株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
共有持分の売却は買取がベスト
冒頭でもお伝えした通り、あなた｢共有持分｣のみであれば、他の「共有者の同意なし」で売却できます。
ただし、共有持分は通常の不動産会社に依頼しても売却することは困難です。
ここでは、共有持分は専門の買取業者への売却が最適な理由について解説します。
前提：共有持分の売却は自由にできる
共有持分とは、1つの不動産を複数人で共有しているときに、おのおのが不動産に対して持つ権利のことです。
共有名義になっている不動産は、｢共有者全員の共有物｣のため、あなたが売却したいと思っても自由に売却できません。
共有不動産を売却したい場合は、共有者全員の同意が必要です。
これに対して、共有者各自の共有持分は完全な｢各自の所有物｣です。
そのため、共有持分だけであれば、他の共有者から合意を得る必要なしに、各自が好きなタイミングで売却できます。
例えば、あなたと兄弟で、ある不動産を「1/2ずつ」の持分で所有していた場合、あなたの持分を兄弟の同意なしで他者に売却できます。
売却したあとは、その不動産の持分は兄弟と他者の「1/2ずつ」となります。
このように、持分のみを売却すれば、不動産の共有関係から抜け出すことができるわけです。
なお、共有不動産に対する行為に制限がかけられていることが、共有トラブルの最大の理由です。
行為制限によって発生する共有者同士のトラブルや、共有不動産のデメリットは以下の記事で詳しく解説しています。
共有持分は自由に売却できるが一般の不動産屋では売れにくい
前述のように、共有持分はあなたの意思で自由に売却できます。
しかし、取得しても共有名義不動産全体を自由に使えるようにはならない共有持分を購入したいと考える一般個人の方はまずいません。
そのため、一般の不動産業者に相談しても、取り扱いを断られるのがオチです。
共有持分を売却して共有状態から抜け出したいなら、次の見出しで解説するように専門の買取業者に相談しましょう。
専門の買取業者ならすぐにあなたの共有持分を売却できる
専門の買取業者に依頼すると、共有持分をスピーディーに売却できます。
なぜなら、専門の買取業者には共有持分の買取後、他の共有者からも持分を買い取って単独名義の不動産にしてから再販するなど独自のノウハウがあるからです。
また、買取の場合は買主を探す必要がない分、短期間で売却できる点もメリットです。
ただし、買取業者のなかには共有持分の買取に対応していないところもあります。
そのため、共有持分を売却して共有関係から抜け出したいなら、共有持分の買取実績が豊富な専門の買取業者に依頼することをおすすめします。
アルバリンクなら共有持分はもちろん、それ以外の問題があっても買取可能
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、共有持分の買取実績も数多くあります。
たんに共有持分を買い取るだけでなく、他社では敬遠されるような、共有者同士がもめてしまっているなど、利権が絡まる共有持分も多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように全国各地の共有持分を買い取っており、中には1000万円以上で買い取ったこともあります。
ただ、上記のような買取事例だけを見せられてもピンとこない方もいるでしょう。
そこで、弊社が共有持分を買い取ったお客様からいただいた、直筆のメッセージも紹介します。
引用元：お客様の声（Albalink）
このお客様は共有者である親族と折り合いが悪く、話し合いができる関係ではありませんでした。
そのため、弊社が共有持分を買い取ったことで「（共有者と）やり取りをしなくて済むようになり、気持ちが楽になった」というメッセージをお寄せくださいました。
上記のお客様以外にも、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社は事故物件など一般の買い手が見つかりにくい訳あり物件の買取も得意としています。
そのため、共有名義の不動産が事故物件となってしまってお困りの方も、弊社にご相談いただければ幸いです。
信頼できる買取業者に安心して共有持分を売却し、共有関係から解放されたい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（売却前提の問い合わせでなくても構いません）。
なお、以下の記事では共有持分を他の共有者に知られずに売却する方法を解説しています。
