株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
孤独死物件の売却方法は2種類ある
不動産仲介会社が売主と買主の間に入り、売買を進めていく方法。
買主は一般消費者から探す必要があり、インターネット等の広告で集客を行う。
不動産業者が買主となり、売買を進めていく方法。
買取業者さえ決まれば売買は迅速に進めることができ、現金決済が一般的。
仲介か買取かは、孤独死が起きた物件が事故物件に該当するかがポイントです。
本章では以下の内容について、解説します。
仲介と買取の違いについてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
まずは孤独死物件が事故物件に該当するかを確認
孤独死物件を売却する前には、事故物件に該当するかを確認する必要があります。
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、孤独死については特殊清掃を行ったときに心理的瑕疵が大きいとされ、事故物件に該当するとされています。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン【国土交通省】
腐敗した遺体の体液や血液、臭いがしみ付いた室内を元通りの状態に戻す清掃作業のこと。
一般的なハウスクリーニング会社ではなく、特殊清掃を行う専門業者が作業を行う。
孤独死で特殊清掃が必要となるケースは、遺体が腐敗するまでの状況により大きく変わります。
例えば、気温や湿度が高い夏場では死後1日～2日、気温や湿度が低い冬場では死後2週間程度とされています。
しかし、冬場でも室内の暖房が付いたまま、もしくは直射日光があたる場所で亡くなっていた場合には、腐敗が早く進むケースもあるので諸条件により実際は異なります。
なお、孤独死が起きたとしても直ぐに発見できた場合や腐敗が進んでいなかった場合は、特殊清掃が必要でないケースであるため、事故物件に該当しないとされています。
よって、孤独死が起きたとしても、特殊清掃の有無で売却方法が変わることをまずは理解しておきましょう。
孤独死で事故物件となる基準についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
事故物件売却時には告知義務が課せられる点に注意
事故物件売却時には、告知義務が課せられる点について注意しましょう。
不動産売買契約時に売主から買主に対して伝えておく事項。
事故物件などの心理的瑕疵、雨漏り・耐震強度不足などの物理的瑕疵など、買主の意思決定に影響する事項などが告知義務の対象となる。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン【国土交通省】
今回の場合、買主に「過去に本物件では室内の○○で孤独死があった」という事実を売買契約する前に伝えなければなりません。
孤独死があった物件など事故物件の売買では、都度告知義務が必要です。
仮に、孤独死があった建物を取り壊し新たな建物を建てたとしても、「過去に孤独死があった土地」という告知義務が残り続けるので注意しましょう。
なお、告知義務に違反すると契約不適合責任を買主より追及されるリスクがあります。
例えば、事故物件であることを隠して売買契約したものの、後にニュースや新聞、事故物件サイトなどの情報源により事実が発覚すると、買主より契約不適合責任を追及されてしまいます。
売買契約前に買主が思ったとおりの物件でなかった場合に、売主に異議申し立てができる権利。
買主には、損害賠償請求権、契約解除権、追完請求権、代金減額請求権が認められている。
契約不適合責任となると、裁判等により多くの時間を割かれることや多額の損害賠償請求を受ける可能性があります。
情報が多く錯綜する世の中であり、いつどこにどのような情報が公開されているかわからない社会にもなっているので、後々のリスクを考えれば告知義務はしっかりと行使しておくことが得策です。
事故物件の告知義務についてくわしく知りたい場合は、以下の記事も参考にしてください。
事故物件に該当しない孤独死物件は仲介で売却
仲介は、相場に近い金額で売却できることが最大のメリットです。
なお、仲介を介して事故物件を売却する流れは、以下のとおりです。
- ①仲介業者を探す
- ②仲介業者が買主を探す
- ③買主が現れたら売買条件の交渉をする
- ④双方が査定額に納得すれば売買が成立
事故物件でなければ、どこの不動産業者でも原則仲介を行ってもらえるので、物件の査定は複数社（3社程度）に出すようにしましょう。
