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事故物件のメリット3選
事故物件の売却を考えているのなら、購入希望者に対してメリット面を訴求することが大切です。
事故物件のメリットは、以下の3つです。
それぞれ詳しく解説します。
なお、事故物件を売却できる方法を早く知りたい方は、「デメリットの多い事故物件は買取で売却すべき」をご参照ください。
賃貸・購入価格が相場よりも安い
事故物件とは、過去に自殺や殺人などが起きた物件で、最大のメリットは価格の安さです。
自殺では相場より約30%、殺人では30〜50%ほど安くなる傾向があり、売主が早期売却を希望する場合は、交渉次第で半額以下になることもあります。
なぜなら、事故物件には心理的瑕疵があり、相場よりも安くしないと売却が難しいからです。
生活するうえでは問題ないものの、居住者に心理的抵抗や嫌悪感を与える瑕疵のこと
心理的瑕疵に該当する死因は、国土交通省のガイドラインにより、以下のように定められています。
参照元：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン」
- 自殺
- 他殺
- 遺体の発見が遅れて特殊清掃が必要になった孤独死
- 火災による死
- 原因不明の死（変死）
事故物件によってどのくらい安くするかの値引き相場は、死因によって大きく異なり、以下のように賃貸と購入でも変わります。
【賃貸の場合の事故物件の値引き相場】
| 死因 | 値引き相場 |
|---|---|
| 自然死 | 0～10％程度 |
| 自殺 | 30～50％程度 |
| 他殺 | 70～80％程度 |
【購入の場合の事故物件の値引き相場】
| 死因 | 値引き相場 |
|---|---|
| 自然死 | 10～20％程度 |
| 自殺 | 20～30％程度 |
| 他殺 | 40～50％程度 |
心理的瑕疵に該当しない自然死であれば、賃貸、購入ともに値引き相場は、そこまで高くはありませんが、他殺であれば、値引き幅は非常に大きくなります。
ただし、事故物件に対して、入居希望者や購入希望者の受け取り方によって相場は大きく異なるため、あくまで参考程度に留めておきましょう。
また、安さだけで事故物件を選ぶと入居後に後悔する可能性があります。
入居を決めるのは次章の「事故物件のデメリット10選」も確認してからにしましょう。
投資先として魅力がある
事故物件のメリットとして、投資用物件として考えた場合に魅力があることも挙げられます。
投資目的として物件をみると、事故物件は割安な金額で購入できるため、利回りが高くなるでしょう。
利回りとは不動産投資をする場合に、投資した金額に対する利益の割合を示したものです。
売却相場で購入した物件の利回りと事故物件で安く購入した場合の利回りは、以下のとおりです。
| 投資物件 | 利回り |
|---|---|
| 売却相場で購入した物件 | 5～10％ |
| 事故物件で安く購入した物件 | 5.5～20％ |
たとえば、売却相場で購入した物件の利回りが7％の場合で、他殺による事故物件のため相場よりも50％安い金額で購入して家賃を下げずに貸した際は、利回りは14％になります。
都市部で交通利便性が高い立地であれば、もともとの賃貸需要が高いため、多少家賃を下げれば、入居希望者が現れる可能性は高いといえます。
事故物件をあまり気にしない層も一定数いるため、人口が多い都市部であれば、入居が決まりやすくなるでしょう。
ただし、人口が少ない地方では、事故物件をあまり気にしない層も少なくなるため、投資用として購入する場合は慎重に検討することをおすすめします。
また、事故物件は出口戦略において大きな足かせになりかねない点にも留意する必要があります。
なぜなら、事故物件を購入したいと考える方はそこまで多くないからです。
加えて、売却時にも市場相場より低く評価されるため、場合によっては売却によって損失が膨らむ点も理解しておく必要があります。
そのため、投資目的で事故物件の購入を検討しているなら、出口戦略としての売却までを視野に入れて考えることが大切です。
なお、事故物件の出口戦略として最も現実的なのは、専門の買取業者に売却する方法です。
専門の買取業者なら、事故物件でも適正価格で買い取ってもらえるからです。
専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、全国の事故物件を積極的に買い取っています。
査定は無料で受け付けておりますので、「事故物件をできるだけ高く売却して出口戦略を成功させたい」とお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。
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リフォームがされている場合が多い
事故物件は、リフォームがされている場合が多いこともメリットといえます。
死因によっても異なりますが、事故の痕跡を消すために、リフォームがされることが多くなるのです。
たとえば、孤独死して遺体が長期間放置されている場合は、市販されていない薬剤や機器を使用する特殊清掃をしても臭いやシミが消えないこともあります。
事故の痕跡を徹底的に消すために、大幅なリフォームを行っているため、入居希望者や購入希望者にとってはメリットになります。
事故物件のデメリット10選
一方、事故物件におけるデメリットは、メリットよりも多くあります。
