株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
土地の共有持分価格とは「持分の評価額」のこと
土地の共有持分価格とは、共有持分の評価額のことです。
共有持分の評価額は「①不動産全体の評価額×②持分割合」で算出することが基本です。
①②それぞれの数値は以下から求めます。
例えば、評価額5,000万円の土地を4分の1で共有している場合、あなたの共有持分価格は1,250万円（5,000万円×1/4）となります。
ただし、実際に共有持分を売却する際の価格は、計算上の評価額より相当低くなることが一般的です。
共有持分の不動産は利用上の制約が多く、買い手が付きにくいためです。
土地の共有持分の値段が安い理由で後述しますが、共有持分の売却を検討する際は、理論値と実際の売却価格に大きな差があることを押さえておきましょう。
具体的な値段の調べ方は次章で解説します。
土地の共有持分の値段を調べる方法
土地の共有持分の値段を調べる方法には、大きく分けて土地全体の評価額を調べ、持分割合をかけて算出する方法と、専門業者に査定してもらう方法の2種類があります。
手順1.土地の評価額を調べる
まずは「土地全体」の評価額を調べることから始めましょう。
土地価額には以下の5種類があり、目的によって使い分けられます。
| 評価額 | 土地評価額の基準となる価額 | 特徴 |
|---|---|---|
| 市場価格（実勢価格） | 実際の売買取引で成立した価格 | 売主と買主の合意で決まる価格 |
| 公示地価 | 国交省が標準地を鑑定した価格 | 市街地の適正な地価水準を示す不動産取引の基準 |
| 基準地価 | 都道府県が基準地を鑑定した価格 | 公示地価の補完として都市計画区域外にも設定される |
| 相続税路線価 | 国税庁が定める路線ごとの価格 | 相続税・贈与税の課税基準 |
| 固定資産税評価額 | 市町村が定める課税台帳価格 | 固定資産税などの課税基準 |
共有持分の不動産評価については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。
市場価格（実勢価格）
実勢価格は土地を市場で売買するときの価額相場です。
共有持分を売却する際には市場で売却するので、実勢価格は土地の4つの値段の中で参考になる指標と言えます。
近隣の取引事例を調べたり、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で取引事例やアンケートを見たりすると実勢価格を確認できます。
公示地価
公示地価は、国の調査結果によって明らかにされる土地の基準となる価額です。
国土交通省が毎年1月1日時点の標準地の価格を調査し、3月に公表します。
建前上は実勢価格と同一のはずですが、現実には異なります。
郊外や地方の場合、実勢価額が公示地価の90％～110％程度となるケースも多いのですが、都市部では実勢価額の変動が激しいため、実勢価額が公示地価の150％となるケースもあります。
また公示地価はすべての地点において設定されるわけではないため、あくまで「参考値」ととらえましょう。
基準地価
基準地価は、各都道府県が選定した「基準値」の価格であり、公示地価を補完する地価指標です。
各都道府県が毎年7月1日時点の基準地の価格を調査し、実勢価格の約90%を目安に設定、9月に公表します。
公示地価が主に住宅街（都市計画区域内）で設定されるのに対し、基準地価は公示地価のない都市計画区域外にも設定され、広範囲をカバーしていることが特徴です。
相続税路線価
相続税路線価は、相続税や贈与税などの国税を計算する際に適用する土地の評価基準額です。
実際に取引される実勢価額とは大きく異なるケースも多いので、共有持分の売却を検討する場合には適しません。
相続税路線価は実勢価格の80%程度で設定されるケースが多いですが、地域によって差があるため、参照する際には国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認が必要です。
固定資産税評価額
固定資産税評価額は、土地にかかる固定資産税を算定するための価額です。
各自治体が定めていて、やはり実勢価額とは大きく異なります。
実勢価額の60〜70％程度が目安となるので、売却の際に固定資産税評価額を基準に共有持分の値段を計算すると損をしてしまう可能性が高まります。
固定資産税評価額を知りたい場合には、自治体へ固定資産評価証明書の申請をしましょう。
手順2.土地の評価額に共有持分割合をかける
土地の価額を調べられたら、次に「共有持分割合」を掛け算しましょう。
【前提条件】
- 土地全体の実勢価格：3,000万円
- 持分割合：1/2（50％）
【理論上の評価額】
3,000万円 × 1/2 = 1,500万円
ただし共有持分の場合、単純に「土地価額×共有持分割合」で売れるわけではなく、実際の市場での取引価格は割安となることが多いです。
実際の価格はあくまで買主との交渉によって決まるため、例えば上記の条件で「1,000万円前後（理論値の約65％）」で取引される可能性もないとはいえません。
市場のニーズを加味したより正確な金額を知りたい場合は、次項の方法のほうが確実です。
共有持分買取業者へ査定を出す
自分で土地の共有持分の価額を計算する方法と合わせて検討したいのが、共有持分買取業者へ査定依頼を出す方法です。
共有持分買取業者に土地の共有持分の値段査定を依頼すると、すぐに金額を提示してもらえます。
自分で事前に調べておいた相場と比べて齟齬がないか、どのくらいの違いがあるかチェックしましょう。
相場より高額で買い取ってくれる業者に売却すると得になる可能性があります。
