空き家所有者は要注意|空き家対策特別措置法と多額の維持管理費用

空き家

空き家対策特別措置法は、主に所有者の管理責任と、自治体や国による空き家の積極的活用を促す計画立案および実行について定めています。
空き家の発生抑制と活用拡大を促進することで、公共の福祉の増進および地域振興を目的として制定されました。

特に空き家所有者にとって注意が必要となります。
著しい管理不足や、近隣へ被害を与える危険性が認められた空き家は、特定空き家に指定され、以下のような多額の維持費用がかかってしまうからです。

特定空き家に指定されると発生する費用

  • 固定資産税が6倍になる(住宅用地の軽減措置から除外されるため)
  • 行政代執行した場合の費用は所有者負担(例)空き家の解体費用相場・・・数百万円

特定空き家に限らず、空き家は所有しているだけで固定資産税や維持費などの費用がかかってしまいます。
荒れ果ててしまう前に適切な管理を行うか、活用予定が無いならば、放置せずに売却を検討しましょう。

そこで今回は、空き家を所有している方へ向けて以下の内容を詳しく解説します。

この記事を読むと、空き家にすべき対策がすべてわかります。

なお、空き家を自分で管理しきれない方は、売却して手放すことをおすすめします。
空き家を放置すると特定空き家に指定される恐れがあるからです。

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空き家対策特別措置法の概要

空き家対策特別措置法は、「空き家所有者には空き家の管理責任があること」「国や地方公共団体は空き家活用を促進する取り組みを行うこと」の2点について主に定めています。
空き家の発生抑制と活用拡大を促進することで、公共の福祉の増進および地域振興を目的として制定されました。

適切に管理されず放置されている空き家は、地域住民の生活環境に下記のような悪影響を与え、その影響は自治体や国へも広がる可能性があるからです。

防犯上の問題
適切に管理されていない空き家は、犯罪者の標的にされやすい傾向があります。
草木が繁茂したり、ポストに郵便物が溜まっている状況などから、「人目の行き届いていない場所」として認定されるからです。
その結果、犯罪者に悪用され、所有する空き家が事故物件のようになり、資産価値の低下に繋がります。
空き家は犯罪に利用されやすい
また、空き家が放火され隣接する家屋に延焼すれば、損害賠償を求められる可能性もあります。
  • 家宅侵入・盗難
  • 侵入者が住みつく
  • 大麻栽培・覚せい剤の保管等が行われる
  • 不法投棄

など

景観上の問題
適切に管理されていない空き家が増えることで景観が悪化すれば、周辺地域のイメージダウンや居住希望者の減少を招いてしまいます。
すると土地や物件が売れ残り、周辺相場や市場価値が下がってしまうのです
結果、自治体の税収不足や治安の悪化を招く恐れがあります。
  • 草木が繁茂している
  • 外壁が剥がれ落ちている
  • 屋根の瓦が落ちている

など

衛生上の問題
害獣が住みつくと、空き家の老朽化が進行したり、シロアリやノミ・ダニ、ウイルスによる衛生環境の悪化を招きます。
周辺地域にまで被害が広がれば、所有者は周辺地域住民から損害賠償を請求される可能性があります。

空き家対策特別措置法については、以下の記事でも詳しく解説しています。

国の空き家問題対策と所有者が行うべき対策|使わない空き家は売却へ
将来住んだり活用したりする予定のない空き家は売却するのが懸命です。本記事では、空き家問題の現状と課題・国が行っている空き家対策・所有者が行うべき空き家対策・空き家の売却がおすすめである理由について解説します。

空き家所有者が果たさなければならない管理責任

空き家対策特別措置法では、「空き家所有者には、空き家を適正に管理する責任がある」と明記しています。
そのため所有者は、空き家を適切に管理をしない場合、以下のようなリスクを負うことになります。

(空家等の所有者等の責務)
第三条 空家等の所有者又は管理者(以下「所有者等」という。)は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。