複数の不動産業者に出すことで、査定額や売却活動時のサービス内容、担当者の力量や売却を任せられるか（信頼度）などを比較できます。
一方で、仲介での売却で注意するポイントは以下のとおりです。
・孤独死があった事実を伝えることで、物件自体に嫌悪感を持たれるケースが多い
・立地が悪ければ売れない可能性もある
仲介では、一般消費者から買主を探す必要があるため、物件引き渡しまでの一連の手続きが全て完了するには、最短2か月～3か月程度、物件の立地や建物の状態などによっては半年以上かかるケースがあります。
また、事故物件に該当しない孤独死であったものの、のちのトラブルを防止するために孤独死があった事実は伝えておいたほうが良いでしょう。
そのため、室内で人が亡くなっている事実を知らされることで嫌悪感を抱く人は多く、仲介で売却を試みても売買自体が進みずらい傾向があります（告知義務違反ではないのですが、契約不適合責任を追及されるおそれがある）。
最後は、仲介では立地が悪いもしくは築年数が古いものは、そもそも売却がしにくく売れない可能性があります。
その理由は、中古不動産を検討する人の多くは、最寄り駅徒歩圏若しくは築浅物件を求めているからです。
例えば、弊社が行った「【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査」 によると、全体の約66％は立地を重視しています。
参照元：【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査「アルバリンク」
さらに、「【不動産を購入するなら築年数は何年までがベストか】男女100人アンケート調査 」によると、63％の人が築10年以内の物件を希望しています。
参照元：【不動産を購入するなら築年数は何年までがベストか】男女100人アンケート調査「アルバリンク」
このように、事故物件には該当しない不動産を仲介で売却することには、多くの注意すべきポイントがあります。
事故物件に該当する孤独死物件は買取で売却
事故物件に該当する孤独死物件は、買取での売却が良いでしょう。
なぜなら、買取であれば専門の不動産業者が買主となり、孤独死があったという心理的瑕疵に関係なく売買を進められるからです。
不動産の設備や性能自体に問題はないが、居住者に心理的なストレスを与える欠陥があること。
孤独死の他にも事故死や殺人事件なども心理的瑕疵に該当するケースが多い。
また、仲介のように「売れない不安」がないことや、どんな立地や建物の状態でも売却可能、引き渡し後の契約不適合責任が免責となる点も、買取利用のメリットと言えるでしょう。
買取のメリットについてくわしくは、次章でご紹介します。
なお、株式会社アルバリンクも孤独死があった物件など事故物件を専門で買い取りできる不動産業者です。
弊社アルバリンクの最大の特徴は、他社よりも高く買い取りできる可能性があることになります。
なぜなら、弊社では孤独死が起きた事故物件を各専門家との連携で迅速に商品化し、投資家などへの独自販路も確立しているため、積極的な買取ができるからです。
実際、これまでご利用いただいたお客様よりお喜びの声を多数いただいています。
参照元：お客様の声【アルバリンク】
まずは、弊社の無料査定をご利用ください。
事故物件を告知義務を守りながら高く売却できるコツについてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
孤独死物件は事故物件専門の買取業者に売却したほうがよい5つの理由
本章では、孤独死が起きた物件は買取業者に売却したほうがよい5つの理由をご紹介します。
そのままの状態で買い取ってくれる
孤独死があった事故物件をそのままの状態で買取してくれるからです。
買取では、特殊清掃やリフォームなどは必要なく、余計な費用負担を抑えられるメリットがあります。
仲介手数料以外は、売却成立前に必要な費用であるため、そもそも手持ち資金でリフォーム費用等を用意できなければ、買取を選ばざる得ないというケースもあるでしょう。
また、室内に家具や日用品など故人が遺した遺品についても、予め処分する必要もありません。
よって、孤独死が起きてしまっても売却前に何もすることなく、物件を引き渡せます。
なお、事故物件の適切な対処法についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
契約不適合責任を免責にしてくれる
契約不適合責任が免責であれば、引き渡し後に新たな瑕疵が見つかったとしても責任を追及されることはなく、安心して引き渡しができます。
