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ローンは夫名義・頭金は妻負担の場合の贈与税
ローンは夫名義で契約、頭金は妻が負担する場合、以下のケースごとに贈与税が発生するかどうか変わってきます。
- 家が共有名義の場合
- 家が単独名義の場合
家が共有名義の場合
購入する家を共有名義にする場合、贈与税を納める必要はありません。
共有名義とは、取得した家を夫と妻2人の名義で登記することです。
土地・建物の所在や面積、所有者の住所や名前などを国が管理する帳簿（登記簿）に記録することで、所有者の権利を保護する制度
夫と妻それぞれの負担金額に応じて、持分（所有権の割合）を登記すれば、妻が夫に贈与したとみなされません。
そのため、贈与された財産に課される贈与税は発生しません。
4,000万円の物件を購入する際、夫が3,000万円の住宅ローンを契約し、妻が頭金1,000万円を支払う場合を考えます。
このとき、持分を夫4分の3、妻4分の1として登記すれば、贈与税の納付は不要です。
ただし、上記の例の場合、持分を夫と妻それぞれ２分の1ずつにして登記した際は、夫が妻に対して1,000万円贈与したとみなされ、贈与税が課せられます。
負担金額に応じて持分を登記すれば、贈与税を納めずにすみます。
家が単独名義の場合
購入する家を夫の単独名義にする場合、贈与税が発生します。
上記のケースでは、妻が頭金の金額分を夫に贈与したとみなされるためです。
なお、贈与税は、1年間にもらった財産の合計額が110万円を超えた部分に課せられます。
夫が3,000万円の住宅ローンを契約し、妻が頭金1,000万円を支払う場合は、夫に対して1,000万円から110万円差し引いた額に贈与税が課税されます。
贈与税はどのくらいかかる？
上記の例の場合、贈与税はどのくらいかかるか計算してみましょう。
贈与税の税額は、以下の計算式で求められます。
なお、税率と控除額は、以下の表のとおり「贈与財産－110万円」の金額に応じて異なります。
| 「贈与財産－110万円」 の金額 |
税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10% | – |
| 300万円以下 | 15% | 10万円 |
| 400万円以下 | 20% | 25万円 |
| 600万円以下 | 30% | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40% | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 45% | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50% | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55% | 400万円 |
参照元：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）|国税庁
夫が3,000万円の住宅ローンを契約し、妻が頭金1,000万円を支払った場合、夫が納付すべき贈与税の税額は以下のとおりです。
夫の単独名義で家を登記する場合は、妻が負担する頭金の額が多いほど、贈与税の負担が大きくなります。
共有名義にする3つのリスク
前述したとおり、贈与税の負担をなくすためには、家の購入資金の負担金額に応じて、共有名義で登記する必要があります。
しかし、共有名義にした場合、以下のリスクを抱えることになります。
- 不動産の売却やリフォームを自由にできない
- 権利関係の複雑化で不動産の処分ができない
- 不動産の維持費負担でトラブルに発展する
なお、共有名義の不動産にするリスクについて、くわしく知りたい人は以下の記事も参考にしてください。
不動産の売却やリフォームを自由にできない
家を共有名義にした場合、夫婦両方の同意がないと、売却や大規模なリフォームができなくなります。
共有名義の土地・建物を売却や解体、大規模なリフォームする場合、共有者全員の同意を得る必要があります。
第二百五十一条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。引用元：民法|e-Gov法令検索
なお、条文中に出てくる「変更」とは、土地・建物の売却や解体、大規模なリフォームのことです。
家を共有名義のままにした場合は、家の売却や解体などの処分について、お互いに話し合わなければなりません。
関係性の悪化により離婚した場合は、話し合いそのものがストレスになるでしょう。
話し合いがまとまらない、または、話し合いすらできない場合、自分が住んでいる家なのにリフォームや売却ができなくなります。
権利関係の複雑化で不動産の処分ができない
共有名義を解消せずに放置すると、将来、権利関係の複雑化で不動産の処分が難しくなります。
夫または妻が亡くなった場合、夫または妻の相続人全員が持分を引き継ぎ、新たな共有者となります。
共有者が増えることで、全員の同意を得ることが困難になり、不動産の処分ができない状況になるでしょう。
たとえば、AさんとBさんの夫婦が不動産を共有名義にしたまま、離婚したとします。
Bさんは、離婚後にCさんと再婚、2人の間に子どもDさん、Eさんが生まれました。
その後、Bさんが亡くなって、再婚相手のCさんと再婚後の子どものDさん、EさんがBさんの持分を引き継ぎました。
もし、Aさんが不動産の売却したい場合、面識のないCさん、Dさん、Eさん3人と話し合い、同意を得なければなりません。
