株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
孤独死による原状回復費用は連帯保証人に請求可能
孤独死が起きた賃貸物件の原状回復費用は、連帯保証人に請求できます。
入居者が退去するときに入居した当時の状態に戻すことで、主に居住後のキズや汚れが対象。
なお、フローリングの日焼けや家具を置いた跡などは、経年劣化で原状回復には含まれないことが一般的。
参照元：民法621条賃借人の原状回復義務【e-gov法令検索】
なぜなら、原状回復費用の支払い責任の順番は、入居者に次いで連帯保証人や相続人であるからです。
入居者＞連帯保証人・相続人＞保険会社・保証会社＞大家・不動産業者
ただし、必ず全額請求できるわけではなく、連帯保証人等に請求できない費用もあります。
これらについては、次章でご紹介します。
なお、原状回復費用を連帯保証人に請求できたとしても一時的に立て替える費用がない場合や、そもそも事故物件を貸すことが難しいと考えるなら、買取業者への売却がおすすめです。
なぜなら、専門の買取業者は事故物件でも原状回復することなく、現況のまま売却できるからです。
株式会社アルバリンクも孤独死等の事故物件を買取できる不動産業者で、他社よりも高値買取の可能性があることが特徴と言えるでしょう。
その理由は、弊社アルバリンクでは事故物件を専門家との連携により迅速に商品化し、投資家等への独自販路を確立しているため、積極的な買取を行えるからです。
ご興味をお持ち頂けたなら、弊社の無料買取査定をご利用ください。
原状回復費用の相場や基準等についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
連帯保証人に請求できる４つの原状回復費用
明け渡しまでの間に発生する家賃・管理費・共益費
事故発生時から原状回復完了までに発生したであろう家賃や管理費・共益費です。
これらは仮に事故が起きず賃貸物件として運営していれば、大家の収入になっていたものとなります。
よって、当然に該当期間の家賃等を連帯保証人に請求できます。
孤独死現場の特殊清掃費
孤独死現場を原状回復するための特殊清掃費も請求できます。
事故の痕跡を無くすための特別な清掃。
一般のハウスクリーニング業者ではなく、特殊清掃専門の業者が行う。
特殊清掃を行う流れは、はじめに警察への通報と現場検証を行い、事故か事件かの確認をします。
現場検証が終われば、清掃業者複数社の見積もりを取得し、価格やサービス内容等を比較して特殊清掃及び遺品整理の依頼を行うのが主な流れです。
特殊清掃では主に、血痕や体液の跡、クロスに染み付いた死臭の除去、部屋内に発生した害虫の駆除などを行います。
なお、特殊清掃を依頼するメリットは、孤独死などの事故の痕跡を無くし心理的瑕疵を少しでも和らげ、賃貸物件として貸しやすくなることです。
他にも、短期間で原状回復できることや室内に籠る死臭等の消臭、消毒もできることもあります。
このように事故が起きた物件では、再び賃貸物件として蘇らせるために特殊清掃が必要であるため、これら費用の連帯保証人への請求が可能です。
孤独死が起きた現場の特殊清掃についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
遺体による汚損箇所のリフォーム費用
遺体による汚損箇所のリフォーム費用も請求できます。
リフォームを行う理由は、特殊清掃で除去できなかった痕跡を無くすためです。
例えば、フローリングに付着した血痕などの痕跡を除去するには、フローリング全体のリフォーム工事が必要となります。
これは、痕跡があった箇所のみリフォームを行うと事故があった箇所が視認でき、心理的瑕疵が強まる可能性があるからです。
よって、遺体の汚損箇所によるリフォーム工事の費用も請求できます。
なお、事故物件のリフォーム費用についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
家財の撤去費用
入居者が生活していた時の家財の撤去費用も請求できます。
なぜなら、新たに賃貸物件として貸すための特殊清掃やリフォーム工事を行うには、家財の撤去も必要であるからです。
例えば、家財にソファーやベッドなどの大型家具、冷蔵庫やテレビなどの大型家電があれば、多額の処分費用がかかります。
他にも、孤独死があったところがゴミ屋敷であれば、ゴミの処分費用は莫大なものとなるでしょう。
よって、これら家財の撤去費用等についても連帯保証人に請求できます。
事故物件化したときは損害賠償も請求できる
事故物件化したときには、損害賠償も請求できます。
なぜなら、事故物件になると当該住戸の賃料を下げて貸さざる得なくなるほか、孤独死が起きたことで他の入居者の退去が続き、稼働率が下がる可能性があるからです。
下記は賃貸物件で孤独死が起き、大家側の損害賠償請求が認められた判例となります。
自然死があった場合と損害賠償の判例について
「事案」
死亡してから2か月半経過後に借主が発見された。
布団から腐敗物が染み出ていた。家賃は10万円。
「判例」
原状回復費用63万円と未払い賃料についての損害賠償が認められた
よって、本来孤独死が起きなければ得られるはずであった賃料収入が、損害賠償の対象となる可能性が高いでしょう。
なお、損害賠償を請求できるかについては、弁護士などの専門家への相談がおすすめです。
また、事故物件の損害賠償責任についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
連帯保証人に請求できない2つの原状回復費用
ここまで、連帯保証人に請求できる費用をご紹介してきましたが、請求できないケースもあります。
本章では、連帯保証人に請求できない費用について解説します。
極度額を超えた原状回復費用
