株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
事故物件の定義・該当する条件
どのような不動産が事故物件に該当するのか、じつは法的な定義はありません。
そこで、国土交通省が事故物件に関する判断基準として作成したのが「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。
まずは国土交通省のガイドラインに基づき、事故物件に該当する死因と該当しないケースとを見ていきましょう。
事故物件に該当する死因
国土交通省のガイドラインによると、事故物件に該当するのは以下の原因で人が亡くなったときです。
- 殺人（他殺）
- 自殺
- 焼死
- 遺体の発見が遅れて部屋が汚損した孤独死
物件内において、これらの死因で人が亡くなっているときには「事故物件」として扱われ、取引時に売主は告知義務を課せられます（告知義務については「事故物件の売却では買主への告知義務がある」で解説）。
事故物件に該当しないケース
物件内で人が亡くなっているからといって、すべてが事故物件として取り扱われるわけではありません。
国土交通省のガイドラインでは、以下の死因で亡くなった場合には事故物件とは扱わないとしています。
- 老衰などによる自然死
- 室内における不慮の事故死
人は病気や老衰などによっていつか亡くなるため、自然死は特別なことではありません。
そのため、物件内において自然死で亡くなっても、事故物件とは扱われない点がポイントです。
また、階段からの転落や入浴中の溺死など、高齢者が日常生活を送る中で不慮の事故によって亡くなる可能性も十分考えられることです。
したがって不慮の事故死の場合にも、事故物件には該当しないと定められました。
自然死・不慮の事故死でも事故物件に該当するケース
たとえ死因が自然死や不慮の事故死であっても、遺体の発見が遅れ、血液や体液などで室内が汚損されて特殊清掃が必要になった場合には事故物件として扱われます。
腐敗臭や血痕、体液などを特殊な薬剤を使って取り除く特別な清掃。
室内の一角が遺体によって汚損されていると、取引相手に「住みたくない」などのネガティブな感情を持たせてしまいます。
遺体による汚損の事実は取引の意思決定を大きく左右することから、特殊清掃が入った家は事故物件として扱われてしまうのです。
そのため、売主には告知義務が課され、取引時には事実を正直に買い手に伝えることが求められます。
売却しやすい事故物件としにくい事故物件の違い
事故物件の売却方法も様々ですが、事故物件が売れないとは限りません。では、売れない事故物件と売れやすい事故物件にはどういう違いがあるのでしょうか。それぞれ条件を表で確認しましょう。
| 事故物件でも売れやすい条件 | 事故物件が売れない条件 |
|---|---|
|
|
売れやすい事故物件には、買い手にとって「住んでもよい」と感じるメリットがあります。
一方で、売れない条件に該当する事故物件は買いたがる人が少ない内容ばかりです。
自分がこれから生活する住まいを新しく購入するなら、これらの条件は避けたいと思うのが一般的でしょう。
売れない条件にあてはまる事故物件を街の不動産会社に依頼して売り出したところで、買い手はつかず物件の価格を下げ続けることになるうえ、売却できるとも限りません。
そこで、一般の買い手がつかない事故物件の売却は、事故物件専門の買取業者に相談しましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の事故物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
弊社には、事故物件にリフォームなどを施して再生し、価値を付加してから再販できるようにする独自のノウハウが豊富にあります。
そのため、一般の買い手には売却しにくい事故物件でも1週間から1ヶ月程度の短期間で買い取ることが可能です。
査定は24時間365日受けつけておりますので、本当に事故物件を買い取ってもらえるのか、いくらで売却できるのかが気になる方は、お気軽にお問い合わせください。
売却方法の詳細については、事故物件の売却方法で解説します。
また、売れないからと言って、事故物件であることを隠して売却することはできません。
その理由と詳細を、次章で解説します。
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事故物件の売却には買主への告知義務がある
事故物件を売却する場合は、必ず死亡事故があったことを伝えなければいけません。
ただし、人が亡くなった過去があっても、事故物件に該当せず伝えなくてよいケースもあります。事故物件になるケースとは、「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」がある場合です。
ここでは、告知義務に関する以下2つの内容について詳しく解説します。
瑕疵については以下の記事でより詳しく解説していますので、併せて参考にしてください。
売主に課せられる告知義務とは法的な義務
先ほど、事故物件の売却時には事故物件であることを伝えなければいけないといいましたが、告知義務は宅地建物取引業法で定められた売主の法的な義務です。
