棄しても管理責任は残る
「親から空き家を相続したくない」
「面倒だから相続放棄しよう」
このように考えている人もいるでしょう。
しかし、相続放棄をしたからといって、空き家の管理責任から完全に解放されるわけではありません。
民法では、たとえ相続放棄をしても、次に管理する人が現れるまで、空き家の管理義務が残ると定められているからです。
相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。
ここでは、以下の3つについて詳しく解説していきます。
相続放棄後の空き家の管理義務を負うのは「現に占有している者」
2023年4月の民法改正により、相続放棄をした後の管理義務（保存義務）の範囲が明確化されました。
改正後の民法第940条では、管理義務が生じるのは「その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているとき」に限定されます。
| 改正前 | 改正後（2023年4月1日施行） | |
|---|---|---|
| 管理義務の対象者 | 相続放棄をした者全員 | 相続放棄の時点で財産を「現に占有している者」に限定 |
| 義務の内容 | 相続財産の「管理」義務 | 相続財産の「保存」義務 |
| 義務が終了するタイミング | 次に相続人となった者が管理を始めるまで | 相続人または相続財産清算人に引き渡すまで |
これは、相続放棄の意思表示をした時点で、故人の財産（空き家など）を事実上支配・管理している人に対して、管理を継続する義務を課すものです。
なお、管理義務と保存義務は呼称が変わっただけで、内容に違いはありません。
例えば、以下のようなケースが「現に占有している者」にあたります。
- 故人と同居していた相続人
- 故人宅の鍵を預かっていた相続人
- 空き家を定期的に見回り、清掃などをしていた相続人
たとえ相続放棄をしても、事実上の「占有」状態にあれば、空き家をそのまま放置することはできません。
次の管理者が見つかるまで、最低限の管理（空き家の倒壊防止など）を続ける責任があるのです。
相続放棄後に空き家の管理を怠るリスク
相続放棄をしたとしても、空き家の管理を怠れば大きなリスクが伴います。
たとえば、老朽化した空き家を放置した結果、台風や地震で屋根瓦や外壁が落下して隣の家の窓ガラスを割ったり、通行人に怪我をさせてしまったりすることがあります。
このような場合、民法第717条の土地工作物責任に基づき、近隣住民から損害賠償を請求されるリスクがあります。
賠償額は、被害の程度によって数十万円から数百万円に及ぶことも少なくありません。
日本住宅総合センターの試算によると、空き家の倒壊で隣家に住む3人が死亡したと仮定した場合、損害賠償額は2億円を超える可能性もあるとされています。
個人の預貯金ではとうてい賠償できないような、巨額の負債を抱えるリスクがあるのです。
また、倒壊の危険がある空き家は「特定空き家」に指定され、最終的には行政代執行の対象となります。
この場合、相続放棄をした人にも行政から解体費用が請求される可能性があります。
たとえ相続放棄をしていても、管理を怠った責任を問われ、高額な費用を支払うことになりかねないのです。
相続放棄後に空き家の管理義務から免れる方法
相続放棄後も残る管理義務から解放されるには、以下いずれかの方法を取る必要があります。
ほかの相続人が空き家を相続する
自分以外の相続人（例：兄弟姉妹）が空き家を相続する場合、その相続人に財産を引き渡せば、あなたの管理義務はなくなります。
しかし、この方法は多くの場合、現実的ではありません。
なぜなら、空き家は多くの相続人にとって「負の遺産」であることが多いからです。
- 経済的負担が大きい：老朽化した空き家は、固定資産税や修繕費、管理費など、維持するだけで多くの費用がかかる
- 手間がかかる：遠方にある空き家の場合、定期的な見回りや管理が難しく、業者に依頼するとさらに費用がかさむ
- 売却が難しい：老朽化した空き家は、一般の買い手が見つかりにくく、売却したくてもできないケースがほとんど
そのため、あなた自身が空き家を管理したくないのと同様に、他の相続人も同じ理由で相続を拒否したり、相続放棄を選択したりする可能性が高いのです。
全員が相続放棄をしてしまった場合、最終的には家庭裁判所に「相続財産清算人」を選任してもらうしかなく、その費用や手続きの負担は計り知れません。