買取は専門業者への売却となるので、仲介のように告知義務はなく買取業者さえ決まれば売却が進むので、資金の流れについて予定が組みやすいというメリットもあるでしょう。
なお、契約不適合責任についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
すぐに売却できる
なぜなら、買取は仲介のように一般消費者から買主を探すことはなく、不動産業者が買主となり現金決済で売買を進めていくからです。
買取では、買取業者を選定し提示された査定額に納得できれば、直ぐに売買契約を締結できるので最短1週間程度で現金化できます。
よって、相続税対策など不動産の現金化を急ぐ場合には、買取を選ぶほうが良いでしょう。
仲介手数料がかからない
なぜなら、買取では不動産業者が買主となり売買を進めていくので、取引を仲介する業者がいないからです。
売主と買主の間に入り仲介業務を行った不動産業者が、売買成立時にもらう成功報酬。
400万円以上の成約価格で「成約価格×3％＋6万円＋消費税」を上限に設定できる。
不動産売却時に負担する諸費用のなかで最も負担が大きいのが、仲介手数料です。
仲介手数料の負担がないことで、諸費用の負担を大幅に抑えられる効果があります。
一般的な買取業者よりも高値で買い取ってもらえる
専門の買取業者は、一般的な買取業者より高値で買い取ってもらえます。
なぜなら、専門の買取業者は、買取した事故物件を商品化して再販できる高いノウハウがあり、積極的な買取を行えるからです。
一般の買取業者は、そのままでも住めるような居住用物件が得意ですが、事故物件の取扱いは不慣れです。
しかし、専門の買取業者は、事故物件などの一般には流通しにくい不動産の取扱いが得意で、買取した不動産を各専門家との連携で迅速に商品化と再販できる体制を整えています。
よって、専門の買取業者は、事故物件でも問題なく取扱うことができ、迅速な商品化が行えるので高値買取が可能となっています。
事故物件の売却方法についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
孤独死物件の買取相場
孤独死が起きた物件の買取相場は、周辺相場価格の20％～30％程度安くなることが一般的です。
なぜなら、買取業者は相場価格との差額分で、孤独死があった物件の特殊清掃やリフォーム費用、残置物の撤去費用を捻出するなど、商品化をする目的の資金を確保するためとなります。
なお、孤独死があった物件の買取価格は、物件の立地や築年数などによる相対的な評価が買取業者毎に異なるため、複数社に買取査定を出すことがおすすめです。
株式会社アルバリンクも孤独死があった事故物件などを専門で買い取る不動産業者で、無料の買取査定を行っています。
弊社アルバリンクの特徴は、他の買取業者よりも高値買取できる可能性が高いことです。
なぜなら、弊社では買取した事故物件を各専門家との連携により迅速に商品化できるスキームと、投資家などへの独自販路を確立しているため、積極的な買取を行っているからとなります。
買取は、最も高値を付けた不動産業者に売却することがセオリーです。
まずは、弊社の無料査定をお試しいただき、他の買取業者との査定額をご比較ください。
孤独死物件を売却せずに放置する5つのリスク
本章では、孤独死物件を売却せずに放置する5つのリスクをご紹介します。
資産価値が下がり続ける
孤独死物件を放置すると、資産価値が下がり続けます。
なぜなら、建物自体は毎年減価償却により実質的な価値が下がっていることと、築年数が古くなるごとに中古市場での人気が下がっていくからです。
孤独死物件は放置せずに、建物を使用する予定がなければ早めに処分することがおすすめです。
維持費がかかる
維持費でかかる主な項目は、以下のとおりです。
・水道など光熱費の基本料金
・火災保険の保険料
・建物の修繕費用
固定資産税や都市計画税は、不動産の所有で多額の費用負担となる一つです。
また、建物を放置すると外壁の風化や劣化が進みます。
適度に修繕を行わなければ、台風などの天災時に剥がれた外壁が近隣建物に被害を与える危険性があるため、修繕費用も多額の負担となるでしょう。
他にも、敷地内の雑草等の除去やポストの定期的な清掃、室内の通風などを空き家管理業者が行うと委託料もかかるため、孤独死物件の放置はリスクでしかありません。
空き家の維持費のついてくわしく知りたい場合は、以下の記事も参考にしてください。
特定空き家に指定される恐れがある
孤独死物件を売却せずに放置すると、特定空き家に指定される恐れがあります。