この告知義務は、先述した物理的瑕疵や心理的瑕疵などの瑕疵がある場合に発生します。
国土交通省は2021年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、告知しなくてもよい3つのケースを公表しています。このなかに「不動産売却時に、事故から一定の年数が経過したら告知しなくてよい」という内容はありません。つまり、不動産売却では、事故から何年経っても事故物件であることを伝えなくてはいけないのです。
また、告知に期限が定められていないため、購入した事故物件をさらに自身が売却することになった場合も、次の買主への告知義務が発生することを意味しています。
ガイドラインが公表される以前は明確なルールがなかったため、不動産業界のなかには「10年前、20年前なら言わなくても大丈夫です」などという担当者がいるかもしれません。
しかし、それを鵜呑みにして事故物件であることを隠して売却すると、契約不適合責任に問われる可能性があるので、不動産業者の担当者が伝えなくてもよいと言っていても、売主には告知しなくてはなりません。
では、もし事故物件だといわずに売却してしまうとどうなるのでしょう。契約不適合責任と合わせて次の章で解説します。
告知義務が生じる基準については、以下の記事で詳しく解説しています。
告知義務違反は契約不適合責任に問われ損害賠償や契約解除を求められる
告知義務に違反した場合、売主は「契約不適合責任」に問われます。契約不適合責任とは、引き渡した不動産に売買契約内容と事実に相違があった際に売主が負う法的責任です。
事故物件を隠して契約不適合責任に問われた場合
- 物理的瑕疵がある場合、瑕疵のある個所の特殊な消臭作業やリフォームなどの費用を請求されます
- 物理的瑕疵、心理的瑕疵にかかわらず、売買契約の解除や売買金額の返金、または契約解除を求められます
- 場合によっては買主から精神的負担があったとして慰謝料を請求される可能性もあります
ただし、買取業者に直接不動産を売却すれば、売主の契約不適合責任は全て免責されます（詳細は悪立地の事故物件は「買取」で売却で後述します）。
事故物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）も、あなたの契約不適合責任を免除したうえで買い取らせていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。
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なお、契約不適合責任の詳細を知りたい方は、下記の記事で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
事故物件の売却方法は2つ
冒頭でもお伝えした通り、正しい売却方法を選択しなければ、事故物件は一生売れ残ってしまいます。
なので、ここからは所有する事故物件の条件に合わせた売却方法をご案内していきます。
まず、不動産の売却方法は「仲介」「買取」の2種類があり、仕組みと売却できる物件が異なります。
「仲介」「買取」2つの売却の仕組みは下記の通りです。
- 仲介
- 売主が不動産会社（仲介業者）に物件の売却を依頼し、買主を見つけてもらう仕組み。
仲介業者は、物件情報を広く公開して、一般の買い手から買主を募り、内覧や交渉を経て、売買契約の成立を目指す。 - 買取
- 売主が不動産会社（買取業者）に直接物件を売却する仕組み。
このように、仲介業者は一般の買い手から買主を探し、買取業者は自身が買主になります。
ここで先にお伝えしてしまうと、ほとんどの事故物件は「買取」での売却をおすすめします。
その売却がおすすめな理由も含め、「仲介」「買取」で売却できる物件について、それぞれ分けて解説していきます。
なお、仲介・買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
好立地な事故物件は「仲介」で売却
前述したように、好立地や築浅など、一般の買い手から高いニーズを見込める事故物件を売却する場合は、仲介業者に依頼することで、より高い金額での売却が見込めます。
先ほど解説した仕組みのとおり、仲介業者は物件情報を広く公開して買い手を募るので、たとえ売主が少し強気な売り出し価格を設定したとしても、購入したい人が1人でも現れれば売却できるからです。
具体的な売却方法は、以下の2つです。
リフォームして売却
事故物件を仲介で売却するには、まず人が亡くなっている箇所を中心としてリフォームする必要があります。
リフォームで内装が一新された部屋なら、買い手に生じる心理的瑕疵が軽減されてより売却しやすくなるからです。
しかし、リフォームをして事故や事件の痕跡をなくしたとしても、事故物件である事実に変わりはありません。
そのため、売却時には買い手に対して事実を告知する必要がある点に注意しましょう。
事故物件をリフォームする際のその他の注意点は「売却予定の事故物件のリフォームは無駄になることがある」で解説しています。
更地にして売却
事件や事故などが起きて人が亡くなっている建物を解体し、更地にしてから売却するのもひとつの手です。
事件現場がなくなった状態なら、買い手が抱く心理的瑕疵が軽減されてより売却しやすくなります。
ただし、建物を解体するには数十万円～数百万円ほどの費用がかかります。