引用元:e-GOV  平成二十六年法律第百二十七号空家等対策の推進に関する特別措置法

所有者が空き家の管理責任を果たさないリスク

    • 自治体から適正管理に向けた「助言」「指導」「勧告」「命令」等を受け、最終的に空き家の解体等が強制執行される
    • 固定資産税が増額する
    • 過料が科せられる(50万円以下)

国・自治体に与えられた空き家対策のための権限

空き家対策特別措置法の中で、自治体の役割として次のような内容を明記しています。

(市町村の責務)
第四条 市町村は、第六条第一項に規定する空家等対策計画の作成及びこれに基づく空家等に関する対策の実施その他の空家等に関する必要な措置を適切に講ずるよう努めるものとする。

引用元:e-GOV  平成二十六年法律第百二十七号空家等対策の推進に関する特別措置法

つまり自治体は、自治体区域内に所在する空き家の実態調査を行って適切な管理指導をしたり、空き家の活用促進方法を計画し実行する責任があるということです。

自治体の活動内容の中でも、空き家の所有者が特に留意すべき内容は、「自治体は管理不足である空き家を特定空き家に指定できる」ということです。

特定空き家の定義

特定空き家に指定されると、維持費等が増額してしまう可能性があります。
そのため空き家を所有している場合は、特定空き家に指定されてしまわないよう、日頃の適切な管理が重要になります。

特定空き家については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。

空き家を放置すると罰則あり!リスクや簡単に手放す方法を紹介!
放置空き家が社会問題に!空き家問題の現状 現在日本では深刻な空き家問題を抱えており、空き家数および空き家率は年々上昇を続けています。 引用元:総務省|令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計(速報集計)結果 上記のグラフは2...

空き家の実態調査

自治体は空き家の恐れがある家屋の所在・所有者を調査をします。

以前は、所有者のプライバシー保護の観点から、自治体職員による敷地内立ち入り調査や固定資産課税台帳の利用は許可されていませんでした。
しかし空き家対策特別措置法によって、自治体職員の敷地内立ち入り調査や台帳の閲覧が可能になり、空き家の状態確認や空き家所有者の迅速な特定が可能となりました。

参照元:e-GOV  平成二十六年法律第百二十七号空家等対策の推進に関する特別措置法

固定資産課税台帳
固定資産税の課税など事務のために自治体が保有している情報

空き家の所有者へ適切な管理指導

自治体は、管理が行き届いていない空き家の所有者に対して、適切な管理をするように指導・助言を行います。

特定空き家に指定

具体的な内容は各自治体の条例で定められた内容に沿って行われます。

参照元:e-GOV  平成二十六年法律第百二十七号空家等対策の推進に関する特別措置法

指導・助言の具体内容例

  • 管理不全である空き家の改善を求める文書の送付
  • 空き家の改修・除却に活用できる補助事業等の周知
  • 所有する空き家の改修・除却方法に関する相談
  • 所有者が長期不在である場合の空き家の管理方法に関する相談

など

空き家および空き家跡地の活用促進

自治体は、空き家や空き家の跡地の情報および活用方法について対応策を講じます。

たとえば、リフォーム費用の一部を補助する制度や、空き家バンク(空き家と空き家を活用したい人とのマッチングを支援する取り組み)の設置等が挙げられます。

空き家バンクの仕組み

参照元:e-GOV  平成二十六年法律第百二十七号空家等対策の推進に関する特別措置法

適切に管理されていない空き家を「特定空き家」に指定する

自治体は、所有者の管理不足により、近隣へ被害を与える危険性や有害性が著しいと認められた空き家を「特定空き家」に指定することができます。

特定空き家に指定され、自治体からの改善措置を放置すると、固定資産税の増額や、空き家の強制的な解体に繋がりかねません。
自治体によって強制的に空き家を解体された場合、数百万円もの費用は所有者に請求されてしまいます。
空き家を所有し続けたい場合には、日頃の適切な管理を徹底しましょう。