入居者が家賃や補修費等を支払わないときに、連帯保証人に請求できる上限金額。
極度額に決まりはないが、賃貸借契約の場合では家賃の12カ月～24か月分の金額が一般的な相場となる。
2020年4月1日に改正された民法では、極度額の記載のない保証契約書は無効となっています。
参照元：2020年4月1日から保証に関する民法のルールが大きく変わります【法務省】
また、仮に原状回復費用が極度額以上になっても、極度額を超える請求はできません。
つまり、原状回復費用は予め決められた上限の範囲で、連帯保証人に請求となります。
病死や自然死の場合は汚損箇所以外の原状回復費用
病死や自然死の場合は、汚損箇所以外の原状回復費用は請求できません。
なぜなら、これらは事故物件にそもそも該当せず原則告知する必要もないため、連帯保証人が負担すべき原状回復費用は汚損箇所のみで問題ないからです。
よって、病死や自然死の場合は、入居者が善管注意義務を怠り破損や汚損等をさせた部分以外については、請求できないことになります。
なお、賃貸物件で人が亡くなったときの対処法についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
孤独死物件にかかる原状回復費用の相場
では、孤独死が起きた物件で実際にかかる原状回復費用の相場は、どの程度になるのでしょうか？
「第8回孤独死現状リポート」によると、孤独死が起きたときの平均損害額は約96万円となっています。
孤独死が起きたときの原状回復費用は、一般的に高額となるケースが多いでしょう。
そのため、連帯保証人に原状回復費用は請求できるものの、大家側もリスクヘッジとして孤独死が起きたときに対応できる保険に加入しておくことも経営上は必要と言えます。
なぜなら、連帯保証人に支払い能力がないことやそもそも連絡が付かないケースも考えられるからです。
孤独死が起きた賃貸物件は「事故物件」として扱われる？
孤独死が起きた賃貸物件は、全て「事故物件」になるわけではありません。
本章では、「事故物件にはならないケース」と「事故物件となるケース」について解説します。
なお、孤独死が事故物件として扱われる基準についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
事故物件にはならないケース
事故物件にはならないケースは、自然死や病死、事故死のうち発見が早く特殊清掃が必要でなかった場合です。
例えば、長期間の闘病生活の後に自宅で家族に看取られながら病死した場合には、事故物件にはなりません。
また、自然死や風呂場等での事故死でも家族等の発見が早く、病院への搬送などを迅速に行っていれば、こちらも事故物件には該当しません。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン【国土交通省】
ほかに、特殊清掃が行われた場合でも、事故発生から3年を経過すると事故物件ではなくなります。
なお、自然死があった不動産の告知義務の判断基準などについてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
事故物件となるケース
自然死や病死などのうち、発見が遅く特殊清掃が必要であった場合には事故物件となります。
また、室内での自殺や殺人事件など、その事柄を第三者が聞いたときに嫌悪感を抱く事象についても事故物件に該当します。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン【国土交通省】
新たな入居者を募集する際には「告知義務」がある
新たな入居者を募集する際には、「告知義務」があります。
不動産の購入に直接影響がある事柄について、売買契約前に予め入居者に伝えておくこと。
事故物件は一般的に心理的瑕疵が強く、賃貸借契約に影響することが多いため、告知が必要となる。
新たな入居者に貸す場合には、事故が起きた日から3年を経過する日まで告知義務が生じます。
例えば、告知方法としては「20○○年●月〇日に、リビングルームで孤独死があった」などです。
なお、告知義務が必要な理由は、事故物件は心理的瑕疵が強く一般的に敬遠される物件であるからです。
実際、過去に弊社が行った「事故物件に住みたくない理由ランキング男女500人アンケート調査」によると、事故物件は「とにかく怖い」「なんとなく気分が良くない」など、心理的な理由が大部分を占めています。
参照元：事故物件に住みたくない理由ランキング男女500人アンケート調査【アルバリンク】
よって、事故が起きてから3年以内に賃貸物件を貸す場合には、告知義務を怠らず損害賠償を請求されないように注意しましょう。
また、上記アンケート結果より事故物件には住みたくないと思う人が多くいます。
つまり、事故物件になってしまったら次の入居者を探すことは一般的に難しく、貸せたとしても賃料下落リスクがあるなど賃貸経営の悪化は避けられません。
よって、所有している賃貸物件で事故が起きてしまったら、売却して損益を確定させ賃貸経営に区切りをつけることを選択肢として考えることもおすすめです。
このようなときの売却先としては、事故物件を専門で買い取る不動産業者が良いでしょう。
なぜなら、買取業者さえ決まれば確実に事故物件を売却できることや、契約不適合責任を免責にできるなどのメリットがあるからです。
株式会社アルバリンクも事故物件を専門で買い取る不動産業者ですが、他社よりも高値買取できる可能性があることが特徴です。
事故物件の買取金額について気になる方は、弊社の無料買取査定をご利用ください。
事故物件に住みたくない理由のアンケートについてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
孤独死が起きた事故物件は買取業者への売却がおすすめ
