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旗竿地とは「路地」と「敷地」で構成された旗状の土地
旗竿地とは、道路に接している細長い路地の奥に家を建てるための敷地が広がっている土地を指します。
その形状がまるで「旗」のようであることから、その名が付けられました。
「敷地延長」「敷延」「路地状敷地」などと呼ばれることもあります。
旗竿地がとくに多く存在するのは都市部です。
都市部では家を建てたいと考えている方の数に対して土地が足りていません。
そこでひとつの土地を分割して土地の数を増やしていった結果、旗竿地が生み出されていったのです。
また正方形や長方形などの土地が「整形地」と呼ばれるのに対し、旗竿地は「不整形地」と呼ばれます。
旗竿地を所有する5つのメリット
一見使いにくそうに思える旗竿地ですが、じつは以下のようなメリットがあります。
まずは、旗竿地を所有する5つのメリットについて見ていきましょう。
路地部分を駐車場などとして活用できる
旗竿地の「竿」にあたる細長い路地部分を駐車場として活用できるのは、旗竿地ならではのメリットです。
一般的な土地の場合は駐車場用のスペースを確保する必要がありますが、その分、家を建てられる敷地面積が狭くなってしまいかねません。
その点、旗竿地では奥の敷地部分に駐車スペースを確保しなくてもよいため、より余裕を持った家づくりが可能です。
また駐車場以外にも、駐輪場や家庭菜園、物置など幅広い用途で活用できる点もメリットです。
騒音の心配が少ない
道路に直接接している一般的な土地と比較すると、車などの音が届きにくい点も旗竿地のメリットです。
旗竿地は敷地のメイン部分が道路から奥まった位置にあるため、道路からの騒音が伝わりにくく、静かな環境を確保しやすい特徴があります。
交通量が多い地域や繁華街近くのエリアでも騒音の影響を最小限に抑えられるため、静かな居住環境を求める方にとって魅力的な土地です。
自動車事故にあうリスクが低い
道路から家までの距離が離れている旗竿地には、子どもが自動車事故に巻き込まれる心配が少ないメリットもあります。
家の玄関を出た先に道路が広がっている土地だと、子どもが道路に飛び出して自動車事故にあうリスクが考えられます。
しかし旗竿地では家から道路へ出るために路地を通る必要があるので、子どもが玄関から急に飛び出してしまっても安心です。
旗竿地はほかの土地に比べて自動車事故にあうリスクが低く、とくに小さな子どもがいるご家庭には安全な居住環境といえます。
プライバシーを保てる
家族のプライバシーを守れるのも、旗竿地ならではのメリットです。
旗竿地のうち、家を建てる敷地は道路から奥まったところにあるため、道路を歩く通行人からの視線が気になりません。
土地の境界に沿って塀を建てたり、背の高い木を植えたりすれば、隣家からの視線を遮ることも可能です。
人の目を気にせずに暮らしたい方にとって、プライバシーを確保しやすい旗竿地は魅力的な土地です。
固定資産税が低い
旗竿地には、一般的な土地よりも固定資産税が安くなるメリットもあります。
旗竿地のなかで家を建てられるのは路地を進んだ奥にあるスペースのみであり、路地部分の活用方法は制限されます。
そのため、整形地と比べると土地の評価額が低くなり、固定資産税も3割ほど安くなるケースが一般的です。
整形地よりも維持費の負担を軽減できるメリットは、土地を所有する際のランニングコストを抑えたい方にとっては魅力的だといえます。
なお、旗竿地の評価額を自分で計算する方法は後述の「旗竿地の評価額を計算する3つの方法」の章で解説しています。
旗竿地に潜む7つのデメリット
旗竿地には多くのメリットがある一方で、以下のようなデメリットが存在するのも事実です。
旗竿地を所有することになった際には、メリットだけでなくデメリットも踏まえたうえで「このまま持ち続けても問題ないか」を検討することが大切です。
ここでは、旗竿地を所有する7つのデメリットについて解説していきます。
日当たりや風通しが悪い
旗竿地では奥まった場所に家を建てることになるため、隣接する建物の影響を受けて日当たりや風通しが悪くなる傾向にあります。
とくに周囲に高い建物が建っていると、太陽光が遮られて室内が暗くなってしまいかねません。
また風通しが悪く家のなかに湿気がこもりやすいため、カビが生えたり、構造材が腐ったりして家の劣化が進みやすい点にも注意する必要があります。
日当たりや風通しを良くしたいのなら、リビングを2階にしたり、吹き抜けを取り入れたりなど設計を工夫することがポイントです。
隣人トラブルが起こりやすい
隣人トラブルに巻き込まれる恐れがある点も、旗竿地を所有するデメリットです。