【状況別】共有持分を売却する4つの方法
以下で共有持分を売却するための4つの方法や、それぞれのメリットやデメリットをご紹介します。
結論から言いますと、共有持分は「他の共有者」と「買取業者」への売却が現実的です。
「一般の第三者」へも売却は可能ですが、持分のみを買っても不動産を自由に扱えるわけではないため、持分のみを欲しがる一般の第三者はほぼ現れないからです。詳細は後ほど解説していきます。
共有持分を「他の共有者」に売却する
他の共有者であれば、あなたの共有持分のみでも買い取ってくれる可能性があります。
他の共有者があなたの共有持分を買い取れば、共有者が単独名義の不動産として自由に活用できるようになるからです。
例えば、不動産を夫婦が2人で共有しているとします。このままでは、夫も妻も単独では不動産を自由に活用することができません。
ですが、夫が妻の共有持分を買い取ってしまえば、不動産は夫の単独名義となり、自由に活用できるようになります。
売却の流れは「他の共有者へ共有持分を売却する4つの手順」の章で解説します。
他の共有者と関係性が良く、交渉可能な人におすすめ
- 他の共有者と関係が良好で、売買交渉の余地がある人
- 他の共有者に不動産を手放したくない特別の事情がある人(物件上に住んでいる等)
共有持分の売却相場
他の共有者へ共有持分を売却する際の相場は、｢本来の市場価格×売主の持分割合｣となります。
市場価格5,000万円の不動産を、あなたと共有者Aの2人で｢2分の1｣ずつ共有している。
この場合、あなたの共有持分をAに売却する際の相場は｢2,500万円｣となります（5,000万円×1/2）。
売却相場の理由は次項で解説していきます。
なお、共有持分の売却相場は以下の記事でも詳しく解説しています。
メリット
他の共有者に売却する最大のメリットは、前述したとおり、共有持分を本来の市場価格通りに売却できる可能性があることです。
通常、第三者に共有持分を売却する場合、売却価格は市場価格よりも安価になってしまいます。
共有持分を買い取る側からすると、権利トラブルが起こりやすい共有名義へ新たに加わらなければならないリスクがある上に、不動産を自由に活用できるわけでもなく、需要がほとんどないからです。
一方で、他の共有者に対して共有持分を売却するのであれば、買主側にも「不動産を自由に活用できる」という利点があるため、需要の低い共有持分も本来の市場価格通りに売却できる傾向があります。
仮に、相手方の共有者に「物件に住み続けたい」や「家賃収入がないと生活できない」といったように不動産を手放したくない特別の事情があれば、市場価格よりも強気の価格設定をしても買取に応じるかもしれません。
その他にも、他の共有者に共有持分を売却するメリットは以下が挙げられます。
- 共有者同士の関係が良好であれば、価格や日程の調整がスムーズにできる
- 買手を探す手間が省ける
- 他人との持分売買に比べて、共有者間売買なら契約や決済などを簡素化できる
デメリット
共有持分を他の共有者に売却するデメリットは、相手方の共有者を説得できなければ、そもそも持分の売買が行えないという点です。
なお、相手方の共有者に経済的余力がない場合も、共有持分を売却できません。
共有持分の売買は、一般的な不動産売買とは異なり、住宅ローンを組むことができず買主が購入資金を自力で工面しなければならないからです。
もし、共有者の同意と経済力の2つをクリアして、いざ売買交渉に入ったとしても、今度は「共有者間で適正な取引価格を巡って争いに発展しやすい」という問題が生じます。
基本的に、共有者同士で持分を売買する際は、買主と売主の間に不動産業者を通しません。
そのため、共有持分の取引価格は共有者同士で決めなければならず、双方の意見がぶつかれば争いに発展してしまいます。
共有者間の持分売買を円滑に行う交渉術は、以下の記事で解説しておりますので、参考にしてください。
共有持分を「一般の第三者」へ売却する
あなたの共有持分を「一般の第三者」に売却するという選択肢もあります。
しかし、まず前提として、無関係の個人や不動産屋が共有持分のみを買い取ることはほとんどありません。
共有名義になっている不動産は、「共有者同士の権利トラブル」や「税金・維持管理などの費用トラブル」が生じやすい上に、持分だけでは不動産を自由に活用できず、使い道すらないからです。
ですが、一部の不動産投資家であれば、不動産の共有持分のみを投資目的で買い取る場合があります。