相続財産清算人に関しては、次の見出しで詳しく解説します。
家庭裁判所に相続財産清算人を選任してもらう
もし他に相続人がいなかったり、全員が相続放棄をした場合は、家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てることで、管理義務を終了させることができます。
相続人に代わり被相続人（亡くなった方）の債権者等に対して被相続人の債務を支払うなどして清算を行い，清算後残った財産を国庫に帰属させる人
ただし、この手続きは以下のような流れを踏む必要があり、非常に煩雑です。
- 家庭裁判所への申し立て
- 予納金の納付（数十万円から100万円以上になる場合もある）
- 相続財産清算人による空き家売却などの手続き
申し立てから完了までに、1年以上かかることも珍しくありません。
また、予納金は手続き費用や相続財産清算人への報酬などに充てられますが、空き家の価値が低いと、予納金が全額戻ってこない可能性もあります。
このように、相続放棄をしても、空き家の管理から完全に逃れられるとは限りません。
余計な費用や煩雑な手続き、人間関係のトラブルを避けたいのであれば、相続放棄をするよりも、専門の買取業者に売却する方が賢明な選択です。
売却してしまえば、空き家を管理する必要もなくなり、逆にまとまった売却益まで手にできます。
弊社株式会社Albalink（アルバリンク）は、老朽化した空き家や、相続放棄された物件など、他社が敬遠するような「訳あり物件」の買取に特化しています。
独自の買取ノウハウと全国のネットワークを活かし、現状のままでスピーディーに買い取ることが可能です。
行政代執行のリスクを回避し、費用をかけることなく空き家を処分したいとお考えの方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
「とりあえず査定額を知りたい」というお問い合わせも大歓迎です。
>>【行政代執行されそうな空き家も高額売却】無料買取査定を依頼する
なお、空き家を相続放棄する詳しい手続きなどが知りたい場合は、以下の記事をご確認ください。
カンタン1分査定
空き家の行政代執行の流れ
行政代執行には、個人情報の公表や、高額な解体費の請求、払えなければ財産の差し押さえなど、大きなデメリットがあります。
しかし、行政代執行は突然されるわけではなく、行政や各自治体は空き家の所有者に対していくつかの段階を踏み、最終手段として行政代執行に至ります。
行政代執行までの流れは以下の通りです。
以下で順に解説していきます。
特定空き家に指定
前述しましたが、「特定空き家」に指定される空き家の条件は以下の通りです。
- 放置すれば倒壊する
- 衛生上、有害となる恐れがある
- 周辺住民の生活環境を妨げている
- 地域の景観を乱している、その他地域のルールに沿っていない
現在放置されている空き家は全て特定空き家に指定される恐れがあるということです。
ただ、特定空き家に指定されたとしても、指摘された箇所を修繕等すれば、特定空き家の指定を取り消してもらうことも可能です。
例えば、敷地内の立木や雑草が近隣に迷惑をかけているなら、伐採して片づけることで特定空き家の指定取り消しの可能性があるでしょう。
空き家を放置するリスクは、以下の記事でも詳しく解説しています。
助言・指導
特定空き家に指定されても所有者が何の対応も講じなかった場合、特定空き家が所在する市町村の長は、所有者に対して助言・指導ができるようになります。
ただし、下記の2つの条件に当てはまる空き家に限ります。
- 放置すれば倒壊など保安上の問題がある
- 衛生上、有害となる恐れがある
市町村から助言・指導された内容に合わせて、空き家の除去・修繕・立木林の伐採などの対応をしなければなりません。
勧告
助言・指導をしても所有者が何らかの対応をしない場合、市町村は所有者に対して勧告をします。
依然として法的拘束力はありませんが、助言・指導より強い行政指導と考えてください。
市町村から勧告されると、固定資産税・都市計画税に対する住宅用地の特例を受けられなくなり、納税額が大幅に膨れ上がります。
住宅用地の特例とは、居住用の建物が建っている土地の固定資産税を軽減する特例のことです。
特定空き家に指定されるとこの特例が受けられなくなってしまいます。