特定空き家に指定される条件

  • 保安上危険な状態
  • 衛生上有害である状態
  • 管理不足で景観を損なっている状態
  • 地域のためにも放置すべきでない状態

参照元:e-GOV  平成二十六年法律第百二十七号空家等対策の推進に関する特別措置法

特定空き家は『行政代執行』の対象になる可能性がある

前述した通り、所有者の管理不足により、近隣に被害を与える危険性や有害性が著しいと認められた空き家は「特定空き家」に指定されます。

特定空き家に指定されると、固定資産税が増額したり、行政代執行となれば数百万円もの費用を空き家の所有者が支払うことになります。

行政代執行により高額な解体費用を請求される

使いもしない土地のために、多額の費用を請求されてしまうのです。

行政代執行
特定空家等の所有者等に代わり、行政が強制的に適正管理に向けた措置を行うこと

指摘された箇所を改善すれば特定空き家の指定から除外されますが、伸びきった樹木の伐採や空き家の解体など、改善にかかる費用は空き家所有者の負担になってしまいます。

荒れ果ててしまう前に、日頃から管理を行うか、活用しないという場合には空き家の活用又は売却を検討しましょう。

特定空き家に指定された空き家は、買取業者に依頼し売却することをおすすめします。
特定空き家を再活用する場合、多額の解体費用やリフォーム費用がかかり、仲介業者を介した個人のお客様相手だと、年単位で売れ残ってしまう可能性があるからです。
買取業者であれば、老朽化が進んでいても、知識を活かして買取ができます。

弊社でも全国の空き家を積極的に買い取っておりますので、空き家の売却をお考えの方は、まずは無料査定をご活用ください。

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行政代執行の費用は空き家所有者の負担

前述の通り、行政代執行とは、特定空き家に指定されたのち、自治体によって強制的に然るべき措置が取られることです。

行政代執行の対象となった特定空き家の状態によって、その処分内容は異なり、数十万~数百万円もの費用は空き家の所有者に請求されます。

行政代執行内容例

  • 基礎部分から建物全ての撤去
  • 建物の一部を撤去
  • 庭木の伐採
  • 廃棄物の処分

など

行政代執行の対象になると、空き家だけでなく他の財産も失いかねません。
なぜなら、行政代執行の費用は空き家所有者の負担であり、支払いがされない場合には自治体による財産の差押え等で強制的な徴収が可能だからです。
活用予定もない空き家のために多額のお金を支払うことになってしまわないよう、早急に処分することが重要です。

特定空き家の指定から行政代執行までの流れ

特定空き家への指定から行政代執行までは、いくつかの段階があります。
ポイントは「勧告を受けてしまうと固定資産税が6倍になること」「命令に従わない場合は50万円以下の過料が科せられること」です。

万が一特定空き家に認定された場合には放置せず、指摘箇所の改善を早急に行いましょう。

行政代執行までの流れ

「特定空き家」の流れ

  1. 特定空き家に指定
  2. 助言
  3. 指導
  4. 勧告
  5. 命令
  6. 行政代執行
特定空き家に指定
所有者の管理不足により、近隣へ被害を与える危険性や有害性が著しいと認められた空き家は、自治体の職員によって調査が行われたのち、「特定空き家」に指定されます。
助言
自治体から特定空き家の所有者に対し、適正な管理を促します。
法的効力はなく、対応するか否かは所有者自身の判断になります。
指導
助言よりも重く、強く改善を促すものです。
所有者が自治体から受けた助言に対し改善を行わない場合や、空き家の危険性や有害性の高さから早急な対応が求められる場合に指導がされます。
この時点で改善を行えば、罰則等はありません。
勧告
所有者が、指導・助言を受けても改善しない場合、自治体は改善措置について勧告を行います。
所有者は勧告を受けると、特定空き家に指定される以前と比較し、およそ6倍の固定資産税を支払わなければなりません。
所有者自ら改善措置を実行するまでの間、固定資産税の優遇措置は受けられなくなるからです。
命令
所有者が、正当な理由なく期限内に勧告された改善措置をとらない場合、自治体は改善措置について命令をします。
これまでの「助言」「指導」「勧告」には法的拘束力はありませんが、「命令」に違反すると所有者は50万円以下の過料が科されます。
命令は行政代執行前の最後通告とも言えます。
行政代執行
所有者が、命令された改善措置をとっていない場合や、期限内に改善措置の完了が見込めない場合、自治体によって行政代執行が実行されます。
行政代執行の費用は自治体が立て替え、後日空き家の所有者に請求されます。
もし所有者から費用が支払われない場合、自治体によって所有者の給料や不動産等財産を差押えられ、強制的に徴収されます。
行政代執行の事例
京都市東山区で空き家1件の解体作業が開始。(令和4年(2022年)6月14日)
対象となった空き家は木造2階建ての共同住宅。
8年前に近隣住人から「危ない家がある」と通報があり、その実態が確認された。
指導や命令等を続けてきたが改善が見られず、行政代執行による解体が決定した。
解体費用は約700万円で、所有者に請求される。

