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親子共有名義の不動産を単独名義に変更が必要なケース
親から共有持分を譲渡してもらったときや、親が亡くなって相続により承継したときは、名義変更が必要です。
一例は、次の通りです。
なお、「遺産分割協議」による承継は、遺言書もなく、法定相続分での承継を望まない場合に、相続人の全員による話し合いで承継する人を決める方法です。
| 必要書類 | 税金 | |
|---|---|---|
| 親からの譲渡 | 売買契約書 | 売主：譲渡所得税 買主：不動産取得税 |
| 贈与契約書 | 受贈者：贈与税と不動産取得税 | |
| 親の死亡(相続) | 遺産分割協議書 | 相続人：登録免許税と相続税 |
なお、相続に関する基本的な概念については以下の記事で詳しく解説しています。
親から共有持分を譲渡してもらったとき
名義変更するにあたっては、親子間であっても売買契約書や贈与契約書の作成が必要です。
【不動産売買契約書の見本】
その他必要な書類を揃えて、共有名義の不動産の所在地を管轄する法務局に登記手続きの申請を行う必要があります。
親から共有持分を購入したときと、贈与してもらったときの名義変更の必要書類やかかる税金を解説します。
親から共有持分を購入したとき
親から子へ共有持分を売買する場合も名義変更の手続きが必要です。
この場合は売買契約書が必要となりますが、不備があると後のトラブルにつながる可能性がありますので、間違いがないように記載しましょう。
不動産の名義変更手続きをするにあたっては、以下の必要書類を準備します。
| 売主 | 登記識別情報（登記済権利証） 印鑑証明書（3ヶ月以内のもの） |
|---|---|
| 買主 | 住民票 |
| その他 | 売買契約書 固定資産評価証明書 納税通知書に同封される課税明細書 |
登記識別情報（登記済み権利証）とは、売買などの際に本人確認書類の一つとして利用される書類です。
不動産の購入時・名義変更時など登記が完了した際に、法務局より所有者の元へ送付されます。
登記識別情報について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
固定資産評価証明書は、土地・建物など所有する固定資産の評価額を証明する書類で、不動産の所在地にある市区町村の役所で取得できます。
売買契約書のひな型
親から共有持分を購入したときに作成する売買契約書のひな型は以下のとおりです。
売買契約書
売主〇 〇（以下「甲」という。）と 、買主△ △（以下「乙」という。）とは、甲乙間の売買契約に関して、以下のとおり合意した。
（売買契約）
第1条 甲は、乙に対し、甲が所有する別紙物件目録記載の目録の土地（以下「本件土地」という。）及び建物（以下「本件建物」という。）（以下、本件土地及び本件建物を総称して、「本件不動産」という。）を売り渡し、乙はこれを買い受ける。
（売買代金の額）
第2条 本件土地の売買代金の総額は、金〇万円（消費税込）とする。内訳は、以下のとおりとする。
【内訳】
本件土地 金〇万円（消費税込）
本件建物 金〇万円（消費税込）
（実測による売買代金の修正）
第3条 甲は、本契約締結後、直ちに本件土地を実測する。ただし、測量費用は、甲の負担とする。
2 本件土地は、公募面積に基づく数量指定売買とする。ただし、前項の結果が公募面積と異なるときは、1平方メートルあたり金〇万円の割合で売買代金の修正を行う。
（売買代金の支払時期及びその方法）
第4条 乙は、甲に対して、次の各号のとおり第2条の売買代金を支払う。
1 契約日に、手付金として金〇万円を支払う。
2 残代金のうち、金〇万円を、令和〇〇年〇月〇日までに支払う。
3 残代金〇万円は分割して〇回払いとし、令和〇〇年〇月から令和〇〇年〇月まで、毎月〇日までに金〇万円を支払う。
2 前項2号及び3号の支払いは、甲が指定する金融機関の指定口座に振り込む方法により行う。ただし、振込手数料は乙の負担とする。
（引渡し）
第5条 甲は、乙に対して、令和〇〇年〇月〇日までに、第4条第2号の金〇万円の支払いと引換えに、本件不動産を引渡す。
（所有権の移転時期）
第6条 本件不動産の所有権は、本件不動産の引渡し時に、甲から乙に移転する。
（所有権移転登記）
第7条 甲は、乙に対して、令和〇〇年〇月〇日までに、売買代金の支払と引換えに、乙の名義にするために、本物件の所有権移転登記申請手続に必要な書類を交付する。
2 前項の所有権移転登記手続に要する費用は、乙の負担とする。