なお、特定空き家に指定された場合の固定資産税についてはこちらの記事で詳しく記載しています。
命令
特定空き家の所有者が勧告に従わない場合、行政は勧告よりさらに強い命令に移ります。
命令に至ると法的効力が生じ、正当な理由なく命令に従わない所有者は50万円以下の過料に処される可能性があります。
参照：同法16条1項
所有者は市町村が提示した猶予期間までに、命令に従わなければなりません。
戒告
行政代執行の実施前には、市町村から文書で戒告をされます。
文書には、相当の履行期限を定め、期間内に然るべき措置が履行されない場合は、行政代執行をする旨が記されています。
参照：行政代執行法3条1項
ちなみに、行政代執行が認められるのは、以下の場合です。
- 所有者が市町村の命令に係る措置をしないとき
- 措置をしても充分でないとき
- 猶予期間内に措置が終わる見込みがないとき
戒告まで至ってしまったら、管理者としての義務をまっとうする最後のチャンスだと考えてください。
代執行令書にて通知
戒告によって指定された期間内に、所有者が措置をしない場合、行政代執行の通知（代執行令書）が届きます。
参照：行政代執行法3条2項
引用元：鹿沼市の特定空家等に関する命令書
代執行令書には以下の事項が記載されています。
- 代執行実施の時期
- 代執行の責任者の氏名
- 代執行にかかる費用の見積額
なお、戒告と代執行令書による通知は、非常の場合や行政代執行の実施に緊急性がある場合は、省略することが可能です。
ですから命令までの段階で行政の指示に従って改善措置をほどこしましょう。
「まだ大丈夫だろう」とたかをくくっていると、突然行政代執行が行われてしまう恐れがあります。
行政代執行
代執行令書により指定された時期がきたら、行政代執行が施行されます。
行政が指定した解体業者によって実施されるので、所有者自ら業者を選定して解体を依頼する場合より、費用がかさむ可能性が高いです。
行政の高額な解体費用の請求から逃れるためにも、行政代執行に至る前に、速やかに市町村の指示に従いましょう。
費用の請求
行政代執行の費用は1000万円以上になることもあり、全額所有者に請求され、支払いから逃れることはできません。
行政代執行が完了すると、空き家所有者の元へ下記のような納付命令書が届きます。
引用元：嬉野市行政代執行費用徴収規則
納付命令書には下記の内容が示されています。
納付命令書に同封されている納付書を使用して費用を支払います。
- 行政代執行を行った日・内容・場所
- 行政代執行費
- 納付期限
もし、費用を支払わないと財産を差し押さえられてしまいますので、無視することなく支払いましょう。
費用が高額ですぐには支払えない場合は、その旨を自治体へ伝えましょう。
自治体によっては、分納などの対応ををしてもらえる場合もあります。
放置空き家の行政代執行の事例3選
個人の所有物である空き家が強制的に取り壊されることについて現実味がない方もいるかもしれませんが、行政代執行が実施されている事例は最近でも多くあります。
ここでは、実際に行政代執行で空き家を解体されて以下3つの事例をご紹介します。
広島県広島市（解体費用約520万円）
2022年1月17日から広島県で行政代執行が実施された空き家です。
参照：（広島県）行政代執行事例
| 構造 | 木造2階建て |
|---|---|
| 床面積 | 47㎡ |
| 建築年 | 昭和39年 |
| 所有者 | 広島市中区在住者 |
| 解体費用 | 約520万円 |
| 費用の回収方法 | 空き家所有者から徴収 |
下の道に剥がれた壁が落ちたり建物が倒壊する危険があるにも関わらず、所有者が命令に従わなかったため、行政代執行に至りました。
この事例では、解体費用として520万円が所有者に請求されました。
兵庫県神戸市（解体費用約160万円）
2018年2月26日から兵庫県で行政代執行が実施された空き家です。
引用元：国土交通省｜地方公共団体の空き家対策の取組事例２
| 構造 | 木造2階建て |
|---|---|
| 延床面積 | 26㎡ |
| 建築年 | 昭和40年 |
| 所有者 | 解散法人 |
| 解体費用 | 約160万円 |
| 費用の回収方法 | 回収は容易ではない |
空き家は平成27年に解散した法人の所有でしたが、所有者との連絡がつかずに放置され続けていました。