ただ、注意しなければならないのが、不動産投資家はあくまで自身の収益が最優先であり、安全に取引を行ってはくれないという点です。
詳しくは「デメリット」の見出しで解説します。
共有持分の一般の第三者への売却はおすすめできない
上述した通り、他の共有者とトラブルが生じて、売却が頓挫するおそれがあるため、基本的には一般の第三者への持分売却はおすすめできません。
共有持分の売却相場
一般の第三者へ共有持分を売却する際の売却価格は、基本的に本来の市場価値よりも安価になります。
上記の通り、一般の個人や不動産屋にとって需要の低い共有持分を、仮に欲しがる投資家などが現れたとしても、本来価値ほどの価格設定にはならないからです。
メリット
一般の第三者へ共有持分を売却するメリットは、不動産投資家など持分を欲しがる知り合いがあなたにいれば、買手探しの手間を省けることです。
ただ、一般の個人や不動産屋が共有持分のみを買い取ってくれるのはごく稀なため、第三者への持分売却は現実的ではないでしょう。
その上、一般の第三者へ持分を売却するのは非常に大きなデメリットがあるため、おすすめできません。デメリットは次項で解説します。
デメリット
一般の第三者へ共有持分を売却するデメリットは、共有持分のみを欲しがる一般の個人や不動産屋が稀であるため、そもそも買手が現れにくいという点です。
あなたに不動産投資家などの知り合いがいなければ、不動産仲介会社に相談して共有持分の買手を探してもらうことになりますが、何年待っても買い手が現れない可能性の方が高いです。
仮に、共有持分を買い取ってくれる一部の不動産投資家が現れたとしても、その不動産投資家と他の共有者との関係が著しく悪化し、結果的に「やっぱり買いません」と購入を断られる恐れがあります。
どういうことかと言うと、不動産投資家の目的は、持分をあなたから買い取ってより高値で他の共有者へ横流しするか、他の共有者から持分を全て買い取って単独名義の不動産として再販売することです。
前述の通り、不動産投資家は宅建免許なんか持っていませんし、自身の収益第一で安全に取引を行おうという意識が希薄な傾向があります。
そのため、一部の不動産投資家はあなたと売買契約を結ぶ前に、収益を得られる裏付けを取るために他の共有者へ安易に交渉を持ちかけてしまう恐れがあります。
安易な交渉で、他の共有者とトラブルが生じてしまうと、「やっぱり買取はナシで」と急にハシゴを外してくるでしょう。
そうなれば、あなたに残されるのは、怒り狂った共有者とより状況の悪化した不動産だけです。
要するに、一般の第三者に対する共有持分の売却は、デメリットが非常に大きいため、全くおすすめできません。
共有持分を「専門の買取業者」へ売却する
｢共有持分を売りたいと思ったら、現実的には他の共有者に話を持ちかけるしか無いのか…｣
｢共有者同士で関係性が悪く、交渉の余地がない場合はどうすれば良いのだろう…｣
このように思った方もいるかも知れませんが、安心してください。
共有持分を専門に取り扱う買取業者であれば、他の共有者に安易な交渉を持ちかけてトラブルを起こすことなく、安全に共有持分を買い取ってくれます。
共有持分買取業者は、宅建業法に則ってあなたの共有持分を買い取った後、時間をかけて他の共有者と信頼関係を構築して、不動産を再活用する専門家です。
そのため、共有不動産のリスクをすべて承知の上で、事業としての持分買取が可能であり、わざわざトラブルを起こして社会的信用を失墜させるリスクを取る必要がありません。
売却の流れは「買取業者へ共有持分を売却する4つの手順」の章で解説します。
時間をかけずに共有状態を解消したい人におすすめ
共有持分買取業者への持分売却は、以下のような人におすすめです。
- 今後一切他の共有者と関わりたくない人
- 不動産の売却や活用に向けて他の共有者と足並みが揃わない人
- 他の共有者と連絡がとれない人
- 他の共有者とのトラブルを避けたい、知らせずにこっそり売ってしまいたい人
- 持分を手間なく簡単に売りたい人
- 早期にまとまった現金がほしい人
共有持分の売却相場
共有持分買取業者に共有持分を売却した際の相場は、｢不動産全体の市場価格×売主の持分割合×1/2｣となります。
市場価格6,000万円の不動産に対し、あなたが｢3分の1｣の共有持分を持っています。
この場合、あなたの共有持分を共有持分買取業者に売却する際の相場は｢1,000万円｣となります（6,000万円×1/3×1/2）。
つまり、本来の市場価値の半額程度になってしまいます。理由はデメリットのところで解説していきます。
メリット