行政代執行については、以下の記事で詳しく解説しています。

空き家が行政代執行されると起こる3つの悲劇|回避する対策法4選
空き家が行政代執行により解体される流れや行政代執行を回避するためにできる対策、空き家の売却方法を解説します。この記事を読むと、自治体から特定空き家へ指定される前に空き家を手放せる方法が分かります。
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空き家を相続放棄しても管理責任は負う

ここまでで、空き家対策特別措置法で定められた所有者による空き家管理の重要さや、市町村による管理指導について説明してきました。

空き家の所有者は、適切な管理を怠ることで、使う予定のない空き家のために多額の費用が発生してしまうことを理解していただけたかと思います。

空き家を処分したいという場合、相続してから3か月以内であれば、相続放棄することが可能です。

相続放棄

相続放棄
被相続人(亡くなった人)の財産についてすべての相続の権利を放棄すること。
相続開始前に放棄することはできず、相続の開始を知った3か月以内に行う必要がある。
また、次の相続人の管理が開始するまでは管理義務を伴う。
相続人全員が放棄した場合、相続財産清算人を選任することで相続財産を管理・清算することができる。

相続放棄をすれば、所有している空き家の固定資産税の支払い義務はなくなります。

しかし空き家を相続放棄しても、空き家の管理責任や、行政代執行等の費用を請求されるリスクからは逃れられません。
なぜなら、次の相続人の管理が始まるまでは、相続放棄後も管理義務を伴うからです。

相続放棄後の管理責任は、次の順位の相続人 または相続財産清算人が管理できるようになるまで続く

(相続の放棄をした者による管理)
第九百四十条 相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。

引用元:e-GOV  民法

そのため相続放棄後も、次の相続人の管理が開始するまでは、近隣トラブルや自治体からの特定空き家に関する措置の助言等に対応しなければなりません。
相続放棄しているからと言って放置してしまうと、損害賠償を請求されたり、行政代執行の費用を請求されてしまう恐れがあるのです。

完全に空き家の管理責任から逃れたい場合には、以下の条件を満たす必要があります。
ただし、手間もお金もかかってしまいます。

完全に管理責任から逃れる条件

  1. 第3順位までの他の相続人全員が相続放棄する
  2. 相続財産清算人を選任する
  3. 予納金(数十万~数百万円)を支払う

相続放棄は、特定空き家の固定資産税の支払い義務はなくなりますが、すぐに管理責任がなくなるわけではありません。

また、相続したい他の財産まで放棄することになってしまいます。
大切な財産を無駄にしてしまわないよう、相続放棄よりもまず買取での売却を検討しましょう。

買取による売却であれば、不要な空き家だけを売却し、空き家の管理責任は一切なくなります。
相続放棄する前に、どれだけの金額になるか、一度確認してみましょう。

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相続放棄について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

法定相続分の放棄と相続放棄の違いを日本一わかりやすく解説します!
法定相続分の放棄と相続放棄の大きな違いは、法的な手続きの有無です。本記事では、法定相続分の放棄と相続放棄の違いを理解し、不動産をトラブルなく手放す方法を解説します。

空き家の処分方法は買取での売却一択

ここまで説明してきた特定空き家指定後に発生する費用についておさらいしてみましょう。

特定空き家指定後の流れと発生する費用

  1. 特定空き家に指定
  2. 助言
  3. 指導(改善措置等の費用は所有者負担)
  4. 勧告(固定資産税が6倍になる)
  5. 命令(違反すると50万円以下の過料)
  6. 行政代執行(行政代執行費用は所有者負担)