そのようななか、平成29年10月の台風で剥がれた外壁が近隣のマンションに被害を与える事態が発生したため、神戸市は行政執行による解体を実行しました。
長野県上田市（解体費用約176万円）
2024年12月10日から長野県上田市で行政代執行が実施された空き家です。
| 構造 | 木造平屋建 |
|---|---|
| 延床面積 | 約38㎡ |
| 建築年 | 記載なし |
| 所有者 | 相続財産清算人 |
| 解体費用 | 約176万円 |
| 費用の回収方法 | 相続財産清算人へ請求 |
この空き家は、所有者はすでに亡くなっており、相続人全員が相続放棄をしていたため、家庭裁判所によって選任された相続財産清算人が管理することになりました。
市は相続財産清算人に対し、必要な措置を命じましたが、空き家には解体費用を賄うだけの財産がなかったため命令が履行されず、最終的に行政代執行が実施されました。
なお、以下の記事では、国が取り組んでいる空き家問題への取り組み、所有者ができる空き家対策を紹介しています。
併せて参考にしてください。
カンタン1分査定
行政代執行の3つのリスク
空き家を放置しておけば、行政が解体してくれるなら、そのままにしておけばいいのでは…と考える空き家所有者もいるかもしれませんが、それは絶対にやめてください。
行政代執行が行われると、空き家の所有者には大きな3つのリスクがあります。
どれもあなたの今後の人生を左右しかねないほどのリスクですので、しっかり確認してください。
リスク①高額の解体費用を請求される
行政代執行の解体費用は全額所有者に請求されます。
しかも行政代執行で行われた解体費用は、所有者が自ら業者に依頼する場合より高額になるおそれがあります。
具体的には、行政代執行による解体費用は1000万円近くなることもあります。
空き家の対処を面倒くさがっていると、そのツケが後々、「1000万円の支払い」という形で回ってくるかもしれません。
もし「いつか解体しようと」と思っているのであれば、後回しにせず、行政代執行が行われる前に、自身で少しでも安い業者に依頼して解体しましょう。
なお、「行政代執行も避けたいけれど、自分で解体するのも面倒」という方は、売却することをお勧めします。
老朽化した空き家は、一般の個人にはまず売れませんが、専門の買取業者に依頼すれば売却可能です。
専門の買取業者は空き家を買い取り、活用することで利益を生み出すノウハウを持っているためです。
弊社Albalinkも空き家の買取に特化した専門の買取業者ですから、空き家であっても利用価値を見出し、なるべく高値で買い取らせていただきます。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない空き家をはじめとする訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」に紹介されました。
今後も活用予定のない空き家を売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【行政代執行されそうな空き家も高額売却】無料買取査定を依頼する
リスク②財産を差し押さえられる
解体費用の請求に応じない場合や、払えない場合は、所有者の財産が差し押さえられます。
差し押さえの対象となるもの
- 現金
- 預貯金
- 株式
- 車
- 貴金属
- 給与の手取り4の分の一
国土交通省が令和3年2月4日に発表した資料「空家等対策特別措置法について」では、実際に財産差し押さえによって解体費を回収した事例が挙げられています。
| 場所 | 千葉県柏市 |
|---|---|
| 建築年 | 昭和46年9月 |
| 構造・面積など | 木造及び鉄筋コンクリート造などとの混構造 平屋及び2階建て3棟及び付属建物2棟 （延床面積：約633.1㎡） |
| 状態 | 老朽化による建物倒壊のおそれ |
| 解体など工事費用 | 1,040万 |
| 費用回収方法 | 財産の差押え |
参照元：空家等対策特別措置法について
上記の表を見ていただけばわかるように、実際に解体費用に1000万円以上かかることがあります。
また、たとえ何年も放置していたとしても、市町村や各自治体は固定資産税情報や戸籍を追って所有者を特定できるため、解体費用の請求からは逃れられません。