事故物件を早く売却したいなら、デメリットを踏まえたうえで適切な対策を講じることが大切です。
ここでは、事故物件のデメリットを以下2つのケースに分け、それぞれ詳しく解説していきます。
「購入・借りる」際のデメリット5選
「購入・借りる」場合のデメリットは、以下の5つです。
それぞれ詳しく解説します。
精神的なストレスがある
事故物件を「購入・借りる」場合のデメリットとして、ストレスがかかりやすいことが挙げられます。
事故物件は、自殺や殺人事件などが起こった物件のため、通常の物件に比べると、どうしても精神的な負担が大きくなるのです。
たとえば、事故物件とわかっていて購入したり、借りて住んだりした場合、近隣の人に事故の詳細な内容を聞いて後悔するケースや実際に住んでみて、些細な物音が気になり、ストレスになるケースがあります。
契約を更新する際に家賃が上がることがある
事故物件は契約を更新するときに家賃が上がる可能性があることもデメリットといえます。
事故物件における国土交通省のガイドラインでは、賃貸においての告知義務が生じる期間は、事故発生からおおむね3年です。
入居する際に事故発生から3年が経過していなければ、相場よりも安い家賃になっていることが多いですが、入居後に契約を更新するときに3年を経過している場合は告知義務がないため、オーナーが家賃を相場に戻す可能性があるのです。
もともとの家賃が高く、住めない物件でも事故物件で安くなっているために無理して住んでいる場合は、契約更新の時に家賃が上がって困る可能性があるでしょう。
事故の痕跡が残っている可能性がある
事故物件は事故の痕跡が残っている可能性があることもデメリットの1つです。
一般的に事故物件では、特殊清掃やリフォームをすることが多いため、事故の痕跡は消えている可能性が高いでしょう。
ただし、死因や遺体が放置された期間によっては、特殊清掃やリフォームでも事故の痕跡が消えないこともあります。
とくに臭いが完全に消えていない場合は、体調を崩してしまうこともあり、先述のとおり、精神的にストレスがかかってしまうでしょう。
事故物件を「購入・借りる」場合は、内覧の際に事故の痕跡が完全に消えているか慎重に確認することをおすすめします。
インターネットに事故物件として公開されていることがある
事故物件としてインターネットで公開されていることがあることも「購入・借りる」場合のデメリットです。
たとえば、ニュースなどで報道された事件が起こった物件などは「大島てる」などのサイトで公開されていることがあります。
「大島てる」は、事故物件を誰でも無料で閲覧できるサイトで、住所付きで公開されています。
インターネットで誰でも無料で調べることが可能なため、事故物件に住んでいてトラブルに巻き込まれる可能性があるでしょう。
実際に2000年に東京都世田谷区で一家4人殺人事件が起きた物件では、高校生約10人が敷地内に侵入して警察に逮捕されています。
参照元：朝日新聞デジタル｜世田谷一家4人殺人現場敷地内に高校生約10人侵入「肝試し感覚」
ニュースなどで報道された事件が起こった物件は、とくに割安になっていることが多いですが、トラブルに巻き込まれる可能性があることは覚えておきましょう。
近隣住民の間で噂される
事故物件に住むと近隣住民の間で噂される可能性があることもデメリットになります。
事故や事件で人が亡くなった建物は不吉と捉えて近づきたくないと思う人は少なくありません。
また、自分が気にならなくても一般的には敬遠される物件のため、事故物件に住んでいる変わり者と捉えられ、あらぬ噂を立てられる可能性があります。
事故物件に住む場合は、近隣住民との関係性に注意する必要があるでしょう。
なお、事故物件を購入して住んでみたものの、近隣住民との関係が上手くいかなかったり、近隣住民のうわさなどがストレスに感じる場合は、早めに売却して引っ越すことをお勧めします。
ストレスでメンタルを病んでしまってからでは遅いからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、事故物件をはじめ、全国の訳あり物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
訳あり物件を再生して活用する独自のノウハウを持つ弊社なら、どのような事故物件でも価値を見出し、適正価格で買い取ることが可能です。
事故物件をいくらで買い取ってもらえるのかが知りたい方は、お気軽に弊社の無料査定をご利用ください。
なお、査定を依頼しても、無理な営業をかけることはいっさいありませんので、安心してご活用いただければ幸いです。
「売却・貸し出す」際のデメリット5選
一方、「売却・貸し出す」場合のデメリットは、以下の5つです。
それぞれ詳しく解説します。
事故物件には告知義務があるので避けられやすい
事故物件を「売却・貸し出す」場合のデメリットとして、告知義務があるため避けられやすいことが挙げられます。
先述のとおり、事故物件における国土交通省のガイドラインでは、賃貸においての告知義務が生じる期間は、事故発生からおおむね3年とされています。
また、売却に関しては告知義務の期限はありません。
| 告知義務が生じる期間 | 注意点 | |
|---|---|---|
| 賃貸 | 原則3年 | 3年経過後も借主から聞かれた場合は伝える必要あり |
| 売却 | 無期限 | 売却の場合は事故後、何年経過しても告知する必要あり |
上記表を見るとわかるように、売却の場合は、一度事故物件になってしまったら、事件の発生から何年が経っても売主へ告知しなければなりません。