また、そのままの状態で放置してしまうと、AさんやBさんの子孫に持分が引き継がれ、共有者が数十人以上になるおそれがあります。
離婚した際、不動産の共有名義を解消せず放置すると、自分たちの子孫が不動産の処分に頭を悩ませることになります。
共有名義の不動産の相続が原因で起こるトラブルや対処方法について、くわしく知りたい人は以下の記事も参考にしてください。
不動産の維持費負担でトラブルに発展する
不動産の維持費負担が原因でトラブルに発展するおそれもあります。
不動産を共有名義にしている場合、固定資産税や火災保険料などの維持費は、持分に応じて各共有者が負担しなければなりません。
第二百五十三条
各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。引用元：民法|e-Gov法令検索
ただし、一般的には夫をはじめ代表者1人が維持費を全額負担します。
その後、代表者が持分に応じた額を各共有者に請求します。
もし、妻または夫が、維持費の負担を拒否した場合は、家への居住の有無にかかわらず、1人で負担しなければなりません。
なお、共有者の1人が維持費の負担をしなかった際は、強制的に持分を買い取ることが可能です。
ただし、強制的に買い取れるのは、維持費の負担を請求してから、請求された共有者が1年以内に支払わない場合に限ります。
第二百五十三条
各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
２ 共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。引用元：民法|e-Gov法令検索
また、持分の強制買取で合意を得られない場合、訴訟に発展することもあります。
共有名義のまま離婚してしまうと、不動産の維持費負担が原因で訴訟をはじめとしたトラブルにつながるかもしれません。
共有名義不動産の維持費内訳やトラブル発生時の対処方法について、くわしく知りたい人は以下の記事も参考にしてください。
単独名義にするリスク
前述したとおり、不動産を共有名義にした場合、不動産の自由な処分ができないことや維持費の負担拒否によるトラブル発生のリスクがあります。
しかし、夫の単独名義にした場合、夫判断次第では、妻は使用している不動産を売却されるリスクを抱えることになります。
不動産を単独名義にした場合、すべて名義人単独の判断で売却や解体などの処分が可能です。
同じ家に住んでいても、妻に承諾を求める必要はありません。
第二百六条
所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。引用元：民法|e-Gov法令検索
不動産を夫の単独名義にしてしまうと、妻や子どもは、離婚や別居が原因で住んでいる家を勝手に売られるリスクを抱えてしまいます。
夫の単独名義の家を勝手に売却させない対策法について、くわしく知りたい人は以下の記事も参考にしてください。
共有名義によるトラブルは持分売却で解消
共有名義にしたため、不動産を処分したくてもできないうえ、維持費の負担義務を課されることに悩んでいる人もすでにいるかもしれません。
上記の悩みを解消するには、持分の売却がおすすめです。
なお、持分は「自分の所有物」にあたるため、他の共有者の同意を得ずに、自由に売却できます。
第二百六条
所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。引用元：民法|e-Gov法令検索
持分を売却すれば、不動産の維持費を負担する義務をはじめ、前述した共有名義のリスクの解消が可能です。
ただし、相談もせずに持分を売却すると、他の共有者との関係性がさらに悪化するおそれがあります。
そのため、共有者とは事前に相談しておくことが必要です。
なお、どうしても相談せずに売却したい場合は、他の共有者との協議を任せられ、法律に則って対処できる弁護士提携の買取業者がおすすめです。
弊社アルバリンクも、共有者との話し合いを代行している弁護士提携の買取業者です。
アルバリンクは数多くの持分の買取実績があります。以下は買取実績の一部です。
| 2023/3/22 | 神奈川県平塚市 | 戸建 |
|---|---|---|
| 2023/4/3 | 東京都中野区 | 戸建 |
| 2023/4/27 | 兵庫県尼崎市 | 区分マンション |
| 2023/8/18 | 静岡県静岡市葵区 | 戸建 |
| 2023/10/23 | 富山県射水市 | 戸建 |
| 2023/12/22 | 大阪府交野市 | 戸建 |
離婚が原因で、元夫婦間で共有名義の不動産の扱いにお悩みの人は、一度弊社アルバリンクにご相談ください。
まとめ
この記事では、家を共有名義または単独名義にした場合、贈与税は発生するのかどうかについて解説しました。
夫の単独名義の場合は、妻が負担した金額は夫への贈与とみなされ、贈与税の支払いが生じます。
一方、共有名義の場合は、住宅購入金額の負担割合に応じて持分を登記すれば、贈与税はかかりません。
ただし、不動産の自由な処分ができないことや維持費の負担拒否によるトラブル発生のリスクを抱えることになります。
もし、離婚をはじめ夫婦間で、共有名義の不動産に関するトラブルが起こった際は、弊社アルバリンクに一度ご相談ください。
アルバリンクは、共有名義の不動産において、持分のみを買い取ることができる不動産買取業者です。
不動産の持分を売却すれば、あなた自身がトラブル解消のために動く必要はなくなります。
また、Googleの口コミ評価で4.6（2023年度10月時点）とお客様から高い評価をいただいております。
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