たとえば、旗竿地の路地部分の目の前に隣人が車を停めて出入りを邪魔するトラブルが挙げられます。
また、隣人が庭への行き来や車の乗り降りのたびにあなたの敷地内に勝手に入ってくるトラブル事例も少なくありません。
ささいなトラブルなら話し合いで解決できる可能性がありますが、隣人が非常識なタイプの場合は対応を誤るとさらに大問題に発展しかねないため、注意が必要です。
自分ではトラブルを解決できなそうなときには、警察などへの相談を視野に入れましょう。
なお、旗竿地で起こる嫌がらせやトラブル事例、対処法については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
建築費用が高くつく
旗竿地に家を建てる場合、通常の整形地と比べて建築コストが高くなることがあります。
とくに路地部分の幅が狭く、工事用の重機や資材の搬入がしにくいケースでは職人の手作業で工事を進めなければならず、手間と時間が余計にかかるために建築コストが高くなりがちです。
また、採光や通風を確保する目的で中庭や吹き抜けなどを設計プランに組み込むケースでも建築費用は高くなります。
加えて、旗竿地の奥にまで水道管やガス管が引き込まれていない場合には通常の土地よりも掘削する距離が長くなる分、工事費が高額になる可能性があります。
そのため旗竿地に家を建てて活用したいと考えているのなら、予算に余裕を持たせた資金計画を立てることが大切です。
路地部分を活用しにくい
前述のように、旗竿地の路地部分のメリットは駐車場などとして活用できる点です。
しかし路地の幅が狭いケースでは車の出し入れが困難になるなど、逆にデメリットとなってしまう恐れがあります。
国土交通省の「駐車場設計・施工指針」によると、駐車場幅の目安は軽自動車で幅2m×長さ3.6m、普通乗用車で幅2.5m、長さ6mです。
旗竿地の路地を駐車場として活用したいと考えているのなら、少なくとも幅2.5m以上は確保しておく必要があります。
幅が狭い路地に無理やり自動車を停めると、ドアの開け閉めをおこなう際に隣家の塀や車に傷をつけてしまう恐れがあるので注意しましょう。
犯罪被害にあいやすい
旗竿地に建てる家は道路から奥まった位置にあり、外から見えにくいという特徴があります。
プライバシーを保てるのはメリットといえますが、不審者が侵入しても気づきにくく、空き巣や窃盗のターゲットになりやすい点に注意が必要です。
犯罪被害にあうリスクを軽減するためには、防犯カメラやセンサーライトを設置するなどの防犯対策が欠かせません。
資産価値が低い
通常の整形地と比べると旗竿地は建築できる場所が限られることから、どうしても資産価値が低くなります。
また日当たりや風通しが悪い、建築コストが高くかかる、犯罪被害にあいやすいなどのデメリットも資産価値を下げる要因です。
買い手からの需要がほとんどないため、必然と価値が低くなってしまうというわけです。
そのため旗竿地を売却したいと考えても、なかなか買い手が見つからずに時間がかかることがあります。
また仮に買い手が見つかっても価格交渉で不利になりやすく、思ったような価格で売却できない可能性があることも覚悟しなければなりません。
ただし、一般の買い手からの需要がない旗竿地でも、専門の買取業者なら適正価格でスピーディーに買い取ってくれます。
専門の買取業者には、旗竿地を活用して収益を上げられるようにするノウハウがあるからです。
したがって旗竿地を売却したいと考えているのなら、専門の買取業者に一度相談してみることをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の旗竿地を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
査定は無料でおこなっておりますので、旗竿地がいくらで売れるかが知りたいとお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。
査定を依頼しても無理な営業をかけることはいっさいありませんので、安心してご活用いただければ幸いです。
なお、旗竿地の資産価値については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
再建築できない恐れがある
旗竿地のなかには、再建築ができないものも存在する点に注意が必要です。
土地に建物を建てるには、建築基準法で定められた接道義務を守る必要があります。
接道義務とは、「建築基準法上の幅4m以上の道路に敷地が2m以上接していないと建物は建てられない」とする建築上のルールです。