そのため、事故物件を売却したいと考えても、告知義務が障害となって思うように買主が見つからない事態に陥る恐れがあります。
ただし、専門の買取業者が買主となって直接物件を購入する買取の場合は、告知義務があっても問題なく売却が可能です。
なぜなら、専門の買取業者には事故物件でも問題なく商品化できる独自のノウハウがあるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、事故物件の買取に強い専門の買取業者です。
孤独死や自殺などさまざまな事故物件を買い取ってきたノウハウを活かし、あなたの事故物件をスピーディーに、かつ適正価格で買い取らせていただきます。
事故物件をできる限り早く手放したいとお考えの方は、まずは弊社までお気軽にご相談ください。
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なお、事故物件の告知義務については、以下の記事でも詳しく解説しています。
相場より安くしなければならない
事故物件は相場より安くする必要があることもデメリットといえます。
事故物件は心理的瑕疵があり、一般的に敬遠される傾向が強いため、賃料や価格を相場より安くしなければ、入居希望者や購入希望者が現れないのです。
ただし、仲介で一般の方に売却する場合は、価格を下げても買い手が現れる保障はありません。
その点、事故物件などを専門に扱う不動産買取業者に依頼すれば、スピーディーに、かつ適正価格で買い取ってもらえます。
なぜなら、専門の不動産買取業者には購入した事故物件を活用できる独自のノウハウがあるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、事故物件を積極的に買い取っている専門の不動産買取業者です。
弊社には、買取した事故物件にリフォームを施し、再生したうえで再販して収益化を図る独自のノウハウがあります。
そのため、相場よりも安価になりがちな事故物件でも、適正価格で買い取ることが可能です。
事故物件をできる限り高く売却したいとお考えの方は、ぜひ弊社の無料査定を活用し、他社の査定額と比較してみてください。
なお、事故物件の売却相場については、以下の記事でも詳しく解説しています
リフォームが必要
事故物件は、売却・賃貸に際してリフォームが必要になることもデメリットです。
事故物件は床材や壁紙などがダメージを受けていることが多いため、リフォームによって事故の痕跡を消す必要があります。
物件の状態によっては、特殊清掃で事故の痕跡が消える場合もありますが、入居希望者や購入希望者の心理的瑕疵を払拭するためにリフォームすることをおすすめします。
孤独死・事件・事故現場などで発生した体液や血液、腐敗臭、害虫などの通常では除去できない汚れや汚染を、専門の薬剤や機材、技術を使って除去・消毒・脱臭し、建物を原状回復させる専門サービス
また、孤独死した物件で長期間遺体が放置されている場合などは、腐敗臭やシミが特殊清掃ではとれないこともあるでしょう。
リフォームが必要な範囲にもよりますが、基本的には事故があった部屋のフローリングや壁紙を替える必要があるため、数十万円の費用はかかります。
ただし、専門の買取業者に依頼すれば、リフォーム不要で売却できます。
専門の買取業者は自社でのリフォームすることを前提として事故物件を買い取っているからです。
事故物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）もリフォーム不要で事故物件をそのまま買い取れます。
事故物件を手放したい方は下記無料査定フォームからお気軽にご相談ください。
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なお、所有物件が事故物件になった場合の対処法については、以下の記事で詳しく解説しています。
契約不適合責任を問われることがある
事故物件であることを告知しないと契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、売買契約書に記載されていない瑕疵が発覚した場合に負う責任のことで、事故物件の場合は心理的瑕疵が該当します。
事故物件などの契約の判断を大きく左右する瑕疵については、告知義務が発生し、契約前に口頭で説明し、重要事項説明書に記載しなければいけません。
所有している事故物件を売却する場合や賃貸にだす場合に告知義務を怠ると損害賠償を請求されたり、契約解除されたりといったリスクがあるのです。
実際に、2017年には7年前に殺人事件が起きたことを隠して売却した結果、売主に約1千7百万円の損害賠償請求が命じられた判例もあるため、どんなに事故が起こって期間が経過していても告知する必要があります。
一方、専門の買取業者に事故物件を売却するときには契約不適合責任を免除してもらえるケースが一般的です。
専門の買取業者は事故物件であることを前提に購入し、そのうえで商品化できる独自のノウハウを持っているからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、契約不適合責任を免除したうえで事故物件を買い取れます。
事故物件売却後のトラブルに巻き込まれたくないとお考えの方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。