（残置物の所有権放棄）
第8条 本件不動産の引渡し後に、本件不動産に残置する造作設備、備品及びその他の物があるときは、甲はその物の所有権を放棄したものとみなす。
2 乙は、前項について、任意に処分することができる。
（危険負担）
第9条 本契約締結時から本件不動産の引渡し時までに、甲の責に帰することのできない事由により、本件不動産が滅失又は毀損した場合は、乙の責に帰すべき事由によるときを除き、その危険は甲の負担とする。
（契約不適合責任）
第10条 甲は乙に対し、本契約に関して一切の契約不適合責任を負わないものとし、乙は甲に対して、本件不動産の種類、品質または数量が本契約に適合しないことを理由として、履行の追完、売買代金の減額、損害賠償請求または本契約の解除をすることができない。
（公租公課）
第11条 本件不動産に関する固定資産税等の公租公課及びその他の賦課金について、名義人の如何に関わらず、第6条に規定する所有権移転の日までは乙の負担とし、その翌日以後は甲の負担とする。
（解除）
第12条 甲又は乙のいずれか、または両方が本契約の義務の履行を怠った場合には、1週間以上の相当期間を定めた催告の後、本契約を解除することができる。
2 前項の場合において、解除権者は、相手方に対し、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。
（合意管轄）
第13条 本契約に関して訴訟の必要が生じた場合には、〇〇地方裁判所を専属管轄裁判所とする。
（協議）
第14条 本契約に関して、疑義が生じた場合、または定めのない事由が生じた場合には、両当事者は、信義誠実の原則に従い協議を行う。
以上のとおり、本契約の締結を証するものとして、本契約書を2通を作成し、署名捺印のうえ、各1通ずつ保管する。
令和〇〇年〇月〇日
〇県〇市〇町〇丁目〇番〇号
売主 〇 〇 （印）
〇県〇市〇町〇丁目〇番〇号
買主 △ △ （印）
共有持分を売買代金の決め方は、「不動産の時価 × 共有持分割合」で決めるのが一般的です。
後々のトラブルを回避するためにも、売買代金や支払い方法など売買契約書に明記しておきましょう。
なお、共有持分の個人売買については、以下の記事で詳しく解説しています。
（税金）売主：譲渡所得税、買主：不動産取得税
親の共有持分を譲渡すると、売買契約の締結にかかる「印紙税」、不動産の名義変更にかかる「登録免許税」の他に、売主である親には「譲渡所得税（所得税・住民税）」が、買主である子には「不動産取得税」がかかります。
よって、売主である親は、譲渡をした翌年に確定申告を行う必要があります。
譲渡所得税は、不動産の売却した年の1月1日時点を基準とすると、所有期間によって税率が変わります。
所有年数が5年以下であれば短期譲渡所得として、所得税率30%と住民税率9%が課税されます。
所有年数が5年を超えるものであれば長期譲渡所得として、所得税率15%と住民税率5%の課税となります。
また、それぞれ東日本大震災の復興特別所得税として2.1%が併せて課税されます。
不動産取得税は、土地や建物の固定資産税評価額の4%とする規定があります。
そのうえで、土地建物ともに2027年3月31日までに取得したものは、4％から3%になる軽減税率が適用されます。
また、この日までに取得した場合の宅地等（宅地及び宅地評価された土地）については、固定資産税評価額を2分の1として計算する旨の規定があります。(※免税の決まりもありますので、税理士に確認をするようにしましょう。)
なお、共有持分を所有・取得・譲渡（売却・贈与）した場合の税金については、以下の記事で詳しく解説しています。
親から共有持分の生前贈与を受けたとき
親から子へ名義変更するにあたって、贈与契約書が必要となりますが、贈与契約書にも収入印紙が必要です（後述する印紙税がかかります）。
また、受贈者である子には、贈与税と不動産取得税の両方が課税されます。(非課税・控除の規定もありますので、税理士に確認をするようにしましょう。)
不動産の名義変更手続きをするにあたって、以下の必要書類を準備します。
| 売主 | 登記識別情報情報（登記済権利証） 印鑑証明書（3ヶ月以内のもの） |
|---|---|
| 買主 | 住民票 |
| その他 | 贈与契約書 固定資産評価証明書 |
贈与契約書のひな型
贈与契約書
贈与者〇 〇（以下「甲」という。）と受贈者△ △（以下「乙」という。）は、以下のとおり贈与契約を締結した。
第1条 甲は、その所有する不動産（以下「本件不動産」という。）を乙に贈与し、乙はこれを受諾した。