共有持分買取業者に共有持分を売却するメリットはズバリ、他の共有者と一切関わること無く、安全に共有名義から抜け出せることです。
前述した通り、あなたの共有持分はあなたの完全な所有物であるため、売却するのに他の共有者の合意は必要ありません。
よって、買取業者の担当者に｢決済後、この日までは他の共有者に連絡を入れないでください｣と相談すれば、余計なトラブルなく共有名義から抜け出すことが可能です。
ただし、一部ですが、買取前に他の共有者への接触を行う買取業者もいるので、買取業者選びは慎重に行うことが肝心です。
信頼できる共有持分買取業者の選び方のポイントは、以下の3つです。
- 買取実績が豊富
- 査定額に根拠がある
- 実際に利用した顧客からの評価が高い
まずはホームページを確認し、買取実績が豊富な買取業者を2～3社ほどピックアップして査定を依頼しましょう。
査定額を提示されたら、その根拠を確認します。
明確な根拠を説明してくれる買取業者なら、信頼ができるといえます。
また、顧客からの評価が高いかどうかも大切なチェックポイントのひとつです。
たとえばGoogle上の口コミを確認し、顧客からの評判が高い買取業者に依頼したら、トラブルなくスムーズに売却できるでしょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、共有持分をはじめ一般の不動産業者では取り扱わない訳あり物件を専門としている買取業者です。
これまでに多くの共有持分を買い取ってきた実績があり、以下のようにお客様からも高い評価をいただいております。
弊社なら、あなたの共有持分を最短数日で買い取らせていただくことが可能です。
弊社には、購入した共有持分を活用できる独自のノウハウが豊富にあるからです。
どの買取業者よりも売主様ファーストで真摯に対応させて頂きますので、共有持分の売却をご検討しているのなら、まずはお気軽にご相談ください。
>>【共有持分のみで高額売却・トラブル解消】無料で査定を依頼
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
デメリット
専門の買取業者へ共有持分を売却するデメリットは、前述した通り、共有持分の買取価格が本来の市場相場よりも安価になってしまう点です。
共有持分買取業者は数年単位でじっくり他の共有者との信頼を得て、安全に不動産を「再販売･再活用」します。
その間にも、固定資産税や経営コストがかかりますし、権利関係を修復できず、半永久的に不動産が塩漬けになってしまうリスクもあります。
そのため、共有持分買取業者はこれらのコストやリスクを見越した金額で買取を行わなければ採算が取れなくなるので、市場価格よりも安価で共有持分を買い取ることになってしまいます。
ですから、「買取価格が安くなるのは嫌だ」とお考えなら、まずは「他の共有者への売却」を検討してください。
しかし、他の共有者との関係が悪化しているなどで、持分売却が不可能なケースもあるでしょう。その場合、前述した通り「一般の第三者」への持分売却も不可能ですから、あなたの共有持分は1円にもならなくなります。
その場合は、たとえ市場価格より安くなってしまっても、専門の買取業者へ売却したほうが、数百万円ものお金は確実に受け取れますから、そう考えればメリットがあるとも言えるでしょう。
｢多少安くなってもいいから、確実にお金を受け取りながら共有関係から開放されたい｣とお考えなら、専門の買取業者へ一度相談してみることをおすすめします。
土地を分筆してから売却する
土地の共有持分を持っている場合は、各共有者の共有持分割合に応じて土地を分筆し、それぞれの単独名義の土地にしてから売却するのはひとつの方法です。
ひとつの土地を複数に分割して登記すること。
共有名義の土地の面積が広い人におすすめ
共有持分のある土地の分筆がおすすめなのは、以下のような方です。
- 土地の面積が広い
- 共有持分をより高く売却したい人
- 共有者の数が少なく、分筆しても活用しやすい面積を確保できる
売却相場
分筆によって土地を共有名義から単独名義に変更すれば、一般の不動産と同様に売却が可能です。
そのため、市場相場に近い価格で売却できる可能性があります。
メリット
土地を単独名義にすれば、ほかの共有者に気兼ねせずに活用や売却ができるようになる点がメリットです。
ほかの共有者も自由に土地を活用できるようにあるため、前向きに分筆に応じてもらいやすいメリットもあります。
デメリット
共有者の共有持分割合に応じて土地を分筆すると、各共有者が所有できる土地の面積は小さくなってしまいます。