特定空き家に指定されると、どれほどお金がかかってしまうか、ご理解いただけたかと思います。

また特定空き家のみならず、特定空き家に指定されていない空き家も、所有しているだけでお金がかかってしまいます。
なぜなら、固定資産税やその他管理委託費用などの維持費が発生するからです。

【空き家】住んでいなくても維持管理費用が発生

空き家の所有にかかる維持費用

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 管理委託費用
  • 修繕費
  • 水道料金
  • 電気料金

など

そこで、お金も手間もかけず、空き家を現金化できる方法が、買取による売却です。

買取による売却以外の処分方法と比較してみましょう。
それぞれの詳細については後述します。

なお、仲介と買取の違いは以下の記事で詳しく解説しています。

仲介と買取の違いをサクッと理解しよう!【どちらが最適か教えます】
売れない訳あり不動産の活用方法なら
解体 賃貸経営 仲介での売却 買取での売却
工事費用

必要

必要

必要な場合も有

不要

固定資産税の軽減措置

適用無

適用有

支払不要

支払不要

管理責任

不動産・経営知識

必要な場合も有

必要

不要

不要

赤字リスク

空き家の解体は多額の費用がかかる

空き家を解体し撤去することで、空き家の管理を行う必要はなくなり、土地だけを所有し続けることが可能です。

ただし、多額の解体費用がかかり、また住宅用地に適用される固定資産税の特例措置からは除外されます。

また解体後に売却する場合、土地価格が億単位などの高い地域でない限り、年単位で売れ残る可能性があります。
そのため、解体費用等と売却額の収支が結局赤字になる恐れもあります。

空き家の解体費用については以下の記事で詳しく解説しています。

空き家解体費用は数百万円!買取なら費用も手間もかけずに売却できる
空き家の解体費用の相場 空き家を解体してから売却しようと検討している方もいるでしょう。 それでは、空き家を解体するには実際どれくらい費用がかかるのでしょうか? 構造別でおよその目安を確認しましょう。 (1坪=約3.3㎡)...

空き家を賃貸経営で活用できるのは不動産知識がある人や経営経験者だけ

空き家のリフォーム等を行い、賃貸経営で活用するという方法があります。

住まない家で賃貸経営を行うメリット

入居者により各専有部分が管理されるため、継続的に収入を得ながら老朽化の進行を防ぐことができます。所有する空き家が駅近など、リフォーム等改修を行えば賃貸住宅の需要が高い、という空き家であれば有効かもしれません。

ただし解体同様、リフォーム等改修には多額の費用が発生します。

また、不動産知識や経営知識を持ち合わせていない人には、とても厳しい選択肢です。
なぜなら、改修を行い賃貸経営を始めても、空室ができてしまうリスクがあるからです。

満室になるまでは自身が費用を捻出して建物を維持する必要があり、収入よりも支出が上回ってしまう可能性もあります。

不動産等の知識を持たない個人が賃貸経営を行うのは、ハードルもリスクも高い方法です。

素人に空き家の賃貸経営が向かない理由については、以下の記事でも詳しく解説しています。

素人に空き家の賃貸経営が向かない4つの理由!有効活用するなら売却
空き家を放置するリスク 空き家を放置することは、様々なリスクを孕んでいます。 資産価値が下がり売れにくくなる どんな物件でも時間経過とともに資産価値は下がります。 特に人が住まなくなった家は、換気や細かい手入れがされなく...

【費用・手間ナシ誰でもできる!】空き家を買取で売却する

前述した通り、空き家の解体やリフォーム等には多額の費用や不動産知識・経営知識が必要になります。

しかし売却であれば、費用をかけず、誰でも空き家を現金化することが可能です。

売却には「仲介」「買取」の2種類がありますが、空き家の売却は「買取」が断然おすすめです。

空き家買取

個人のお客様を買主とした仲介業者による買取では、年単位で売れ残ってしまうことがほとんどです。
活用方法に困り空き家となってしまっている物件は、所在するエリアの需要が低い場合や、築年数が経過していたり、老朽化が進行しているなど状態が良くない場合が多くあるからです。