また、立地などの条件が悪ければ建物を解体しても売れ残る恐れがあるほか、それまで土地に適用されていた住宅用地の特例の対象外となって翌年以降の固定資産税が増額するリスクもあります（詳しくは後述の「安易な解体は固定資産税増につながる」で解説）。
そのため、都内の一等地にあるなどよほど立地条件が良くない限りは安易に解体せず、そのままの状態で専門の買取業者に売却することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は事故物件専門の買取業者であり、一般の買い手が見つかりにくい事故物件でもそのままの状態で買い取ることが可能です。
事故物件をできる限り早く手放したい、売却に際して費用をかけたくない方は、お気軽にご相談ください。
悪立地の事故物件は「買取」で売却
前述した通り、一般の買い手に対して売却が難しい事故物件は、専門の買取業者に相談することで、高確率で売却できます。
仲介業者と違い、買取業者は物件を再生して付加価値をつけたのち、運用や再販といった事業目的で物件を買い取るからです。
ゆえに、一般の買い手では購入したいと思えないような物件も、買取業者は用途を見出して買い取れます。
また、ほかにも事故物件を買取業者に直接売却すべき２つの理由があります。
1つずつ詳しく見ていきましょう。
専門の買取業者なら事故物件を平均1ヶ月程度で売却できる
買取業者は、およそ1週間から1ヶ月程度で事故物件を買い取れます。
買取業者自身が買主になるため、仲介業者のように一般の買い手を探す時間は必要無いからです。
また、買取業者にとって、物件を商品化して利益が見込めるかどうかが重要であり、物件の雰囲気や事情等を考慮する必要はありません。
ゆえに、査定をもとに買取業者が提示した買取価格に売主が合意さえすれば、業者はすぐさま物件を買い取れます。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の事故物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
あなたの事故物件をスピーディーに、かつ適正価格で買い取らせていただきますので、事故物件を早く手放したいとお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。
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専門の買取業者なら基本的に売主の契約不適合責任が免除される
買取業者に直接売却すれば、売主の契約不適合責任が免除されるケースが一般的です。
契約不適合責任とは、売却物件に瑕疵（何かしらの問題や不具合）があった場合に、売主が買主に追う責任のことです。
具体的には、損害賠償請求や契約解消が要求される場合があります。
特に事故物件は買主の警戒心が強いため、売却後に思いもかけない箇所について苦情を言われる可能性が高いといえます。
しかし、専門の買取業者であれば、そのようなリスクはありません。
売主の契約不適合を免責して買い取ることができるからです。
なぜなら、専門の買取業者は事故物件に多少の瑕疵があっても修復して運用・再販するノウハウがあるためです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、あなたの契約不適合責任を免除したうえで事故物件を買い取らせていただきます。
事故物件の売却後に余計なトラブルに見舞われたくないとお考えの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
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なお、契約不適合責任については以下の記事で詳しく解説しています。
事故物件の売却相場
事故物件には明確な相場がありません。
ネット上ではよく「事故物件なら相場の〇割」といった解説を見かけることがありますが、実際には東京都心の人気エリアにある事故物件と、郊外の駅から車で20分の畑のなかにある事故物件では、その法則が通用しません。
さらに同じエリアの類似物件であっても、老衰で発見まで1週間かかったケースと、他殺で二日後に発見されたケースでは、購入希望者の心象が価格に影響される可能性があるため、一概に「相場の〇割」といえないのです。
ここでは、事故物件の売却相場に関する以下の情報をお伝えしていきます。
一般的な事故物件の売却相場
事故物件の売却価格は、相場よりも10～50％ほど下がるケースが一般的です。
ただし、死因によって売却相場は以下のように大きく異なります。
| 死因 | 売却価格の目安 |
|---|---|
| 病死・孤独死・事故死 | 相場の10～30％減 |
| 自殺 | 相場の20～30％減 |
| 殺人（他殺） | 相場の30～50％減 |
基本的には事件性が高く、買い手に生じる心理的瑕疵の度合いが大きいほど売却価格は安くなる傾向です。
ただし、事故物件だからといって必ずしも価格を下げなければならないわけではありません。
立地など他の条件が良ければ、そこまで価格を下げなくても売却できる可能性があります。
そのため、事故物件だからといってあきらめず、まずは不動産業者に査定を依頼して実際の売却価格の目安を把握することをおすすめします。