特定空き家に指定されることで、固定資産税等の軽減措置の対象外となります。
さらに、行政からの空き家の修繕や解体を命じられる可能性があり、所有者は命令に従い空き家を改善しなければなりません。
1年以上誰も住んでなく管理などがほとんどされていない空き家を自治体などが指定する制度。
空き家対策特別措置法により、放置すれば倒壊の危険性や衛生上有害なおそれがあるなどが主な要因。
参照元：管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施 を図るために必要な指針【国土交通省】
なお、2023年12月に空き家対策特別措置法の一部が改正となり、「管理不完全空き家」が新設されました。
特定空き家の予備軍的な制度で、指定されると固定資産税と都市計画税の軽減措置がなくなる。
参照元：管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施 を図るために必要な指針【国土交通省】
特定空き家に指定される状態の一歩手前が、管理不完全空き家と言っても良いでしょう。
管理不完全空き家は、外壁や屋根の一部が落下する危険性や、敷地内に雑草が繁茂もしくはゴミが散乱・放置されているなどの状態で指定される可能性があります。
なお、管理不完全空き家に指定されたら直ぐに固定資産税や都市計画税の軽減措置がなくなるわけではありません。
自治体からの空き家改善に関する指導や助言を受けるも、改善が見られずに「勧告」となったときに軽減措置がなくなります。
よって、特定空き家に指定されていなくても管理不完全空き家に指定された時点で、空き家の放置をやめて早急な改善が必要です。
空き家の放置によるリスクについてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
隣人から損害賠償を請求される恐れがある
孤独死物件を売却せずに放置することで、隣人から損害賠償を請求される恐れがあります。
なぜなら、空き家を放置することで建物が著しく朽ち、台風などの天災で剥がれてしまった外壁が近隣建物に被害を与える可能性があるからです。
また、倒壊等が起きれば損害賠償金額は莫大なものとなるでしょう。
建物は人が住むことで適度な通風や清掃などの維持管理ができる他、外壁のひび割れなど異常があったときに速やかに気づき対策を施すことで修繕や補修を速やかに行えます。
しかし、放置することで適度な維持管理や修繕ができず、建物の劣化が進んでしまうリスクがあります。
また、損害賠償請求に発展するかはわかりませんが、放置された空き家があると街並みが悪くなり不動産価格の下落を招くおそれがあるなど、近隣住民に迷惑をかける可能性が大いにあります。
よって、孤独死があった物件を放置すると損害賠償請求されるリスク等があるため、早めに売却等で処分することがおすすめです。
なお、空き家を倒壊させないための対策やその他の空き家のリスクについてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
犯罪に利用される恐れがある
孤独死があった物件を放置すると、犯罪に利用されるおそれがあります。
なぜなら、人の目がつきにくく、不法占拠や放火など犯罪を行いやすい機会を与えてしまうからです。
犯罪に利用されないためには、適度に清掃などを行い人の出入りがあることを示しておくことが必要です。
なお、空き家所有のデメリットについてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
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まとめ
本記事では、孤独死が起きた物件の売却方法や専門業者への買取がおすすめの理由、放置するリスクなどについて解説してきました。
孤独死が起き事故物件に該当するのであれば、売却方法は専門業者への買取がおすすめです。
また、仮に売却せずに放置することは、資産価値減少や維持費の負担、損害賠償を請求されるリスクが生じる可能性があるため、絶対に避けましょう。
事故物件でも買取を利用すれば問題なく売却できるので、利用予定がない事故物件は早めの売却がおすすめです。
なお、孤独死が起きたなど事故物件の売却は、専門の買取業者である株式会社アルバリンクがおすすめです。
なぜなら、弊社アルバリンクでは買取した事故物件の迅速な商品化と独自販路の確立により、積極的な買取を行っているからです。
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