そのため、もともとの土地の面積が小さいときには、分筆はあまり適した方法とはいえません。
また、分筆の仕方によって共有者間でトラブルが起こる可能性がある点もデメリットです。
たとえば土地を2分の1ずつ分筆したとしても、各土地の形状や日当たり具合などに差が生じてしまいます。
分筆した結果、逆に活用しにくくなってしまっては意味がありません。
したがって、共有持分のある土地を分筆するかどうかは、分筆後の土地の形状や使い勝手などを慎重に検討したうえで判断することが大切です。
カンタン1分査定
共有持分の売却に伴う4つのトラブルと対応方法【売却先別に解説】
共有持分を売却する際には、以下4つのトラブルに注意しましょう。
上記のように、「共有者への売却」に関するトラブルと「買取業者への売却」に関するトラブルに分けて解説していきますので、あなたに該当する方を参考にしてください。
他の共有者との関係が悪化する【共有者への売却】
不動産仲介会社を利用して、一般の第三者に共有持分を売却する場合、他の共有者とトラブルに発展して、結果的に売却が頓挫してしまう恐れがあります。
共有者への持分売却においては「売却価格」で揉めることが多くあります。お互いに納得のいく売却価格が設定できず、売却は成立しないケースです。
お互いに譲り合うことができず、関係が悪化すれば、共有者から「やっぱり買わない」とハシゴを外される可能性もあります。
このような結果にならないためにも、前述したように司法書士に間に入ってもらうよう依頼することが大事です。中立的な立場の第三者がいれば、冷静に話し合いを進めることができます。
なお、以下の記事でも共有持分の売却時に他の共有者とのトラブルを防ぐポイントを解説しているので、併せて参考にしてください。
そもそも共有者と交渉できない【共有者への売却】
共有者と持分の売却をしたくても、以下の理由で共有者と会うことができず、交渉できないケースもあります。
連絡先がわからない場合や行方がわからないケース
共有者の連絡先がわからなかったり、行方不明の場合は、持分売却の交渉ができません。
共有者を見つけるには、役所で住民票や戸籍謄本を取り寄せ、まずは居場所を見つけ出す必要があります。
それでも見つからない場合は、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申請します。
不在者のために、財産を管理し、財産目録を作り、家庭裁判所に報告する人のこと。
「不在者財産管理人」の選任を申し立る流れは次の通りです。
- 家庭裁判所に「申立書」と「添付書類」を提出し、「不在者財産管理人の候補者」を挙げる。
- 不在者の財産を管理するのに最も適任と認められる人（「1」で挙がった候補者、もしくは弁護士や司法書士等の専門職）を裁判所が審査し、選任する。
- 選任された不在者財産管理人は、基本的に不在者の財産を適切に管理、保全する職務を行う。不在者本人が自ら財産管理人を置いたり、不在者本人の居場所が判明して財産管理が可能になった場合など以外は任意に辞任できない。
必要書類や申し立て費用などは、以下の裁判所HPに細かく掲載されていますので、参考にしてください。
共有者が見つからない場合、持分売却の交渉は「不在者財産管理人」へ行うことになります。
共有者がすでに亡くなっているケース
共有者がすでに亡くなっている場合は、その共有者に「相続人がいるかどうか」で対応が変わります。
共有者に相続人がいる場合、あなたの持分売却の交渉は、「遺産分割協議」によって決まった共有持分の相続人と行うことになります。
相続人全員で遺産をどのように分けるかを話し合うこと。
また、亡くなった共有者に相続人がいない場合は、「相続財産清算人」と持分売却に関する交渉をおこなうことになります。
遺産を管理して遺産を清算する職務を行う人のこと。共有者に相続人がいない場合、相続財産清算人を選任する必要があります。選任された相続財産清算人は相続人の捜索や財産の現金化、債権者への支払いなどを進めます。
相続財産清算人を選任するには、「被相続人の住所地の家庭裁判所」へ以下の書類を提出する必要があります。
- 被相続人や被相続人の両親、子どもや孫などの出生時から死亡時までのすべての戸籍謄本類
- 相続人の住民票除票または戸籍附票
- 被相続人の財産に関する資料（不動産全部事項証明書、固定資産評価証明書、預貯金や株式などの残高が分かる書類など）
- 不動産を共有していることを示す資料（共有不動産の全部事項証明書）
- 財産管理人の候補者を立てる場合、その人の住民票または戸籍附票
なお、共有持分権者が自ら相続財産清算人となることも可能です。