自己破産しても逃れられない
行政代執行による解体費用は、自己破産をしても徴収される恐れがあります。
自己破産とは、借金の返済等ができなくなってしまったときに、裁判所に借金返済の免責許可をもらえる仕組みであり、破産法で認められています。
参照元：破産法第253条1項
しかし、行政代執行にかかった費用は、国税を滞納した場合と同様に「強制徴収」が認められているため、自己破産しても免除されない可能性があります。
ですから、ひとたび行政代執行で高額の解体費用を請求されてしまったら、給料や大切な家財を差し押さえられながら、長い期間かけて支払い続けていくしかありません。
このように空き家は放置しただけで、あなたの今後の人生さえ脅かす恐れがあります。
現在何も問題が起きていないからといって「とりあえず」放置するのだけは絶対にやめましょう。
リスク③ニュースになって個人情報が晒される
特定空き家に指定されたり行政代執行が行われたりすると、法律違反としてニュースやネットで公開されることがあります。
空き家が遠く離れたところにあるから自分には関係ないと思っても、ネットやニュースでで拡散されてしまえば、あなたの身近な人に行政代執行を受けたことを知られる恐れがあります。
ネットに個人情報が晒されてしまえば、社会的信用を失うリスクがあります。
この章の初めにもお伝えしたように、空き家を放置することはあなたの人生を左右するようなリスクしかありません。
こうしたリスクを確実に回避したいのであれば、空き家を専門の買取業者に売却してしまうのが一番です。
弊社Albalinkにご依頼いただけば、現状のままでスピーディーに買取可能です。
この章を読んで、「絶対に行政代執行など受けたくない」という思った方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください。（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【行政代執行されそうな空き家も高額売却】無料買取査定を依頼する
行政代執行による空き家の処分を回避する4つの対策
行政代執行を回避する方法は以下の4つです。
それぞれの方法と、どのような場合に適しているかについて、以下で解説していきます。
助成金やローンを利用して解体する
空き家を放置している人の中には「放置せず解体しようとは思っているけれど、解体費用が高くて行動できない」という人もいるでしょう。
そんな人は自治体の助成金制度を利用して、空き家を解体することをお勧めします。
「（空き家がある地域名） 空き家解体 助成金」「地域名 空き家 助成金」などで検索すれば、各自治体の助成金制度やローン制度が出てきます。
<解体ローンの例>
しかしながら、解体費用のマイナスを考えると、未使用物件専門の買取業者に依頼すれば、無駄な費用は掛かりません。
弊社Albalinkも、未使用の放置物件専門の買取業者として老朽化した空き家の買取りには自信がありますので、行政代執行を回避したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【行政代執行されそうな空き家も高額売却】無料買取査定を依頼する
なお、以下の記事では空き家の解体や改修時に利用できる自治体の補助金制度を実例とともにご紹介しています。
併せて参考にしてください。
改善する
軽微な修繕で済む場合は、特定空き家に指定された時点で、指摘箇所を自分で修繕すれば、特定空き家の指定を解除してもらえます。
ただ、空き家の管理や修繕は、1回で終わるものではなく、空き家を所有し続ける限り永遠に続ける必要があります。
一度修繕しても、その後また放置すれば、再度特定空き家に指定されてしまうでしょう。
なお、空き家の管理を業者に依頼する、空き家管理代行サービスを利用するのも1つの手です。
しかし、委託費として1万円以上かかる業者がほとんどです。
ただ、今すぐ売却する気はなく、管理を業者に依頼したいという方は、下記の記事で空き家管理代行サービスについて詳しく解説していますので、ご確認ください。
いつまでに修繕・撤去するのか届け出る
特定空き家に指定され、助言・指導、勧告などを受けたら、早急に修繕や撤去ができない場合は、対応する意思があることと修繕や撤去の計画を自治体に伝えましょう。
行政代執行を延期してもらえる場合があります。