実際弊社がおこなったアンケート調査でも、マイホームを購入する際には「立地を優先する」と回答した方がもっとも多い結果となりました。

家の購入で優先したこと

引用元:訳あり物件買取プロ|【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査

対して買取であれば、直接買取業者が買主となり、リフォーム等の付加価値を付けて再度販売活動を行います。
事業目的で購入するため、どれほど荒れていても、リフォーム等を行って利益が見込め、売主と買主の間で金額の合意があれば、すぐに売却が可能です。

仲介と買取の売却スピードの違い

また売却が完了した時点で、売主である空き家所有者の管理責任は一切なくなります。
今後の心配をしたり、費用をかけることなく、資産を現金化できることが買取での売却の大きなメリットです。

リスクと費用を抱えて解体やリフォームをしたり、空き家を放置して行政代執行されてしまう前に、一度買取での売却を検討してみましょう。

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アルバリンクの空き家買取事例

弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような空き家も数多く買い取ってきました。

たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。

【20年以上放置された空き家の買取事例】 【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】

引用元:Albalinkの空き家買取事例

20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。

また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「(弊社に)そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。

上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております(下記Google口コミ参照)。

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。

信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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所有する空き家が綺麗なうちに適切な管理を行うことが重要

ここまでは、空き家を所有するリスクと処分方法について、詳しく説明してきました。
今後空き家を活用する予定なら、日頃の適切な管理がどれほど重要なことか、ご理解いただけたと思います。

では、具体的にどのような管理が必要となるのでしょうか。
内容を確認し、自身に合った管理方法を選択しましょう。

空き家の維持に必要な日頃の管理内容

家というものは、人の出入りがない状態が長く続くと、湿気がこもり、腐食が進みます。
空気が入れ替わらないことで、埃・塵の堆積、カビ・虫の繁殖等が進行するからです。

また、野生動物が住みつけば、排泄物などによりさらに腐食が進行します。

そこで、空き家を維持するために行うべき主な管理内容を下記にまとめます。
場合によって必要な項目・不要な項目があるかと思います。

所有する空き家の状態を一度確認し、自身でできるのか、空き家管理代行サービス等の業者に委託するかを判断しましょう。
判断が難しい場合には、自治体や空き家管理サービスに相談してみるのも方法の1つです。

管理作業項目 (およそ1回/月程度)

    • 屋内の換気(窓やドア、押し入れ、タンスなどを開け空気を入れ替える)
    • 屋内の清掃
    • 通水(各蛇口を開栓し、水漏れ・水道メーター異常の有無などの確認)
    • 屋内の点検(雨漏り、壁や天井・柱などの傷み、カビ等有無の確認)
    • 屋外の点検(庭木や雑草が敷地外に出ていないか、外壁や瓦の劣化有無等の確認)
    • 郵便受けの点検
    • 敷地内の草刈・除草
    • 動物の侵入経路になりうる配管等に金網を設置する(設置後、定期的に点検)
    • 超音波やフラッシュライトを設置する(設置後、定期的に点検)

    など

自身で空き家を管理する

所有する空き家の近くに住んでいる方や、時間に余裕がある方であれば、自身で空き家を管理する方法があります。

No540_空き家の適切な管理

遠方に空き家を所有する場合にかかってしまう交通費等や、管理委託費用を節約することができます。

ただし時間と労力が必要となりますので、心してかかりましょう。

空き家管理代行サービスを活用する

管理代行サービスは、作業内容・プランに応じた月額料金を支払うことで、屋内・屋外の清掃や巡回を依頼できるサービスです。
空き家が遠く定期的に行けない方や、体力的に厳しい方におすすめです。

空き家管理代行サービス

現状、空き家の修繕や庭木の本格的な手入れが必要ない物件であれば、管理代行サービスを活用することで、近隣に危害を与えるリスクを回避し、比較的安価に空き家を維持することが可能になります。

清掃やゴミ捨て等の軽作業以外に、修繕等も必要である場合には、月額料金に加えて追加オプションを依頼することが可能です。
空き家の状態によっては、管理代行サービスでは対応しきれない可能性もあり、その場合はリフォーム・改築や買取での売却等を検討するべきでしょう。