ただし査定価格は買取業者によって異なるため、複数の業者に査定を依頼し、比較することが大切です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、査定金額はもちろん「売主の方に迷惑がかからない慎重な活用」を心がけております。
オンライン上で無料査定を行っておりますので、土地持分の価格が知りたいという方は一度ご相談ください。
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共有持分の値段は売却先によって異なる
前章の方法で算出した共有持分の値段は、あくまでも目安に過ぎません。
実際の売却価格は売主と買主の合意によって決まるため、市場相場よりも安くなるケースが一般的です。
また、売却先によっても価格が大きく変動する点に注意しましょう。
ここから、売却先別の相場を解説します。
他の共有者に売却する場合
共有持分を他の共有者へ売却する場合、理論上の価格「共有不動産全体の評価額×持分割合」がそのまま売却相場となります。
他の共有者にとっては、共有持分を買い取ることで不動産全体を単独名義化し、自由に利活用できるメリットがあるため、一般的な不動産売却相場に近い金額で売却できる傾向があります。
相手に不動産を単独名義化したい動機がある場合には、スムーズに話が進むでしょう。
ただし、他の共有者に持分を買い取る資金力がない場合や、そもそも購入に乗り気でない場合は交渉が成り立ちません。
また、逆にタダ同然の価格での譲渡を要求され、適正な取引ができない可能性もあります。
相手との関係性によってはトラブルになるおそれもあるので、共有者間の持分売買は、よほど両者の関係性が良くないと難しいでしょう。
仲介業者経由で第三者に売却する場合
不動産仲介業者を経由して、共有持分のみを第三者に売却する場合、市場価格の50～70％程度が売却相場となります。
ただし、事実上一般の個人への売却はほぼ不可能です。
見ず知らずの他人が共有している不動産の持分を、一般の人がわざわざ購入することは基本的にないため、実際に売却できる先は不動産投資家である場合がほとんどです。
多くの場合、投資家は共有持分を以下の目的で購入します。
- 残りの共有者と交渉して不動産全体を取得する
- リノベーションで付加価値を付けて活用する
- 市場タイミングを見計らって転売する
ただし、そもそも共有持分を扱える仲介業者は少ないので、仲介業者探しと買い手探しともに難航する可能性が高いです。
また、投資家が購入に名乗りを上げた場合、プロを相手に不利な価格交渉を強いられる可能性もあるので、共有不動産の知識に自信がない場合は、次項で紹介する専門の買取業者に売却する方が安心かつ確実です。
専門の買取業者に売却する場合
共有持分を買取業者へ売却する場合の相場は、「市場価格×持分割合×1/2～1/3程度」といわれています。
買取業者にとっても共有持分は取り扱いが難しいため、理論上の相場「共有不動産の市場価格×持分割合）よりも低い価格になることがほとんどです。
なぜなら、持分を買い取った後の測量や登記、他の共有者との交渉などにかかる経費を差し引いた額が査定額となるためです。
ただ、共有持分専門の買取業者の場合は、買い取った共有持分の再販ノウハウが豊富なため、一般の買取業者よりも高い金額で買い取ってくれる傾向にあります。
また、土地の共有持分を専門の買取業者に売却することには以下のメリットがあります。
- スピーディーに現金化できる
- 登記などの煩雑な手続きを代行してくれる
- 他の共有者との関係悪化を回避できる
とにかく早く土地の共有状態を解消したい、手間をかけたくないと考えているなら、一度共有持分専門の買取業者に相談してみるとよいでしょう。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、共有持分の買取に強い専門の買取業者です。
共有持分の豊富な買取実績があるので、適正価格での査定・買取が可能です。
「共有持分に値段が付かない」と売却を諦めかけていた方も、一度弊社の無料査定で所有する共有持分の買取相場をご確認ください。
土地の共有持分の売却相場が安い理由
共有持分を単独で売却する場合、売却相場が安くなる理由は以下の通りです。
- 共有持分を購入しても共有不動産全体を自由に活用できない
- 共有不動産にかかる税金や維持管理費を負担しなければならない
- 共有不動産を賃貸しているときには収入を持分割合に応じて分配しなければならない
- 共有者が亡くなって相続が起こると権利関係者が増えてトラブルが起きやすい
- 共有者が共有不動産を占有していても追い出せない
これらのうち、共有持分が安くなるもっとも大きな理由は「共有持分を購入しても共有不動産全体を自由に活用できない」点です。
共有不動産を賃貸したり、修繕したり、売却したりするには、ほかの共有者の同意がなければなりません。
購入しても共有不動産全体を自由に活用できるようにはならない共有持分を好んで買いたいと考える方はまずいないため、需要の低さからどうしても売却相場が低くなってしまうというわけです。
ただし、売却相場が低い共有持分でも、工夫次第では高く売却することも可能です。
詳しくは「土地の共有持分をなるべく高く売却する方法」で解説しています。
共有持分の相場については、以下の記事でも解説しているので参考にしてください。
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土地の共有持分をなるべく高く売却する方法
土地の共有持分を売却するなら、できるだけ高額で売るため以下の工夫をしてみてください。
共有者から共有持分を買い取って持分割合を増やす
共有持分の値段を上げるには、自分の共有持分割合を増やしておくと効果的です。