実際、嬉野市の行政代執行に基づくプレスリリースにも、「執行開始日時までに所有者が改善措置を始めた場合は、執行を延期もしくは中止することがある」と明記されています。
参照元：嬉野市｜空家等対策の推進に関する特別措置法及び行政代執行法に基づく代執行の実施について
ただ、前述したように、空き家の管理や修繕は1回で完結するものではなく、空き家を所有し続ける限り永遠に行わなければなりません。
自治体に修繕や撤去の計画を届け出る場合は、その場しのぎではなく、今後も空き家を管理する責任感を持って届け出る必要があります。
売却する
空き家を売却すれば、行政代執行を受けるリスクを根本から回避できます。
行政代執行を受けると、高額な費用負担だけでなく、実名がネットやニュースで公開されるリスクも生じます。
しかし、不動産買取業者に依頼すれば、こうした社会的信用を失うリスクを避けることが可能です。
さらに、売却することで以下のようなメリットも得られます。
固定資産税の支払いから解放される
空き家を売却してしまえば、毎年の固定資産税の支払いから解放されます。
固定資産税の金額は、物件の評価額次第によって変わります。
固定資産税の計算方法
土地の固定資産税＝土地の固定資産税評価額×1/6×1.4％
建物の固定資産税＝建物の固定資産税評価額×1.4％
一般的な戸建ての場合、固定資産税は年間10万円程ですから、空き家を売却するだけで、少なくとも年間数万円の節約になり、しかも、売却金も手にすることができます。
特定空き家に指定される不安から解放される
空き家を売却するメリットとして、特定空き家に指定される不安から解放される点が挙げられます。
空き家を売却したいのであれば、専門の買取業者に依頼することをお勧めします。
通常の不動産業者に依頼しても、老朽化が進んだ空き家は買い手がつかないケースも多いです。
しかし、専門の買取業者であれば、空き家を活用して利益を生み出す術を持っているため、スピーディーに買い取ってくれます。
弊社Albalinkも書類などが揃っていれば、スピーディーに買取れます。
空き家が行政代執行を受けるリスクから今すぐ解放されたい方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください。
しっかり価値を見極め、適正価格で買い取らせていただきます。
>>【行政代執行されそうな空き家も高額売却】無料買取査定を依頼する
まとまった現金が手に入る
空き家を売却する最大のメリットは、維持しているだけで費用がかかる金食い虫の空き家を、まとまった現金に変えられることです。
空き家は所有しているだけで固定資産税や管理費がかかります。
また、行政代執行が行われると高額な解体費用を請求されてしまいます。
自分で解体するにしても100万円程度の費用がかかります。
このように、空き家は維持するにしても処分するにしても費用がかかります。
売却は、老朽化が進んでしまった空き家を金銭的にプラスに変える唯一の方法といえます。
行政代執行の対象になりそうな空き家を売却する方法
前章で、行政代執行を回避する方法をお伝えしました。
しかし、どの方法も費用や労力がかかります。
もし、費用や労力をかけず、スピーディーに空き家を処分したいのであれば売却してしまうのが1番です。
なぜそう言えるのか、また、空き家を売却するなら、どのように売却するのがベストなのかについて、この章で解説していきます。
仲介では空き家を売却しにくい
不動産を売却する方法には、仲介と買取の2種類があります。
仲介とは、不動産会社が売り手と買い手の間に入り、売買契約を成立させることを目的とする方法です。
しかし、老朽化したり、特定空き家に指定された空き家を仲介で売却しようとしても、なかなか買い手は見つかりません。
なぜなら、一般の個人は、マイホームとして安心して長く住める家を求めているからです。
また、個人間の取引では売主に「契約不適合責任」が課されます。
不動産売買において、物件売却後に売買契約書に記載のない瑕疵（不具合）が物件に見つかった場合に、売主が買主に負う責任
契約不適合責任は、引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害などの不具合が見つかった場合、売主が買主から損害賠償などを請求されるリスクを負うものです。