持分売却したことが他の共有者にバレてしまう【買取業者への売却時】
前述したとおり、持分のみの売却であれば、他の共有者の同意は不要です。
そのため、買取業者に持分のみを買い取ってもらえば、共有者と話し合うことなく共有関係から解消されます。
しかし、同意は不要で話し合う必要はないと言えど、あなたが持分を買取業者に買い取ってもらったことは、必ず他の共有者に知られてしまいます。
共有持分の売却後は買取業者から他の共有持分権者へ連絡し、交渉がスタートするからです。
とはいえ、他の共有者に知られてしまうのは「買取業者があなたの持分を買い取った後」なので、あなたはすでに共有関係から外れています。
ですから、知られたところで共有持分のトラブルそのものが悪化することはありません。
しかし、他の共有者からしたら「買取業者に持分を売る前に一言あってもいいんじゃないの？」と、良く思わない人もいるでしょうから、関係は悪化してしまう可能性があります。
そのため、共有持分売却後のトラブルを避けたいなら、事前に他の共有者に売却したい旨を相談しておくとよいでしょう。
場合によっては、他の共有者が「自分が買う」と言ってくれてスムーズにあなたの共有持分を売却できるかもしれません。
悪質な買取業者に売却すると他の共有者にも危害が及ぶ【買取業者への売却時】
あなたの共有持分を、誤って「悪徳業者」に買取してもらった場合、あなたや他の共有者に危害が加わる可能性があります。
前述したように、あなたの共有持分に対して不当に安い価格を提示され、強引に買い取られてしまうかもしれません。
また、あなたの共有持分を買い取った後、他の共有者に対して共有物分割請求の権利を使って、共有者から強引に持分を買取、共有不動産を買取業者の単独名義しようとする可能性もあります。
なお、弊社は「持分買取」のような特殊な不動産売買を専門に扱う買取業者です。
年間600件以上の買取実績（※）とノウハウを元に、共有持分をできる限り高く買い取っており、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
弊社は「全国対応」、査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討していましたら、まずは弊社へ一度ご相談ください。
>>【共有持分のみで高額売却・トラブル解消】無料で査定を依頼
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
他の共有者へ共有持分を売却する4つの手順【画像付きで解説】
「共有持分を売却する」となると、前述したように「共有者への売却」か「買取業者への売却」の2通りが現実的です。
まずは、他の共有者へ持分を売却する場合の手順について解説します。
買取業者へ売却する手順を早く知りたい方は「買取業者へ持分を売却する場合の手順」の章をお読みください。
共有者へ「持分を買い取ってくれないか？」と交渉する
まずは、他の共有者へあなたの持分を買い取ってくれないかどうか聞いてみてください。
具体的には、以下のようなイメージで、リスクとメリットを伝えてみてください。
「不動産を使わずにこのまま放置してると、老朽化による倒壊で隣家を傷つけ、損害賠償を請求される可能性もあるらしいよ？」
「私の持分を買い取れば、不動産は完全にあなたのものになるから、リフォームして住むこともできるし、好きなタイミングで売却することもできるからさ。」
この交渉が成立すれば「売買契約」へと進みます。
決裂した場合は「買取業者への売却手順」を参考にして、売却を進めてください。
「他の共有者」への売却が決まった場合
他の共有者への売却が決まったら、「司法書士」に間に入ってもらうよう依頼し、売却条件を話し合います。
なぜ司法書士を手配するかというと、持分を売却により変更となった持分割合の「所有権移転登記」を行ってもらうためです。
また、共有者へ持分を売却する際は、市場価格に近い金額から交渉を始めてください。
例えば、市場価格が3000万円で、共有者があなたと弟、妹の3兄弟なら、あなたは1000万円の価格で売却できるよう、交渉を進めてください。
なお、共有持分の移転登記にかかる費用や税金は以下の記事で詳しく解説しています。
他の共有者と「売買契約」を結ぶ
持分売却について交渉し、双方が売却価格に合意したら「売買契約」を締結します。
共有者への持分売却でも、正式に売買契約書を作成する必要があります。
持分売却完了後に司法書士が「所有権移転登記」を行う際に、売買契約書が必要だからです。