そのため、旗竿地の路地部分が2mに満たないときには建て替えができない土地となってしまうのです。
再建築不可の旗竿地の場合、既存の建物が地震や台風などの自然災害で倒壊してしまうと、二度と建物を建てられなくなってしまいます。
したがって旗竿地を所有することになったときには、旗竿地の路地部分の幅が2m以上あるかどうかを確認することが大切です。
なお、再建築不可の旗竿地でも、専門の買取業者なら問題なく買い取ってくれます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも再建築不可物件の買取をおこなっておりますので、もし所有している旗竿地が再建築不可でお困りの方は、お気軽にご相談ください。
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再建築できない土地を手放す方法については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
資産価値の高い旗竿地4つの特徴
あなたが所有している旗竿地が以下4つの条件に該当している場合は資産価値が高く、売却をはじめさまざまな用途で活用しやすいといえます。
ここでは、資産価値の高い旗竿地の特徴を4つ解説します。
路地部分の幅が広く活用しやすい
資産価値の高い旗竿地の特徴のひとつ目は、路地の幅が広いことです。
たとえば路地の幅が3m以上あれば、無理なく車を停めることが可能です。
加えて奥行きが10m以上あると、縦列にはなりますが、車を2台停められます。
また旗竿地の敷地部分に家を建てるときにも、路地の幅が広ければ重機が入りやすいので、建築コストが割高になるリスクも回避できます。
路地の幅が広い旗竿地は活用できる用途の幅が広がることから買い手からの需要が期待でき、より好条件で売れる可能性が高まります。
日当たりや風通しがよい
日当たりや風通しがよい旗竿地も資産価値が高い特徴があります。
家を購入するにあたり、日当たりのよさを重視する方は少なくありません。
実際弊社がおこなったアンケート調査でも、家を購入する際に重視した立地条件のうち第2位が「日当たりのよさ」でした。
日当たりや風通しに恵まれている旗竿地ならば、一般的な旗竿地よりも高い需要が期待できるため、より売りやすくなります。
水道や電気が敷地内に引き込まれている
敷地部分にまですでに水道管やガス管、電気が引き込まれている旗竿地も、一般的な旗竿地より資産価値が高い特徴があります。
もしインフラ設備が引き込まれていなければ、買い手が数十万円以上の費用をかけて工事を実施しなければなりません。
しかし初めからインフラ設備が整っている旗竿地なら無駄な費用をかけずに済むため、より買い手からの需要が高まります。
旗竿地をできる限り好条件で売却したいと考えているのなら、インフラ設備が引き込まれているかどうかを事前に確認しておきましょう。
なお、水道管は水道局で保管されている「給水装置図面および閲覧水道管管理図」を閲覧すると確認できます。
またガス管はガス会社が提供している「ガス本管埋設状況確認サービス」、電気は電柱の有無によって確認可能です。
再建築ができる
再建築できるかどうかも、旗竿地の資産価値を大きく左右する要素です。
既存の中古住宅が建っていても、接道義務を満たしていない旗竿地では建て替えや新築ができないため、買い手からは敬遠される傾向にあります。
しかし旗竿地が前面道路に2m以上接していて再建築が可能であれば、マイホームを新築したい、既存の中古住宅を建て替えたい、既存の中古住宅にリノベーションを施して住みたい方々にアプローチ可能です。
再建築不可物件を買いたいと思う方はまずいないため、旗竿地を売却したいのなら事前に自治体の建築関係の部署に問い合わせて再建築が可能かどうかを確認しておくことをおすすめします。
なお、再建築不可物件の調べ方については、以下の記事で詳しく解説しています。
資産価値の低い旗竿地を売却する5つのコツ
前章でご紹介した資産価値の高い旗竿地なら買い手からの需要が見込めるため、より好条件で売却できる可能性があります。
一方で、前章の条件に当てはまらない旗竿地は資産価値が低く、所有していても活用しにくいなどのリスクしかありません。
そのため、所有している旗竿地の資産価値が低く、今後も自分で活用する予定がないのなら以下のコツを押さえたうえで売却することをおすすめします。
ここでは、資産価値の低い旗竿地を売却する5つのコツについて解説していきます。
なお、旗竿地の売却方法については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
旗竿地ならではのメリットをアピールする
