株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
囲繞地とは袋地を囲んでいる土地のこと
囲繞地（いにょうち）は、袋地（ふくろち）を囲んでいる土地のことをいいます。
上の図を見ていただいても分かるように、袋地の所有者は囲繞地を通過しないと、敷地の外に出ることができません。
そのため、囲繞地の所有者は自分の土地であるにも関わらず、毎日他人が行ったり来たり（往来）されてしまいます。
囲繞地の売却が難しいと言われる理由4選
囲繞地は、一般の買主への売却が難しいと言われています。
その理由は、主に以下の4つです。
順番に見ていきましょう。
通行トラブルが起きやすい
囲繞地は、袋地に住む隣人とのあいだで通行トラブルが起きやすく、買主から敬遠される傾向があります。
なぜなら、囲繞地は袋地の住人が道路に出るための通り道として、毎日使われるからです。
法律上、袋地の住人は囲繞地を通る権利（囲繞地通行権）が認められており、囲繞地の持ち主はその通行を拒むことができません。
そのため、「どこを通っていいのか」「車で出入りしてもいいのか」「夜遅くの通行はどうか」といった点をめぐって、袋地の住人との間で揉めごとが起きるケースが少なくありません。
このような事情から、購入後に隣人トラブルに巻き込まれることを心配する買主が多く、囲繞地は売却しづらい土地とされています。
買主が限定される
囲繞地は、買いたいと思う人の数がもともと少ない土地です。
というのも、囲繞地は先述したように、袋地の住民の通行路になっているため、自由に建物を建てたりしにくいためです。
そのため、囲繞地を買いたいと考えるのは、隣りに自分の敷地を広げ、再建築可能にしたい袋地の所有者か、わけあり物件を扱える専門の買取業者など、ごく一部の人に限られます。
普通の不動産サイトに売り出しても問い合わせがほとんど来ず、長い期間売れ残ってしまうケースも珍しくありません。
そもそも欲しがる人が少ないため、一般的な不動産と同じ売り方では、なかなか買い手が見つからないのが現実です。
土地活用が制限されやすい
囲繞地は自由に使える範囲が狭く、買主から避けられやすい土地です。
なぜなら、袋地の住人が毎日通るため、囲繞地の一部が「通り道」として固定的に使われていることが多いからです。
家を建てたり駐車場として使ったりするときも、この通り道部分をよけて計画する必要があります。
たとえば、駐車場として活用したくても、袋地の住人の通行を邪魔しないように車を停める場所を考えなければならず、思ったより停められる台数が少なくなることがあります。
家を新しく建てる場合も、間取りや庭の取り方に制約が生まれます。
自分の土地なのに自由に使えない」という不自由さは、買主にとって大きなマイナス材料となり、売却価格が下がったり、買い手が見つからない原因になりやすいのです。
境界・通行権が曖昧なケースが多い
囲繞地は、土地の境目（境界線）や通行のルールが曖昧なまま残っているケースが多く、買主に敬遠されやすい土地です。
その理由は、囲繞地と袋地は古くから同じ地域で代々受け継がれてきた土地が多く、当事者同士の口約束で長年やってきた経緯があるためです。
「ここまでなら通っていい」といった取り決めが書面に残っておらず、土地の境界を示す目印（境界標）も失われたまま相続されているケースが目立ちます。
たとえば、過去の所有者どうしで「このあたりまでなら通っていいよ」と口で約束していただけの土地を買い取ると、新しい所有者になった途端、「そんな話は聞いていない」と隣人ともめてしまう可能性があります。
こうした不確定な要素は、買主にとって購入後のトラブルそのものです。
「面倒ごとを抱えたくない」と判断する買主が多く、結果として囲繞地は売れにくい土地として扱われます。
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囲繞地の売却方法3選
これまで、囲繞地の売却が難しい理由について語ってきたため「自分の囲繞地もやっぱり売れないのかなぁ」と、不安を感じている方も多くいることでしょう。
でも、安心してください。
たとえ囲繞地であっても、高確率で売却する方法があります。
囲繞地を売却する方法は、以下の2つです。
袋地の所有者（隣人）に売却する
あなたの囲繞地の隣人の袋地所有者に売却する方法があります。
というのも袋地は、敷地が道路と全く接していないがために、再建築不可物件となっている可能性が極めて高いからです。
現在ある建物を解体しても、新たに建物を建てることができない土地のこと。本来、建物の敷地は、道路と2m以上接していなければならない（接道義務）
そのため、袋地の所有者（隣人）からすると、あなたの囲繞地が手に入ることで、敷地と道路の接する距離を2m以上にでき、再建築不可物件から通常の再建築できる物件になるという大きなメリットがあるのです。