【土地】
所在：〇市〇町〇丁目
地番：〇番〇
地目：宅地
地積：〇.〇㎡
【建物】
所在：〇市〇町〇丁目
家屋番号：〇番〇
種類：居宅
構造：木造瓦葺2階建
床面積：1階〇.〇㎡
2階〇.〇㎡
第2条 甲は、乙に対し、令和〇〇年〇月〇日までに、本件不動産の引渡し、かつ、所有権移転登記手続を行う。ただし、所有権移転登記手続に必要な一切の費用は乙の負担とする。
第3条 本件不動産の公租公課については、所有権移転登記完了の日を基準として、登記の日までに相応する分は甲、その翌日以降に相応する分は乙の負担とする。
以上のとおり、贈与契約が成立したので、これを証するため、本契約書を2通を作成し、署名捺印のうえ、各1通ずつ保管する。
令和〇〇年〇月〇日
〇県〇市〇町〇丁目〇番〇号
贈与者 〇 〇 （印）
〇県〇市〇町〇丁目〇番〇号
受贈者 △ △ （印）
なお、贈与契約書の作成方法については、以下の記事でも詳しく解説しています。
（税金）受贈者：贈与税と不動産取得税
親の共有持分を贈与すると、贈与契約の締結にかかる「印紙税」、不動産の名義変更にかかる「登録免許税」の他に、受贈者である子には「不動産取得税」「贈与税」がかかります。
よって、受贈者である子は、贈与を受けた年の翌年に確定申告を行う必要があります。
※控除の決まりもありますので、税理士に確認をするようにしましょう。
贈与税は、年間に基礎控除額110万円を差し引いた金額に対して、10%〜55%の税率をかけた後、税率に応じた控除額を差し引いた金額です。
| 基礎控除後の課税価格 | 200万円以下 | 300万円以下 | 400万円以下 | 600万円以下 | 1,000万円以下 | 1,500万円以下 | 3,000万円以下 | 3,000万円超 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 税率 | 10％ | 15％ | 20％ | 30％ | 40％ | 45％ | 50％ | 55％ |
| 控除額 | – | 10万円 | 25万円 | 65万円 | 125万円 | 175万円 | 250万円 | 400万円 |
参照元：国税庁｜No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）
不動産取得税の計算方法は、共有持分の売買の際に買主側に課税される額の計算方法と同じです。
相続で取得した共有名義の不動産の名義変更
名義変更するにあたって、相続人が複数人いる場合であって、法定相続分での承継を望まない場合には、遺産分割協議を行い、協議書の作成が必要です。
その他の必要書類とともに、不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記の手続き申請を行います。
必要書類
相続登記手続きの申請をするにあたって、以下の必要書類を準備します。
| 被相続人 | 除籍謄本（出生から死亡までの連続したすべてのもの） 住民票の除票 または 戸籍の附票の除票 |
|---|---|
| 相続人 | 相続人全員の戸籍謄本 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に添付） 住民票（新しく名義人になる方） |
| その他 | 遺産分割協議書 固定資産評価証明書 |
遺産分割協議書のひな型
遺産分割協議書とは、遺産の分け方を協議した結果、相続人の合意内容を記した書面です。
遺産分協議書遺産分協議書のひな形は以下のとおりです。
遺産分割協議書
被相続人 〇 〇（昭和〇年〇月〇日生まれ）
死亡日 令和〇〇年〇月〇日
本籍地 〇県〇市〇町〇丁目〇番地
最後の住所地 〇県〇市〇町〇丁目〇番地〇号
被相続人の遺産について、共同相続人の全員において分割協議を行った結果、下記のとおり遺産を分割することに同意した。
1. 相続人〇 〇が取得する遺産
【土地】 2分の1
所在：〇市〇町〇丁目
地番：〇番〇
地目：宅地
地積：〇.〇㎡
【建物】 2分の1
所在：〇市〇町〇丁目
家屋番号：〇番〇
種類：居宅
構造：木造瓦葺2階建
床面積：1階〇.〇㎡
2階〇.〇㎡
2. 相続人△ △が取得する遺産
【土地】 2分の1
所在：〇市〇町〇丁目
地番：〇番〇
地目：宅地
地積：〇.〇㎡
【建物】 2分の1
所在：〇市〇町〇丁目
家屋番号：〇番〇
種類：居宅
構造：木造瓦葺2階建
床面積：1階〇.〇㎡
2階〇.〇㎡
3. 相続人◇ ◇が取得する遺産
【現金】 〇〇,〇〇〇,〇〇〇円