資産価値の低い旗竿地を売却したいのなら、旗竿地ならではのメリットを買い手にアピールすることが可能です。
たとえば路地の幅が広ければ駐車場スペースとして活用できるため、敷地部分により大きな家を建てられるようになります。
またプライバシーを保てる、自動車事故にあいにくいメリットは、とくに子育て世帯に刺さるでしょう。
ターゲットに合わせて適切な魅力をアピールすることで、より早期に売却できる可能性が高まります。
既存の建物は解体せずそのまま売却する
旗竿地に既存の建物が建っている場合には、解体はせずにそのままの状態で売却することをおすすめします。
空き家を解体すると、100万円以上の費用をあなたが負担しなければなりません。
加えて更地にしても確実に売却できる保証はない点にも注意が必要です。
また更地にすると、マイホームを新築するための土地を探している方にしかアピールできない点もデメリットです。
近年は中古住宅を安く購入し、自分たち好みの間取りや内装にリフォーム・リノベーションして住みたいと考える方が少なくありません。
建物を解体するか、それともリフォーム・リノベーションして住むかを買い手に委ねると、より多くの方へのアプローチが可能です。
売り込むターゲット層を増やすことで、より旗竿地を売却できる可能性が高まるでしょう。
なお、以下の記事では空き家の解体にかかる費用相場について解説しています。
併せて参考にしてください。
接道が2m未満の場合は隣地の一部を購入する
接道が2m未満、つまり再建築不可の旗竿地の場合は、隣地の一部を購入して接道義務を満たすようにすると再建築が可能となり、より売れやすくなります。
ただし、この方法はあまり現実的な選択肢とはいえません。
そもそも隣地の所有者が土地の売却に応じてくれるとは限らないからです。
また隣地の所有者が土地の売却を承諾してくれたとしても、何十万円～何百万円もの費用を負担しなければなりません。
高い費用をかけて再建築できるようにしたからといって、確実に売却できるようになるわけではない点にも注意する必要があります。
そのため、あなたが所有している旗竿地が再建築不可の場合は、まずはそのままの状態で専門の買取業者に相談することをおすすめします。
専門の買取業者なら、再建築不可物件でも問題なく買い取ってくれるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の再建築不可物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
再建築不可の旗竿地が売れないとお悩みなら、ぜひ一度弊社までお気軽にご相談ください。
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なお、接道2m未満の土地の具体的な活用方法について知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
隣地の所有者に売却を持ち掛ける
旗竿地を売却したいのなら、隣地の所有者に話しを持ち掛けてみるのも選択肢のひとつです。
旗竿地を購入してもっとも大きなメリットを得られるのは、隣地の所有者だからです。
たとえば隣地の所有者があなたの旗竿地を購入すると自分の敷地を広げられるだけでなく、形状もよくなって資産価値を高められます。
また隣地も旗竿地で接道義務を満たしていない場合、隣地所有者はあなたの土地を買うことで再建築を可能にできます。
旗竿地を購入してもらえるかどうかは隣地所有者のさじ加減ひとつですが、日頃から良好な関係性を築けているのなら、まずは世間話の一環として「土地を購入する気はあるか」とさりげなく聞いてみるとよいでしょう。
専門の買取業者に売却する
資産価値の低い旗竿地をできる限り早く、かつ好条件で売却したいのなら、専門の買取業者に相談しましょう。
専門の買取業者は、一般の買い手からの需要がない旗竿地でも活用して収益を上げられる独自のノウハウを持っています。
たとえば既存の物件にリフォームを施し、付加価値を高めてから不動産投資家に売却するなどです。
そのため、旗竿地でも問題なくスピーディーに買い取ってもらえるのです。
旗竿地の売却に際して、あなたが解体費用やリフォーム代などの費用を負担する必要もありません。
買取は旗竿地を手間や費用をかけずに早く売却したい方に最適な売却方法です。
アルバリンクなら再建築不可の旗竿地でも高額買取可能！
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような再建築不可物件を多数買い取ってきました。
たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。 