なぜなら、買取には告知義務や契約不適合責任がなく、現金決済で売却を進められるからです。
買主が売買契約前に思ったような物件でなかった場合、売主に異議申し立てできる権利。
追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除の4つの権利がある。
また、原状回復費用などを連帯保証人等に請求する手間もなく、迅速に売却できます。
よって、孤独死が起きた後に所有する賃貸物件を処分したいと思うなら、買取業者に売却を依頼しましょう。
なお、事故物件を高く売るコツについてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
孤独死物件の売却方法は仲介と買取の2種類
孤独死物件の売却方法には、仲介と買取があります。
売主と買主の間に不動産業者が入り、取引を仲介することで不動産売買を進めていく方法。
仲介の場合、売主は買主を一般消費者から募る必要がある。
不動産業者が買主となり不動産売買を進めていく方法。
買取の場合、一般消費者から買主を募る必要はなく、買取業者さえ決まれば短期間での売却も可能となる。
一般的に、仲介は一般消費者から買主を募るので、流通性の高い不動産の場合に向く売却方法です。
事故物件は、一般的に心理的瑕疵があり流通性の低い不動産となるため、仲介は不向きとなります。
一方で買取は、市場の流通性に関係なく買取業者さえ決まれば売却できる方法です。
よって、事故物件を売却するなら買取業者への依頼がおすすめです。
なお、仲介と買取の違いについてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
孤独死物件は買取業者に売却したほうがよい3つの理由
孤独死が起きた物件を買取業者に売却したほうが良い理由は、以下のとおりです。
原状回復費用を負担せずに済む
なぜなら、買取業者は事故が起きた現況のまま売却できるからです。
原状回復費用の他にも、家財等の撤去費用も負担せずに済むので、経済的な負担なく売却を進められます。
孤独死物件でも短期間で売却できる
なぜなら、買取業者が買主となることで最短1週間程度での現金化が可能だからです。
買取業者は不動産に精通するプロであり、孤独死が起きた物件でも商品化して再販する知識やノウハウがあるので、問題なく現金決済で買取を行えます。
よって、買取業者であれば孤独死が起きた物件でも仲介のように売却期間が間延びするおそれはなく、短期間で処分できます。
なお、事故物件を専門で買い取る不動産業者についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
契約不適合責任を問われない
買取業者であれば、契約不適合責任を問われることはありません。
なぜなら、買取業者は不動産の瑕疵について全て把握したうえで取引を進めているからです。
買取業者は、瑕疵の改善方法を熟知しており、再販ルートも確立しているので契約不適合責任を免責にしてでも買取を積極的に行えます。
なお、契約不適合責任についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
アルバリンクなら孤独死物件でも高額買取可能！
株式会社アルバリンクなら、孤独死物件でも高額買取が可能となります。
なぜなら、弊社アルバリンクには専門家との連携により買取した事故物件を迅速に商品化するノウハウと、投資家等への独自販路を確立しているため、積極的な買取ができるからです。
このような一連の買取から再販までの流れができているため、物件を買取りできれば一定の収益を上げられる仕組みがあることも、高額買取を実現している理由とも言えます。
例えば、弊社では過去に以下のような事故物件の買取を行い、お客様からは多くの喜びのお声をいただいています。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
買取業者の中にはホームページなどで「事故物件を買い取ります」とアピールしておきながら、実際はタダ同然の買取価格しかつけない業者も存在します。
弊社がそうした業者とは違うことが、この買取価格を見て頂けばわかっていただけると思います。
実際、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
まとめ
本記事では、孤独死が起きた賃貸物件の原状回復費用や相場等について解説してきました。
結論、賃貸物件で孤独死が起きたときには、連帯保証人にその費用について請求できます。
例えば、特殊清掃やリフォーム等でかかった原状回復費用や賃貸経営で生じた損害賠償の費用などです。
しかし、原状回復ができたしても事故物件を借りたいと思う人は少なく、貸せたとしても相場より安い賃料となるケースが多いため、賃貸経営の悪化は避けられない状況となるでしょう。
よって、所有する賃貸物件で事故が起きてしまったら、買取業者に売却して損益を確定させることがおすすめです。
買取業者であれば孤独死があった事故物件でも、原状回復をする必要なく現況のまま売却できるメリットがあります。
株式会社アルバリンクも事故物件等を専門で買い取る不動産業者ですが、他社よりも高値売却を実現しやすいことが特徴です。
なぜなら、弊社アルバリンクでは買取した事故物件の商品化を専門家との連携で迅速に行えることや投資家等への独自販路を確立しているので、積極的な買取ができるからです。
実際、事故物件を高く買い取れる不動産業者としてフジテレビ「イット」など、多くのメディアで紹介されています。
事故物件を所有して処分に困っていれば、まずは弊社アルバリンクの無料買取査定をご利用ください。
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