4. 本協議書に記載のない遺産及び後日判明した遺産については、相続人〇 〇がすべて相続するものとする。
以上のとおり、相続人全員による遺産分割協議が成立したので、本協議書を3通作成し、署名捺印のうえ、各1通ずつ保管する。
令和〇〇年〇月〇日
〇県〇市〇町〇丁目〇番〇号
〇 〇 （実印）
〇県〇市〇町〇丁目〇番〇号
△ △ （実印）
〇県〇市〇町〇丁目〇番〇号
◇ ◇ （実印）
このように、遺産分協議書を作成しておくことで、後々の記憶違いなどによる相続人同士の争いを回避できます。
なお、遺産分割協議書の書き方や注意点については別のページで紹介しています。
税金：相続税
相続税とは、相続が発生し、相続人が受け継ぐ遺産総額が基礎控除を超えた場合に発生する税金です。
相続税は、相続人が相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に所轄税務署に申告して、一括で納税します。
相続税の計算式は以下のとおりです。
相続人が1人のケース・2人のケースだと、以下のような計算となります。
相続人が2人のケース：3,000万円 + （600万円 × 2） = 4,200万円
上記の例では、基礎控除額が3,600万円・4,200万円以下を下回っていれば、相続税は発生しません。
共有不動産の相続税については、以下の記事で詳しく解説しています。
名義変更に関するデメリットと注意点
名義変更に関するデメリットと注意点は、以下のとおりです。
- 法定相続分で相続すると、優先的に相続できない
- 親が認知症になると名義変更が困難になる
- 親の家を相場より安く買取る名義変更の場合はみなし贈与税が課税される
生前に名義変更を行うにあたっての注意すべき点を解説します。
法定相続分で相続すると、優先的に相続できない
相続人が複数いる状況で親が亡くなり、遺産分割協議をしなかった場合、法定相続分で相続する形となります。
法定相続人とは、民法で定められた相続できる人とその優先順位です。
この場合、親が特定の子どもに対して優先的に相続させることはできません。
前述したように遺産分割協議の場で、相続させたい特定の子どもが他の相続人を説得する必要が生じます。
前述した生前贈与を行うか、もしくは遺言書を作成しておくのが望ましいです。
遺言書とは、相続人の遺産分割の割合などについて綴った書面のことで、相続では遺産分割協議よりも遺言の内容が優先されます。
【遺言書の見本】
共有持分を遺言書で相続する方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
親が認知症になると名義変更が困難になる
親が年齢を重ねることで認知症になってしまうことがあります。もし親が認知症になってしまったら、成年後見制度の利用を検討するようにしましょう。
認知症などの判断能力が低下した人を保護する制度で、任意後見制度と法定後見制度の2つがあります。
- 任意後見制度
- 認知症などで判断能力が低下する前に後見人を決めて代行してもらいたい事務内容をあらかじめ契約しておく制度
- 法定後見制度
- 認知症などで判断能力が低下した後に後見人を定めて代理業務を行うことができる制度
本人の症状によって軽い順から、補助、補佐、後見の3つに分けられています。
なお、共有者が認知症を患っている場合の不動産売却方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
親の家を相場より安く買取る名義変更の場合はみなし贈与税が課税される
不動産を相場よりも低い価額で譲り受けた場合、みなし贈与と扱われることがあります。
相場より低い価格に明確な基準があるわけではなく、一般的には、市場価値の評価額が指標となります。
贈与税の申告を怠った場合、延滞税（最大年14.6％）・加算税（15％～40％）が課されるため、注意が必要です。
みなし贈与に該当するかどうかは、過去の裁判の判決などを元に税務署が個別で判断するため、不安がある方は税務署へ相談しましょう。
名義変更をした場合にかかるその他の費用と税金
名義変更の際の登記手続きには、登録免許税を納める必要があり、また、売買契約書などには収入印紙を貼付する必要があります。
名義変更をした場合にかかるその他の費用と税金は以下のとおりです。
- 司法書士への報酬
- 登録免許税
- 印紙税
それぞれ解説します。
なお、亡くなった親の不動産の名義変更にかかる費用については、以下の記事で詳しく解説しています。
司法書士への報酬
相続登記の手続きを司法書士に依頼する場合、司法書士報酬が必要です。