共有持分買取業者としても、大きな共有持分を得られればその後に他の共有者と交渉を進めやすくなるからです。
共有持分の値段査定を依頼する前に、自分で他の共有持分権者と交渉をして、可能な限り買い集めておくとよいでしょう。
ただし他の共有者が合意しなければ、その人の持分は買い取りはできません。
合意できたとしても相場と離れた高値で買い取ると、かえって損をしてしまう可能性もあります。
買い取り交渉は無理に進めるのではなく、「可能な範囲」で行うべきです。
境界を確定させておく
共有持分の売却を開始する前に、土地境界は確定させておきましょう。
境界が未確定だと将来境界争いが発生する可能性があり、土地の値段が下がるためです。
境界を確定するには、土地家屋調査士に依頼して「土地測量」を行い「境界確認書」を作成します。
境界確認書を共有持分買取業者に提示すれば、その土地では境界が確定しているとわかるので、高めの値段を出してもらえる可能性が高くなります。
いったん境界トラブルが発生すると裁判になって数年に及ぶ争いにつながるケースもあるので、隣地所有者と話し合う際にはくれぐれも慎重に対応しましょう。
他の共有者と協力して土地全体を売る
他の共有者と足並みをそろえて土地全体を売ると市場価額で売却できるので、高額な値段がつきます。
しかし現実的に、他の共有持分権者と足並みを揃えるのは簡単ではありません。
意見が合わずにトラブルになってしまうケースも多いですし、そもそも連絡をとりにくいケースもあるでしょう。
そういった場合、この方法は諦めざるを得ません。
分筆して単独名義にする
土地を分筆（ぶんぴつ）して単独名義にすれば、1人で売却できます。
分筆とは、1つの土地を複数の土地に分割し、それぞれ独立した土地として登記する一連の手続きのことです。
土地を分筆することで、元の共有者が分割された土地の単独名義人となるため、共有状態は解消されます。
ただし分筆によってかえって価値が下がってしまうケースもありますし、法令上分筆できない土地もあります。
したがって、土地を高い値段で売る手法としては確実ではありません。
複数の共有持分買取業者を比較する
土地を高く売るためにもっともおすすめするのは、複数の共有持分買取業者に査定を依頼して値段を比較する方法です。
先述したように、同じ共有持分専門の買取業者でも買取価格はそれぞれ異なるため、一社のみしか査定を依頼しないと、市場相場よりも低い価格で売却することにもなりかねません。
しかし複数業者を比較して優良な会社を選べば、有利な値段で売却できる可能性も高まります。
複数の業者に査定を依頼するメリットを以下にまとめました。
- 共有持分の適正な市場価格を把握できる
- 査定価格がもっとも高い業者を選べる
- 信頼できる業者・担当者を選べる
専門の買取業者に査定を依頼する際には、査定金額だけでなく査定の根拠も確認してください。
契約を取り付けるために、根拠のない高い金額を意図的に提示してくる業者を排除でき、信頼できる業者に買取を依頼できるからです。
信頼できる買取業者は共有持分の買取実績も豊富なことが多く、高値での売却が期待できます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような複雑に利権が絡まる共有持分を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように全国各地の共有持分を買い取っており、中には1000万円以上で買い取ったこともあります。
ただ、上記のような買取事例だけを見せられてもピンとこない方もいるでしょう。
そこで、弊社が共有持分を買い取ったお客様からいただいた、直筆のメッセージも紹介します。
引用元：お客様の声（Albalink）
このお客様は共有者である親族と折り合いが悪く、話し合いができる関係ではありませんでした。
そのため、弊社が共有持分を買い取ったことで「（共有者と）やり取りをしなくて済むようになり、気持ちが楽になった」というメッセージをお寄せくださいました。
上記のお客様以外にも、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して共有持分を売却し、共有関係から解放されたい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（売却前提の問い合わせでなくても構いません）
なお、以下の記事では優良な共有持分買取業者を厳選して、選びやすいようにまとめてあります。
査定依頼を出す際はぜひ参考にして下さい。
まとめ
今回の記事を要約すると、以下の通りです。
- 土地の共有持分の値段は売却先によって異なる。
- 共有持分専門の買取業者に土地持分を売却する際の値段は「土地全体の実勢価格」に「持分割合の1/2」を掛け算することで求められる。
- 土地を高く売るためにもっともおすすめなのは、複数の共有持分買取業者に査定を依頼して値段を比較する方法。
「餅は餅屋」というように、共有持分を売却したいなら、共有持分を専門に扱っている買取業者に相談すべきです。
専門の買取業者には買い取った共有持分を活用して収益化できるようにするノウハウがあるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、全国の共有持分を積極的に買い取っております。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
共有持分を売却して共有状態を解消したいとお悩みの方は、お気軽に弊社までお問い合わせください。
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