売買契約書は司法書士が作成してくれますので、あなたと共有者で内容を確認し、間違いがなければ署名と捺印をし行えば、売買成立となります。
他の共有者と「引き渡し＆決済」を行う
売買契約を結んだら、決済と引き渡しを行います。
基本的に、「決済」や「所有権移転登記」の流れは、売却相手が共有者でも買取業者でも同じです。
具体的には、あなたと買い手で決めた日に「自宅や銀行」で売却代金のやり取りを行います。
お金のやりとりは「口座振込」または「現金」で行うのが主流です。
売却代金の受け渡しが終わったら、司法書士が法務局へ移動し、所有権移転登記を行います。
あなたの共有名義を抹消し、買い手の名義に移転します。
所有権移転登記に必要な書類は、司法書士から指示がありますので、その通りに準備してください。
持分売却後は「確定申告」を行う
共有持分の売却によって利益が生じた場合、確定申告を行い、譲渡所得税を納めなければなりません。
不動産売却時に得た利益にかかる所得税と住民税の総称
しかし、基本的に持分売却では利益が出ないので、譲渡所得税はかかりません。
例えば、3000万円の家の持分が「1/2」だった場合、「1500万円以上」で持分が売れなければ利益が出ません。ただし、持分は不動産そのものではなくあくまで権利なので、そのまま1500万円で売れることはなく、利益が出ない、譲渡所得税がかからないのです。
また、不動産そのものの売却に関しては、譲渡所得を3,000万円まで控除してくれる特例がありますが、共有者同士の売買では使えません。
持分売却に関する譲渡所得税については、知識のない素人が判断すると間違う可能性があるので、詳しくは税理士に相談することをおすすめします。
なお、弊社は持分売却などの特殊な不動産売買に強い税理士と提携していますので、持分売却に関する税金計算でお困りの際は、遠慮なく弊社にご相談ください。
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
専門の買取業者へ共有持分を売却する4つの手順【画像付きで解説】
ここでは、専門の買取業者へ共有持分を売却する手順について解説します。
買取業者へ査定を依頼する
共有者から持分の売却を拒否された場合は、それ以上交渉を進めず、買取業者への売却へ切り替えましょう。
前述したとおり、買取業者へ売却を依頼すれば、他の共有者と関係を悪化させることなく、共有関係から抜けることができます。
買取業者へ売却を依頼する場合は、まずは共有持分の査定から行ってください。
買取業者の公式サイトを開けば、問い合わせフォームが必ずあるので、そこへ個人情報と物件情報を入力し、共有持分の査定や売却相談の依頼を行います。
ポイントは、複数の買取業者に査定を依頼することです。
買取では査定価格が売却価格となるので、より高い査定価格を提示した1社に依頼すると共有持分をより高く売れるようになります。
なお、弊社は持分買取に強い専門の不動産業者ですので、あなたの持分の正確な売却価格を知りたいとお考えの場合は、遠慮なく弊社にご相談ください。
>>【共有持分のみで高額売却・トラブル解消】無料で査定を依頼
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
買取業者と売買契約を結ぶ
買取業者から提示された買取価格にあなたが納得できれば、買取業者と直接売買契約を結びます。
売買契約で必要書類は以下の通りです。
- 権利証または登記識別情報（不動産取得時に法務局より交付）
- 身分証明書
- 住民票の写し
- 印鑑証明書および実印
上記のほかにも、買取業者から追加で必要な書類を要求される場合もありますので、契約前にしっかり聞き取りし、準備を行ってください。
買取業者と「引き渡し＆決済」を行う
買取業者への持分売却なら、「事務所や銀行」で売買代金の決済を行います。
売却代金の受け渡しが終わったら、司法書士が法務局へ移動し、所有権移転登記を行います。
あなたの共有名義を抹消し、買い手の名義に移転する手続きです。
共有持分を買取業者へ売却する場合、司法書士への手配は買取業者側で行ってくれるため、あなたが手間や費用を負担する必要はありません。
持分売却後は「確定申告」を行う
他の共有者へ持分を売却するときと同様、あなたの共有持分を売却して利益が発生したときには売却した翌年に確定申告を行い、譲渡所得税を納めます。
ただし前述のように持分の売却で利益は出ることはほぼないため、譲渡所得税の支払いについて心配する必要はありません。