事故物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、無料査定を行っております。
査定を依頼しても無理な営業をかけることはいっさいありませんので、お気軽にご活用いただければ幸いです。
事故物件の売却相場を自分で調べる方法
自分で計算して事故物件のおよその相場を出すことができます。計算方法は以下の通りです。
計算式の内訳とそれぞれの出し方
| 市場価格 | 不動産ポータルサイトで売りたい事故物件の周辺エリアで同じ程度の広さや間取りの不動産を調べて、市場価格を出します。 |
|---|---|
| 商品化するまでの諸経費 | 特殊清掃（3万～80万）、リフォーム（5万円／1㎡）につき、遺品整理（3万～60万）、登記費用（抵当権抹消登記と所有権移転登記）、人件費など |
| 業者の粗利 | 最低価格は相場の3割 |
この式で示されているのは、買取業者の利益が出る買取価格の出し方です。
買取業者は相場価格から、買い取って商品化するまでの諸経費と粗利を差し引いた金額で買取ることで商売が成り立っています。これより価格を下げてしまうと、買取業者は商売にならず倒産してしまいます。だから買取業者の利益が出る価格が買取価格になります。
もちろん、これはあくまでも目安であり、仲介と同様に人気の立地か郊外の利便性の少ないエリアかなど条件によって変わってきます。
事故物件の買取相場のシミュレーション
それでは具体例で実際に買取相場がいくらくらいになるのか、計算式を使ったシミュレーションをご紹介します。
想定：10年前に自殺があった一戸建て
千葉県松戸市 25 坪 木造2階建て2LDK
この事例で分かるように、売れない条件の事故物件は市場価格の半分以下になることもあります。仲介では何年もかけて値下げを繰り返し、この値段まで値下げしてもなかなか買い手は付かないので注意してください。
「自分で計算するのは大変」「もっとリアルな買取価格が知りたい」という場合は、次にあげる買取業者への査定依頼がおすすめです。
事故物件の売却相場の最も確実な調べ方は専門の買取業者に聞くこと
実際に買取業者に査定依頼すると、自分の所有する事故物件のリアルな買取価格を知ることができます。
たとえば弊社アルバリンクでは、無料で査定を行っております。
ネットまたはお電話で査定依頼をしていただくと1〜2営業日に弊社スタッフがお伺いし、物件の状態や周辺環境などを確認し、買取価格を提示します。
弊社では、買取価格にご納得いただければすぐに売買契約を行い、売買価格をお支払いできます。
リアルな買取価格を知りたい方は、お気軽にご相談ください。
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事故物件をできるだけ高く売却する3つのコツ
たとえ事故物件であっても大切な資産です。できれば少しでも高く売りたいですよね。
できるだけ高く売却するには以下の3つの方法をおすすめします。
できるだけ高く売却する3つのコツ
それぞれのポイントを解説しますので、所有する事故物件を少しでも高く売るためにお役立てください。
売れる条件の事故物件は付加価値を付ける
築年数が浅く状態の良い不動産であったり、立地条件が良いなど売れる条件の事故物件の場合は、人気の水回り設備や空調設備、ハイセンスな内装などリフォームで付加価値をつけるにより、高い価格で売却できる可能性があります。
ただし、売れる条件の事故物件以外でリフォームを行ってしまうと、リフォーム費用が無駄になってしまうので、行わないほうがよいでしょう。詳しくは「事故物件がなかなか売れないときの注意点と対策」で解説します。
複数の買取業者を比較して交渉する
査定依頼は1社だけでなく、複数の買取業者に依頼するのがおすすめです。複数社の査定額を比較することで、できるだけ高い査定価格で売却します。
ただし、複数比較した際、1社だけ飛び抜けて高い査定価格だった場合は注意が必要です。高額査定をしている業者のなかには、あとから費用負担を請求されるケースもあるからです。
そうならないためには、査定価格だけでなく担当者の対応なども比較して、信頼感の持てる担当者がいる場合、他社の査定額を伝えて価格交渉をしてみましょう。
事故物件専門の買取業者を選ぶ
買取業者のなかでも、事故物件専門の買取業者に依頼することで良い条件での売却ができます。事故物件の取り扱いに慣れていない買取業者の場合、事故物件を買い取った後どのように商品化して利益を得るかの知識がないため、リスクを考えた低めの買取価格になります。
一方、事故物件の買取業者は、その不動産をどう活用し誰に売却すれば利益が出るかが分かっています。事故物件専門の買取業者はノウハウがあるため、できるだけ高い査定額を提示することができるのです。
また、事故物件の売却はトラブルが起きやすい不動産取引のため、正しい知識で問題のない売買契約書を作成し、しっかりと説明できる事故物件に精通した買取業者が望ましいでしょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の事故物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