とはいえ、実際に隣人へどう売却の話を持ち掛ければ良いのか、そこが分からないと行動できませんよね。
ということで、今から袋地の所有者（隣人）に、囲繞地の売却話を持ち掛ける際の具体例を紹介します。
まずは、いきなり本題（囲繞地の売却話）に入らず、軽い雑談をしましょう。
雑談のネタが思いつかないという方は「木戸に立てかけし衣食住」の頭文字にあるトピックスを参考にするのがオススメです。
- 木：季節や気候
- 戸：道楽や趣味
- に：ニュース
- 立：旅
- て：天気
- か：家族や親戚
- け：健康
- し：仕事
- 衣：衣類、ファッション
- 食：食事
- 住：住まい
雑談で場が温まったら、以下の会話例のように本題へと入っていきましょう。
自分「袋地だと、将来心配にならないですか？」
相手「そうね、建て替えできないから困っちゃうわね」
自分「もし、良かったら、うちの土地買いませんか？ この家、親からの相続なんですけど、住むつもりないんで、処分を考えてまして。だから、由紀子さんに買ってもらえるとても助かります。由紀子さんにとっても、再建築不可物件から再建築できる通常の物件になるという大きなメリットがありますし」
相手「そうね、でも不動産の売買って何だか難しそうで、ちょっと不安だわ」
自分「その点なら、安心してください。駅チカの不動産屋に間に入ってもらいますし、金額も不動産屋に出してもらうつもりです。私もそんなに欲張るつもりはありませんので。購入代金と手数料は少しかかってしまいますけど、プロがいてくれると、お互い安心できますし」
相手「そうね、ちょっと検討させてもらってもいいかなぁ？」自分「もちろんです。検討のほど、よろしくお願いいたします」
交渉する際は、上記のように両面提示（メリットとデメリット）して交渉しましょう。先ほどの会話で言えば、以下の点がメリットとデメリットです。
- メリット：再建築可能になる
- デメリット：巨額な購入代金と手数料が必要になる
相手に不利となるデメリットも一緒に伝えることで、信頼度が上がり、交渉が成功する確率が上がるからです。
また、金額面に関しては上述の会話例のように、相手が価格交渉できる余地を残したうえで（＝私もそんなに欲張るつもりはありませんので）、売主であるアナタから伝えるようにしましょう。
買主から、金額の話題は出しにくいからです。
専門の買取業者に売却する
上記で、囲繞地を袋地の所有者（隣人）に売却する方法を紹介しましたが「実際にそれをやるのはなぁ…」って思う方が大半でしょう。
そんな方にオススメしたいのが、専門の買取業者（一般の人への売却が難しい物件や囲繞地を直接買い取りしている業者）に囲繞地を売却する方法です。
「囲繞地でも買い取ってくれるの？」って思うかもしれませんが、専門の買取業者なら囲繞地でも高確率で買い取ってもらえます。
というのも、専門の買取業者は長年の経験から、囲繞地を買い取った後に商品化して利益を生み出すためのノウハウが豊富にあるからです。
たとえば、囲繞地を買い取った専門の買取業者はリフォームを施し、以下のように商品化します。
- 賃貸希望者を見つけて、投資家に売却、もしくは買取業者自身で運用する
- カフェや民泊など、営利目的の建物に改造して、オーナーに売却する
そのため、専門の買取業者なら、たとえ囲繞地であっても、高確率で売主から買い取ることが可能です。
>>【囲繞地でもスピード買取】まずは無料で相談・査定してみる
なお、以下の記事でも、囲繞地のように売れない土地を売却するコツを解説しています。
併せて参考にしてください。
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囲繞地の売却相場は一般相場の3～7割程度
囲繞地の売却相場は、一般的な土地相場の3～7割程度にとどまるケースが多い傾向にあります。
なぜなら、先述したように囲繞地は「通行トラブルが起きやすい」など買い手にとってリスクをはらんでいるためです。
この章では具体的に相場はいくらになるのかと、囲繞地でも高く売れるケースを紹介します。
【具体例】囲繞地の売却価格の目安
囲繞地の売却価格は、土地のエリアや状態、売却先によって以下のように変わってきます。
| 条件 | 売却価格の目安 |
|---|---|
| 地方の囲繞地（50坪） | 30〜100万円 |
| 隣地所有者へ売却できた場合 | 周辺相場の5〜8割 |
| 通行権トラブルあり | ほぼ値段が付かないケースも多い |
特に通行トラブルを抱えた囲繞地は、一般の不動産市場ではほとんど値段が付かないケースが目立ちます。
こうした囲繞地を手放したい場合は、囲繞地の買取ができる専門の不動産買取業者に依頼することをお勧めします。
専門の不動産買取業者であれば、一般の不動産業者では値段がつかない囲繞地でも買い取ってもらえます。なぜなら、そうした特殊な土地を活用・再販するノウハウを持っているためです。
弊社アルバリンクも囲繞地の買取を得意とする専門の不動産買取業者です。