空き家のように状態が悪い物件の場合、売主が認識していなかった不具合が後から見つかる可能性が高く、この契約不適合責任をめぐるトラブルに仲介業者も巻き込まれるリスクがあります。
また、仲介業者は時間と労力をかけても成約に至らない可能性が高い老朽化した空き家を、積極的に扱いたがりません。
こうした理由から、空き家の仲介は成約に至りにくく、売却が難航する傾向にあります。
買取なら空き家を短期間で売却できる
買取とは、不動産会社が直接依頼主から物件を買い取る方法です。
買取業者に依頼すれば、老朽化した空き家でもスピーディーに売却できます。
買取業者は、買い取った空き家をリフォーム・再販して利益を得るノウハウを持っているため、老朽化している物件でも問題なく買い取ることができます。
また、現状のままで売却できるため、売却のための費用もかからず、売却後に契約不適合責任を問われる心配もありません。
空き家を確実に、そして短期間で処分したい場合は、専門の買取業者に依頼するのが最も賢明な選択です。
買取業者を選ぶポイントは以下のとおりです。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は、契約不適合責任を免責して空き家を買い取れるため、売却後のトラブルに巻き込まれる心配がありません。
また、空き家買取に特化した独自のノウハウと全国のネットワークを活かし、他社が敬遠するような「訳あり物件」であっても、現状のままでスピーディーに買い取ることが可能です。
行政代執行のリスクを回避し、後悔のない空き家売却を実現したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
>>【行政代執行されそうな空き家も高額売却】無料買取査定を依頼する
また空き家をスムーズに売却するために売主が知っておきたい注意点は以下の記事にまとめてありますので、併せて参考にしてください。
3社以上の空き家専門買取業者に見積もりを依頼する
空き家専門の買取業者を複数リストアップして、買取価格の見積もりを依頼します。
複数の業者に見積もりを依頼することで、相場や、業者の対応を比較でき、信頼できる業者を選べるようになるためです。
2社だと、どちらか1社が極端に査定額が高い、もしくは低いということがあり得るので、正確な相場を知るために、最低でも3社以上の業者に査定を依頼を出すことをお勧めします。
なお、買取業者の中には、空き家買取のノウハウがない業者もいます。
たとえば、マンションの買取を専門に行っている業者は空き家のことはわかりません。
そのような業者に依頼しても、高額売却はできないため、必ず空き家専門の買取業者に見積依頼をしましょう。
その業者がどんな建物を専門に買い取っているかは、業者のホームページの買取実績をみればわかります。
買取価格や営業担当者を比較する
複数の買取業者に見積もりを依頼したら、買取金額と営業マンの対応も比較しましょう。
買取金額はもちろん重要ですが、どれだけ信頼できる営業マンかも大切です。
業者の中には、質問しても連絡がなかったり、契約直前に何かと理由をつけて買取価格を下げてくるような業者も存在します。
実際、弊社が行ったアンケートでも9割以上の方が物件の購入や賃貸物件を借りる際に、「不動産業者の営業担当者の対応を重視する」と答えています。
もし、1番信頼できそうな営業マンがいる業者（A）と、1番高い査定を出してきた業者（B）が異なった場合、Bの査定額で買い取れないか、Aの営業マンに交渉してみましょう。
実際に最高査定額で売れるかはわかりませんが、良い営業マンなら、なるべくお客様の希望の価格に近付けるよう、頑張ってくれるはずです。
なお、弊社はできる限り高額買取するのはもちろんのこと、空き家を抱えたお客様の不安に寄り添った対応を心がけています。
その結果、下記のように、たくさんのお客様から感謝のお言葉をいただいております。
適正価格で後悔のない売却がしたいという方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください。
空き家買取のプロである私達が誠心誠意サポートさせていただきます。
>>【行政代執行されそうな空き家も高額売却】無料買取査定を依頼する
弊社アルバリンクの空き家買取事例
弊社Albalinkは未使用の放置物件専門の買取業者ですから、老朽化した空き家の買取実績が豊富にあります。