また、下の写真の「ＢＥＦＯＲＥ」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 
このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ再建築不可物件であっても買い取ることができます。
実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
ですから、「再建築不可物件の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
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なお、以下の記事では旗竿地を専門の買取業者にできる限り高く買ってもらうための的ニックをご紹介しています。
併せて参考にしてください。
旗竿地の評価額を計算する3つの方法
旗竿地を売却する際には、おおよその相場観をつかんでおくことも大切です。
旗竿地の評価額は、以下3つの方法を用いると自分でも計算できます。
ただし3つの計算方法はいずれも複雑であり、不動産に詳しくない方が自分で旗竿地の評価額を算出するのは難しいといわざるを得ません。
また旗竿地の実際の売却価格は立地条件などによって大きく左右されるので、より正確な相場を知りたかったら不動産業者に査定を依頼するのが確実です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、全国の不動産の無料査定をおこなっております。
査定は24時間365日受けつけておりますので、所有している旗竿地の相場観をつかみたい方はお気軽にお問い合わせください。
それでは、旗竿地の評価額を計算する3つの方法について見ていきましょう。
奥行きのある土地として評価
旗竿地のうち敷地として有効活用できるのは「旗」部分であり、「竿」にあたる路地には家を建てられません。
そのため旗竿地の評価額を算出する際には、奥行価格補正率をかけて調整する必要があります。
一般的な土地と比較して奥行きが長い、あるいは短い土地に適用される減額補正の割合。
具体的な計算式は、以下のとおりです。
奥行価格補正率は奥行きの距離によって異なり、たとえば旗竿地の路地の長さが10mのときには「0.97」となります。
奥行価格補正率の数字が小さいほど、旗竿地の評価額も低くなるということです。
間口が狭い宅地として評価
道路に接している路地の幅が狭く、かつ奥行きがある旗竿地では、間口狭小補正率と奥行長大補正率をかけて評価額を算出します。
間口が狭い宅地の評価額を下げるための補正率。
間口よりも奥行きが2倍以上ある土地に適用される減額補正の割合。
たとえば、間口の幅が4m未満の土地の間口狭小補正率は「0.90」、間口よりも奥行きが2倍以上3倍未満長い土地の奥行長大補正率は「0.98」です。
つまり間口が狭かったり奥行きが長すぎたりする旗竿地は活用しにくいため、通常の土地よりも評価額が下がるということです。
不整形地として評価
旗竿地を不整形地と見なして評価額を算出する方法もあります。
計算式に表すと、以下のとおりです。
具体的には、まず旗竿地を整形地（想定整形地）としたときの評価額を算出します。
次に、想定整形地に対して本来の旗竿地には存在しない土地（かげ地）の割合がどのくらいあるかを計算し、国税庁の「不整形地補正率表」をもとに該当する不整形地補正率を求めます。
たとえば、想定整形地に対するかげ地割合が30％のときの不整形地補正率は0.90です。
かげ地割合の数値が高いほど不整形地補正率も低くなり、その分、旗竿地の評価額も下がります。
なお、不整形地の評価方法については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
まとめ
旗竿地とは、細長い「路地」と家を建てられる「敷地」で構成された旗状の土地です。
旗竿地には「路地を駐車場として活用できる」「固定資産税が低い」などのメリットがあります。
一方で、「日当たりや風通しが悪い」「隣人トラブルが起こりやすい」「犯罪被害にあいやすい」などのデメリットもあり、所有し続けるのはリスクが大きいといわざるを得ません。
そのため、今後も旗竿地を自分で活用する予定がないのなら、専門の買取業者に売却して手放すことをおすすめします。
そうすれば、旗竿地特有のリスクから解放されるだけでなく、売却金額を元手として新たに整形地を購入できるからです。
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