司法書士に相続登記手続きのみを依頼した場合の費用相場は6万円〜10万円程度で、登記申請前に支払うのが一般的です。
なお、費用は増額しますが、遺言作成・相続人調査・遺産分協議書の作成も司法書士に依頼できます。
司法書士の報酬設定は事務所によって異なるため、見積もりをとりましょう。
登録免許税
不動産登記に際してかかる税金は、法務局に支払わなければなりません。
不動産の売買・贈与があった場合、以下の登録免許税がかかります。
不動産の固定資産税評価額×売買する共有持分の割合×2.0％
※軽減税率の決まりもありますので、司法書士に確認するようにしましょう。
不動産の固定資産評価額✕被相続人の共有持分の割合✕0.4％
※免税の決まりもありますので、司法書士に確認するようにしましょう。
印紙税
印紙税とは、売買契約書などの一定の文書を作成した際に課税される税金のことをいいます。
不動産売買契約書を取り交わす際は、以下の印紙税を納付する必要があります。
家の売却価格が2,000万円であれば、1万円分の収入印紙を購入し、売買契約書に貼り付けをします。
収入印紙は、コンビニ・郵便局・法務局などで取得が可能です。
共有持分の贈与税を安くするには？親子共有名義の不動産を生前贈与する2つの方法
贈与税の課税方法は、以下の2つです。
- 暦年課税制度
- 相続時精算課税制度
それぞれ詳しく解説します。
暦年課税制度を利用した持分の贈与
暦年課税制度とは、1月1日から12月31日までの1年間の間で受けた贈与の合計額に応じて課税される制度です。
暦年課税制度を利用する場合は、贈与するにあたって基礎控除額として110万円が非課税となり、非課税を超える分に対して10%〜55%の税率をかけた後、税率に応じた控除額を差し引いた金額が課税されます。
3,000万円を超えると55%の税率となり、このように贈与の対象物の価額が高い場合には、それに伴い税金も高額になりますので、暦年課税を利用しない選択が望ましいといえます。(※一般贈与財産の場合)
参照元：贈与税の計算と税率（暦年課税）
相続時精算課税制度を利用した持分の贈与
相続時精算課税制度を利用した場合は、生前贈与について2,500万円までを非課税とし、非課税額を超えると一律20%の贈与税が課税されます。
また、贈与者が亡くなったときには、生前贈与分と合わせて相続税として課税されることになります。
贈与者は、贈与した年の1月1日時点で60歳以上の父母または祖父母、受贈者は、贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上の者のうち、子や孫とされています。
一度この制度を選択すると、暦年贈与に変更することができなくなりますので注意が必要です。
まとめ
親から子へ共有持分の譲渡がなされた場合や、相続により承継があった場合の注意点などを解説してきました。
名義変更を行うにあたって、売買契約書、贈与契約書や遺産分割協議書の内容に不備がある場合、修正や再提出が必要になりますので、本記事を参考にして正確に作成するようにしましょう。
また、親から子への持分の売買の場合には、譲渡所得税や贈与税がかかり、相続であれば相続税がかかります。
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専門の買取業者であれば、名義変更をしていない土地であっても、委任状の用意だけでそのままの状態で直接買い取ってもらえます。
なお、株式会社Alba Link（アルバリンク）は、相続関係の不動産に強い専門の買取業者です。
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かねてより悩みの種であった地方にある不動産をいよいよ相続することとなり、相続人全員で話し合い、買取業者様にお願いすることにしました。 譲渡益は見込んでおらず、とにかく早い段階での現状渡しが実現しそうな業者様を探し、口コミや実績からAlbaLink様にご相談いたしました。 断られてしまうのでは、と不安が募りましたが、担当の方が当初より親身に寄り添って下さり、難しい条件の不動産ではありましたが、何とかお引き受けいただけることになりました。 やり取りも非常にスムーズ且つ迅速で、相続発生から短期間での契約締結となり、長年の肩の荷が下りてホッといたしました。 AlbaLink様にご相談して本当に良かったです。また、ご担当いただいた方にも心より感謝申し上げます。
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