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なお、契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
お祓いをする必要がある
事故物件ではお祓いをする必要があることもデメリットの1つです。
お祓いとは厄災を取り除く儀式のことで、一般的に神社やお寺に依頼するため費用が発生し、手間もかかります。
ただし、お祓いは日本の慣例で死者を弔うことができるため、購入希望者や入居希望者は事故物件に対する心理的瑕疵が和らぐメリットもあります。
さらに、事故物件でお祓いを行うことによって、売主に対しての信頼感にもつながるため、売却する場合や賃貸にだす場合には必要不可欠な行動といえるでしょう。
事故物件におけるお祓いの費用相場は3〜10万円程度ですが、死因や範囲によって費用が異なります。
一般的には、病死などの自然死は3万円、自殺は5万円、他殺であれば8万円程の費用がかかります。
なお、事故物件のお祓いについては、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
カンタン1分査定
デメリットの多い事故物件は買取で売却すべき
事故物件は「売れにくい」「値下げが必要」「告知義務がある」といった理由から、通常の物件よりも売却が難しいのが現実です。
そのため、仲介で売りに出しても長期間売れ残ったり、結局大幅値下げになってしまうケースが多く見られます。
しかし、事故物件であっても売却方法を正しく選べば、スムーズに手放すことは可能です。
ここでは、事故物件を売却する最適な方法である買取について詳しく解説していきます。
なお、事故物件を高く売却する方法については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
事故物件は仲介での売却が難しい理由
物件を売却する方法として一般的なのが「仲介」です。
不動産会社が一般の買主を探し、間に立って売買契約を成立させる方法
しかし、事故物件の場合は通常の物件に比べて売却が進みにくいという特徴があります。
事故物件が仲介で売りにくい理由は、以下のとおりです。
- 心理的瑕疵の影響で購入希望者が集まりにくい
- 事故内容の告知義務があり、購入をためらわれやすい
- 相場よりも価格を下げる必要がある
こうした要因により、仲介では売却期間が長引いたり、値下げを重ねることになり、希望の条件で売却できないケースが少なくありません。
早期の売却を希望する場合や周囲に知られず手放したい場合には、仲介では対応しづらいこともあります。
そのため、事故物件を少ない手間で確実に売却したいのであれば、次に紹介する「買取」を検討しましょう。
買取なら事故物件でもスムーズな売却が可能！
事故物件の売却に有効な選択肢は「買取」です。
事故物件が買取でスムーズに売却できるのは、専門の買取業者がリフォームや清掃のノウハウ、再販ルートを持っているため、心理的瑕疵があっても物件価値を適切に判断できるからです。
専門の買取業者が買主となり、一般の買主を探さずに直接物件を買い取る方法
また、買取のプロが相手となるため、契約不適合責任が免除されるケースが多く、告知義務に伴う精神的負担も軽減できます。
さらに、買取には次のようなメリットがあります。
- 現状のまま売却しやすい（特殊清掃やリフォームが不要）
- 一般市場を経由しないため売却期間が短い（最短1週間〜1ヶ月）
- 内覧対応や値下げ交渉が不要
- 早期に現金化できる
仲介では売却が進みにくい事故物件でも、買取であればあなたの負担を最小限にスムーズに事故物件を手放せます。
アルバリンクは事故物件でも買い取れる（買取事例紹介）
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような事故物件を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように「孤独死」「自殺」「溺死」などさまざまな事故物件を全国から買い取っています。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
買取業者の中にはホームページなどで「事故物件を買い取ります」とアピールしておきながら、実際はタダ同然の買取価格しかつけない業者も存在します。
弊社がそうした業者とは違うことが、この買取価格を見て頂けばわかっていただけると思います。
実際、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
今回は、事故物件のメリット、デメリットについて詳しく解説しました。
事故物件は割安で住めたり、安く購入できたりといったメリットもありますが、「購入・借りる」場合でも「売却・貸し出す」場合でもデメリットが多く存在します。
所有している事故物件で問題を抱えており、できるだけ早く手放したい人は、事故物件専門の買取業者に売却することをおすすめします。
事故物件専門の買取業者であれば、事故物件でも契約不適合責任を免責して、素早く現金化することが可能です。
なお、弊社アルバリンクは事故物件などの訳あり不動産を積極的に買い取っている業者で、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
事故物件を手放したくてお困りの方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
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