「仲介で売りに出したけど、買い手がつかない」「他の不動産業者に断られてしまった」「少しでも高く売却したい」といった方は、ぜひ一度弊社にご相談ください。
囲繞地でも高く売れやすいケース
先述したように、基本的には囲繞地は通常の不動産より売却価格が安くなってしまいます。
ただし、囲繞地のなかでも、以下の条件を満たす土地は比較的高値で売却できる可能性があります。
- 隣人に需要がある場合
- 隣地所有者が「自分の敷地を広げたい」「家を建て替えられる土地にしたい」と考えているケースでは、囲繞地に対する需要が生まれ、相場に近い金額で売却できる可能性があります。
- 境界線などが明確な場合
- 土地の境界について同意が取れている囲繞地は、トラブルの種がなくなるため、一般の買い手がつきやすくなります。
上記のいずれかの条件を満たす場合は、まずは隣地所有者や一般の買い手へ売りだしてみるのが良いでしょう。
その結果、売れなかった場合は、専門の不動産買取業者に買い取ってもらうことをお勧めします。
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囲繞地を高く売るポイント3選
囲繞地は売却が難しい土地ではありますが、ちょっとした工夫で売却価格を引き上げることができます。
ここでは、囲繞地を少しでも高く売るための3つのポイントを紹介します。
順番に見ていきましょう。
まず隣地所有者に打診する
囲繞地を高く売りたいなら、まず隣地所有者に「買ってもらえないか」声をかけてみるのが効果的です。
なぜなら、隣の所有者にとっては、囲繞地を手に入れることで自分の敷地が広がったり、家を建て替えられる土地に生まれ変わったりするメリットがあるからです。
そのため、隣の所有者に買う意思があれば、相場に近い金額で売却できる可能性があります。
ただし、いきなり売却の話を持ちかけると警戒されてしまうため、まずは普段の挨拶や雑談から関係を作っておくと、話を切り出しやすくなります。
なお、隣人への売却の具体的な進め方は、この記事の「袋地の所有者（隣人）に売却する」で解説しています。
境界を明確にする
囲繞地を売り出す前に、土地の境目（境界）をはっきりさせておくと、売却価格が上がりやすくなります。
土地の境目が曖昧なままだと、買主は「購入後に隣人ともめるのでは」と不安を感じ、購入をためらってしまうからです。
測量によって境目を確定させ、隣の所有者との合意がとれている状態にしておけば、買主は安心して購入できます。
具体的には、土地家屋調査士に依頼して測量をおこない、隣の所有者と一緒に境界を確認する「境界確定測量」をしておくのがおすすめです。
専門家が隣の所有者の立ち会いのもとで、土地の境界を正確に測って確定させる測量のこと
境目が曖昧なまま売り出すと、買主から大幅な値引きを要求されたり、そもそも買い手が付かないリスクが高まります。
通行権資料を揃える
囲繞地を売り出すときは、通行に関するルールを証明できる書類を揃えておくと、売却がスムーズに進みやすくなります。
なぜなら、買主は「購入後にどう通行されるのか」「どこまで通っていいのか」がわからないと、トラブルを心配して購入を見送ってしまうからです。
事前に書類で通行のルールが明確になっていれば、買主は購入後の生活をイメージしやすくなります。
具体的には、「通行承諾書」や「地役権設定契約書」などの書類を準備しておくと安心です。
袋地の所有者と「ここを通っていい」と書面で取り交わした合意書
通行権をより強い権利として登記しておくための契約書
こうした書類がないまま売り出すと、買主から「通行をめぐってもめるかもしれない」と懸念され、値段交渉で不利になりやすいのです。
囲繞地を専門の買取業者に売却する流れ
ここまで、記事を読んでくれたアナタは「よし、専門の買取業者に囲繞地を売却しよう」と思っていることでしょう。
でも、ちょっとだけ待ってください。
せっかく、囲繞地を専門の買取業者に売却するなら、少しでも高く売りたくはありませんか。
特に不動産は、取引価格が高額です。
これから紹介するテクニックを実践していただければ、それだけで囲繞地の買取価格のさらなるアップが期待できます。
それでは、囲繞地を高く売るための方法について、解説していきます。
囲繞地に強い買取業者を複数ピックアップする
まずは、囲繞地のように、一般の人に売るのが難しい物件でも豊富に買い取りしている専門の買取業者を複数（3社が目安）ピックアップしましょう。
先ほどもお伝えしましたが、専門の買取業者なら囲繞地であっても、高確率で買い取ってくれるからです。
専門の買取業者をピックアップする際は、各会社のホームページを入念にチェックしましょう。
会社のホームページを見ることで、その買取業者が囲繞地を買い取ってくれる業者なのか見分けることができます。
囲繞地の買取価格&営業マンの比較をする
囲繞地に強い専門の買取業者を複数ピックアップしたら、各買取業者に査定を依頼し、買取価格と営業マンの比較をしましょう。