管理代行サービスの月額料金は作業内容により100円~15,000円/月など幅広く、また一戸建てか共同住宅(アパートやマンション)かによっても変動します。

また、住んでいる場所から空き家に行くまでにかかる交通費等と比較して検討するのもよいでしょう。

所有する空き家の状態をまずは確認し、自治体や空き家管理サービスに相談しながら、適切な内容を選択しましょう。

換気や掃除といった 空き家の管理作業は、一つ一つの作業自体は難しくありません。
しかし、空き家が遠方で、定期的に通うことができない場合や、仕事が忙しくて空き家に通う時間を捻出できない場合は、無理してご自身での空き家管理を続けるよりも、専門の業者に依頼してしまったほうが良いケースもあります。
最近では、比較的低コストで利用できる空き家管理代行サービスも増えてきていますので、金銭的な負担をできる限り抑えつつ、適切な管理を行うことができる環境が整ってきています。

【監修者】城間一弘(解決・空家サポート株式会社 代表取締役)
東京・埼玉を中心に家財整理や管理代行など空き家に関する総合サービスを提供しています

条件を満たせば売却利益から3000万円控除

空き家対策特別措置法では、空き家の発生要因の1つである相続のタイミングで、古い空き家や敷地の有効活用を促すための税制措置が設けられています。
それは、相続人が、相続で取得した古い空き家もしくは空き家解体後の土地を一定期間内に売却した場合、売却利益から3000万円を控除できる制度で、手元に残るお金が多くなるメリットがあります。

ただし、この控除を受けるためにはいくつか条件があり、全てを満たさなければ控除の対象にはなりません。
自身が所有している空き家、又は相続するかもしれない住宅が、条件を満たしているのか確認してみましょう。

売却利益から3000万円控除の対象となる空き家の条件

  • 被相続人が1人で居住していた住宅で、相続をきっかけに空き家となったもの
  • 昭和56年(1981年)5月31日以前に建築された空き家(新耐震基準を満たしている、又は耐震リフォームがされている場合のみ)

売却の要件

  • 相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
  • 売却額が1億円以下であること

まとめ

空き家対策特別措置法では、空き家の発生抑制と活用拡大を促進することで、公共の福祉の増進および地域振興を目的としています。
この制定によって、自治体による特定空き家の指定および行政代執行が可能となりました。

空き家所有者の著しい管理不足により、近隣へ被害を与える危険性・有害性により特定空き家に指定されれば、固定資産税の軽減措置から除外され、行政代執行の対象となる可能性があります。
空き家を解体するとなれば、活用予定のない空き家のために数百万円もの費用を支払うことになってしまいます。

特定空き家に限らず、空き家は所有しているだけで固定資産税や維持費などの費用がかかります。
空き家を所有し続けたいという場合は、荒れてしまう前に管理代行サービスを活用しましょう。

また、活用予定が無い場合には放置せずに買取での売却を検討しましょう。

弊社AlbaLink(アルバリンク)は、全国の空き家を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット!」にも紹介されました。

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空き家についてよくある質問

国土交通省では、「1年以上」住んでいない、使われていない家を空き家と定義しています。 判断基準としては、 ①人の出入り ②ライフラインの使用状況や使用可能かどうか ③住民の登記記録や所有者の住民票に不備はないか などが挙げられます。また、管理不足により近隣住民への危険性・有害性が認められれば、特定空き家に指定されます。
自治体が売主(空き家を賃貸・売却したい所有者)から受けた情報を、買主(空き家の賃貸・売却利用希望者)に対し紹介する制度です。 自治体のホームページや、国土交通省が支援を行った全国版空き家・空地バンクに関する情報発信ページがあります。空き家・空き地バンク総合情報ページ
国から自治体に対する支援事業の一つです。空き家対策特別措置法を積極的に活用して、空き家・不良住宅の除却、活用、関連事業など 総合的な空き家対策に取り組む自治体に対し支援を行います。空き家対策総合支援事業
監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。

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