もし不安なら、買取業者に譲渡所得税はかかるのかを確認しましょう。
買取業者は税理士とも提携しているため、共有持分売却時の税金の相談にも乗ってもらえます。
共有持分の売却にかかる費用・税金と必要書類
共有持分をスムーズに売却したいのなら、必要な費用と書類を事前に把握しておくことが大切です。
ここでは、共有持分の売却時に知っておきたい以下の情報を解説します。
売却時にかかる4つの費用・税金
共有持分の売却時に負担する必要のある費用は、主に以下4つです。
印紙税
印紙税は売買契約書などの課税文書に課される税金であり、契約書に収入印紙を貼る形で納めます。
たとえば売却金額が1,000万円のときにかかる印紙税額は、5,000円です。
参照元：国税庁｜No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
登録免許税
共有不動産、あるいは共有持分に抵当権が設定されているときには、売却にあたって抹消しなければなりません。
その際、登録免許税として不動産1件につき1,000円かかります。
司法書士報酬
抵当権抹消登記の手続きを司法書士に依頼するときには、報酬として別途5,000円～1万円ほどの費用が発生します。
自分で行うことも可能ですが、確実に抵当権を抹消するためにも司法書士に依頼することをおすすめします。
仲介手数料
仲介業者を通じて共有持分を売却するときには、以下の計算式（売却金額が400万円超のケース）で算出した仲介手数料を支払う必要もあります。
たとえば、共有持分を1,000万円で売却したときにかかる仲介手数料は以下の通りです。
仲介手数料＝（1,000万円×3％＋6万円）×10％＝39万6,000円
ただし、共有持分の売却を仲介業者に依頼しても、取り扱ってくれないケースがほとんどです。
購入しても不動産全体を自由に使えるようにはならない共有持分は、一般の個人の方には売却ができないからです。
そのため、共有持分を売却して共有状態から抜け出したいと考えているのなら、専門の不動産買取業者に依頼することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の共有持分を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
共有持分の買取実績が豊富にある弊社なら、あなたの共有持分をできる限り早く、かつ高く買い取ることが可能です。
共有持分を売却したいとお考えの方は、お気軽にご相談ください。
売却時の必要書類
共有持分売却時に必要となる書類は、以下の通りです。
- 登記識別情報（権利証）
- 土地測量図（境界確認書）
- 身分証明書
- 印鑑登録証明書
これらの書類を事前に用意しておくと、スムーズに売却できるようになります。
まとめ
今回は、共有持分の4つの売却方法をメインに解説してきました。
前提として、共有持分のみの売却なら、他の共有者の同意は不要で、自由に売却できます。
そして、共有持分を売却する方法として、主に以下の4つを紹介してきました。
上記の中でも、最も現実的なのは「買取業者に持分を売却する方法」です。
持分買取を専門に扱う買取業者なら、「持分のみ」でもできる限り高い価格で買い取ってくれるからです。
つまり、あなたは関係が悪化している共有者と顔を合わすことなく、共有関係から解消されるという訳です。
特に優良業者に持分を買い取ってもらえば、他の共有者との交渉も誠実かつ丁寧に行ってくれるので、共有者に危害が及ぶことはなく、あなたが共有者から恨まれることありません。
もし、今すぐ共有関係から解消されたいとお考えなら、優良な買取業者を見つけて、持分のみを買い取ってもらってください。
なお、弊社は共有持分を専門に扱う買取業者です。
弊社の場合、あなたの共有持分を買い取る際は、お互いにwin-winの取引となるように、慎重に話し合いをさせていただきます。
また、共有持分を買い取った後、他の共有者へ以下のような交渉を行います。
- 共有持分を買い取ってもらえないか交渉する
- 共有持分を一緒に売りに出さないか交渉する
- 共有者の持分を買い取らせてもらえないか交渉する
決して、悪徳業者のような「共有者から持分を奪おうとする強引な交渉」は行いません。
「共有持分を買い取ってもらいたいけど、他の共有者に迷惑がかかるのでは？」と心配する相談者様は多いですが、弊社ではそのような心配は一切不要ですので、安心してご相談ください。
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