豊富なノウハウをもとに、あなたの事故物件をできる限り高く買い取らせていただきます。
査定は無料で行っておりますので、事故物件をいくらで売却できるのかが気になる方は、お気軽にお問い合わせください。
事故物件専門の買取業者に売却するメリットや、どんな担当者なら信頼できるのかなど、事故物件専門の買取業者については以下の記事を参考にしてください。
事故物件がなかなか売れないときの注意点と対策
事故物件の売却は、なかなか進まないケースがよくあります。
それでは、事故物件がなかなか売れないとき、どうすればよいのでしょうか。
事故物件がなかなか売れないときの注意点と対策についてご紹介します。
売却予定の事故物件の不要なリフォームは無駄になることがある
前述のように、仲介で事故物件を売却するにはリフォームが不可欠です。
しかし、数百万円ほどの費用をかけてリフォームしても、買い手が現れない限りは当然売却できません。
立地などの条件が悪い事故物件をリフォームしても買い手が見つからずにお金が無駄になってしまう可能性があるため、リフォームをするかどうかは慎重に見極めることが大切です。
対策：リフォーム前に不動産業者に相談する
事故物件の売却にあたってリフォームするかどうか迷ったときには、まず不動産業者に相談することをおすすめします。
前述のように、事故物件の売却価格は相場よりも10～50％安くなるケースが一般的です。
そのため、買い手の中には事故物件を安く購入し、自分たち好みの内装などにリフォームしたいと考えている方もいます。
必要以上にリフォームを行った結果、それが買い手の好みに合わないと、逆に購入を敬遠されてしまいかねません。
事故物件は最低限の特殊清掃を行って原状回復がなされていれば売却できるため、事故物件を手放したいなら専門の不動産業者に相談し、アドバイスをもらったうえで行動を起こすことが大切です。
安易な解体は固定資産税増につながる
事故物件を早く手放したいからといって、安易な解体はおすすめできません。
なぜなら、解体費用として数十万円～数百万円もの費用をかけても売却できるとは限らないからです。
また建物を解体すると、住宅用地の特例が適用されなくなって土地の固定資産税が最大で6倍にまで増えてしまう点もデメリットです。
居住用の家が建つ土地に課される固定資産税が6分の1に軽減される制度。
また、もし対象の不動産が再建築が禁止されているエリアだった場合、今後そこに建物を建てることができないため、より買い手がつかなくなる可能性があります。
事故物件はケースによって解体すると損することがあるので、その不動産の特徴などを理解して判断する必要があります。
固定資産税が約6倍になる可能性や空き家を放置するリスクに関しては以下の記事で解説しています。
対策：解体後売れない場合は買取業者に依頼する
事故物件を売却するために解体してもなかなか買い手が見つからないときには、専門の買取業者に相談しましょう。
事故物件を解体して更地にしても、売主に課される告知義務はなくなりません。
そのため、かつて事故物件がそこに存在していたことを敬遠されて売れ残ってしまう恐れがあります。
しかし、事故物件専門の買取業者には事故物件を活用できる独自のノウハウがあるため、一般の買い手が購入を敬遠する土地でも問題なく買い取ってもらうことが可能です。
したがって、事故物件をとにかく早く手放したい方にとっては最適な売却方法といえます。
事故物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、これまでに全国各地の事故物件を数多く買い取ってまいりました。
弊社には事故物件を活用するノウハウがあるため、事故物件であっても物件の資産価値を適切に評価し、適正価格で買い取ることが可能です。
査定は24時間365日無料で受けつけております。
事故物件をいくらで売却できるのかが気になる方は、お気軽にお問い合わせください。
まとめ
事故物件が売れないからと言って、決して告知せずに物件を売却してはいけません。
事故物件を売却する際、売主には「告知義務」があり、違反すると買主から損害賠償請求や売買契約の解除を求められてしまうからです。
とはいえ、一般の買い手に対して大きな不安を感じさせてしまうことから、事故物件が売れにくくなってしまうことは事実です。
そこで、売れない事故物件の売却は、専門の買取業者に相談してみましょう。
一般の買い手にとって購入しにくく、売れ残ってしまうような事故物件も、専門の買取業者に依頼すれば、およそ1週間から1ヶ月程度で売却できます。
専門の買取業者は物件の再生ノウハウを豊富にもっているので、物件に合った用途を見出し、買い取れるからです。
また、買取業者に直接売却すれば、どのような瑕疵が潜んでいるかわからない物件も、売主は売却後の責任を負うことなく、安心して売却できます。
ここまでご案内してまいりました、弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、全国の事故物件など売れにくい物件を積極的に買い取っています。
弊社ではスピーディーに買取可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。
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