囲繞地の買取価格を比較する
囲繞地を少しでも高く売るには、買取価格の比較が必要不可欠です。
というのも、売主から買い取った囲繞地をどう活用するかは買取業者ごとで異なります。
そのため、各買取業者ごとで買取価格に大きな差が生じるのです。
仮に3社に、囲繞地の査定を依頼したのなら、その中で買取価格が最も高い業者に売却をお願いしましょう。
>>【囲繞地でもスピード買取】まずは無料で相談・査定してみる
営業マンの比較をする
囲繞地の査定を依頼する際は、営業マンの比較も一緒に行いましょう。
というのも、営業マンの中には、不誠実な人もいるからです。
営業マンが不誠実だと、売買契約の直前に買取価格を引き下げられてしまう恐れがあります。
たとえば、初対面時に「400万円で買取できますよ」と言っておきながら、売買契約の直前に「すみません、やっぱり400万円での買取は厳しそうです。330万円に買取価格が下がってしまいます」といった具合です。
万が一、買取価格が一番高い業者の営業マンがいまいち信用できないなら、2番目に買取価格が高い業者の営業マンに価格交渉を行いましょう。
営業マンに価格交渉をする際の具体例は、以下の記事で解説しているので、よろしければそちらもご覧ください。
囲繞地の引き渡し&決済を行う
売買契約を結んだら、囲繞地を専門の買取業者に引き渡して、売却代金を受け取ります。
囲繞地を引き渡す際は、以下の作業を終わらせておくと、その後のやり取りがスムーズに進みます。
- 相続登記（不動産の名義変更）
- 抵当権の抹消
- 固定資産税の清算
相続登記（不動産の名義変更）
すでに終わっている方がほとんどかと思いますが、相続登記（不動産の名義変更）を行う必要があります。
不動産の所有者が亡くなった場合、不動産の登記名義を被相続人から相続人へ名義の変更を行うこと
名義が被相続人のまま（亡くなった人）では、不動産の売却ができないからです。
相続登記が終わっているか分からない場合は、謄本（とうほん）を確認すれば相続登記が終わっているかどうかが分かります。
抵当権の抹消
相続登記（不動産の名義変更）が完了したら、抵当権の抹消を行いましょう。
抵当権が付いたままだと、住宅ローンの支払いが残っていると判断され、売却ができないからです。
抵当権
買主の不動産に対して、金融機関がその不動産を担保にする権利のこと。抵当権を設定することで、住宅ローンの返済が滞ったときでも、その不動産を売ることで金融機関は貸し倒れ（貸付金などの債権が回収できず損失になること）を防げる
【抵当権が設定された登記簿の見本】
なお、抵当権の抹消を行う際の手順と必要書類に関しては、以下の記事で詳しく解説しているので、よろしければそちらをご覧ください。
固定資産税の清算
相続登記（不動産の名義変更）と抵当権の抹消が済んだら、最後に固定資産税の清算を行います。
固定資産税
その年の1月1日時点で住宅を保有している人に対して課せられる税金。税率は、その固定資産の1.4%
なお、引渡日から12月31日までの固定資産税は、日割り計算でアナタのもとに戻るので、その点は安心してください。
もし、抵当権の抹消と固定資産税の清算に関して不安がある場合は、囲繞地の売却をお願いする買取業者の営業マンに相談すれば、具体的な指示をもらえます。
不動産のプロを積極的に頼りましょう。
確定申告を実施する
囲繞地を売却して利益が出た場合、確定申告を行い、税金を納める必要があります。
税金は、以下の計算式によって算出される「課税譲渡所得」に対して課せられます。
課税譲渡所得＝売却価格ー（購入価格＋購入時にかかった諸経費＋売却時にかかった諸経費）
ただし、仮に利益が出たとしても、相続した囲繞地を売却した場合「3,000万特別控除」を利用できるので、実際に税金が課せられることは、ほぼないでしょう。
まとめ
今回は、囲繞地を売却するための方法を解説しました。
囲繞地は、専門の買取業者（一般の人への売却が難しい物件や囲繞地を豊富に買い取りしている業者）に売却することをオススメします。
専門の買取業者は、売主から囲繞地を買い取った後に商品化するノウハウが豊富にあるからです。
そのため、専門の買取業者なら囲繞地であっても高確率で買い取りしてもらえます。
なお、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」はこれまで、囲繞地の買い取りを数多くしてきました。
過去には一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」に紹介された実績もあります。
弊社は、日本全国どこでも対応しておりますので、まずは一度、お気軽にご相談ください。
お客様一人ひとりと、真摯（しんし）に向き合うことをお約束いたします。
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