たとえば、下記のように山奥にある老朽化した空き家を買い取ったこともあります。
この空き家もこのまま放置し続ければ、いずれ、行政代執行を受けることになったでしょう。
内部も、下記の写真のように畳が腐り、損傷が激しい状態でした。
上記のような空き家を、弊社は必要最低限のコストで下記のようにリフォームし、提携している不動産投資家に再販いたしました。
このように、未使用の放置物件専門の買取業者である弊社には、買い取ったあとスムーズに再販するためのノウハウや人脈が揃っています。
コストを節約できるからこそ、その分、高額買取が可能なわけです。
老朽化した空き家を、行政代執行を受ける前になるべく高値で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【行政代執行されそうな空き家も高額売却】無料買取査定を依頼する
抵当権がついている空き家も行政代執行の対象
「金融機関にも迷惑がかかるから、住宅ローンが残っており、抵当権がついている家は行政代執行の対象にならないのでは？」と思う方もいるかもしれません。
しかし、そんなことはありません。抵当権がついている空き家であっても、行政代執行の対象となります。
所有者が空き家のローンを支払えなくなったときのために、金融機関があらかじめ建物や土地を担保にする権利。万が一ローンが支払えなくなった場合、抵当権がついた空き家や土地は差し押さえられる。
抵当権がついている空き家が行政代執行によって取り壊され、その結果、金融機関が被害を被ったとしても、適切に代執行を行っていれば、自治体などが法的責任を負うことはないためです。
しかし、少なくとも戒告の段階では抵当権所有者にも通知をするなど、行政は慎重に進めていく必要があります。
ただ、実際は、行政代執行の対象になるほど老朽化した建物に、ローンがまだ残っているケースは少ないです。
なお、ローンの返済が終わっていれば当然抵当権も不要になりますが、抵当権はローンの完済とともに自動で消えるものではありません。
形式上残っている抵当権は、抹消登記の手続きをしましょう。
抵当権が残っていると、空き家を売却するのが困難です。
抵当権抹消の流れについては、こちらの記事で解説していますので、ご確認ください。
まとめ
今回は空き家が行政代執行を受けるまでの流れや、リスクについて解説しました。
行政代執行が行われると、所有者には1,000万を超える解体費用を請求される恐れがあります。
もし払えなければ財産を差し押さえられてしまいます。
また、行政代執行を受けた法律違反者として、実名がニュースやネットに晒されるリスクもあります。
行政代執行に至る前に、自分で業者に依頼して解体したり修繕する方法もありますが、その場合でも経済的に大きな負担があります。
そのため、行政代執行を回避したいのであれば、専門の買取業者に売却することをお勧めします。
行政代執行を受ける恐れがあるほど、老朽化した空き家は通常の不動産業者に依頼して、一般の個人に売ろうとしてもまず売れません。
しかし、専門の買取業者であれば、そのままの状態でスピーディーに買い取ってくれます。
なぜなら、専門の買取業者は買い取った空き家で利益を生み出すノウハウや活用術を豊富に持っているためです。
空き家を専門の買取業者に売却できれば、空き家が行政代執行を受けるリスクも回避でき、固定資産税や維持費の負担もなくなります。さらに、売却益として、まとまった現金を手に出来ます。
空き家を放置して、行政代執行を受けることがデメリットしかないのに対し、専門の買取業者への売却はメリットしかありません。
なお、弊社Albalinkは未使用の放置物件専門の買取業者として、空き家の買い取り実績が豊富にあります。
以下のように、実際にご利用いただいたお客様からも高い評価をいただけています。
「行政代執行にならないように空き家を早く手放したい」「空き家を買取業者に売却すればいいのはわかったけれど、どこに頼めばいいのかわからない」といった方は、まずは下記買取フォームから、弊社の無料買取査定をご利用ください。
買取フォームの入力が面倒に感じるかもしれませんが、90秒程度で終わる簡単なものです。
また、個人情報がどこかへ漏れることもありません。
心配な方は弊社の「個人情報保護方針」をご確認ください。
相談・査定はこちら
